Podmínky a výhody Hypotéky pro budoucnost od České spořitelny

S účinností od 7. června 2024, Česká spořitelna zavádí časově omezenou iniciativu, která zahrnuje navýšení slevy z úrokové sazby pro tzv. Hypotéky pro budoucnost. Tato sleva, která dosahuje hodnoty 0,2 % ročně, bude dostupná do 30. června 2024.

Po této úpravě začíná Hypotéky pro budoucnost na 5,09 % ročně. Podmínkou pro získání této sazby je hodnota LTV do 80 %, fixace na 3, 4 nebo 5 let, aktivní využívání běžného účtu, sjednání úvěrového pojištění a doložení průkazu energetické náročnosti budovy třídy A nebo B, respektive splnění podmínek Hypotéky pro budoucnost.

Jakmile máte vhodného kupce na váš byt, je důležité vědět, jakým způsobem zaplatí požadovanou kupní cenu. V úvahu přicházejí tyto možnosti: kupující může mít připravené vlastní peníze, a tedy nevyužije k nákupu bytu žádný úvěr, kupující převezme vaši stávající hypotéku, sjedná si novou hypotéku u stejné banky nebo se rozhodne pro hypoteční úvěr u jiné banky. Jednotlivé možnosti si nyní podrobně popíšeme.

Kupující financuje nákup bytu z vlastních zdrojů

Nejjednodušší a zpravidla i nejrychlejší je prodej bytu, kdy má kupující připravené vlastní peníze na úhradu celé kupní ceny. Po podpisu rezervační smlouvy kupujícím se prodávající obrací na svoji banku, informuje ji o záměru byt prodat a současně ji požádá o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky. Tato částka je uvedena v kupní smlouvě.

Prodávající i kupující následně podepíšou kupní smlouvu, případně také smlouvu o advokátní úschově (pozn. část peněz je možné poslat přímo do banky a zbytek na účet prodávajícího). Po podpisu smluv odešle kupující část peněz dle vyčíslení na účet banky, zbytek pak do advokátní úschovy nebo na účet prodávajícího. Následně je podán návrh na změnu vlastníka, ke kterému dává banka souhlas pro katastr nemovitostí. V době přepisu není ještě vymazané zástavní právo, které s sebou často nese zákaz jakékoliv manipulace s nemovitostí, tedy i přepis vlastníka.

Po zapsání nového vlastníka se uvolňuje zbývající část peněz z advokátní úschovy, pokud byla sjednána, a banka prodávajícího uvolňuje po obdržení dlužné částky zástavu (pozn. zpravidla do 30 dnů od zaplacení této částky plus dalších 21 až 30 dní trvá výmaz z katastru nemovitostí). Vyplacení peněz z advokátní úschovy může být vázané až na výmaz zástavního práva – záleží na tom, jak se kupující a prodávající dohodnou.

Převzetí hypotéky od prodávajícího

Pokud se dohodnou prodávající, kupující a banka, přichází v úvahu také převzetí stávající hypotéky. Kupující musí i při převzetí hypotéky splnit všechny podmínky banky, jako by si sjednával novou hypotéku. Převzetí hypotéky se vyplatí v případě, kdy má současná hypotéka velmi výhodné podmínky – například nízkou úrokovou sazbu.

Výše hypotéky bývá zpravidla nižší než prodejní cena nemovitosti. Při prodeji se proto z kupní ceny odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl v ceně je vyplacen prodávajícímu. Převzetí stávající hypotéky novým majitelem bytu bývá oproti sjednání nové hypotéky u jiné banky rychlejší. Banka má již všechny potřebné informace o kupované nemovitosti a má k ní také sjednáno zástavní právo.

Jaké jsou alternativy financování, pokud kupující nemůže převzít hypotéku?

Převzetí hypotéky není možné například v situaci, kdy zájemce o hypotéku je ve zkušební či výpovědní době, má nedostatečnou kreditní historii nebo příliš nízkou bonitu. Ani tyto okolnosti nejsou neřešitelné. Za zvážení stojí využití dalšího spolužadatele. Důležité je, aby měl dostatečnou bonitu pro převzetí hypotéky.

