Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték, vám přináší již sedmý díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás bude online CEO hyponamíru Miroslav Majer ?.

Česká národní banka od 1.7. zrušila parametr DSTI, který omezoval výši hypotečních splátek vůči příjmu. Banky tak mohou samy určit pravidla pro výpočet bonity a umožnit vyšší splátky až do 70% příjmu. To zejména pomůže profesím s obtížně prokazatelným příjmem, kterým přísné parametry dříve znemožňovaly získání hypotéky. S tímto rozmělněním pravidel ale přichází zvýšená odpovědnost na klienty a banky, aby se zabránilo problémům se splácením v budoucnu. Doporučuje se nepřekračovat 30% příjmu pro splátky. Více informací je k dispozici v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.

Pokud jde o počítání a splácení hypotéky, dnes se většinou používá anuitní splácení, kde má klient jasně danou výši splátky, která se skládá z úroku a úmoru. Úrok se počítá z aktuálního zůstatku úvěru a úmor snižuje zůstatek úvěru každý měsíc. Další podrobnosti o tomto tématu najdete na webu v článku Kompletní průvodce: Jak se počítá a splácí hypotéka.

Jestliže plánujete stavbu na zahradě, je důležité zkontrolovat Územní plán a přístupové cesty. Územní plán určuje, jaké stavby jsou na pozemku povoleny. Přístupové cesty jsou klíčové pro získání případného úvěru. Více tipů najdete v článku Co je možné postavit na pozemku typu zahrada a za jakých podmínek.

Témata

• Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů
• Kompletní průvodce: Jak se počítá a splácí hypotéka
• Co je možné postavit na pozemku typu zahrada a za jakých podmínek

Co si z článku odnést:

• Na zahradě lze bez povolení stavět drobné stavby, pokud splní stanovené parametry.
• Tyto stavby musí mít jedno nadzemní podlaží, zastavěnou plochu do 40 m², výšku do 5 metrů a podsklepení maximálně do 3 metrů.
• Je nutné dodržet odstup minimálně 2 metry od hranice sousedního pozemku, jinak stavba spadá do kategorie jednoduchých staveb a vyžaduje povolení.
• Drobné stavby nesmí sloužit k podnikání, trvalému ani rekreačnímu bydlení a musí být doplňkem k bydlení.
• Minimálně 50 % plochy pozemku musí zůstat schopné vsakovat dešťovou vodu.
• Pro stavby určené k bydlení, rekreaci nebo stavby v chráněných oblastech je nutné podat žádost o povolení a doložit projektovou dokumentaci.
• Obce mohou stanovit vlastní limity pro zastavěnost pozemku a podíl zeleně, proto je nutné ověřit územní plán.
• Od 1. července 2025 jsou účinné klíčové změny pro drobné stavby. Zjednodušuje se povolování, zavádí se jednotné řízení a rozšiřují se možnosti staveb bez povolení. Plná digitalizace řízení však zatím nefunguje.

Úvahy o stavbě nového rodinného domu vždy začínají výběrem vhodného pozemku. Jelikož stavebních parcel je zejména ve městech a jejich těsné blízkosti nedostatek, nabízí se řešení využít k výstavbě rodinného domu zahradu. Abyste mohli provést převod zahrady na stavební pozemek, je třeba splnit několik podmínek. 

„Zahrady jsou oproti zasíťovaným stavebním pozemkům levnější. Nevýhodou ovšem je, že ne vždy je možná změna zahrady na stavební pozemek. Pokud tedy plánujete stavět na zahradě, před koupí pozemku se ujistěte, zda je převod na stavební pozemek možný a zda je pozemek pro stavbu domu vhodný svojí polohou a velikostí. Počítejte i s případnými výdaji na dovedení inženýrských sítí a vybudování příjezdové komunikace. Připravte se také na to, že převod zabere určitý čas a nevyhnete se administrativě,“

upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Než popíšeme, jak udělat ze zahrady stavební pozemek, vysvětlíme si několik základních pojmů.  

Co je pozemek a parcela

V katastrálním zákoně je pozemek definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí určitou přirozenou nebo člověkem vytvořenou hranicí (např. hranicí vlastnickou, stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím apod.). 

Pozemky se evidují v podobě parcel. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen a zobrazen v katastrální mapě a také označen parcelním číslem. Parcely je možné rozdělit do dvou podkategorií, a to na stavební parcely (tzn. pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří) a pozemkové parcely. 

Pozemky se člení podle druhů na:

• Zastavěné plochy a nádvoří
• Zemědělské pozemky
• Lesní pozemky
• Vodní plochy
• Ostatní plochy

Kam patří zahrada?

Zahrada se podle katastrálního zákona řadí mezi zemědělské pozemky. Do stejné skupiny patří rovněž orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty.  

Jak zjistit typ pozemku

Pozemky se evidují v katastru nemovitostí. Před koupí zahrady si zjistěte maximum dostupných informací o pozemku. Miroslav Majer dále doplňuje: „Seriózní realitní makléř nebo přímo majitel pozemku vám už při prvním kontaktu sdělí veškeré aktuální informace. Požadujte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Využít samozřejmě můžete také aplikaci katastru nemovitostí.  Zde se dozvíte nejen to, o jaký druh pozemku se jedná, ale také například jaká je jeho výměra, kdo je veden jako vlastník, jaká jsou případná omezení vlastnického práva nebo zda je součástí pozemku i nějaká stavba. Zobrazit si můžete mapu s vyznačením hranic pozemku.“ 

Nový stavební zákon

Nový stavební zákon platí od 1. července 2024. Klíčové změny pro drobné stavby začaly platit 1. července 2025. Oproti původnímu zákonu se zjednodušily povolovací procesy. Místo dvou oddělených řízení probíhá jedno komplexní povolení na jednu žádost.

