Co je potřeba ke kolaudaci nemovitosti

Předschválená hypotéka do 24 hodin online z pohodlí domova.
Úrok od
4,89 %
Co je potřeba ke kolaudaci nemovitosti a jak probíhá

Dostavěli jste a už plánujete stěhování? Než začnete nemovitost užívat, nezapomeňte na její kolaudaci. Proč je třeba, jaké dokumenty si připravit a jak probíhá?

20.05.2024 | Roman Müller | 5 minut k přečtení

Obsah článku

Pokud se rozhodnete pro výstavbu nemovitosti nebo její kompletní rekonstrukci svépomocí, je třeba myslet na splnění všech legislativních požadavků. Před zahájením stavebních prací vás čeká především příprava kompletní projektové dokumentace a jednání se stavebním úřadem ohledně povolení realizovat daný záměr. Povinnosti vás čekají také po dokončení stavby. Abyste totiž nemovitost mohli začít legálně užívat, musí nejdříve proběhnout její úspěšná kolaudace. 

„Snadnější cestou k vlastnímu bydlení je pro mnohé pořízení novostavby takzvaně na klíč nebo koupě starší již existující nemovitosti. I v těchto případech se dopředu zajímejte o to, zda je stavba již zkolaudovaná. Pozornost věnujte i vedlejším stavbám, jako jsou například garáže a různé přístavky. Pouze u řádně zkolaudované stavby máte jistotu, že ji budete moci užívat,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Co je kolaudace a proč je potřebná?

Kolaudací je označován proces, při kterém se ověřuje, zda stavba odpovídá schválené projektové dokumentaci, splňuje platné stavební předpisy a bezpečnostní normy. Pokud stavební úřad nezjistí žádné závažné nedostatky či problémy, povolí užívání stavby k zamýšlenému účelu (tzn. například k bydlení, rekreaci apod.). Jedná se tedy o poslední fázi stavebního procesu. 

Kdy je nutná kolaudace

Nový stavební zákon kolaudaci mírně zjednodušuje. Oproti původní legislativě se již nerozlišuje mezi kolaudačním souhlasem a kolaudačním rozhodnutím. Kolaudační souhlas se považuje za kolaudační rozhodnutí.  

Podle stavebního zákona je stavbu, která vyžaduje povolení (tzn. typicky stavby pro bydlení či rekreaci), možné začít užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezeném v tomto rozhodnutí. Kolaudační řízení musí proběhnout u všech staveb definovaných zákonem.

Kolaudační rozhodnutí je nutné například u jednoduchých staveb:

pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží,
podzemních staveb do 300 m2 zastavěné plocha a do 3 metrů hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury,
staveb garáží do 5 metrů výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 metrů, 
stavebních úprav pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby a nemění se její vzhled. 

Kdy není nutná kolaudace

Zákon přesně vyjmenovává i stavby, které kolaudační rozhodnutí nevyžadují. Jedná se například o jednoduché stavby jako jsou:

  • stavby pro zemědělství do 60 m2 zastavěné plochy a do 5 metrů výšky v jednom nadzemním podlaží, nepodsklepené, pokud nejde o stavby pro hospodářská zvířata anebo stavby sloužící pro skladování a zpracování hořlavých látek, sklady chemických hnojiv apod., 
  • výrobky plnící funkci stavby, včetně základových konstrukcí pro ně (pozn. pokud nejde o drobnou stavbu),
  • dobíjecí stanice (pozn. pokud nejde o drobnou stavbu). 
TIP

Nový stavební zákon rozlišuje stavby drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Podrobný výčet těchto staveb naleznete v příloze zákona.

Drobné stavby a kolaudace

Nový stavební zákon již nerozlišuje mezi ohlášením stavebního záměru (tzv. ohlášení stavby) a stavebním povolením. Povolovací proces závisí na charakteru konkrétní stavby a jejím zařazením mezi stavby drobné, jednoduché, vyhrazené nebo ostatní. 

V případě drobných staveb není k realizaci stavebního záměru potřeba povolení (pozn. ani jejich kolaudace). Drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. 

Mezi drobné stavby patří například:

  • skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky bez podsklepení,
  • bazény do 40 m2 zastavěné plochy na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v odstupové vzdálenosti nejméně 2 metry od hranice pozemku,
  • opěrné zdi do výšky 1 metru nebo oplocení do výšky 2 metrů mezi pozemky, které se nacházejí v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše. 

Kolaudační řízení

Kolaudační řízení provádí stavební úřad, který vydal povolení k realizaci daného stavebního záměru. Účastníky kolaudačního řízení jsou stavebník a vlastník stavby. Pro hladký průběh kolaudace se vyplatí dopředu zevrubně seznámit s průběhem kolaudace a připravit potřebné dokumenty pro kolaudaci.

Jaké dokumenty potřebuji pro kolaudaci?