Kromě standardního bankovního financování můžete narazit také na různé nabídky netradičního způsobu financování nemovitosti. Většinou je poskytují nebankovní finanční společnosti. V tomto případě je důležité mít se na pozoru, řádně číst podmínky úvěru a vše důkladně zvážit.

Kupující si sjedná novou hypotéku u stejné banky

Prodej bytu s hypotékou je rychlý i v případě, kdy si kupující sjedná novou hypotéku u stejné banky jako prodávající. Nemovitost si ponechává v zástavě stejná banka, dochází ke změně vlastníka, což obnáší také přepracování zástavních smluv. Kupující si může v případě sjednání nové hypotéky upravit výši hypotéky podle svých potřeb, zvolit optimální dobu splatnosti a fixace, výši měsíční splátky nebo si vyjednat další výhody. Po schválení hypotéky uvolní banka prostředky na splacení stávající hypotéky a následně zbývající část kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující si vyřídí hypotéku u jiné banky

Sjednání nové hypotéky u jiné banky je oproti dvěma předchozím možnostem časově náročnější. Důvodem jsou lhůty na katastru nemovitostí, se kterými je potřeba počítat při převodu zástavního práva z jedné banky na druhou. Po zjištění aktuální výše zůstatku hypotéky u banky prodávajícího, podpisu kupní smlouvy, případně smlouvy o úschově, si banka kupujícího zřídí zástavní právo ke kupované nemovitosti. Následně je možné čerpání hypotéky z banky kupujícího. Dále následuje podání návrhu na změnu vlastníka, ke kterému musí dát banka prodávajícího souhlas. Banka kupujícího je po udělení souhlasu zapsána v katastru nemovitostí na druhém místě jako zástavní věřitel. Po splacení hypotéky prodávajícího se původní banka vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná pouze banka kupujícího a nový majitel bytu.

Jak se stanovuje cena bytu zatíženého hypotékou?

Cena nemovitosti se odvíjí od řady faktorů. V případě bytu má největší vliv na cenu lokalita, celková velikost a vnitřní dispozice bytu, jeho technický stav a úroveň vybavení. Cenu ovlivňuje i úroveň nabídky nemovitostí v daném místě. Nejdražší jsou tradičně byty v novostavbách v žádaných lokalitách velkých měst. Naopak levněji vás vyjde starší byt v méně atraktivní oblasti nebo okrajové části města.

Na cenu bytu nemá žádný vliv to, jakým způsobem byla nemovitost financována. Pro kupujícího je ovšem důležitá výše nesplacené části hypotéky. Určitou část kupní ceny získá banka (pozn. je určena na splacení stávající hypotéky) a část prodávající.   

Výhody a nevýhody prodeje bytu s hypotékou

S prodejem bytu i s hypotékou se pojí určité výhody i nevýhody. Pokud již banka byt financovala, můžete úvěr od kupujícího převzít (pozn. pokud splníte podmínky banky pro sjednání hypotéky). Výhodou financování u stejné banky je, že nedochází ke změně zástavního věřitele.

Prodej bytu s hypotékou může být naopak méně atraktivní pro ty zájemce, kteří plánují uhradit kupní cenu nemovitosti v hotovosti. Doba prodeje se totiž může z důvodu jednání s bankou a výmazu zástavního práva o několik týdnů protáhnout.

Jaký je postup vkladu zástavního práva při prodeji?

Při prodeji nemovitosti financované hypotékou je výměna zástavního práva mezi bankou prodávajícího a kupujícího velmi důležitým krokem. Jakmile je s kupujícím podepsána rezervační smlouva a složen rezervační poplatek (pozn. při prodeji prostřednictvím realitní kanceláře), kontaktuje prodávající svoji banku a požádá ji o souhlas se splacením hypotečního úvěru a vyčíslení jeho zůstatku (pozn. hypotéky, se kterou je zástavní právo spojeno).

