Co si z článku odnést:

• Poptávka po nemovitostech dlouhodobě převyšuje nabídku. Předem schválený úvěr vás staví do pozice kupujícího s hotovostí a výrazně posiluje vaši vyjednávací pozici.
• Hypotéka bez vybrané nemovitosti umožňuje nejprve schválit úvěrový rámec a teprve poté hledat konkrétní bydlení. Předem tak znáte přesné podmínky úvěru i úrokovou sazbu.
• Jedná se o standardní hypotéku, u které se zástava (nemovitost) doplňuje do smlouvy až dodatečně po jejím výběru.
• Tento typ úvěru pomáhá při vyjednávání a zároveň vás chrání před budoucím růstem úrokových sazeb. Je však nutné počítat s tím, že doba fixace začíná běžet již podpisem smlouvy.
• Banka stanoví lhůtu pro nalezení nemovitosti, což vyžaduje aktivní plánování. Pokud úvěr nevyčerpáte včas, smlouva zanikne a mohou vám být účtovány sankce.
• Vybraná nemovitost musí splnit právní i technické parametry banky. Pečlivá kontrola dokumentace a stavebně-technického stavu objektu vám pomůže předejít budoucím komplikacím.
• O konečné výši úvěru rozhoduje bankovní odhad, nikoliv kupní cena. Případný rozdíl je nutné pokrýt z vlastních zdrojů, případně jinou nemovitostí jako dozajištění.
• Hypotéka sjednaná dopředu přináší jistotu podmínek a silnější pozici na trhu, vyžaduje však disciplínu a dobré načasování. Pokud plánujete nákup v blízké době, jde o klíčový krok k úspěšnému pořízení bydlení.

Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a dostupnost vlastního bydlení se zejména pro mladé lidi a rodiny zhoršuje. Pokud se v nabídce realitní kanceláře objeví možnost koupě bytu, rodinného domu či stavebního pozemku za výhodnou cenu, uchází se o nemovitost řada zájemců.

„Prodávající často upřednostňují zájemce s vyřešeným financováním. Schválený úvěr je jednoznačnou výhodou. V ten moment se pro prodávajícího stáváte stejně atraktivním partnerem jako kupující s hotovostí,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Právě v tom spočívá kouzlo hypotéky bez vybrané nemovitosti (někdy označované jako hypotéka naruby, hypotéka dopředu nebo předschválený úvěrový rámec).

Co je hypotéka bez nemovitosti?

Hypotéka sjednaná před koupí nemovitosti je stále standardní hypotéka. Odlišnost je v tom, že si nejprve necháte schválit úvěr a teprve poté hledáte nemovitost, kterou za půjčené peníze koupíte. Banka vyhodnotí vaši bonitu, stanoví úvěrový rámec (tedy maximální částku, kterou vám je ochotna půjčit) a následně s ní podepíšete závaznou smlouvu. V tu chvíli znáte také přesnou výši a dobu fixace úrokové sazby hypotéky. 

V praxi to funguje jako bianko šek. Máte v ruce schválenou úvěrovou smlouvu a znáte přesné podmínky, za kterých budete úvěr splácet. Z pohledu zákona jde o standardní účelový úvěr na bydlení, jen s tím rozdílem, že zástavu do smlouvy doplníte až dodatečně.

„Banky kromě hypoték bez nemovitosti poskytují také předhypotéky či překlenovací úvěry. Ty řeší situaci, kdy už máte vybranou nemovitost, ale zatím ji nelze použít jako zástavu. V praxi může jít například o družstevní byt, u něhož je v horizontu několika měsíců plánován převod do osobního vlastnictví,“ doplňuje Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz. 

Schválení hypotéky předem. Kdy se vyplatí?

Hypotéka sjednaná v předstihu nemusí přinášet výhodu pouze při vyjednávání s prodávajícím. Další předností může být zajištění se proti budoucímu růstu úrokových sazeb. V takových situacích klienti vyhledávají hypotéku bez vybrané nemovitosti jako nástroj k fixaci aktuálních podmínek. 

Je však nutné počítat s tím, že sjednaná doba fixace začíná běžet již podpisem úvěrové smlouvy, nikoli okamžikem čerpání. 