Rozšířily se i možnosti pro drobné stavby bez stavebního povolení. Zákon stanovuje kratší lhůty pro vyřízení, zavádí přehlednější kategorizaci staveb a dává obcím více pravomocí při regulaci zastavěnosti a podílu zeleně.

Plná digitalizace stavebního řízení však zatím nefunguje. Portál stavebníka, který měl umožnit vyřízení stavebního povolení kompletně online, je nyní v přechodném hybridním režimu. Žádosti lze podávat elektronicky, ale část procesu stále vyžaduje papírové dokumenty a osobní jednání na úřadě. Tento provizorní stav má trvat minimálně do konce roku 2027, což znamená, že stavebníci musí počítat s delšími lhůtami a pečlivější přípravou podkladů.

Stavby na zahradě

Co lze postavit na pozemku vedeném jako zahrada? Na zahradním pozemku můžete bez stavebního povolení postavit drobné stavby, například pergolu, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo zahradní domek. Musí však splnit stanovené parametry: jedno nadzemní podlaží, zastavěná plocha do 40 m², výška do pěti metrů a případné podsklepení maximálně do hloubky tří metrů.

Je také nutné dodržet odstup alespoň dva metry od hranice sousedního pozemku. Pokud tuto vzdálenost nedodržíte, stavba už nesplňuje podmínky pro drobnou stavbu a spadá do kategorie tzv. jednoduchých staveb. V takovém případě je nutné získat povolení od stavebního úřadu, předložit projektovou dokumentaci a doložit souhlasy dotčených sousedů.

Minimálně polovina plochy pozemku musí zůstat schopná vsakovat dešťovou vodu. Drobné stavby mohou sloužit jen jako doplněk k bydlení a nesmí být určeny k podnikání, trvalému ani rekreačnímu bydlení.

Pro stavbu určenou k bydlení nebo rodinné rekreaci, pro větší stavby nebo pro umístění stavby blíže než dva metry k hranici bez souhlasu souseda je nutné podat žádost o povolení. To platí i pro stavby v chráněných oblastech, památkových zónách nebo při rozsáhlejších terénních úpravách.

Každá obec si navíc může stanovit vlastní limity pro maximální zastavěnost, například 30 % plochy zahrady, nebo povinnost zachovat určitý podíl zeleně. Proto je vždy vhodné ověřit si aktuální územní plán dané lokality.

Jak udělat ze zahrady stavební pozemek

„Pokud kupujete zahradu se záměrem přeměnit ji na stavební pozemek, jako první nahlédněte do platného územního plánu obce či města. Tento dokument upravuje základní koncepci rozvoje a uspořádání daného místa. Určuje například, kde mohou vzniknout nové stavby, jaké plochy mají sloužit pro bydlení, kde budou komerční prostory nebo třeba park,“

vysvětluje Miroslav Majer. 

Územní plán máte k dispozici na obecním, městském a stavebním úřadě, do jehož evidence pozemek spadá. Tento dokument je rovněž dostupný online na internetových stránkách obecních a městských úřadů. 

Z územního plánu se dozvíte, zda je váš pozemek umístěn v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území. 

Napojení na inženýrské sítě

Pokud máte zahradu v místě označeném jako zastavěné nebo zastavitelné území, máte velkou šanci na úspěch. Jedná se totiž o plochy, které jsou již zastavěné nebo jsou určeny územním plánem k zastavění.  

V případě, že je možné zahradu změnit na stavební parcelu, prověřte, zda lze napojit budoucí dům na inženýrské sítě. K pozemku je nutné zajistit především přívod elektřiny a pitné vody. Výhodou je, pokud je možné dům napojit i na kanalizaci. Odpadnou vám starosti s instalací vlastní čističky odpadních vod nebo septiku.  

K pozemku musí vést také přístupová cesta z veřejné komunikace. Cesta musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému. 

Pokud je pozemek zahrady vhodný pro stavbu domu, navštivte stavební úřad a proberte zamýšlený stavební záměr. Informujte se, jaký dům je možné na pozemku postavit a jaké dokumenty je třeba pro stavební řízení připravit. 

Zjistěte, na co si dát pozor při koupi zahrady a jak ji lze financovat.

Nestavební pozemek

Jestliže z územního plánu zjistíte, že pozemek není zahrnut do zastavitelného území, nemůžete na něm stavět. Můžete se pokusit o změnu územního plánu, jedná se ovšem o dlouhý a velmi komplikovaný proces, na jehož konci nemusí dojít k vámi požadované změně. Změnu územního plánu musíte sami iniciovat na obecním či městskému úřadě. 

Co si z článku odnést:

• Sjednání hypotéky je velký životní krok a s trochou přípravy ho zvládnete s přehledem. Porozumění smlouvě a základním pojmům vám pomůže se v procesu orientovat.
• Prvním krokem je podání žádosti. Banka se bude zajímat nejen o výši hypotéky a nemovitost, kterou financujete, ale také o vaši finanční situaci.
• Poskytovatelé hypoték se musí řídit úvěrovými limity ČNB. Aktuálně je v platnosti ukazatel LTV.
• Od dubna 2026 platí přísnější podmínky pro investiční hypotéky. Limit LTV je nastaven na 70 % a DTI na hodnotu 7.    
• Banky pečlivě posuzují schopnost splácet a dobrá platební historie otevírá cestu k hypotéce.
• Centrální banka sleduje stabilitu trhu. Mladší žadatelé mohou získat hypotéku s mírnějšími podmínkami, což jim usnadňuje pořízení vlastního bydlení.
• U OSVČ banky detailněji sledují stabilitu příjmů i historii podnikání. Při výběru hypotéky je klíčové vybrat správnou banku.
• Dobu splácení i délku fixace si určíte sami. Tato možnost vám dává kontrolu nad rodinným rozpočtem.

