Hypotéka na družstevní byt - co byste měli vědět

Co si z článku odnést:

• Pořízení družstevního bytu může být finančně dostupnější.
• Při financování družstevního bytu klasickou hypotékou je vyžadována zástava jiné nemovitosti v osobním vlastnictví.
• K financování družstevního bytu lze využít také předhypoteční úvěr, americkou hypotéku nebo úvěr od stavební spořitelny.
• Při koupi družstevního bytu se zajímejte o to, kdy a za jakých podmínek bude byt převeden do vašeho osobního vlastnictví.
• Koupi družstevního bytu se vyplatí konzultovat s právníkem.

Při řešení bytové otázky nemusí být jedinou možností pořízení bytu v osobním vlastnictví. Stále více lidí objevuje výhody družstevního bydlení, které může představovat cenově dostupnější variantu. Družstevní byt je navíc za určitých podmínek možné financovat pomocí hypotéky.

V zásadě existují dvě možnosti pořízení družstevního bytu. Buď můžete vstoupit do nově zakládaného bytového družstva, které teprve plánuje výstavbu nového bytového domu, nebo odkoupit družstevní podíl na existujícím bytě od jiného člena družstva. 

„Pro získání nového družstevního bytu musíte nejprve složit základní členský vklad a následně platíte družstvu pravidelné měsíční splátky. V případě nákupu staršího družstevního bytu odkoupíte družstevní podíl a stáváte se členem družstva,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz

Pořízení nového družstevního bytu

Družstevní byt nabízí kombinaci vlastnického a nájemního bydlení. Prvním krokem k získání nového družstevního bytu je složení základního členského vkladu na účet družstva. Poté splácíte družstvu v pravidelných měsíčních splátkách zbývající část ceny bytu. Hypoteční úvěr si v tomto případě sjednává přímo družstvo. 

Jakmile celou cenu bytu splatíte, obvykle za 20 až 25 let, následuje převod bytu do osobního vlastnictví. Počáteční členský vklad se obvykle pohybuje ve výši 25 až 30 procent ceny bytu. V případě bytu za 6 milionů korun byste museli mít naspořeno 1,5 milionu korun (25 % ceny bytu). Tuto částku můžete buď naspořit, nebo si na ni vzít úvěr.

Výhody pořízení družstevního bytu

• Pořídit si družstevní byt mohou i lidé, kteří nedosáhnou na hypotéku
• Úvěr na bytový dům si sjednává bytové družstvo
• Družstevní podíl k bytu je možné prodat
• Družstevní byt můžete se souhlasem družstva pronajmout
• Družstevní byt můžete se souhlasem družstva zrekonstruovat nebo provést stavební úpravy
• Družstevní byt může být po uplynutí určité doby převeden do vašeho osobního vlastnictví

Pořízení staršího družstevního bytu

Nákup staršího družstevního bytu má svá specifika a probíhá odlišně od koupě bytu do osobního vlastnictví. V tomto případě totiž nekupujete přímo nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu, který vám poskytuje právo byt užívat. 

Postup při koupi 

Zde je postup, jak nákup družstevního podílu obvykle probíhá:

• Vyhledání družstevního bytu: Prvním krokem je najít vhodný družstevní byt, který je k dispozici ke koupi. Tyto byty jsou často nabízeny na realitních portálech nebo přes realitní kanceláře.
• Prohlídka bytu a seznámení s podmínkami: Při prohlídce bytu je důležité nejen posoudit jeho technický stav, ale také získat informace o bytovém družstvu – například, zda a kdy je plánován převod do osobního vlastnictví, jaké jsou měsíční poplatky, jaké jsou podmínky členství a jaké opravy nebo investice do budovy se plánují.
• Sjednání ceny a podmínek odkupu podílu: Pokud se rozhodnete pro koupi, dohodnete se s prodávajícím (současným členem družstva) na ceně odkupu družstevního podílu. Tento podíl vám umožňuje užívat konkrétní byt v domě, který družstvo vlastní.
• Odkup podílu: Když dojde k dohodě, připraví se smlouva o převodu družstevního podílu. Tento dokument upravuje podmínky převodu podílu a zahrnuje i souhlas družstva s vaším vstupem jako nového člena.
• Úhrada kupní ceny: Po podpisu smlouvy o převodu podílu zaplatíte sjednanou kupní cenu prodávajícímu. Tuto částku si můžete financovat buď z vlastních prostředků, nebo pomocí úvěru.
• Registrace převodu podílu: Družstvo musí schválit převod podílu na nového člena, což je obvykle formalita, pokud splňujete podmínky členství. Jakmile družstvo převod schválí, stanete se oficiálně členem družstva a máte právo byt užívat.

Tento postup se může mírně lišit v závislosti na konkrétním družstvu a podmínkách stanovených ve stanovách družstva. Důležité je také konzultovat vše s právníkem, který vám pomůže se zajištěním všech potřebných dokumentů a prověří, že je vše v souladu s aktuální legislativou.

Možnosti financování

Při koupi družstevního bytu existuje několik možností financování. Základem by měly být vždy vlastní zdroje. Pokud úspory nestačí na úhradu členského vkladu či podílu, je třeba využít úvěr. Zde záleží na konkrétní situaci – zda vstupujete do nového družstva, nebo odkupujete družstevní podíl na byt, který se bude v brzké době převádět do osobního vlastnictví, případně není převod v brzké době plánován. 