Na koupi nemovitosti máte omezený čas

Před podpisem úvěrové smlouvy se informujte, kolik času máte na vyhledání nemovitosti. Tato lhůta se totiž u jednotlivých bank liší. Maximální doba je v současnosti až 36 měsíců.

Rozdíly v délce lhůt odrážejí ochotu banky nést riziko spojené s rezervací peněz pro klienta. Čím delší je čas, tím déle musí banka blokovat prostředky za sjednanou úrokovou sazbu, což pro ni při růstu úrokových sazeb představuje riziko.

Co když nenajdu nemovitost do termínu banky?

Pokud ve stanoveném termínu nemovitost nenajdete a úvěr nevyčerpáte, smlouva zaniká a banka může uplatnit sankční poplatky za nečerpání. Některé banky umožňují lhůtu pro nalezení nemovitosti individuálně prodloužit, tato možnost je však obvykle zpoplatněna.

Co hlídá banka u vybrané nemovitosti jako zástavy?

Při výběru nemovitosti myslete na to, že banka ji musí před čerpáním úvěru schválit jako zástavu. Sledujte proto pečlivě její právní i technický stav.

Mezi vážné právní vady patří:

• Chybějící přístupová cesta: Pokud k domu nevede cesta ve vašem vlastnictví, přes cizí pozemek s věcným břemenem chůze a jízdy, které vám umožňuje ji používat, nebo obecní, městská či státní komunikace, banka hypotéku neposkytne.
• Černé stavby a nesoulad s katastrem: Celá stavba nebo její části, které nejsou řádně zaneseny v katastru nemovitostí, mohou být problémem.
• Nevýhodná věcná břemena: Břemeno doživotního užívání (např. pro příbuzného prodávajícího) téměř vždy znemožní získat hypotéku, protože banka nemůže nemovitost snadno prodat.
• Zástavní práva a exekuce: Jakákoli exekuce musí být odstraněna ještě předtím, než banka úvěr schválí.

Hodnotu nemovitosti výrazně snižuje také špatný technický stav (např. narušená statika, extrémní vlhkost nebo poničené krovy a střechy). Všechny tyto faktory mohou ovlivnit, zda banka budovu uzná jako vhodnou zástavu.

Akceptace nemovitosti bankou

Po výběru nemovitosti provede banka vlastní ocenění. Skutečná výše hypotéky se neodvíjí od kupní ceny, ale od výsledku tohoto odhadu. Pokud odhad vyjde nižší než prodejní cena, musíte rozdíl pokrýt z vlastních úspor nebo ručit další nemovitostí.

Příklad z praxe:

Máte schválený limit 5 mil. Kč a kupujete byt za 4 mil. Kč. Bankovní odhadce však ocení byt pouze na 3,5 mil. Kč. Při 80% LTV vám banka půjčí 2,8 mil. Kč. Přestože je váš limit vyšší, banka vám více nepůjčí, protože ji omezuje hodnota zástavy. Rozdíl musíte doplatit z vlastních peněz.

Radek Eliáš k tématu dodává: „Původní úvěr nelze navýšit, protože byl schválen na určitou výši příjmu, s konkrétním LTV, úrokovou sazbou a v daném čase na danou částku. Pokud je výše čerpané hypotéky nižší než schválený limit, banky obvykle umožňují nedočerpat až 20 % úvěru bez sankce. Nedočerpání nad tuto hranici může být zpoplatněno.“

Podpis dodatku a čerpání úvěru

Po schválení nemovitosti se sepisuje dodatek k úvěrové smlouvě s přesnou identifikací objektu. Následuje podpis zástavních smluv a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. 

V dalším kroku dochází k čerpání hypotéky. Banky standardně umožňují čerpání již na základě podaného návrhu na vklad (tzv. čerpání na plombu), což celý proces urychluje. Po ukončení čerpání začínáte platit pravidelné splátky dle sjednaného splátkového kalendáře.

Hypotéka dopředu: Poplatky a náklady

U bank se můžete setkat například s jednorázovými poplatky za zpracování úvěru a odhad nemovitosti. Uhradit je také nutné poplatek za návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. První čerpání úvěru bývá zpravidla zdarma, za každé další si banky mohou účtovat poplatek kolem 500 Kč.