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, který většina Čechů splácí více než dvě desetiletí. Veškerá práva a povinnosti mezi vámi a bankou jsou podrobně popsány v úvěrové smlouvě. Tento klíčový dokument je obvykle velmi obsáhlý a najdete v něm řadu odborných výrazů jako je úroková sazba, jistina, splátka, fixační doba hypotéky, anuitní splácení či hypoteční zástavní právo. Při sjednávání hypotéky se také určitě setkáte se zkratkami jako například LTV, DTI, BRKI nebo RPSN. Pro pochopení výpočtu hypotéky je třeba těmto základním pojmům správně porozumět.

„Hypotéku si lidé sjednávají jednou nebo jen párkrát za život a přirozeně nemusí znát přesný význam všech odborných výrazů či zkratek a výpočet splátky hypotéky jim může připadat poměrně komplikovaný. Při sjednávání hypotéky je klíčová role hypoteční specialisty, který dokáže odpovědět na všechny vaše otázky a případné nejasnosti srozumitelně vysvětlit,“

doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Prvním krokem je žádost o hypotéku

Jakmile si například s pomocí hypoteční kalkulačky vyberete nejvhodnější nabídku hypotečního úvěru, je třeba podat žádost o hypotéku. V tomto kroku se připravte na to, že od vás bude banka nejdříve požadovat řadu informací. Zajímá se například o výši a zdroj vašeho příjmu, veškeré pravidelné výdaje včetně splátek stávajících úvěrů, výši požadované hypotéky, výši vlastních zdrojů připravených na financování nemovitosti a rovněž hodnotu pořizované nemovitosti. Jaké dokumenty banky potřebují se dočtete v článku Dokumenty potřebné k hypotéce. 

Dosáhnu na hypotéku?

Na základě dodaných vstupní informací a dokumentů se banka rozhodne, zda vám hypoteční úvěr poskytne. Hodnotí vaši bonitu, tedy vaši schopnost úvěr bance řádně splácet. Čím vyšší bonitu máte, tím lepší podmínky vám může banka při sjednávání hypotéky nabídnout. 

Banky při hodnocení bonity sledují i vaši stávající platební historii. Problémem jsou exekuce či pravidelné srážky ze mzdy. Poskytovatelé hypoték také nahlížejí do bankovních a nebankovních registrů (pozn. zkratky těchto registrů jsou BRKI a NRKI). 

Banky mají povinnost držet se nastavených limitů od České národní banky.

„Aktuálně je závazný pouze jediný úvěrový ukazatel, a to LTV. Jeho horní hranice činí 80 %, přičemž pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, platí mírnější limit 90 %. Ukazatele DTI, vyjadřující poměr celkového zadlužení žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu, a DSTI, který sleduje podíl měsíční splátky na čistém příjmu, jsou v současnosti deaktivovány. ČNB u těchto dvou parametrů pouze doporučuje jejich horní hranice,“

vysvětluje Jan Pavlík, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.

Jste ve zkušební nebo výpovědní době? Zjistěte, jestli lze hypotéku získat.

Výpočet ukazatelů si můžete ze zajímavosti provést sami online přímo na stránkách ČNB. 

Přísnější limity pro investiční hypotéky

Česká národní banka od 1. dubna 2026 zavádí přísnější doporučení pro investiční hypotéky. Za ně považuje úvěry na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu. Poskytovatelé by u těchto úvěrů měli nově uplatňovat horní hranici ukazatele LTV ve výši 70 % a limit DTI na úrovni 7.

Opatření má preventivně omezit rizika spojená s vyšším rizikovým profilem investičních úvěrů a předejít kumulaci systémových hrozeb, které by v budoucnu mohly vést k obnovení závazných limitů i u ostatních typů hypoték.

Hypotéka pro OSVČ 

Získání hypotéky bývá pro OSVČ a podnikatele často o něco náročnější než pro zaměstnance, protože banky detailněji zkoumají historii jejich podnikání, stabilitu příjmů a daňová přiznání za poslední roky. Přesto se situace zlepšuje a finanční instituce dnes nabízejí i produkty šité na míru živnostníkům.

Jan Pavlík k tomu doplňuje: „Banky už dnes rozumí specifikům podnikání a při posuzování bonity OSVČ hledají především dlouhodobou udržitelnost příjmů, nikoli jen čísla v daňovém přiznání. Správná příprava podkladů a odborné vedení může výrazně zvýšit šanci na schválení hypotéky.“

Jak se počítá hypotéka

Výši pravidelné měsíční splátky hypotéky za vás spočítá banka. Nemusíte se tedy zatěžovat tím, jak vypočítat měsíční splátku úvěru. K výpočtu banka potřebuje znát výši hypotéky, požadovanou dobu její splatnosti a dobu fixace úrokové sazby. 

Banky nabízejí různě dlouhé doby fixace hypoték, přičemž nejčastěji se setkáte s dobou 3, 5, 7 či 10 let.

Jakou zvolit fixaci?

