Jaké změny čekají strukturu účelů hypoték v příštích měsících?

Struktura účelů hypoték ukazuje, že nedochází k rapidním změnám, spíše k postupnému přesunu mezi kategoriemi. V současnosti je zaznamenáno, že téměř dvě třetiny hypoték jsou určeny pro nákup, v červnu to činilo 63,1 %. Tento trend stoupajícího podílu koupě na úkor ostatních účelů trvá již delší dobu.

Podíl hypoték na výstavbu výrazně poklesl během roku 2022 z 24 % na 17 % a nadále klesá, což je ovlivněno jak zvyšováním úrokových sazeb, tak zdražováním stavebních materiálů. Zdá se, že pro výstavbu je nejhorší období za nimi a jejich podíl se od minimálních hodnot z konce minulého roku začíná zvyšovat (12,9 % v červnu 2024).

Refinancování se drží na nízkých hodnotách a v posledních měsících kolísá okolo 15 %. Očekává se však, že počet refinancování se v následujících měsících a letech výrazně zvýší, což je důsledek současné situace, kdy dochází k souběhu pětiletých fixací z let 2020 – 2022 a krátkých fixací z letošního roku a konce minulého roku. Také úrokové sazby budou hrát roli. Někteří klienti mohou zvážit úplné splacení úvěru místo refinancování.

Struktura účelů má významný vliv na průměrnou výši úvěru, která v posledních měsících dosahuje rekordních hodnot, což lze částečně připsat právě nízkému podílu refinancování, kde je obvyklá průměrná výše hypotéky nižší než u koupě nebo výstavby.

Co si z článku odnést:

• Hypotéku je možné částečně umořit mimořádnou splátkou kdykoliv.
• Částečným umořením hypotéky dosáhnete úspory na úrocích a poplatcích. 
• Mimořádnou splátkou hypotéky si můžete snížit měsíční splátku nebo zkrátit celkovou dobu splácení úvěru.
• Jednou ročně (měsíc před výročím smlouvy) lze splatit bez jakékoliv sankce až 25 % původní dlužné částky.
• Při částečném umoření hypotéky mimo výročí smlouvy nebo ve vyšší částce než 25 % neuhrazené jistiny může banka vyžadovat náhradu nákladů.
• Záměr částečně umořit hypotéku proberte s vašim hypotečním specialistou. 

Když získáte najednou větší sumu peněz, vyvstane otázka, jak s těmito penězi naložit. Pokud splácíte hypotéku, nabízí se možnost složení mimořádné splátky a částečného umoření úvěru. Mimořádnou splátkou si snížíte celkovou výši nesplacené jistiny, což vám umožní buď snížit měsíční splátky, nebo zkrátit dobu splatnosti úvěru 

„Částečné umoření hypotéky je příležitostí pro ty, kteří mají k dispozici volné peníze, ale nemohou, nechtějí nebo se jim nevyplatí předčasně splatit celou hypotéku najednou. Tento krok může přinést výhody, jako je snížení měsíčních splátek a celkových výdajů na hypotéku. Přesto je důležité pečlivě zvážit, zda je pro vás částečné splacení výhodné a jaké podmínky musíte splnit. Proto se vyplatí vše dopředu konzultovat s hypotečním specialistou, propočítat, naplánovat a správně načasovat,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Legislativa a hypotéka

Oblast hypoték upravuje několik klíčových zákonů, přičemž zásadní je zákon číslo 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Tento zákon stanovuje povinnosti pro poskytovatele hypotečních úvěrů, včetně poskytování jasných informací klientům, a upravuje podmínky pro mimořádné splátky a maximální výši poplatků za předčasné splacení úvěru. 

Další důležitou právní normou je zákon číslo 89/2012 Sb., občanský zákoník, který obsahuje obecné právní rámce pro smluvní vztahy. Kromě těchto dvou zákonů se oblast hypoték dotýkají i zákon číslo 190/2004 Sb., o dluhopisech, a zákon číslo 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, které dohromady zajišťují ochranu práv spotřebitelů a transparentnost při sjednávání a správě hypotečních úvěrů.

Co je mimořádná splátka hypotéky

Hypotéka je standardně splácena v pravidelných měsíčních splátkách podle splátkového kalendáře, který stanovuje výši a četnost splátek tak, aby došlo k úplnému splacení úvěru v předem dohodnuté lhůtě. Každá splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: splátky jistiny a úroku.

Kromě pravidelných splátek hypotéky existuje ještě možnost mimořádné splátky, což znamená, že můžete kdykoliv během trvání hypotéky vložit vyšší částku mimo běžný splátkový režim. Tento mimořádný a jednorázový vklad se přímo použije na snížení nesplacené části jistiny. 

Jaké jsou výhody částečného splacení hypotéky?