Miroslav Majer dodává: „Mezi běžně využívané možnosti financování patří hypotéka se zástavou jiné nemovitosti, předhypoteční úvěr, americká hypotéka, úvěr od stavební spořitelny nebo jiný spotřebitelský úvěr. Každá z těchto variant má své specifické podmínky, a proto je důležité pečlivě zvážit, která z nich nejlépe vyhovuje vaší situaci.“

Nyní si podrobněji popíšeme konkrétní situace a přiřadíme k nim vhodné možnosti financování.

• Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti: Tento typ financování je ideální pro případy, kdy není v nejbližších letech plánován převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. Bance můžete nabídnout do zástavy jinou nemovitost, kterou vlastníte vy nebo například vaši rodiče či jiní příbuzní.
• Předhypoteční úvěr: Pokud je plánován převod družstevního bytu do osobního vlastnictví v blízké budoucnosti (maximálně do 2 let), předhypoteční úvěr se nabízí jako vhodná alternativa. V okamžiku, kdy bude možné vložit byt do zástavy bance, předhypoteční úvěr se změní v klasickou hypotéku s nižší úrokovou sazbou.
• Americká hypotéka: Jedná se o neúčelový úvěr, u kterého je využita zástava vlastní nemovitosti. Získané prostředky můžete použít na cokoliv, včetně financování družstevního bytu. Americká hypotéka má obvykle vyšší úrokové sazby než klasická hypotéka, ale nabízí větší flexibilitu ve využití prostředků.
• Úvěr od stavební spořitelny: Zajímavé nabídky pro zájemce o družstevní bydlení poskytují i stavební spořitelny. Do určité částky (zpravidla několika milionů korun) je možné získat úvěr bez zástavy nemovitosti. Jedná se tedy o zajímavou alternativu v situacích, kdy nevlastníte žádnou nemovitost, kterou byste mohli nabídnout jako zástavu.
• Spotřebitelský úvěr: Tento úvěr je vhodný pro financování menších částek, například na pokrytí členského vkladu nebo části ceny družstevního podílu. Tento úvěr může být rychle dostupný, avšak má vyšší úrokové sazby než hypoteční úvěry či úvěry od stavebních spořitelen.

Podmínky hypotéky

Banky umožňují využít klasickou hypotéku i na financování družstevního bytu. Úvěr však musíte zajistit zástavním právem k jiné nemovitosti v osobním vlastnictví, protože družstevní byt je ve vlastnictví družstva a banka jej nepřijme jako zástavu.

Do zástavy můžete bance nabídnout buď vlastní nemovitost, nebo nemovitost rodičů či jiného člena rodiny. Po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví začnete bance ručit koupeným bytem a zástava náhradní nemovitosti se uvolní.

K získání hypotéky je nutné splnit všechny podmínky banky. Mezi základní požadavky patří věk 18+ let, prokazatelný, stabilní a dostatečně vysoký příjem pro splácení úvěru a pozitivní úvěrová historie. Pokud prokážete dostatečnou bonitu, banka vám úvěr schválí.

Neobejdete se rovněž bez vlastních zdrojů. V současné době nesmí výše hypotečního úvěru překročit 90 % hodnoty nemovitosti (platí pro žadatele mladší 36 let, pro starší žadatele je hranice 80 %), kterou vkládáte bance do zástavy.

Výhody a nevýhody

Financování družstevního bytu hypotékou přináší řadu výhod, ale také určité nevýhody, které je třeba zvážit, než se rozhodnete pro tento typ úvěru. Nyní se podíváme na hlavní z nich.

Výhody:

• Hypotéka je cenově nejvýhodnější způsob financování nemovitosti.
• Pokud dojde v brzké době k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, je možné využít předhypoteční úvěr.
• Družstevní byty bývají často levnější než byty v osobním vlastnictví, což může snížit potřebnou výši hypotéky.
• Při nižší počáteční investici do družstevního bytu vám může zůstat více prostředků na jiné výdaje nebo investice.
• Po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví je možné ručit bance tímto bytem.

Nevýhody:

• U klasické hypotéky je nutná zástava jiné nemovitosti. 
• V případě americké hypotéky jsou vyšší úrokové sazby.
• Omezenější možnosti bankovních nabídek a potřeba důkladného srovnání jednotlivých možností.

Právní aspekty

Družstevní bydlení má svá specifika, která je důležité pochopit, zejména pokud uvažujete o převodu bytu do osobního vlastnictví. Právní náležitosti zahrnují především potřebu získat souhlas družstva s převodem bytu a uzavření smlouvy o převodu členských práv. Proces převodu může být časově náročnější, což představuje riziko pro ty, kteří plánují rychlý převod. Další rizika mohou zahrnovat finanční stabilitu družstva; pokud je družstvo zadlužené nebo má jiné finanční problémy, může to ovlivnit možnost a podmínky převodu. Před jakýmkoliv krokem se proto vyplatí konzultovat situaci s právníkem nebo odborníkem na družstevní bydlení.