Rozhodnutí by se mělo odvíjet od očekávaného vývoje na hypotečním trhu.

„Od konce roku 2023 hypotéky pozvolna zlevňují a v lednu 2026 se nové úvěry v průměru sjednávaly se sazbou 4,48 %. V následujících měsících spíše očekáváme mírný růst sazeb. Nemělo by jít o dramatický skok, spíše o postupné zdražování o několik desetin procentního bodu. Pokud by se naplnil optimistický scénář, sazby hypoték by mohly stagnovat,“

odhaduje Miroslav Majer.

V takovém případě se jako nejvýhodnější jeví tříleté a pětileté fixace.

Jak doba splatnosti ovlivňuje splátku

Doba splatnosti hypotéky ovlivňuje nejen výši měsíční splátky, ale i celkové úroky. Delší splatnost (25–30 let) snižuje měsíční zatížení. Hodí se pro ty, kteří chtějí mít víc peněz na běžný život, koníčky nebo investice. Nevýhodou je pomalejší snižování jistiny a vyšší celková částka zaplacená na úrocích.

S kratší dobou splatnosti roste měsíční splátka. Kratší splatnosti často volí starší žadatelé nebo lidé s pevnějším finančním zázemím. Hlavní výhodou je výrazně nižší částka zaplacená na úrocích.

Nižší splátka nebo kratší splatnost. Co vyjde žadatele výhodněji?

Finančně výhodnější je vždy kratší doba splatnosti. Při rozhodování ale často nejde jen o co nejvyšší úsporu na úrocích. Hypotéka je dlouhodobý úvěr, a proto je stejně důležitá i stabilita rodinného rozpočtu v různých životních situacích.

U mladších žadatelů se splácení hypotéky často kryje s příchodem dětí. V takovém případě je dobré počítat s výpadkem jednoho příjmu a vyšší zátěží domácího rozpočtu. V těchto situacích se vyplatí nižší měsíční splátka, i když na úrocích zaplatíte celkově více.

Možnosti splácení hypotéky

Ve finanční literatuře se setkáte se třemi možnými způsoby splácení hypotéky, a to anuitním, degresivním a progresivním. V praxi banky nabízejí pouze možnost anuitního splácení hypotéky, kdy se výše měsíční splátky úvěru po dobu fixace úrokové sazby nemění. Ve splátce je započtena úhrada části jistiny (tzn. úmor = splátka jistiny) a úrok. Vzájemný poměr těchto dvou složek se v každé splátce mění. Částka připadající na úroky je nejvyšší na začátku splácení hypotéky a v čase se postupně snižuje. Naopak částka připadající na splátku jistiny v čase roste. 

Princip degresivního a progresivního splácení je podrobně popsán v příspěvku Typy splácení hypotečního úvěru. 

Jak vypočítat měsíční splátku hypotéky

Součástí dokumentace k hypotéce je splátkový kalendář, ve kterém je uvedena přesná výše pravidelné měsíční splátky i termíny úhrady jednotlivých splátek. Dozvíte se zde tedy, kdy je první splátka hypotéky. 

Výši anuitní splátky hypotéky spočítáte nejjednodušeji v Excelu pomocí finanční funkce PLATBA. Do funkce stačí zadat následující argumenty:

• Úroková sazba úvěru
• Celkový počet splátek úvěru
• Výše hypotéky

Výpočet anuitní splátky si ukážeme na následujícím příkladě: úroková sazba hypotéky je 5,99 %, celkový počet splátek je 360 a výše hypotéky je 3 miliony korun.

Vzorec v buňce Excelu bude vypadat následovně: =PLATBA(0,0599/12; 360; -3000000). Výsledek bude v našem případě 17 967 Kč. 

Anuitní splátku můžete vypočítat také dosazením do následujícího vzorce.

Kde: 

a – je výše splátky

U – je výše úvěru (kladné číslo)

p – je úroková sazba za období

n – je počet období

Výpočet úroků z půjčky 

Anuitní splátka ve výši 17 967 Kč z výše uvedeného výpočtu bude po celou dobu fixace hypotéky neměnná. Každý měsíc se ovšem budou měnit výše úroku a úmoru.

Při výpočtu splátek hypotéky mohou být používány různé standardy výpočtu úrokové doby. České banky pracují nejčastěji s německým úrokovým standardem. Ten při výpočtu úroku počítá s tím, že každý měsíc má 30 dní (pozn. setkat se můžete s označením 30E/360). 

V první splátce zaplatíte úrok z celé výše úvěru, tedy 3 milionů korun (tzn. celé jistiny). Nejdříve je potřeba vypočítat jednodenní úrok. Tuto hodnotu získáte tak, že vezmete roční úrokovou sazbu, v našem případě 5,99 %, kterou vydělíte 360 (pozn. počet dní v roce dle německého standardu). 

Výpočet jednodenního úroku bude vypadat následovně: 5,99 % / 360 = 0,01663888888 %

V dalším kroku již spočítáte jednodenní úrok z jistiny: 0,01663888888 % ze částky 3 miliony korun je 499,17 Kč. 

V německém standardu spočítáte měsíční úrok velmi jednoduše, jednodenní úrok ve výši 499,17 Kč vynásobíte 30. Po vynásobení získáte částku, což je 14 975 Kč měsíční úrok hypotéky. 

Výpočet úmoru

Hodnota úmoru říká, o kolik se vám s každou platbou sníží výše dluhu u banky. Výpočet je snadný. Od anuitní splátky (17 967 Kč) odečtete částku zaplacenou na úrocích (14 975 Kč v první splátce hypotéky). V našem případě si při první splátce snížíte dlužnou částku o 2 993 korun. Nesplacená část hypotéky bude tedy 2 997 008 Kč. 