Při stavbě či rekonstrukci rodinného domu se vám nahromadí celá řada dokumentů a dokladů. Mezi ně patří například projektová dokumentace, povolení stavby, různé revizní zprávy či záruky na stavbu. Všechny dokumenty související se stavbou se vyplatí pečlivě evidovat a uchovat.

TIP

Jak můžu urychlit proces kolaudace? Před jednáním se zástupci stavebního úřadu si připravte veškerou potřebnou dokumentaci.

Ke kolaudaci si připravte:

Stavební povolení – dokládá, že stavební úřad povolil provedení stavebního záměru.
Kompletní projektovou dokumentaci – stavební dokumentace podrobně popisuje provedení stavby. Součástí projektová dokumentace je studie, dokumenty pro územní rozhodnutí, dokumenty pro stavební povolení, zadávací a realizační dokumentace a dokumentace skutečného provedení stavby.
Revizní zprávy a výsledky požadovaných technických kontrol, zkoušek či testů – před užíváním stavby je nutné provést revizi elektroinstalace, plynových rozvodů a zařízení, testy topení, ventilace, funkčnosti fotovoltaické elektrárny apod.
Dokumentaci o provedených stavebních pracích – doklad, že stavba byla provedena v souladu s povolením a technickou dokumentací.
Závěrečnou zprávu stavebního dozoru – dokument dokládá, že stavba byla dokončena v souladu s platnými stavebními předpisy.

Jaké jsou kroky kolaudačního procesu?

Průběh kolaudace je možné jednoduše rozdělit do čtyř kroků, a to podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí, posouzení podané žádosti, provedení závěrečné kontrolní prohlídky a na závěr vydání kolaudačního rozhodnutí. Nyní si obsah jednotlivých kroků podrobněji rozebereme v samostatných bodech. 

Proces kolaudace stavby krok za krokem

Žádost o kolaudaci

Na samém začátku je třeba na stavebním úřadě podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí. Žádost obsahuje kromě obecných náležitostí podle správního řádu identifikační číslo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a popis odchylek od dokumentace pro povolení stavby. Ve druhém odstavci § 232 stavebního zákona jsou podrobně rozepsány další náležitosti a přílohy žádosti.

Posouzení žádosti stavebním úřadem

V rámci kolaudačního řízení stavební úřad posoudí, zda je stavba provedena v souladu s povolením. Stavební úřad posoudí i nepodstatné odchylky od projektové dokumentace. Nepřihlíží se k odchylkám, při kterých se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází-li k ovlivnění požární bezpečnosti. 

V průběhu stavby se může stát, že dojde ke změně technických norem nebo jiných technických předpisů. V tomto případě se nemusíte obávat, že bude vliv stavebních předpisů na kolaudaci negativní. Stavba se totiž posuzuje podle technických norem a předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.

Závěrečná kontrolní prohlídka

V kolaudačním řízení stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, pokud to je nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby. Prohlídka musí být provedena do 30 dnů od podání úplné žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění případných vad žádosti. Termín závěrečné kontrolní prohlídky sdělí stavební úřad účastníkům řízení nejméně 10 dnů předem. Stavební úřad si vede protokol o kolaudaci.

Vydání kolaudačního rozhodnutí

Pokud pracovníci stavebního úřadu dojdou k závěru, že byly splněny veškeré podmínky pro užívání stavby, vydá do 15 dnů od prohlídky kolaudační rozhodnutí. Od tohoto okamžiku můžete užívat stavbu k bydlení nebo jinému účelu, ke kterému byla povolena.

Kolaudace domu vs. kolaudace bytu

Kolaudace je nutná jak u rodinných domů, tak i bytů. Proces kolaudace je podobný, nicméně existují drobné rozdíly. V případě rodinných domů je při kolaudačním řízení posuzován celý objekt. Při kolaudaci bytu je hodnocena pouze daná bytová jednotka.  

Jaké jsou běžné důvody zamítnutí kolaudace?

Důvodů neúspěšné kolaudace může být více. Stavební úřad nemusí stavbu zkolaudovat například kvůli jejím závažným nedostatkům. Může se jednat například o nesplnění stavebních předpisů nebo nedostatky provedených prací. 

Problémem je i nedostatečná či neúplná stavební dokumentace. Důvodem neúspěšné kolaudace je i porušení stavebních předpisů. Stavebník se například rozhodl provést stavbu bez povolení nebo nedodržel technické či bezpečnostní normy. 

hrosik web
Roman Müller
Redaktor
Roman Müller je obsahový specialista se zaměřením na finanční trh, především hypotéky. V oboru se pohybuje už řadu let a tak ví, co vás zajímá.
Online sjednání hypotéky
Podpora online hypotečního specialisty
Zvýhodněné podmínky
Přehledné hypoteční bankovnictví

Napsali o nás

Hodnocení: 4.9 | 447 recenzí

Nepřehlédněte

Odhalujeme skryté poplatky a upozorňujeme na ně.