Předem se seznamte i s případnými pravidelnými poplatky. Většina bank si dnes neúčtuje poplatek za vedení úvěrového účtu, zpoplatněny však jsou například upomínky při nesplácení. Banky zároveň vyžadují sjednání pojištění nemovitosti. 

Hypotéka bez vybrané nemovitosti výhody a nevýhody

Hlavní výhody:

• Silnější pozice při koupi: V očích prodávajícího jste na úrovni zájemce s hotovostí a můžete okamžitě reagovat na atraktivní nabídky.
• Finanční jistota: Přesně víte, kolik vám banka půjčí. Výhodou je rovněž garance úrokové sazby hypotéky. 
• Garance úrokové sazby: Sazbu a podmínky máte zafixované již od podpisu smlouvy, takže vás případný růst úroků na trhu neovlivní.

Rizika a nevýhody:

• Časový tlak: Na nalezení nemovitosti máte obvykle 12 až 36 měsíců. Pokud termín nedodržíte, hrozí sankce v řádech desítek tisíc korun.
• Eroze fixace: Doba fixace úroku začíná běžet už dnem podpisu smlouvy, nikoliv až dnem čerpání peněz. Reálně tak budete mít garantovanou sazbu po nastěhování o něco kratší dobu.
• Akceptace zástavy: Banka může vybranou nemovitost odmítnout kvůli právním či technickým vadám, nebo může nízký odhad ceny snížit maximální výši úvěru.

Přinášíme jedinečný podcast se skvělými hosty zaměřený na témata bydlení, investic do nemovitostí, financování a mnoho dalšího, kterým vás bude provázet Jan Klusák.

Jak na synergii hypotečního a realitního specialisty?

V sedmém díle podcastu hypotalks se dozvíte:

• Jak na synergii hypotečního specialisty a realitního makléře?
• Jak si vybrat hypotečního specialistu pro úspěšnou koupi nemovitosti?
• Jak poznat kvalitního realitního makléře?
• Případy z praxe aneb na co si dát pozor a čemu se vyvarovat

Minuly vás předchozí díly našeho podcastu? Nevadí, můžete si je poslechnout zde:

• hypotalks #01: Cesta k investiční nemovitosti ve Španělsku
• hypotalks #02: Jak financovat nemovitost ve Španělsku?
• hypotalks #03: Jak pronajímat nemovitost ve Španělsku?
• hypotalks #04: Investice do nemovitostí v Thajsku
• hypotalks #05: Investice do nemovitostí v Arménii – část 1.
• hypotalks #06: Investice do nemovitostí v Arménii – část 2.

Kdy dává smysl koupě investičního bytu na dlouhodobý pronájem a co všechno vstupuje do reálného výnosu? Jak banky posuzují hypotéku u OSVČ a lidí s důchodem (včetně různých typů důchodu), a také jak přistupovat k refinancování hypotéky chytře – nejen kvůli sazbě, ale i kvůli strategii, splátce a případnému navýšení úvěru.

Únorovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz

Koupě bytu za účelem dlouhodobého pronájmu

Byt na dlouhodobý pronájem může působit jako bezpečná investice. Realita je ale často složitější. Mnoho lidí si místo výnosu pořídí hlavně starosti. Investiční byt není automaticky pasivní příjem – je to forma podnikání, která musí fungovat v číslech.

Nejde jen o výši nájmu. Do hry vstupují daně, fond oprav, údržba, možná hypotéka i období bez nájemníka. V dnešní době navíc není výjimkou, že nájem nepokryje celou splátku úvěru.

Kdy koupě bytu na dlouhodobý pronájem dává smysl? Rozhoduje hlavně lokalita, typ bytu a dlouhodobý horizont. Skutečný zisk často přichází až časem díky růstu hodnoty nemovitosti.

Jak správně spočítat návratnost, cashflow a vybrat byt, který dává smysl, najdete v našem článku Koupě bytu za účelem dlouhodobého pronájmu.

