Dostavěli jste a už plánujete stěhování? Než začnete nemovitost užívat, nezapomeňte na její kolaudaci. Proč je třeba, jaké dokumenty si připravit a jak probíhá?
Pokud se rozhodnete pro výstavbu nemovitosti nebo její kompletní rekonstrukci svépomocí, je třeba myslet na splnění všech legislativních požadavků. Před zahájením stavebních prací vás čeká především příprava kompletní projektové dokumentace a jednání se stavebním úřadem ohledně povolení realizovat daný záměr. Povinnosti vás čekají také po dokončení stavby. Abyste totiž nemovitost mohli začít legálně užívat, musí nejdříve proběhnout její úspěšná kolaudace.
„Snadnější cestou k vlastnímu bydlení je pro mnohé pořízení novostavby takzvaně na klíč nebo koupě starší již existující nemovitosti. I v těchto případech se dopředu zajímejte o to, zda je stavba již zkolaudovaná. Pozornost věnujte i vedlejším stavbám, jako jsou například garáže a různé přístavky. Pouze u řádně zkolaudované stavby máte jistotu, že ji budete moci užívat,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Při procházení domů na Realingu si proto u vybrané nabídky poznamenejte i otázku, k jakému užívání je stavba povolená. Fotografie hotového interiéru ani příslib rychlého nastěhování tuto informaci nenahradí. Příslušné dokumenty si vyžádejte od prodávajícího už před rezervací.
Kolaudací je označován proces, při kterém se ověřuje, zda stavba odpovídá schválené projektové dokumentaci, splňuje platné stavební předpisy a bezpečnostní normy. Pokud stavební úřad nezjistí žádné závažné nedostatky či problémy, povolí užívání stavby k zamýšlenému účelu (tzn. například k bydlení, rekreaci apod.). Jedná se tedy o poslední fázi stavebního procesu, po jejímž dokončení je možné zahájit stěhování a plně stavbu využívat.
Nový stavební zákon kolaudaci mírně zjednodušuje. Oproti původní legislativě se již nerozlišuje mezi kolaudačním souhlasem a kolaudačním rozhodnutím. Kolaudační souhlas se považuje za kolaudační rozhodnutí.
Podle stavebního zákona je stavbu, která vyžaduje povolení (tzn. typicky stavby pro bydlení či rekreaci), možné začít užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezeném v tomto rozhodnutí. Kolaudační řízení musí proběhnout u všech staveb definovaných zákonem.
Kolaudační rozhodnutí je nutné například u jednoduchých staveb:
Zákon přesně vyjmenovává i stavby, které kolaudační rozhodnutí nevyžadují. Jedná se například o jednoduché stavby jako jsou:
Nový stavební zákon rozlišuje stavby drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Podrobný výčet těchto staveb naleznete v příloze zákona.
Nový stavební zákon již nerozlišuje mezi ohlášením stavebního záměru (tzv. ohlášení stavby) a stavebním povolením. Povolovací proces závisí na charakteru konkrétní stavby a jejím zařazením mezi stavby drobné, jednoduché, vyhrazené nebo ostatní.
V případě drobných staveb není k realizaci stavebního záměru potřeba povolení (pozn. ani jejich kolaudace). Drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací.
Mezi drobné stavby patří například:
Kolaudační řízení provádí stavební úřad, který vydal povolení k realizaci daného stavebního záměru. Účastníky kolaudačního řízení jsou stavebník a vlastník stavby. Pro hladký průběh kolaudace se vyplatí dopředu zevrubně seznámit s průběhem kolaudace a připravit potřebné dokumenty pro kolaudaci.
Při stavbě či rekonstrukci rodinného domu se vám nahromadí celá řada dokumentů a dokladů. Mezi ně patří například projektová dokumentace, povolení stavby, různé revizní zprávy či záruky na stavbu. Všechny dokumenty související se stavbou se vyplatí pečlivě evidovat a uchovat.
Jak můžu urychlit proces kolaudace? Před jednáním se zástupci stavebního úřadu si připravte veškerou potřebnou dokumentaci.
Stavební povolení – dokládá, že stavební úřad povolil provedení stavebního záměru.
Kompletní projektovou dokumentaci – stavební dokumentace podrobně popisuje provedení stavby. Součástí projektová dokumentace je studie, dokumenty pro územní rozhodnutí, dokumenty pro stavební povolení, zadávací a realizační dokumentace a dokumentace skutečného provedení stavby.
Revizní zprávy a výsledky požadovaných technických kontrol, zkoušek či testů – před užíváním stavby je nutné provést revizi elektroinstalace, plynových rozvodů a zařízení, testy topení, ventilace, funkčnosti fotovoltaické elektrárny apod.
Dokumentaci o provedených stavebních pracích – doklad, že stavba byla provedena v souladu s povolením a technickou dokumentací.
Závěrečnou zprávu stavebního dozoru – dokument dokládá, že stavba byla dokončena v souladu s platnými stavebními předpisy.
Průběh kolaudace je možné jednoduše rozdělit do čtyř kroků, a to podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí, posouzení podané žádosti, provedení závěrečné kontrolní prohlídky a na závěr vydání kolaudačního rozhodnutí. Nyní si obsah jednotlivých kroků podrobněji rozebereme v samostatných bodech.
Na samém začátku je třeba na stavebním úřadě podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí. Žádost obsahuje kromě obecných náležitostí podle správního řádu identifikační číslo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a popis odchylek od dokumentace pro povolení stavby. Ve druhém odstavci § 232 stavebního zákona jsou podrobně rozepsány další náležitosti a přílohy žádosti.
V rámci kolaudačního řízení stavební úřad posoudí, zda je stavba provedena v souladu s povolením. Stavební úřad posoudí i nepodstatné odchylky od projektové dokumentace. Nepřihlíží se k odchylkám, při kterých se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází-li k ovlivnění požární bezpečnosti.
V průběhu stavby se může stát, že dojde ke změně technických norem nebo jiných technických předpisů. V tomto případě se nemusíte obávat, že bude vliv stavebních předpisů na kolaudaci negativní. Stavba se totiž posuzuje podle technických norem a předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.
V kolaudačním řízení stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, pokud to je nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby. Prohlídka musí být provedena do 30 dnů od podání úplné žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění případných vad žádosti. Termín závěrečné kontrolní prohlídky sdělí stavební úřad účastníkům řízení nejméně 10 dnů předem. Stavební úřad si vede protokol o kolaudaci.
Pokud pracovníci stavebního úřadu dojdou k závěru, že byly splněny veškeré podmínky pro užívání stavby, vydá do 15 dnů od prohlídky kolaudační rozhodnutí. Od tohoto okamžiku můžete užívat stavbu k bydlení nebo jinému účelu, ke kterému byla povolena.
Kolaudace je nutná jak u rodinných domů, tak i bytů. Proces kolaudace je podobný, nicméně existují drobné rozdíly. V případě rodinných domů je při kolaudačním řízení posuzován celý objekt. Při kolaudaci bytu je hodnocena pouze daná bytová jednotka.
Důvodů neúspěšné kolaudace může být více. Stavební úřad nemusí stavbu zkolaudovat například kvůli jejím závažným nedostatkům. Může se jednat například o nesplnění stavebních předpisů nebo nedostatky provedených prací.
Problémem je i nedostatečná či neúplná stavební dokumentace. Důvodem neúspěšné kolaudace je i porušení stavebních předpisů. Stavebník se například rozhodl provést stavbu bez povolení nebo nedodržel technické či bezpečnostní normy.
