Hypotéka na rekonstrukci

Ceny novostaveb v posledních letech strmě rostly a najít byt nebo dům za přijatelnou cenu je stále obtížnější. Obecně platí, že levnější jsou starší nemovitosti. Oproti novostavbě zaplatíte až o čtvrtinu méně. Samozřejmě záleží na stavu konkrétní nemovitosti, typu stavby (např. panelový dům, rodinný dům, dřevostavba) i lokalitě.

I když jsou ceny starších nemovitostí nižší, vždy je potřeba počítat s většími či menšími opravami. Pro drobné opravy či přestavby je možné využít také úvěr ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti. U kompletních rekonstrukcí je výhodnější využít hypoteční úvěr.

Nejdříve si vše řádně spočítejte

Než začnete zjišťovat, která hypotéka na rekonstrukci bytu či domu bude pro vás ta nejvhodnější, sepište si plánovaný rozsah oprav a všechny vaše požadavky na nemovitost (např. počet místností, jejich orientace, zařízení obývacího pokoje, způsob využívání, přístup na zahradu apod.). Nezapomeňte také zhodnotit aktuální technický stav nemovitosti.

Všechny plánované výdaje si dopředu spočítejte a nezapomeňte na dostatečnou finanční rezervu. Velmi častou chybou stavebníků je totiž podcenění finanční náročnosti oprav. Abyste nemuseli v průběhu rekonstrukce řešit nedostatek peněz, navyšte si hypotéku o 20 procent. Pokud totiž 20 procent z objemu hypotéky nevyčerpáte, nemusíte se obávat penále. Banka vám podle skutečně vyčerpané částky pouze přepočítá výši měsíční splátky hypotéky.

Jak začít s rekonstrukcí domu – správný postup

Při celkové rekonstrukci rodinného domu začněte s opravami od základu. U starších domů je čestným problémem již nevyhovující izolace proti zemní vlhkosti. V případě vlhkého zdiva od základů je nutné provést například injektáž proti vlhkosti nebo podřezání celého domu. Ve většině případů je třeba provést také vodorovnou izolaci veškerých podlah. Samozřejmostí je odstranění veškerých vlhkých omítek na stěnách. Pokud se na omítkách či zdivu vyskytují plísně, věnujte pozornost jejich důkladnému odstranění.  

Starší domy také obvykle vyžadují výměnu nevyhovujících oken a vstupních dveří. Pokud máte například stará netěsná okna s obyčejným sklem, jejich výměna za nová s izolačním trojsklem vám v budoucnu přinese nemalou finanční úsporu.

Voda může do stavby pronikat i střechou. Proto zkontrolujte stav střešní krytiny, utěsnění v okolí komínů a střešních oken. U šikmých střech zkontrolujte technický stav krovu. Pokud je krov ztrouchnivělý nebo je napaden například dřevokaznými škůdci, veškeré poškozené části vyměňte. U plochých střech zkontrolujte těsnost spojů použité střešní krytiny (např. asfaltové pásy, PVC fólie, tekuté lepenky apod.).

U starších rodinných domů prověřte i to, zda má dům takzvaný věnec. Jedná se o vodorovnou konstrukci, která je obsažená v obvodových nosných stěnách stavby. Jeho úkolem je zvýšit prostorovou tuhost stavby a zajistit tak dostatečnou odolnost domu vůči vodorovně posuvným vlivům (např. otřesy, nárazy větru apod.).

Pokud plánujete měnit dispozici interiéru, můžete dle projektu zbourat nenosné příčky či provést dostavbu nových příček.

Jakmile jsou zajištěny hlavní stavební konstrukce, můžete přistoupit k dalším opravám v interiéru. Vyměnit je obvykle třeba rozvody vody, odpadního potrubí, plynu a elektřiny. Nutné je také dostatečně zateplit podlahu (pozn. podlahovým polystyrenem).

Samostatnou kapitolou je nové vytápění domu. V případě podlahového topení je nutné nejdříve rozvést teplovodní trubky. Po instalaci teplovodních trubek můžete realizovat hrubou podlahu (pozn. nejčastěji je používána anhydritová nebo betonová podlaha).

Po hrubých podlahách přicházejí na řadu vnitřní omítky. I když v této fázi již vypadá dům obyvatelně, čeká vás řada dokončovacích prací. Po řádném vyschnutí hrubé podlahy a omítek je třeba položit veškeré obklady, dlažbu, vinyl apod. Po výmalbě můžete připevnit svítidla, sestavit kuchyňskou linku, vestavěné skříně a další vybavení domu.