Ve druhé a dalších splátkách hypotéky se znovu přepočítává úrok z aktuální jistiny. U druhé splátky tedy spočítáte jednodenní úrok z jistiny (0,01663888888 % z 2 997 088 Kč) a výsledek (499) vynásobíte 30. Výše úroku u druhé splátky je 14 960 korun. Po odečtení této částky od anuitní splátky získáte hodnotu úmoru (3 007 Kč).

Hypotéka je účelový úvěr určený k financování vlastního bydlení. Přečtěte si také, jak funguje hypotéka a pochopte její princip.

Kolik na hypotéce celkově zaplatím

Kromě celé jistiny zaplatíte bance také veškeré úroky. Pokud byste hypotéku v našem modelovém výpočtu spláceli 30 let, na úrocích byste celkem zaplatili 3 468 204 korun. Tuto částku mohou navýšit i další náklady, například sankce za opožděnou splátku nebo poplatky za katastr a odhad nemovitosti při změně banky.

Pro získání celkového přehledu o nákladech je vhodné započítat také vedlejší výdaje spojené s hypotékou. Ty přímo nesouvisejí s měsíční splátkou, přesto je nutné je hradit. Patří mezi ně zejména pojištění nemovitosti a případně i životní či další pojištění.

Jak snížit přeplacení hypotéky

V první řadě zvažte výši úvěru a vlastní zdroje. U menší půjčky zaplatíte na úrocích méně. Pokud nemáte pro volné peníze výnosnější využití, vložte do hypotéky více vlastních prostředků.

Další možností jsou mimořádné splátky. Každý rok v měsíci výročí smlouvy můžete splatit až 25 % jistiny zdarma. Každá koruna navíc snižuje základ, ze kterého se počítá úrok, a šetří vám peníze.

Úsporu může přinést i refinancování. Před koncem fixace neberte první nabídku banky. Porovnejte aktuální sazby a podmínky konkurence.

Pozor také na doplňkové služby. Banky často nabízejí slevu na sazbě výměnou za pojištění. Vždy si propočítejte celkovou splátku s pojištěním i bez něj, aby se „sleva“ skutečně vyplatila.

Pro zájemce o vlastní bydlení není současná situace na hypotečním a realitním trhu příliš příznivá. Úrokové sazby hypoték se již několik měsíců v řadě drží na historických maximech a ceny nemovitostí klesají vlivem slabší poptávky po nemovitostech jen pozvolna. Zejména pro mladé rodiny je dnes vlastní bydlení finančně nedostupné a mnohdy se musí spokojit s životem v pronájmu. 

„V posledních dvou letech rostly nejen úrokové sazby hypoték, ale také další výdaje spojené s provozem domácnosti. Výrazně více nyní Češi zaplatí především za energie. Vysoká inflace se promítá i do cen vodného, stočného, rostou také například poplatky za internet, dražší jsou nutné i plánované opravy nemovitost. Od příštího roku vláda plánuje zvýšení daně z nemovitosti. Nejen pořízení, ale i samotný provoz domácnosti tedy nyní vyjde podstatně dráž,“ popisuje aktuální situaci Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Zrušení limitu DSTI

Bankovní rada ČNB na letošním červnovém zasedání rozhodla deaktivovat limit DSTI. Tento úvěrový ukazatel vyjadřuje poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. U zájemců o hypotéku nad 36 let byla tato hranice stanovena na 45 %, u mladých do 36 let pak na 50 %. Deaktivace limitu DSTI platí od 1. července 2023 a banky již nebudou muset tento parametr dodržovat.

Miroslav Majer k úpravě nastavení úvěrových ukazatelů dodává: „Díky deaktivaci limitu DSTI se širšímu okruhu lidí otevírá šance získat úvěr na bydlení. Zájemce o úvěr musel doposud současně splnit všechny tři úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky. Po úpravě bude dle pravidel centrální banky povinné splnit pouze dva zbývající ukazatele DTI a LTV. Neznamená to ale, že najednou dostane hypotéku každý. Banky totiž mohou nadále uplatňovat vlastní hranice tohoto ukazatele, podle kterých budou žádosti o hypotéky posuzovat.“

Aktuální postoje vybraných bank k využití parametru DSTI:

• Moneta Money Bank – parametr DSTI ponechává beze změn
• Česká spořitelna – u klientů do 36 let je maximální výše parametru DSTI 60 %, u starších klientů pak 55 %
• Hypoteční banka – maximální hodnota parametru DSTI je 70 %
• Komerční banky – maximální hodnota parametru DSTI je 50 %
• UniCredit Bank – parametr DSTI  nebude posuzovat

Zdroj: informace jednotlivých bank

ČNB limit DSTI pouze doporučuje

Přestože centrální banka deaktivovala ukazatel DSTI, nabádá banky k obezřetnosti. Aktuálně na stránkách ČNB naleznete informaci, že aktuální doporučená horní hranice tohoto ukazatele činí 40 %. Pokud schvalovaná hypotéka tuto hranici přesahuje, doporučuje centrální banka žádost o úvěr velmi důkladně posoudit. 

Limity DTI a LTV se nemění

Deaktivací limitu DSTI došlo k částečnému zmírnění limitů hypoték. Další dva limity pro hypotéku DTI a LTV zůstávají v platnosti beze změny. Ukazatel DTI vyjadřuje poměr výše celkového zadlužení zájemce o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Horní hranice tohoto ukazatele aktuálně činí u žadatele o úvěr staršího 36 let 8,5násobek jeho ročního příjmu. V případě žadatelů mladších 36 let se jedná o 9,5násobek ročního čistého příjmu.