Jak důchody a příjmy OSVČ ovlivňují hypotéku

Může mít OSVČ nebo člověk s důchodem hypotéku? Mnozí se obávají, že banky jejich žádost rovnou odmítnou. Ve skutečnosti ale záleží hlavně na tom, jak jsou příjmy stabilní a dlouhodobé.

U OSVČ banky sledují především historii podnikání a daňové přiznání. Neřeší se, kolik peněz projde účtem, ale zda je příjem pravidelný a udržitelný.

Také důchod může být uznatelným příjmem. Starobní důchod banky běžně akceptují, u jiných typů, např. invalidní nebo vdovský, rozhoduje hlavně délka vyplácení.

Výhodou je kombinace příjmů, například podnikání, důchod a pronájem nemovitosti. Pozor ale na věk a splatnost hypotéky, které ovlivňují výši splátky.

Více najdete v našem článku Jak důchody a příjmy OSVČ ovlivňují hypotéku.

Jak a kdy refinancovat hypotéku

Blíží se konec fixace hypotéky a čekáte nižší splátku? V dnešní době se ale často děje opak – nové nabídky znamenají vyšší úrok i splátku. To ale nemusí být problém, spíš příležitost ke změně.

Refinancování dnes není jen o nižší sazbě. Je to chvíle přehodnotit strategii. Někdo zvolí delší splatnost pro nižší splátku, jiný si ji naopak zkrátí díky vyšším příjmům. Často dává smysl i navýšení hypotéky, třeba na rekonstrukci, investici nebo sloučení úvěrů.

Zásadní chyba? Jen podepsat první nabídku banky. Jak k refinancování přistupovat chytře a s jasným plánem, se dozvíte v našem článku Jak a kdy refinancovat hypotéku.

1. Proč jste se rozhodl pro řešení s hyponamíru?

Skvělé recenze na Google, s velmi pozitivními ohlasy. Potřebovali jsme rychlé řešení a po prvním telefonátu jsem věděl že jsme na správném místě.

2. Jak hodnotíte sjednání hypotéky online formou (bez návštěvy pobočky bank a poradců)?

Určitě je to v dnešní době velká úspora času. Za mne super řešení.

3. V čem jsme Vám dokázali nejvíce pomoct?

Ve všem.

4. Jak hodnotíte odbornost a informovanost specialisty, který se Vám věnoval v průběhu řešení hypotéky?

Hodnotím skvěle. S poradcem/poradci jsme byli velmi spokojeni. Měli jsme opravdu velkou spoustu otázek a zároveň problémů, a vše kladně vyřešeno. I v případě že jsme narazili na větší problémy, dostali jsme spoustu rad a tipů jak postupovat směrem vpřed. Za nás 100% spokojenost.

5. Jaké informace Vám v průběhu procesu chyběly nebo nebyly dostatečně jasné?

Vše bylo naprosto jasné.

6. Prosíme, napište o nás krátkou recenzi.

S hyponamíru a se všemi poradci jsme byli velmi spokojeni. Měli jsme opravdu velkou spoustu otázek a zároveň problémů, a vše kladně vyřešeno. I v případě že jsme narazili na větší problémy, dostali jsme spoustu rad a tipů jak postupovat směrem vpřed. Za nás 100% spokojenost.

Přinášíme jedinečný podcast se skvělými hosty zaměřený na témata bydlení, investic do nemovitostí, financování a mnoho dalšího, kterým vás bude provázet Jan Klusák.

Investice do nemovitostí v Arménii

V šestém díle podcastu hypotalks se dozvíte:

• Jaká je v Arménii infrastruktura?
• Arménský work life balance
• Za kolik se dá v Jerevanu pronajmout nemovitost?
• Komu a kde v Arménii pronajímat nemovitost?

Minuly vás předchozí díly našeho podcastu? Nevadí, můžete si je poslechnout zde:

• hypotalks #01: Cesta k investiční nemovitosti ve Španělsku
• hypotalks #02: Jak financovat nemovitost ve Španělsku?
• hypotalks #03: Jak pronajímat nemovitost ve Španělsku?
• hypotalks #04: Investice do nemovitostí v Thajsku
• hypotalks #05: Investice do nemovitostí v Arménii – část 1.