Další práce vás čekají v exteriéru. Potřeba je zateplit celý dům, realizovat finální venkovní omítky či upravit přilehlou zahradu.  

Na co potřebujete stavební povolení nebo ohlášku stavby

Při plánování rekonstrukce je třeba myslet i na potřebná povolení. Menší stavební úpravy a udržovací práce, kdy nezasahujete do nosných konstrukcí, nevznikají další obytné místnosti, neměníte vnější vzhled budovy nebo účel užívání stavby, nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavby. Pro bližší představu mezi také rekonstrukce patří například výměna stávajících dveří a oken za nová, renovace vnitřních omítek, instalace podlahového vytápění, výměna rozvodů vody či elektroinstalace nebo renovace koupelny.

Pokud zasahujete do nosných konstrukcí nebo nesplňujete některou z dalších výše uvedených podmínek, je zapotřebí ohlášení stavby. Stavebnímu úřadu musíte předložit projektovou dokumentaci a souhlasy všech přímých sousedů. V případě, že jejich souhlasy nezískáte, čeká vás vyřizování stavebního povolení. Stavební povolení je nutné i v případě, kdy stavba po rekonstrukci má více než jedno podzemní podlaží (pozn. hluboké maximálně 3 metry) a více než dvě nadzemní podlaží a podkroví.

Doklady potřebné pro získání půjčky na rekonstrukci

Důležitým dokumentem při vyřizování půjčky na rekonstrukci nemovitosti je přehled rozpočtových nákladů. K sestavení rozpočtu můžete využít speciální formulář banky. Obvykle se jedná o stručný dokument velikosti jedné strany A4. Kdo má v plánu rekonstruovat svépomocí, může si dokument vyplnit sám.

Pokud jste se rozhodli svěřit rekonstrukci stavební firmě, vyžádejte si položkový rozpočet přímo od ní. Při rekonstrukci dodavatelsky si také připravte smlouvu o dílo. V některých případech může poskytovatel úvěru vyžadovat i projektovou dokumentaci.

Rekonstrukce bytu nebo domu musí být legální, proto si v dostatečném předstihu před plánovaným čerpáním hypotéky zajistěte stavební povolení nebo takzvanou ohlášku stavby.

Důležitá je hodnota zástavy

Jakmile banka získá všechny potřebné dokumenty, prověří si bonitu hlavního žadatele i případných spolužadatelů, posoudí předložený rozpočet i hodnotu zastavované nemovitosti. Do zástavy můžete nabídnou bance nejen samotnou opravovanou nemovitost, ale také jinou nemovitost v osobním vlastnictví. Pokud je hodnota nemovitosti vzhledem k požadované výši hypotéky dostatečně vysoká, můžete získat i 100 % rozpočtových nákladů. Banka se zajímá především o hodnotu ukazatele LTV.

Příklad: Pan Novotný má zájem o hypotéku na rekonstrukci rodinného domu. Dům v osobním vlastnictví nezatížený hypotékou má hodnotu 6 milionů korun. Rozpočtové náklady rekonstrukce jsou 2 miliony korun. Čistý měsíční příjem pana Novotného je 50 tisíc korun. Nesplácí žádné jiné úvěry a půjčky.

Poznámka: *Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI

Při splatnosti 25 let a úrokové sazbě 6 % pan Novotný bez problémů dosáhne na požadovanou hypotéku ve výši 2 miliony korun.

Čerpání hypotéky na rekonstrukci

Před sjednáním hypotéky na rekonstrukci, např. venkovním a vnitřním zateplením, se zajímejte o způsob čerpání peněz. Banky uvolňují peníze postupně, přičemž první čerpání hypotéky bývá obvykle zdarma. Za každé další již většinou zaplatíte okolo 500 korun. Najdou se však i banky, které poskytují i tři čerpání zdarma.

Jakmile prostavíte přidělenou částku, navštíví vás odhadce. Na takzvané dohlídce zkontroluje, co vše bylo za uvolněné peníze postaveno. Některé banky vám uvolní peníze pouze do 80 % aktuální zástavní hodnoty, jiné do 100 % a některé dokonce do 150 %. Čím více peněz vám je banka ochotna uvolnit, tím méně budou finance brzdit stavební práce.

Zajímejte se také o výši poplatku za jednotlivé dohlídky. Většinou se jedná o částku od 1 000 do 1 500 korun. Banky u hypotéky na rekonstrukci nevyžadují předkládání faktur a účtenek. Rozhodující je, zda jsou provedené stavební práce v souladu s předloženým rozpočtem.