Získat je třeba také souhlas s prodejem nemovitosti a se zástavním právem jako dalším v pořadí (pozn. pro banku kupujícího). Kupující se v kupní smlouvě zavazuje zaplatit za nemovitost sjednanou částku. Při financování úvěrem banka zpravidla rozdělí kupní cenu na dvě části. První je určena na úhradu stávajícího hypotečního úvěru prodávajícího a druhá přísluší prodávajícímu (pozn. částka odchází do advokátní úschovy).

K vymazání zástavního práva banky prodávajícího dochází až po splacení původní hypotéky, a to na základě vystavení dokumentu k výmazu zástavního práva. Tento dokument může na katastr nemovitostí dodat buď přímo banka, nebo prodávající či kupující. Zástavní právo první v pořadí má na dané nemovitosti nově pouze banka kupujícího.

Jak se řeší předčasné splacení hypotéky a související sankce?

Při prodeji nemovitosti financované hypotékou je třeba myslete i na případné pokuty a sankce za předčasné splacení úvěru. Zákon jasně definuje situace, kdy je splacení hypotéky zdarma. Jednou z nich je i prodej nemovitosti. Je ovšem nutní splnit jednu důležitou podmínku. K prodeji nemovitosti financované hypotékou musí dojít nejdříve po dvou letech nebo později od její koupě. 

Nové podmínky hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank

Raiffeisenbank s platností od 3. 6. 2024 snižuje úrokové sazby o 0,1 % p.a. pro účelové hypoteční úvěry Klasik a zároveň provádí změny v cenotvorbě pro oba typy hypotečních úvěrů, účelové i neúčelové.

Změny v cenotvorbě:

• Zavedení slevy 0,2 % p.a. za pojištění hypotéky (PPI), která dříve platila pouze během Jarních hypodnů.
• Snížení slevy za pojištění nemovitosti na 0,1 % p.a. (dříve 0,2 % p.a.).

Po úpravách začíná nabídka úvěru Klasik na 5,29 % p.a. Podmínky zahrnují LTV do 80 %, fixaci na 3, 4 nebo 5 let, vedení platebního styku v RB, pojištění nemovitosti u partnerské pojišťovny, pojištění hypotéky (PPI) a minimální výši úvěru 1 mil. Kč. Žadatel nebo spolužadatel musí být občanem EU. Sazbu lze snížit o 0,1 % p.a. při doložení energetického štítku PENB A.

Pro neúčelový hypoteční úvěr Univerzal začíná po změnách nabídka na 5,79 % p.a. Podmínky získání zahrnují fixaci na 3, 4, 5, 6 nebo 7 let, vedení platebního styku v RB, pojištění nemovitosti u partnerské pojišťovny a pojištění hypotéky (PPI). Žadatel nebo spolužadatel musí být občanem EU.

Pokud se chystáte financovat bydlení a potýkáte se s negativním záznamem v registru, nemusíte zoufat – stále existují možnosti, jak dosáhnout na hypotéku. Je však nezbytné se dobře připravit a pochopit, jak banky hodnotí vaše finanční zdraví. Pořízení nemovitosti přitom často nekončí samotným získáním úvěru – důležitým krokem je také kolaudace nemovitosti, bez níž nelze získat číslo popisné ani zapsat nemovitost do katastru. Pro úspěšnou kolaudaci je třeba mít v pořádku veškeré dokumenty uvedené ve stavebním povolení. A konečně, při plánování financování bydlení zvažte různé možnosti, ať už jde o hypotéku, úvěr ze stavebního spoření nebo jiné finanční produkty, které mohou lépe odpovídat vašim specifickým potřebám a investičním záměrům.

Květnovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru

Jak získat hypotéku s negativním záznamem v registru

Pokud máte obavy z negativního záznamu v registru a nejste si jisti, jaký dopad to může mít na vaše šance na získání úvěru, je důležité pochopit, jakým způsobem banky přistupují k prověřování žadatelů o půjčku. Banky nekontrolují pouze vaše příjmy, ale zaměřují se také na vaše dluhy a historii splácení.

