Hypotéka odčerpává z rodinného rozpočtu nemalou částku. Jednou ročně si mohou Češi splácející hypotékou snížit daňový základ o úroky zaplacené bance a ušetřit tak na daních až několik desítek tisíc korun. Přečtěte si, jaké podmínky je potřeba splnit pro uplatnění daňového odpočtu úroků z úvěru na bydlení.
Každý rok si statisíce Čechů uplatní ve svém daňovém přiznání či ročním zúčtování daně odpočet úroků hypotéky. V případě úvěrů na bydlení sjednaných do konce roku 2020 si lze odečíst od základu daně zaplacené úroky až do výše 300 tisíc korun (pozn. při placení úroků po celý kalendářní rok). Při uplatnění této maximální částky by úspora na dani činila 45 tisíc korun. Kdo si sjednal hypotéku od 1. ledna roku 2021, může si v daňovém přiznání odečíst úroky maximálně do výše 150 000 korun.
Zaplacené úroky u hypotéky si lze odečíst z daní jednou ročně, a to u osob samostatně výdělečně činných v rámci podávaného přiznání k dani z příjmů fyzický osob a u zaměstnanců při ročním zúčtování daně zaměstnavatelem. Pokud jste si tedy pořídili nemovitost na hypotéku a splácíte ji, můžete si každý rok zaplacené úroky odečíst z daní.
Zaměstnancům stačí každý rok do poloviny února odevzdat na mzdové účtárně zaměstnavatele potvrzení o zaplacených úrocích. U hypotéky sjednané v roce 2025 je tedy nutné dodat tento dokument nejpozději do 15. února 2026. O odpočet zaplacených úroků z hypotéky se v tomto případě postará zaměstnavatel.
Zaměstnanci se ovšem mohou rozhodnout podat daňové přiznání sami (např. kvůli darům nebo práci pro více zaměstnavatelů). Tyto nepodnikající fyzické osoby nemají ze zákona zřízenou datovou schránku a mohou podat přiznání k dani z příjmů v listinné podobě. Termín pro podání „papírového“ daňového přiznání je do středy 1. dubna 2026.
Osoby samostatně výdělečně činné si úroky z hypotéky zaplacené v loňském roce zahrnou do svého daňového přiznání za rok 2025. Od roku 2023 mají OSVČ povinnost používat datovou schránku a podávat daňové přiznání výhradně elektronicky. Nejzazší termín pro elektronické podání daňového přiznání OSVČ je letos do 4. května 2026. Pokud přiznání zpracovává daňový poradce nebo advokát, případně má poplatník povinnost auditu účetní závěrky, prodlužuje se lhůta až do 1. července 2026.
Šikovný „daňový průvodce“ poradí nejen s daňovými povinnostmi a odpočty, ale také pomůže s optimalizací daní.
Čeká vás finančně náročná rekonstrukce bytu? I v tomto případě můžete využít hypotéku. Sledujte aktuální nabídky hypoték v naší online hypoteční kalkulačce.
K uplatnění zaplacených úroků hypotéky v daňovém přiznání je nutné splnit několik základních podmínek. V první řadě je potřeba být takzvaným účastníkem hypoteční smlouvy (tzn. žadatelem nebo spolužadatelem hypotéky) a vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitost financovanou hypotékou. Důležitou podmínkou také je, aby nemovitost sloužila k řešení bytové potřeby účastníka hypoteční smlouvy nebo jeho blízkých příbuzných. Primárně se jedná o přímou příbuzenskou linii, do které spadají děti, rodiče, prarodiče a obvykle také sourozenci (pozn. u některých bank sourozenci nespadají do této přímé linie).
Bytovou potřebou se rozumí například výstavba nebo rekonstrukce rodinného či bytového domu, koupě dokončeného i rozestavěného rodinného domu a bytu, koupě bytu od soukromého vlastníka nebo developera, pozemku, na kterém bude zahájena výstavba do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nebo vypořádání společného jmění manželů či spoludědiců.
Kromě úroků z hypotéky mohou lidé využít i další daňové úlevy. Každý daňový poplatník by měl tedy ve vlastním zájmu sledovat legislativu daňových odpočtů. Seznam možných odpočtů napoví, kde můžete ušetřit.
Stavební spoření odpočet: mezi nezdanitelné části základu daně patří obecně úroky z úvěrů na financování bytových potřeb. Od základu daně si tedy můžete jednou ročně odečíst i úroky, které jste zaplatili při využití úvěru ze stavebního spoření.
Životní pojištění odpočet: od 1. ledna 2024 si můžete snížit daňový základ až o 48 000 Kč, a to v rámci všech podporovaných finančních produktů (tj. včetně penzijního spoření a DIP). Oproti minulým letům se tak limit zdvojnásobil. Při 15% daňové sazbě to znamená úsporu až 7 200 Kč.