Ukazatel LTV vyjadřuje procentní poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti.  Horní hranice LTV je v případě žadatelů starších 36 let 80 %, u žadatelů mladších 36 let pak 90 %.

Kdo dosáhne na hypotéku

Mírnější podmínky hypotéky přispívají k lepší dostupnosti úvěru na pořízení vlastního bydlení. Nejlépe situaci demonstruje následující jednoduchý příklad. 

Příklad: Pan Novák žádá o hypotéku na koupi bytu ve výši 4,5 milionů korun. Hodnota nemovitosti je 6,5 milionu korun a z vlastních zdrojů je připraven zaplatit 2 miliony korun. Banka nabízí úrokovou sazbu ve výši 6 % p.a. Při splatnosti 27 let bude měsíční splátka hypotéky mírně přes 28 tisíc korun. 

Před deaktivaci limitu DSTI by pan Novák hypotéku nezískal. Zatímco horní limit ukazatele LTV a DTI nebyl překročen, v případě ukazatele DSTI byla hodnota nad maximální hranicí (56,2 %). Po deaktivaci limitu DSTI může pan Novák požadovanou hypotéku získat. 

Dostupné hypotéky

Jaký bude mít dopad snížení limitů hypoték na realitní trh? To ukáže čas. Většina odborníků ovšem předpokládá, že zmírnění podmínek pro hypotéky bude mít na trh s nemovitostmi pozitivní vliv. Zrušení limitu DSTI vrátí na trh především ty zájemce o vlastní bydlení, kteří potřebují financovat nemovitost hypotečním úvěrem. 

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Citelnější oživení na hypotečním trhu lze očekávat až poté, kdy se úrokové sazby dostanou pod hranici pěti procent. „Ke snižování sazeb hypoték přistoupí banky až v okamžiku, kdy odezní nynější vysoká inflace a ČNB sníží základní úrokové sazby. Podle prognózy ČNB z jara 2023 lze očekávat pokles inflace do blízkosti dvou procent v roce 2024. Při tomto scénáři by se už za rok mohly sazby hypoték pohybovat v blízkosti tří až čtyř procent,“ odhaduje Miroslav Majer.  

Vývoj cen nemovitostí

Už přes rok ceny nemovitostí v Česku klesají. V případě méně atraktivních lokalit a starších nemovitostí v horším technickém stavu spadly ceny až o pětinu. Naopak u novostaveb byly místo slevy mnohem častěji k vidění jiné benefity jako například kuchyňská linka či parkovací stání zdarma. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Příliš velký prostor pro další pokles cen nemovitostí aktuálně nevidím. Do cen stavebních prací i materiálů se promítla vysoká inflace a výstavba či rekonstrukce nemovitosti je oproti předchozím rokům mnohem nákladnější.“

Ze střednědobého pohledu je třeba brát v potaz i nynější útlum v zahajování nových staveb určených k bydlení. Jakmile přijde oživení na hypotečním trhu, lze očekávat, že bude opět poptávka kupujících vyšší než nabídka volných nemovitostí. Tato nerovnováha na trhu bude tlačit cenu nemovitostí vzhůru.  

Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték, vám přináší již šestý díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás bude online CEO hyponamíru Miroslav Majer ?.

Nastavení životního pojištění je velmi důležité. Je třeba zvážit rizika, která vás mohou ohrozit. Je nutné znát své závazky a také plány a cíle, kterých chcete dosáhnout. Životní pojištění by mělo pokrýt nejen nesplácení závazků, ale i vaše nastavené cíle. Nejčastěji se pojišťují rizika spojená se smrtí, invaliditou, závažnými nemocemi a trvalými následky. Pojištění je nejlevnější v mladším věku, protože s věkem roste riziko zdravotních problémů, které mohou zdražit nebo zkomplikovat pojištění. Více informací najdete v článku Jak správně nastavit životní pojištění.

Je možné získat hypotéku i při smlouvě na dobu určitou? Ano! Existují však určitá pravidla. Během žádosti o hypotéku nesmíte být ve zkušební době, která obvykle trvá první tři měsíce pracovního vztahu. Pokud se vám smlouva obnovuje, musíte prokázat, že se jedná o prodloužení předchozí smlouvy, aby se zkušební doba nezapočítávala. Důležité je, aby smlouva nekončila za méně než 3 měsíce. Některá povolání, zejména ve státní správě, jako jsou policisté, hasiči a doktoři, mají tu výhodu, že smlouvy na dobu určitou jsou zcela běžné. Pokud jste začali nové zaměstnání a uvažujete o hypotéce, přečtěte si více o tomto tématu v článku Hypotéka a smlouva na dobu určitou – co musíte vědět.

Hypotéka a mateřství se vzájemně nevylučují. Je však důležité pečlivě spočítat tento závazek, protože případný výpadek příjmu má vliv na získání hypotéky. I když můžete dostávat mateřskou dovolenou vyplácenou ve vyšších částkách, banka nemusí uznat tento příjem stoprocentně. Banky obvykle určují, kolik vám započítají jako příjem během mateřské dovolené. Pro podrobnější informace o hypotékách v období mateřství si přečtěte náš článek Žádost o hypotéku v těhotenství nebo při mateřské – jde to?