• Snížení celkové výše dluhu: O mimořádnou splátku se sníží nesplacená část hypotéky.
• Úspora na úrocích a poplatcích: Snížením jistiny úvěru se snižují i celkové náklady.
• Snížení měsíčních splátek nebo zkrácení doby splácení: Můžete se rozhodnout, zda je pro vás výhodnější nižší měsíční splátka nebo rychlejší splacení hypotéky.

Jaké jsou nevýhody částečného splacení hypotéky?

• Nižší finanční rezerva: Použitím volných finančních prostředků na částečné splacení hypotéky si snížíte výši úspor a omezíte dostupnost peněz na jiné potřeby.
• Možné poplatky: Při nesplnění podmínek pro bezplatné splacení části úvěru si může banka účtovat poplatky.
• Časová náročnost a administrativa: Mimořádná splátka hypotéky si vyžádá určitý čas a nezbytnou administrativu.

Nižší splátka nebo rychlejší splacení?

Díky mimořádné splátce si můžete snížit měsíční splátky při zachování stejné doby splácení, což může ulevit rodinnému rozpočtu, nebo si zkrátit celkovou dobu splácení hypotéky a tím se dříve zbavit dluhu.

Snížení měsíčních splátek vám může poskytnout větší finanční flexibilitu a umožní vám lépe zvládat neočekávané výdaje nebo investovat peníze do jiných oblastí.

Miroslav Majer k tomu dodává: „Částečné umoření hypotéky může přinést výrazné finanční úspory v dlouhodobém horizontu. Je však důležité důkladně zvážit vaše aktuální finanční možnosti a budoucí plány, než se rozhodnete, kterou možnost zvolíte. Doporučuji konzultovat tento krok s hypotečním specialistou, který vám pomůže najít nejvýhodnější řešení vaší konkrétní situace.“

Částečné umoření hypotéky bez sankcí a poplatků

Pokud jste si sjednali hypotéku po 1. prosinci 2016 (nebo dříve, ale po tomto datu jste provedli refixaci úrokové sazby či úvěr refinancovali), můžete jednou ročně splatit až čtvrtinu původního dluhu bez sankcí, a to vždy měsíc před výročím smlouvy. 

Mimořádnou splátku se tedy vyplatí naplánovat na toto období. Pokud výše mimořádné splátky převyšuje 25 % nesplacené výše úvěru, zvažte rozložení plateb do více let (vždy k výročí smlouvy). Možným řešením je rovněž vyčkat do doby před koncem fixace úrokové sazby a splatit vyšší částku bez sankcí.

Výpočet částečného splacení hypotéky

Základní údaje o hypotéce:

• Původní výše hypotéky: 5 000 000 Kč
• Úroková sazba: 5 % p.a.
• Doba splácení: 25 let
• Měsíční splátka hypotéky: 29 230 Kč

Mimořádná splátka:

• Výše mimořádné splátky: 1 000 000 Kč

• Čas provedení: po 5 letech splácení

Výpočet úspory před mimořádnou splátkou:

• Zůstatek jistiny po 5 letech splácení: 4 429 000 Kč (přibližně)
• Zbývající doba splácení: 20 let

Výše splátky po mimořádné splátce:

• Nový zůstatek jistiny: 3 429 000 Kč
• Nová měsíční splátka (při zachování doby splácení): 22 630 Kč 

Úspora na úrocích:

• Bez mimořádné splátky: Celkové úroky zaplacené za zbývajících 20 let: 2 586 000 Kč (přibližně)
• S mimořádnou splátkou: Celkové úroky zaplacené za zbývajících 20 let: 2 000 000 Kč (přibližně)

Výpočet úspory:

• Úspora na úrocích: 2 586 000 Kč – 2 000 000 Kč = 586 000 Kč
• Úspora na měsíčních splátkách: 29 230 Kč – 22 630 Kč = 6 600 Kč měsíčně

Tento výpočet ukazuje, že mimořádná splátka hypotéky ve výši 1 000 000 Kč po 5 letech splácení přinese výraznou úsporu na úrocích a snížení měsíčních splátek.

Změny od 1. září 2024

Loni v červnu schválila vláda novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přináší několik zásadních změn v oblasti předčasného splacení hypotéky. Změny vyplývající z této novely začnou platit od 1. září 2024 a dotknou se nejen nových hypoték, ale také těch starších po jejich refixaci či refinancování.

Novelizovaný zákon nemění podmínky částečného umoření hypotéky. I po účinnosti změn bude možné splatit každý rok až čtvrtinu původního dluhu bez sankcí, a to vždy před výročím smlouvy. Pokud se ovšem rozhodnete provést částečné umoření mimo toto období nebo ve vyšší částce, může si banka naúčtovat poplatky za předčasné splacení hypotéky. 

