Jak prodat dům byt či nemovitost s hypotékou? Pokud již máte kupce na nemovitost, jako první se zajímejte o to, jakým způsobem zaplatí požadovanou kupní cenu. Setkat se můžete se třemi možnostmi. Kupující má dostatek vlastních finančních prostředků na úhradu celé kupní ceny a nevyužije tedy hypotéku, kupující bude financovat nákup nemovitosti pomocí vlastního hypotečního úvěru nebo se také může rozhodnout pro převzetí vaší stávající hypotéky. „Prodej nemovitosti s hypotékou je dnes zcela běžnou záležitostí a pro banky nepředstavuje žádný problém. Důležité je, aby byl kupující dostatečně bonitní. V případě financování koupě nemovitosti hypotékou se totiž může stát, že kupující nesplní některou z podmínek banky a úvěr na koupi bytu či domu nakonec nezíská,“ upozorňuje Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru.
Připravte si základní dokumenty
Ať už prodáváte byt nebo rodinný dům, dopředu si připravte potřebné doklady a dokumenty. Při jednání s vaší stávající bankou budete vždy potřebovat občanský průkaz nebo jiný alternativní doklad totožnosti. Osobní doklady budou předkládat i případní spolužadatelé o hypotéku. Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou je důležitým dokumentem také stávající úvěrová smlouva a vyčíslení zůstatku hypotéky.
Pokud se rozhodnete pro prodej bytu nebo domu s hypotékou, zeptejte se přímo ve vaší bance, jaké dokumenty od vás bude potřebovat. Zkušený hypoteční poradce vám rovněž vysvětlí, jak funguje prodej bytu nebo domu s hypotékou.
Kupující má připraveny vlastní zdroje
Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře je běžně uzavírána rezervační smlouva. „V rezervační smlouvě jsou vymezena práva a povinnosti obou smluvních stran. Prodávající se v tomto dokumentu zavazuje prodat nemovitost za dohodnutou cenu kupujícímu. Kupující získává garanci rezervace nemovitosti po sjednanou dobu, která mu dává prostor seskládat finanční prostředky na koupi,“ uvádí Veronika Hegrová.
S podepsanou rezervační smlouvou se následně obrátíte na vaši stávající banku, informujete ji o záměru nemovitost prodat a požádáte ji o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky. Tuto částku je nutné uvést do kupní smlouvy.
S prodávajícím následně podepíšete kupní smlouvu, případně také smlouvu o advokátní úschově (pozn. peníze na vyplacení hypotéky je nutné zaslat přímo do banky a zbytek na účet prodávajícího). „Po podpisu kupní smlouvy odešle kupující část kupní ceny dle vyčíslení na účet banky a zbytek pak do advokátní úschovy nebo na váš účet. Následně je podán návrh na změnu vlastníka nemovitosti, ke kterému dává banka prodávajícího souhlas pro katastr nemovitostí. V době přepisu není ještě vymazáno zástavní právo prodávajícího, které s sebou často nese zákaz jakékoliv manipulace s nemovitostí, tedy i přepis vlastníka,“ doplňuje Veronika Hegrová.
Po zápisu kupujícího jako nového vlastníka do katastru nemovitostí se uvolňuje zbývající část peněz z advokátní úschovy, pokud byla sjednána, a banka prodávajícího uvolní po obdržení dlužné částky zástavu (pozn. zpravidla do 30 dnů od zaplacení této částky plus dalších 21 až 30 dní trvá výmaz z katastru nemovitostí). Vyplacení peněz z advokátní úschovy může být vázané až na výmaz zástavního práva – záleží, jak se mezi sebou kupující a prodávající dohodnou.
Kupující financuje nákup nemovitosti hypotékou
Kupující si může sám vybrat, u které banky si sjedná hypotéku. Pokud bude financovat nemovitost úvěrem u stejné banky, u které máte sjednanou hypotéku i vy, zůstává nemovitost v zástavě stejné bance. V tomto případě dochází ke změně vlastníka nemovitosti, což obnáší přepracování zástavních smluv. Každá hypotéka znamená jiné zástavní právo, které se vkládá na katastr nemovitostí, a původní se následně vymazává. Veronika Hegrová k tomu dodává: „Výhodou pro kupujícího je, že si může dle svých potřeb nastavit podmínky hypotéky, tedy například zvolit dobu splatnosti, fixace nebo výši měsíční splátky hypotéky. Jakmile banka schválí kupujícímu hypoteční úvěr, uvolní peníze na splacení stávající hypotéky a zbývající část kupní ceny převede na bankovní účet prodávajícího nebo do advokátní úschovy.“
Při prodeji nemovitosti se vyplatí zjistit, zda již kupující předběžně jednal s bankou o hypotéce. Zodpovědný kupující podepíše rezervační smlouvu až v okamžiku, kdy má jistotu, že na potřebnou výši hypotéky dosáhne.
Pokud si kupující vybere jinou banku, než máte vy, může realitní transakce zabrat více času. Je potřeba opět počítat s lhůtami katastru nemovitostí pro převod zástavního práva z jedné banky na druhou. Jakmile vám vaše banka vyčíslí aktuální zůstatek hypotéky a podepíšete kupní smlouvu, případně smlouvu o úschově, banka kupujícího si zřídí zástavní právo k nemovitosti. „Následně dochází k čerpání hypotéky z banky kupujícího a je podán návrh na změnu vlastníka, ke kterému dává vaše banka souhlas. Banka kupujícího je po udělení souhlasu zapsána v katastru nemovitosti na druhém místě jako zástavní věřitel. Po vypořádání stávající hypotéky se banka vzdá svého zástavního práva a v katastru nemovitostí figuruje jako zástavní věřitel pouze banka kupujícího a jako vlastník nový majitel nemovitosti,“ vysvětluje Veronika Hegrová.
Kupující převezme stávající hypotéku
Možným řešením je i převod stávající hypotéky na kupujícího. Přenechání hypotéky může být pro kupujícího výhodné, pokud má váš stávající úvěr výrazně výhodnější úrokovou sazbu než nově sjednaný hypoteční úvěr. „Kupující musí při převzetí hypotéky splnit všechny podmínky vaší banky, jako by si sjednával novou hypotéku. Převzetí hypotéky je rychlejší než sjednání nového úvěru u jiné banky, protože vaše banka má již nemovitost v zástavě a také má o bytu či domu veškeré potřebné informace,“ doplňuje Veronika Hegrová. Kupní cena nemovitosti bývá vyšší než nesplacená část hypotéky. Při prodeji se z kupní ceny odečte výše hypotéky a rozdíl v ceně bude vyplacen na váš účet.
Poslouchejte náš podcast „Za lepší Hypotéku“
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