Témata

• Jak správně nastavit životní pojištění
• Hypotéka a smlouva na dobu určitou – co musíte vědět
• Žádost o hypotéku v těhotenství nebo při mateřské – jde to?

S rozrůstajícím se počtem členů domácnosti se často mění i nároky na vlastní bydlení. Zatímco mladé páry bez závazků se spokojí s menším dvoupokojovým bytem nebo dokonce garsonkou v pronájmu, rodiny s dětmi již mnohdy touží po větším životním prostoru a vlastním bydlení. Řešením v této situaci může být pořízení většího bytu nebo rodinného domu na hypotéku. 

„Financování hypotéky bývá pro mnohé mladé rodiny nejnáročnější po narození prvního potomka. Zpravidla ženy dočasně opouští své zaměstnání a naplno se věnují rodině. S odchodem z práce přichází i výpadek jednoho příjmu. Vyplácená peněžitá pomoc v mateřství ani rodičovský příspěvek jeden příjem nenahradí, a proto je třeba sjednání i následné financování hypotéky dopředu dobře naplánovat,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Hypotéka pro mladé

Mladší zájemci o hypotéku do 36 let věku mají výhodu v tom, že pro ně platí mírnější limity úvěrových ukazatelů. Mohou si také dovolit velmi dlouhou dobu splatnosti hypotéky a snížit si tak výši měsíční splátky úvěru. Naopak nevýhodou při sjednávání úvěru na bydlení může být kratší pracovní historie, častější střídání zaměstnání, méně vlastních úspor nebo nižší příjmy do rodinného rozpočtu v době těhotenství a během rodičovské dovolené. Víte, jak se počítá a splácí hypotéka? Přečtěte si našeho kompletního průvodce.

Zjistěte, jaké profese jsou během žádosti o hypotéku znevýhodněné.

Úvěr na bydlení v těhotenství

Získání hypotéky pro mladé rodiny může být v některých životních situacích složitější. Pro ženy je například obtížné přispět k financování bydlení v těhotenství. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Žádat o hypotéku v těhotenství nebo během doby péče o dítě do 4 let věku není nejšťastnějším řešením. Banky při schvalování hypotéky totiž zohledňují fakt, že příjem matky na mateřské a následné rodičovské dovolené bude nízký. Pokud nemá partner či manžel dostatečně vysoký příjem, na potřebnou výši hypotéky tyto rodiny jednoduše nedosáhnou. Sjednání hypotéky je proto vhodné načasovat minimálně jeden rok před plánovaným početím potomka nebo až děti povyrostou.“

Banky při schvalování žádosti o hypotéku samozřejmě sledují nejen výši příjmů, ale také výdaje domácnosti. Poskytovatele úvěrů zajímají veškeré spotřebitelské úvěry jako jsou půjčky na auto, domácí vybavení nebo například půjčky pro maminky.  Sledována je celková výše úvěrů, doba jejich splatnosti i výše měsíčních splátek.

Narození dítěte a následná péče o něj je obvykle spojena s poklesem rodinného příjmu. Jak si na rodičovské zvýšit příjmy a kdy je třeba počítat s doplatkem zdravotního pojištění? Více v článku Doplatek zdravotního pojištění při rodičovské dovolené.

Započítání příjmů na hypotéku

Na jak vysokou hypotéku dosáhnete bude záviset především na výši vašich příjmů. Manželé nebo partneři obvykle žádají o hypotéku společně a jsou posuzovány jejich souhrnné příjmy. 

Pokud je žena na mateřské nebo rodičovské dovolené, mohou banky přihlížet i ke státem vypláceným příspěvkům a dávkám (pozn. peněžité pomoci v mateřství a rodičovskému příspěvku). 

„První dávkou v době těhotenství je peněžitá pomoc v mateřství neboli mateřská. Příjem z mateřské většinou banky neuznávají v plné výši. Po skončení mateřské je vyplácen rodičovský příspěvek. Ani v tomto případě nemusí banky uznat příspěvek v plné výši,“ uvádí Miroslav Majer. 

Velkou výhodou ovšem je, pokud jsou tyto příspěvky pouze doplňkem k některému z hlavních příjmů (pozn. ze zaměstnání nebo podnikání druhého žadatele o úvěr). Banky naopak neberou v potaz přídavky na děti, částečný invalidní důchod, vyplácenou podporu v nezaměstnanosti nebo příspěvek na bydlení.

Jaké dávky od státu mohou rodiny po narození potomka získat a s čím je třeba počítat?

Mateřská se vyplácí až 37 týdnů

Peněžitá pomoc v mateřství je jednou z dávek nemocenského pojištění. Je vyplácena v souvislosti s péčí o novorozence. Na mateřskou nastupuje žena 8 až 6 týdnů před očekávaným dnem porodu. Pro výpočet nástupu na mateřskou není zapotřebí žádná kalkulačka, protože žena může ve zmíněném období nastoupit na mateřskou kdykoliv. 

Najdou se matky, které chtějí zůstat v zaměstnání nebo podnikat až do dne porodu. I to je možné, pokud jim to zdravotní stav dovolí. Musí ovšem počítat s tím, že za dny, kdy žena pracuje, nemá na výplatu peněžité pomoci v mateřství nárok. 

Při porodu jednoho dítěte je peněžitá pomoc v mateřství vyplácena 28 týdnů. Pokud žena přivede na svět dvojčata nebo vícerčata, prodlužuje se doba na 37 týdnů. Mateřská náleží prvních 6 týdnů po porodu výhradně matce. Po uplynutí této doby může dávku čerpat místo matky otec dítěte. 

Kdo má nárok na mateřskou?