Banky budou moci od září 2024 naúčtovat klientům nezbytné administrativní náklady spojené s předčasným splacením nejvýše do částky 1 000 Kč a v přesně definovaných situacích také úrokový rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem. Zákon vyjmenovává situace, kdy banka nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení.

Tématu předčasného splacení hypotéky se podrobně věnuje článek Předčasné splacení hypotéky a plánované změny od 1. 1. 2024

Časté otázky k mimořádné splátce hypotéky

Kdy je možné provést částečné splacení hypotéky?

Částečné splacení hypotéky je možné provést kdykoliv během trvání úvěru. Nejvýhodnější je ovšem provést mimořádnou splátku měsíc před výročím smlouvy, kdy je splátka až do výše 25 % nesplacené části jistiny bez sankce a poplatků.  

Jaké jsou poplatky za částečné splacení hypotéky?

Jednou za rok (k výročí smlouvy) je možné splatit až 25 % nesplacené části jistiny zdarma. Při splacení částky přesahující 25 % celkové výše hypotéky si může banka naúčtovat poplatky. Aktuální výši poplatků vám sdělí váš hypoteční specialista.  

Jak částečné splacení ovlivní mou úrokovou sazbu?

Částečné splacení hypotéky k výročí smlouvy nevede ke změně sjednané úrokové sazby. Ke změně sazeb dochází po uplynutí sjednané doby fixace hypotéky. Výše úroku se odvíjí od aktuální situace na trhu.

Jak mohu vypočítat úspory z částečného splacení?

Úspory lze vypočítat porovnáním celkových nákladů na úvěr před a po mimořádné splátce. Pomoci mohou online kalkulačky nebo konzultace s hypotečním specialistou.

Kdy se částečné splacení nevyplatí?

Částečné splacení hypotéky se obecně nevyplatí, pokud jsou poplatky za mimořádnou splátku vyšší než očekávaná úspora. K této situaci ovšem většinou nedochází. Je také důležité zvážit celkovou finanční situaci rodiny. Mimořádný příjem může sloužit k navýšení úspor a vytvoření finanční rezervy na plánované či neočekávané výdaje.

Jaké jsou nové úrokové sazby u hypoték od České spořitelny?

Od 8. 8. 2024, Česká spořitelna oznámila snížení úrokových sazeb pro produkty Hypotéky České spořitelny a Americké hypotéky:

• o 0,2 % p.a. u fixačních období 1 a 2 roky
• o 0,1 % p.a. u delších fixačních období

Nová sazba pro Hypotéku od České spořitelny po tomto snížení činí 5,19 % p.a. Sazbu je možné získat za podmínky LTV do 80 %, fixace na 3, 4, nebo 5 let, aktivního využívání běžného účtu a uzavření úvěrového pojištění.

Další snížení úrokové sazby o 0,1 % p.a. je možné při předložení certifikátu PENB A / B nebo splnění podmínek Hypotéky pro budoucnost.

Pro Americkou hypotéku je nyní počáteční úroková sazba 5,69 % p.a. pro fixaci na 3, 4, nebo 5 let, za předpokladu aktivního využívání běžného účtu a uzavření úvěrového pojištění.

Výhodnější podmínky s novým tarifem REKO od Raiffeisen stavební spořitelny

Raiffeisen stavební spořitelna od 1. srpna 2024 zavádí nový tarif REKO. Tento tarif přináší vyšší úrokovou sazbu z vkladů a z úvěrů na stavební spoření než předchozí nabídka. Klienti, kteří již mají uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, mohou přejít na tento tarif a využít možnost získat překlenovací úvěr REKOpůjčka.

Detaily nového tarifu REKO:

• Úroková sazba z vkladů: 1 % ročně (předtím 0,1 % ročně)
• Úroková sazba z úvěru na stavební spoření: 4 % ročně (původně 3,1 % ročně)
• Minimální měsíční vklad: 0,30 % z cílové částky
• Minimální měsíční splátka úvěru na stavební spoření: 0,85 % z cílové částky
• Minimální zůstatek na účtu pro přidělení cílové částky: 40 % z cílové částky
• Maximální výše úvěru na stavební spoření: 60 % z cílové částky
• Koeficient ukazatele zhodnocení: 1.5

Co znamená snížení úroku pro vaše spoření?

Skupina KB, která zahrnuje Modrou pyramidu, s účinností od 1. srpna 2024 snižuje bonusový úrok o 0,5 % ročně u produktů Spoření Plus a Prodloužení 1+ určených pro fyzické osoby.

Nová úroková sazba pro obě tyto akce činí 2,5 % ročně, což zahrnuje 0,5 % základního úroku a 2 % bonusového úroku.