Každý rok si statisíce Čechů uplatní ve svém daňovém přiznání či ročním zúčtování daně zaplacené úroky z hypotéky. V případě úvěrů na bydlení sjednaných do konce roku 2020 si lze odečíst od základu daně úroky až do výše 300 tisíc korun (pozn. při placení úroků po celý kalendářní rok). Při uplatnění této maximální částky by úspora na dani činila 45 tisíc korun. Kdo si sjednal hypotéku od 1. ledna roku 2021, bude si moci v daňovém přiznání odečíst úroky maximálně do výše 150 000 korun.
TIP: Čeká vás finančně náročná rekonstrukce bytu? I v tomto případě můžete využít hypotéku. Sledujte aktuální nabídky hypoték v naší online hypoteční kalkulačce.
Kdy si můžu odečíst úroky z hypotéky
Zaplacené úroky u hypotéky si lze odečíst z daní jednou ročně, a to u osob samostatně výdělečně činných v rámci podávaného přiznání k dani z příjmů fyzický osob a u zaměstnanců při ročním zúčtování daně zaměstnavatelem. Pokud jste si tedy například v roce 2022 pořídili nemovitost na hypotéku nebo refinancovali stávající hypoteční úvěr, můžete si za tento rok zaplacené úroky odečíst z daní.
Zaměstnancům stačí každý rok do poloviny února odevzdat na mzdové účtárně zaměstnavatele potvrzení o zaplacených úrocích. U hypotéky sjednané v roce 2022 je tedy nutné dodat tento dokument nejpozději do 15. února 2023.
Osoby samostatně výdělečně činné si zaplacené úroky z hypotéky za rok 2022 zahrnou do svého daňového přiznání. Základní termín pro podání přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2022 je do 3. dubna 2023. V případě elektronického podání se tato lhůta prodlužuje do 2. května 2023. Daňoví poplatníci využívající služeb daňového poradce mají termín pro podání daňového přiznání do 3. července 2023.
Základní podmínky odpočtu úroků
K uplatnění zaplacených úroků hypotéky v daňovém přiznání je nutné splnit několik základních podmínek. V první řadě je potřeba být takzvaným účastníkem hypoteční smlouvy (tzn. žadatelem nebo spolužadatelem hypotéky) a vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitost financovanou hypotékou. Důležitou podmínkou také je, aby nemovitost sloužila k řešení bytové potřeby účastníka hypoteční smlouvy nebo jeho blízkých příbuzných. Primárně se jedná o přímou příbuzenskou linii, do které spadají děti, rodiče, prarodiče a obvykle také sourozenci (pozn. u některých bank sourozenci nespadají do této přímé linie).
Bytovou potřebou se rozumí například výstavba nebo rekonstrukce rodinného či bytového domu, koupě dokončeného i rozestavěného rodinného domu a bytu, koupě bytu od soukromého vlastníka nebo developera, pozemku, na kterém bude zahájena výstavba do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nebo vypořádání společného jmění manželů či spoludědiců.
Odpočet úroků při refinancování hypotéky
Odpočet zaplacených úroků hypotečního úvěru z daňového základu je možné uplatnit i v případě přenesení hypotéky k jiné bance (tzn. refinancování hypotéky). Úroky z úvěru na bydlení nelze naopak od základu daně odečíst například u investiční nemovitosti (pozn. nemovitost určená k pronájmu) a nemovitosti využívané k podnikání či rekreaci. Jednotlivé bytové potřeby jsou podrobně popsány v § 15 zákona o daních z příjmů.
Při splnění všech zákonem daných podmínek máte nárok na odpočet úroků od základu daně (pozn. jedná se o takzvanou nezdanitelnou část základu daně). Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 maximální částky ročního odpočtu za každý měsíc placení úroků. Pokud je účastníků hypoteční smlouvy více, může odečet uplatnit buď jeden z nich, nebo více žadatelů stejným dílem.
Příklad daňové úspory
Paní Jarmila Novotná si na začátku března roku 2022 sjednala hypotéku na koupi rodinného domu. Za deset měsíců zaplatila na úrocích dohromady 120 tisíc korun. Tuto částku uplatní ve svém daňovém přiznání.
| 🏠 Hypotéka na rodinný dům | 💴 Na úrocích zaplaceno 120.000 Kč |
| 🕑 10 měsíců splácení | ✅ Uplatněno v daňovém přiznání |
Potvrzení o zaplacených úrocích
Celková výše zaplacených úroků z hypotéky za rok 2020 je uvedena v potvrzení banky o zaplacených úrocích. Tento doklad posílají banky automaticky na začátku roku. Zaplacené úroky si mohou uplatnit v daňovém přiznání jak zaměstnanci, tak osoby samostatně výdělečné činné (OSVČ). Zaměstnancům ve většině případů zpracovává roční zúčtování daně zaměstnavatel. V tomto případě stačí odevzdat potvrzení o zaplacených úrocích mzdové účetní (pozn. do 15. února). Pokud si daňové přiznání zpracuje poplatník daně sám (pozn. OSVČ nebo dobrovolně zaměstnanci), slouží potvrzení o zaplacených úrocích z hypotéky jako samostatná příloha daňového přiznání.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Potřebné dokumenty pro uplatnění odpočtu:
- Hypoteční smlouva (při prvním uplatňování odpočtu)
- Výpis z katastru nemovitostí (při prvním uplatňování odpočtu)
- Originál potvrzení o zaplacených úrocích
Aktuální daňové formuláře
Pokud si daňové přiznání zpracováváte sami a v loňském roce jste měli pouze příjem ze zaměstnání, vystačíte si se zjednodušeným formulářem daňového přiznání – ke stažení ZDE. Celkovou částku zaplacenou na úrocích z hypotéky uvedete v řádku 26. Pokud patříte mezi OSVČ, budete vyplňovat klasický formulář Přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Úroky z hypotéky se zapisují do řádku 47.
Kdo si úroky z daní neodečte?
Při uplatnění úroků z hypotéky je možné dosáhnout pouze daňové vratky, nikoliv daňového bonusu. Úroky z hypotečního úvěru si tedy můžete odečíst pouze tehdy, pokud na dani z příjmu odvedete v roce 2022 více, než činí sleva na poplatníka (pozn. sleva na poplatníka za rok 2022 činí 30 840 korun). Daňovou úsporu nepřinese odpočet úroků například lidem pracujícím za minimální mzdu, OSVČ s nulovým nebo velmi nízkým ziskem a osobám pracujícím na dohody o provedení práce s měsíční odměnou do 10 tisíc korun.