Výplata peněžité pomoci v mateřství má svá pravidla. K získání této dávky je nutné splnit dvě podmínky. První z nich je účast na nemocenském pojištění v době nástupu na mateřskou. U zaměstnanců je toto pojištění automaticky odváděno zaměstnavatelem. Žadatel o peněžitou pomoc v mateřství může být také v ochranné lhůtě po skončeného nemocenského pojištění. 

U zaměstnanců je druhou podmínkou splnění minimální doby trvání nemocenského pojištění, a to 270 dnů v posledních dvou letech před nástupem na mateřskou. V případě změny zaměstnavatele se doba nemocenského pojištění u jednotlivých zaměstnavatelů sčítá.  

Mateřská u OSVČ

Ženy pracující jako osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) mají nárok na peněžitou pomoc v mateřství pouze v případě, pokud si dobrovolně platily nemocenské pojištění. Účast na nemocenském pojištění musí trvat alespoň 270 dnů za poslední dva kalendářní roky před nástupem na mateřskou, přičemž z této doby musí být účast na nemocenském pojištění jako OSVČ minimálně 180 dní v posledním roce před nástupem na mateřskou.

Výpočet mateřské 

Výši peněžité pomoci v mateřství nejjednodušeji spočítáte pomocí kalkulačky na stránkách Ministerstva práce a sociálních věcí. Stačí vyplnit pár základních údajů a Excel za vás automaticky provede výpočet příjmů na mateřské.  

Výše této dávky činí 70 % z redukovaného denního vyměřovacího základu za kalendářní den. Denní vyměřovací základ se vypočítá z měsíčních vyměřovacích základů z příjmu za 12 kalendářních měsíců před nástupem na mateřskou. U OSVČ se vychází z úhrnu měsíčních základů pojistného v rozhodném období před nástupem na mateřskou. Průměrný denní příjem se upravuje pomocí redukčních hranic.

Příklad: Paní Novotná byla před nástupem na mateřskou zaměstnána a její průměrný hrubý příjem za 12 kalendářních měsíců byl 600 000 korun. Jak vysoká bude peněžitá pomoci v mateřství za dobu 196 dní (28 týdnů)? 

Měsíční vyměřovací základ: 50 000 Kč

Neredukovaný denní vyměřovací základ: (50 000 x 12) / 365 = 1 643,84 Kč

Redukovaný denní vyměřovací základ = 1 525 Kč

• do 1 345 Kč redukce na 100 % tj. na 1 345 Kč
• nad 1 345 Kč do 2 017 Kč redukce na 60 % tj. na 179,30 Kč
• od 2 017 Kč do 4 033 Kč redukce na 30 % tj. na 0 Kč
• nad 4 033 Kč nezohledňuje se

Výše peněžité pomoci v mateřství: 70 % z částky 1 525 Kč = 1 068 Kč x 196 dnů = 209 328 Kč

Peněžitá pomoc v mateřství bude v uvedeném případě představovat měsíční částku zhruba 32 000 korun. Při srovnání s čistou mzdou, která by při hrubém měsíčním výdělku 50 000 korun činila necelých 40 000 korun, je příjem z mateřské nižší. 

„S hlubokým poklesem příjmů musí počítat zejména OSVČ, které si dobrovolně neplatí nemocenské pojištění. Nesplňují totiž základní podmínku pro výplatu mateřské a nezískají ani korunu. O mnoho lépe na tom nejsou ani OSVČ, které si sice platí nemocenské pojištění, ale jen v minimální výši. V tomto případě bude činit mateřská jen pár tisícikorun měsíčně,“ popisuje Miroslav Majer. 

Rodičovský příspěvek

Rodičovská dovolená navazuje na mateřskou dovolenou a po její dobu je vyplácen rodičovský příspěvek. Příjmy rodiče nejsou u této dávky sledovány. Nijak omezeno není ani výdělečná činnost v době pobírání rodičovského příspěvku. 

Na rodičovský příspěvek má nárok rodič (pozn. častěji ženy, ale může ji čerpat i muž), který po celý kalendářní měsíc osobně, po celý den a řádně pečuje o dítě maximálně do 4 let věku. 

Rodičovský příspěvek je v případě narození jednoho dítěte 300 000 korun (pozn. částka za celou dobu čerpání dávky). U dvou a více dětí narozených současně je částka navýšena na 450 000 korun. 

Výpočet rodičovského příspěvku

Do výpočtu příjmů na rodičovské můžete zahrnout celou částku, tedy 300 nebo 450 tisíc korun. Rodičovský příspěvek ovšem není vyplácen naráz, ale postupně v měsíčních platbách. Nejkratší možná doba pro vyčerpání celého příspěvku je 7 měsíců, nejdelší pak 4 roky. 

Od roku 2020 si můžete nastavit výši rodičovského příspěvku individuálně, a to až do výše 70 % 30násobku denního vyměřovacího základu. Ten si jednoduše spočítáte z průměrné mzdy za posledních 12 měsíců. Čím vyšší příjem před odchodem na rodičovskou máte, tím více můžete každý měsíc čerpat. V roce 2023 je maximální možná výše vyplaceného rodičovského příspěvku 49 440 korun měsíčně. 

Hypotéka pro samoživitelku

Rozpočet domácností samoživitelů bývá často vypjatý. Najde se ovšem řada samoživitelů, kteří mají slušný příjem a žádají o hypotéku. Kdy dosáhnou na potřebný úvěr na bydlení? Pokračujte čtením článku Hypotéka pro samoživitelku: Vše, co potřebujete vědět.