Pokud uzavírá hypoteční smlouvu více osob (tzn. nejčastěji manželé nebo partneři), je třeba se domluvit, kdo si odečte zaplacené úroky z daní. Možné jsou dvě varianty. Odpočet ze základu daně může uplatnit buď jeden z účastníků smlouvy, nebo všechny osoby rovným dílem.
Při sjednání hypotéky je spoludlužníkem každý účastník smlouvy. Za řádné splácení úvěry mají společnou odpovědnost a mohou také uplatnit odpočet úroků z hypotéky z daní. Jakým způsob uplatní účastníci smlouvy daňový odpočet záleží na vzájemné dohodě.
Odpočet zaplacených úroků hypotečního úvěru z daňového základu je možné uplatnit i v případě přenesení hypotéky k jiné bance (tzn. refinancování hypotéky). Úroky z úvěru na bydlení nelze naopak od základu daně odečíst například u investiční nemovitosti (pozn. nemovitost určená k pronájmu) a nemovitosti využívané k podnikání či rekreaci. Jednotlivé bytové potřeby jsou podrobně popsány v § 15 zákona o daních z příjmů.
Při splnění všech zákonem daných podmínek máte nárok na odpočet úroků od základu daně (pozn. jedná se o takzvanou nezdanitelnou část základu daně). Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 maximální částky ročního odpočtu za každý měsíc placení úroků. Pokud je účastníků hypoteční smlouvy více, může odečet uplatnit buď jeden z nich, nebo více žadatelů stejným dílem.
Od roku 2020 paní Jarmila Novotná splácí hypotéku, kterou využila na koupi rodinného domu. V roce 2025 zaplatila na úrocích celkem 120 tisíc korun. Tato částka je nezdanitelnou částí základu daně a paní Novotná ji uplatní ve svém daňovém přiznání. Na dani z příjmu ušetří rovných 18 tisíc korun (pozn. 15 % z částky zaplacené na úrocích).
| Hypotéka na rodinný dům | Na úrocích zaplaceno 120.000 Kč |
| 12 měsíců splácení | ✅ Uplatněno v daňovém přiznání |
Celková výše zaplacených úroků z hypotéky za rok 2025 je uvedena v potvrzení banky o zaplacených úrocích. Tento doklad posílají banky automaticky na začátku roku. Zaplacené úroky si mohou uplatnit v daňovém přiznání jak zaměstnanci, tak osoby samostatně výdělečné činné (OSVČ). Zaměstnancům ve většině případů zpracovává roční zúčtování daně zaměstnavatel. V tomto případě stačí odevzdat potvrzení o zaplacených úrocích mzdové účetní (pozn. do 15. února). Pokud si daňové přiznání zpracuje poplatník daně sám (pozn. OSVČ nebo dobrovolně zaměstnanci), slouží potvrzení o zaplacených úrocích z hypotéky jako samostatná příloha daňového přiznání.
Pro osoby samostatně výdělečně činné bývá situace s daňovým odpočtem úroků z hypotéky často složitější, protože jejich příjmy se mohou v průběhu roku výrazně lišit. Z pohledu financování bydlení mají OSVČ i podnikatelé dnes naštěstí mnohem lepší podmínky než dříve – banky umí lépe vyhodnocovat skutečnou finanční situaci a nabízejí speciální produkty přizpůsobené jejich potřebám.
„Hypotéka pro OSVČ dnes už není nedosažitelná. Umíme pracovat i s reálnými příjmy z podnikání, nikoliv jen s daňovým přiznáním. Díky tomu mohou i podnikatelé dosáhnout na výhodné financování vlastního bydlení,“
říká Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.
Pokud si daňové přiznání zpracováváte sami a v loňském roce jste měli pouze příjem ze zaměstnání, vystačíte si se zjednodušeným formulářem daňového přiznání – ke stažení ZDE. Celkovou částku zaplacenou na úrocích z hypotéky uvedete v řádku 26. Pokud patříte mezi OSVČ, budete vyplňovat klasický formulář Přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Úroky z hypotéky se zapisují do řádku 47.
Při uplatnění úroků z hypotéky je možné dosáhnout pouze daňové vratky, nikoliv daňového bonusu. Úroky z hypotečního úvěru si tedy můžete odečíst pouze tehdy, pokud na dani z příjmu odvedete v roce 2025 více, než činí sleva na poplatníka (pozn. sleva na poplatníka za rok 2025 činí 30 840 korun). Daňovou úsporu nepřinese odpočet úroků například lidem pracujícím za minimální mzdu nebo OSVČ s nulovým nebo velmi nízkým ziskem.