Pro zjištění, zda máte záznam, si můžete vyžádat výpis z několika dostupných registrů, jako je bankovní a nebankovní registr klientských informací nebo registr Solus. Negativní záznam může vzniknout například kvůli zpoždění splátek na úvěrech, hypotékách nebo třeba za nezaplacený paušál za mobilní telefon. Pokud máte již nyní potíže se splácením, je důležité se snažit problém řešit předtím, než dojde k prodlení. Řešení již vzniklých problémů bývá komplikované.

I když máte negativní záznam v registru, na trhu existuje několik možností, jak získat úvěr. Tyto možnosti však obvykle nepatří mezi nejlevnější nebo nejvýhodnější a je třeba být opatrný při posuzování jejich podmínek.

Co je potřeba ke kolaudaci nemovitosti?

Kolaudace je nutná k získání čísla popisného a zapsání nemovitosti do katastru. Pokud máte hypotéku na výstavbu, musíte doložit kolaudaci do 6 měsíců od ukončení čerpání úvěru, protože banka nechce mít v zástavě nedokončené nemovitosti. Lhůtu lze prodloužit, ale jen o několik měsíců.

Podklady pro kolaudaci jsou uvedeny ve stavebním povolení a obsahují seznam dokumentů potřebných pro schválení stavby úřadem. Nejčastější problémy bývají s chybějícím zábradlím na schodišti nebo u oken. Předejdete jim pečlivým nastudováním požadavků předem.

Další informace o kolaudaci najdete v článku na našem webu.

Financování bydlení: Jaké jsou možnosti?

Jak lze financovat pořízení nemovitosti? Financování bydlení je dynamicky se rozvíjející oblast s mnoha produkty na trhu. Nejčastějším způsobem je hypotéka, ale existují i další možnosti, jako je standardní spotřebitelský úvěr bez zajištění nemovitostí, úvěr ze stavebního spoření, nebo nebankovní produkty. Každý typ financování má své specifické výhody a je důležité zvolit ten nejoptimálnější, nejen nejlevnější.

Strategie je klíčová. Při výběru financování je důležité zvážit, co od hypotéky očekáváte a k jakému účelu ji chcete použít. Jiný postup je vhodný při koupi nemovitosti pro osobní potřebu a jiný při investici. Správná volba produktu může výrazně ovlivnit váš finanční potenciál a investiční možnosti.

Zhoršující se dostupnost bydlení a její hlavní příčiny

Za poslední měsíc se nabídky cen nemovitostí opět zvýšily, což vedlo k dalšímu zhoršení dostupnosti bydlení. Pokles úrokových sazeb se zastavil, a to situaci dále ztížilo. Index dostupnosti bydlení (IDB), který měří podíl čistých příjmů domácností nutný k pokrytí splátky hypotéky průměrného bytu, se zvýšil o 0,3 procentního bodu na 61,3 %. Podobně vzrostl i Index návratnosti, který ukazuje, kolik ročních čistých příjmů domácností je potřeba na zaplacení ceny nemovitosti, na hodnotu 7,46.

Hlavním důvodem tohoto nepříznivého vývoje jsou rostoucí ceny nemovitostí, které meziročně vzrostly téměř o 13 %, a snížená nabídka na realitním trhu o 18,6 %. Nejvyšší nedostupnost bydlení je v Praze (IDB 82,6 %) a v Jihomoravském kraji (IDB 69,1 %), zatímco nejdostupnější bydlení je v Ústeckém kraji (IDB 26,5 %) a v Moravskoslezském kraji (IDB 39,2 %).

Platí se dědická daň?

Hned v úvodu si pojďme zodpovědět zásadní otázku, a sice zda se z dědictví platí dědická daň. „Dědická daň je pojmem, který má řada z nás dodnes nerozlučně spojený s dědictvím. Zatímco dříve dědictví opravdu podléhalo dědické dani, v roce 2014 došlo k jejímu zrušení. Veškeré dědictví je v současnosti považované za bezúplatné příjmy, které jsou od platby daně osvobozeny. Jinými slovy, dědicové z dědictví neplatí daň z příjmů fyzických osob až na specifické výjimky,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz.

Jak fungovala dědická daň?

Dědická daň byla daní, která se vztahovala na příjmy nabyté dědictvím nebo odkazem. Dědicové měli povinnost platit dědickou daň nejen z nemovitostí, ale také z movitých věcí, cenných papírů, pohledávek a podobně. Do roku 2014 se dědická daň týkala všech příbuzných v přímé linii, kteří se označovali jako skupina I (děti, rodiče, prarodiče a vnoučata), a také příbuzných v nepřímé linii nazývaných jako skupina II (sourozenci, strýc, teta, manžel nebo manželka, synovec a neteř apod.). Dědická daň se týkala jak fyzických, tak i právnických osob.

Jak se počítala výše dědické daně?

Výše dědické daně se odvíjela od dvou hlavních parametrů, a sice od celkové hodnoty dědictví a také od toho, do jaké skupiny dědic patřil (skupina I a skupina II). Základ daně bylo možné ponížit o prokázané dluhy zůstavitele, náklady spojené s pohřbem zůstavitele a výdaje za služby notáře, které souvisely s dědickým řízením.

Zrušení dědické daně

Do roku 2014 byly dědickou daní zatížené veškeré příjmy, které byly nabyté dědictvím nebo odkazem. Na konci roku 2013 však vláda dědickou daň zrušila. Z jakého důvodu? Vzhledem k tomu, že pro státní rozpočet nepředstavovala dostatečný výnos, a její výběr byl tak pro finanční správu neekonomický. Pro představu, v roce 2012 dle statistiky Generálního finančního ředitelství stát na dědické dani vybral 71 milionů korun. V současné době jsou od dědické daně osvobozeny všechny fyzické a právnické osoby na základě zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

S jakými náklady v souvislosti s dědictvím počítat?

I když došlo ke zrušení dědické daně, existují určité náklady, které souvisejí s dědictvím. Jedná se zejména o odměnu notáři a v případě, že zdědíte nemovitost a rozhodnete se ji prodat, také o daň z příjmů z prodeje nemovitosti.

Odměna notáře v dědickém řízení  

„Příjmy z dědictví jsou tedy osvobozeny od daně z příjmů. V rámci dědického řízení je však třeba zaplatit odměnu notáři, který se stará o jednotlivé úkony. Její výše se odvíjí od hodnoty zděděného majetku,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz. Odměnu notáře v dědickém řízení pevně stanovuje vyhláška. Pokud byste například v roce 2024 zdědili majetek ve výši 500 000 Kč, odměna by činila 6 800 Kč + DPH. V případě majetku v hodnotě 5 000 000 Kč by byla výše odměny 23 300 Kč + DPH. Horní hranice odměny pro notáře je stanovena na 38 300 Kč + DPH.

Prodej zděděné nemovitosti a daň z příjmů

„V případě, že se rozhodnete zděděnou nemovitost prodat za cenu, která přesahuje ocenění, rozdíl podléhá dani z příjmů. I této dani se však můžete vyhnout v případě, že budete moci uplatnit některé ze zákonných osvobození od daně z příjmů,“ říká Petr Jermář, specialista na finance z portálu banky.cz. Daň z příjmů fyzických osob, která se vztahuje na příjmy z prodeje zděděné nemovitosti, tvoří 15 % ze základu daně. Základem daně se rozumí rozdíl mezi prodejní cenou a cenou nemovitosti stanovenou znaleckým posudkem. Jednoduše řečeno, v případě, že vám z prodeje nemovitosti vznikne zisk, část budete muset zaplatit státu v podobě daně z příjmů.

Dědictví a platba daně z nemovitých věcí

Pokud je součástí dědictví nemovitost, vzniká dědicům povinnost začít platit daň z nemovitých věcí. K dani se můžete přihlásit daňovým přiznáním k dani z nemovitých věcí, které je třeba odevzdat na příslušném finančním úřadě.

Příjem z dědictví nad 5 milionů korun

Převyšuje příjem z dědictví částku 5 milionů korun? V tom případě máte podle zákona o daních z příjmů povinnost ohlásit tuto skutečnost příslušnému finančnímu úřadu. Do kdy?  Nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za předchozí zdaňovací období.