Vlastníte zahradu a přemýšlíte, zda na ní můžete postavit kůlnu na nářadí, skleník, pergolu nebo dokonce dům? Přečtěte si více v článku.
Úvahy o stavbě nového rodinného domu vždy začínají výběrem vhodného pozemku. Jelikož stavebních parcel je zejména ve městech a jejich těsné blízkosti nedostatek, nabízí se řešení využít k výstavbě rodinného domu zahradu. Abyste mohli provést převod zahrady na stavební pozemek, je třeba splnit několik podmínek.
„Zahrady jsou oproti zasíťovaným stavebním pozemkům levnější. Nevýhodou ovšem je, že ne vždy je možná změna zahrady na stavební pozemek. Pokud tedy plánujete stavět na zahradě, před koupí pozemku se ujistěte, zda je převod na stavební pozemek možný a zda je pozemek pro stavbu domu vhodný svojí polohou a velikostí. Počítejte i s případnými výdaji na dovedení inženýrských sítí a vybudování příjezdové komunikace. Připravte se také na to, že převod zabere určitý čas a nevyhnete se administrativě,“
upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Než popíšeme, jak udělat ze zahrady stavební pozemek, vysvětlíme si několik základních pojmů.
V katastrálním zákoně je pozemek definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí určitou přirozenou nebo člověkem vytvořenou hranicí (např. hranicí vlastnickou, stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím apod.).
Pozemky se evidují v podobě parcel. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen a zobrazen v katastrální mapě a také označen parcelním číslem. Parcely je možné rozdělit do dvou podkategorií, a to na stavební parcely (tzn. pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří) a pozemkové parcely.
Pozemky se člení podle druhů na:
Zahrada se podle katastrálního zákona řadí mezi zemědělské pozemky. Do stejné skupiny patří rovněž orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty.
Pozemky se evidují v katastru nemovitostí. Před koupí zahrady si zjistěte maximum dostupných informací o pozemku.
„Seriózní realitní makléř nebo přímo majitel pozemku vám už při prvním kontaktu sdělí veškeré aktuální informace. Požadujte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Využít samozřejmě můžete také aplikaci katastru nemovitostí. Zde se dozvíte nejen to, o jaký druh pozemku se jedná, ale také například jaká je jeho výměra, kdo je veden jako vlastník, jaká jsou případná omezení vlastnického práva nebo zda je součástí pozemku i nějaká stavba. Zobrazit si můžete mapu s vyznačením hranic pozemku.“
dále doplňuje Miroslav Majer.
Katastr nemovitostí ukazuje, jaký je současný stav pozemku, tedy komu patří a jak se aktuálně využívá, například jako zahrada nebo orná půda.
Územní plán naopak určuje budoucí využití celého území obce a rozhoduje o tom, co se na kterém místě smí nebo nesmí v budoucnu postavit.
Zápis v katastru ještě neurčuje, zda lze na pozemku stavět. Pokud je parcela vedená například jako zahrada, neznamená to automaticky, že na ní můžete postavit dům. Rozhodující je územní plán a pravidla obce pro danou lokalitu.
Nový stavební zákon platí od 1. července 2024. Klíčové změny pro drobné stavby začaly platit 1. července 2025. Oproti původnímu zákonu se zjednodušily povolovací procesy. Místo dvou oddělených řízení probíhá jedno komplexní povolení na jednu žádost.
Rozšířily se i možnosti pro drobné stavby bez stavebního povolení. Zákon stanovuje kratší lhůty pro vyřízení, zavádí přehlednější kategorizaci staveb a dává obcím více pravomocí při regulaci zastavěnosti a podílu zeleně.
S nabytím účinnosti nového stavebního zákona byl pro veřejnost spuštěn portál stavebníka. Umožňuje podávání žádostí, nahrávání projektové dokumentace i sledování průběhu řízení. V praxi však jeho fungování nebylo od počátku plně bezproblémové, a proto stavební úřady po určitou dobu používaly i některé starší postupy a systémy, aby se stavební řízení nezastavila.
Co lze postavit na pozemku vedeném jako zahrada? Na zahradním pozemku můžete bez stavebního povolení postavit drobné stavby, například pergolu, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo zahradní domek. Musí však splnit stanovené parametry: jedno nadzemní podlaží, zastavěná plocha do 40 m², výška do pěti metrů a případné podsklepení maximálně do hloubky tří metrů.
Je také nutné dodržet odstup alespoň dva metry od hranice sousedního pozemku. Pokud tuto vzdálenost nedodržíte, stavba už nesplňuje podmínky pro drobnou stavbu a spadá do kategorie tzv. jednoduchých staveb. V takovém případě je nutné získat povolení od stavebního úřadu, předložit projektovou dokumentaci a doložit souhlasy dotčených sousedů.
Minimálně polovina plochy pozemku musí zůstat schopná vsakovat dešťovou vodu. Drobné stavby mohou sloužit jen jako doplněk k bydlení a nesmí být určeny k podnikání, trvalému ani rekreačnímu bydlení.
Pro stavbu určenou k bydlení nebo rodinné rekreaci, pro větší stavby nebo pro umístění stavby blíže než dva metry k hranici bez souhlasu souseda je nutné podat žádost o povolení. To platí i pro stavby v chráněných oblastech, památkových zónách nebo při rozsáhlejších terénních úpravách.
Každá obec si navíc může stanovit vlastní limity pro maximální zastavěnost, například 30 % plochy zahrady, nebo povinnost zachovat určitý podíl zeleně. Proto je vždy vhodné ověřit si aktuální územní plán dané lokality.
Potřebujete rychle bydlet a uvažujete o pořízení modulárního domu? Přečtěte si článek Modulární stavby na hypotéku jako východisko pro bydlení.
Při posuzování, zda stavba vyžaduje povolení, nerozhoduje její název, ale skutečné využití. Ani objekt do 40 m² nemůže vzniknout bez povolení, pokud má sloužit k trvalému bydlení nebo podnikání. Nestačí ho tedy účelově označit jako zahradní domek.
Naopak běžné stavby do 40 m² a 5 m výšky, jako jsou kůlny, pergoly nebo otevřené přístřešky pro auta, stavební povolení vůbec nevyžadují, pokud splní zákonné odstupy od hranic pozemku. Samostatné garáže však povolení vyžadují. To, že se v takovém zahradním domku občas někdo zdržuje, z něj však ještě nedělá stavbu určenou k bydlení.
Pergola a přístřešek se mohou zdát podobné, v praxi se ale liší konstrukcí i účelem. Pergola je lehký zahradní prvek se vzdušným zastropením, zatímco přístřešek je samostatná stavba s pevnou střechou, která postrádá plné obvodové stěny a slouží k ochraně před nepříznivým počasím.
Nový stavební zákon řadí oba tyto objekty mezi drobné stavby, což znamená, že při dodržení plochy do 40 m² a výšky do 5 metrů nevyžadují stavební povolení.
„Pokud kupujete zahradu se záměrem přeměnit ji na stavební pozemek, jako první nahlédněte do platného územního plánu obce či města. Tento dokument upravuje základní koncepci rozvoje a uspořádání daného místa. Určuje například, kde mohou vzniknout nové stavby, jaké plochy mají sloužit pro bydlení, kde budou komerční prostory nebo třeba park,“
vysvětluje Miroslav Majer.
Územní plán máte k dispozici na obecním, městském a stavebním úřadě, do jehož evidence pozemek spadá. Tento dokument je rovněž dostupný online na internetových stránkách obecních a městských úřadů.
Z územního plánu se dozvíte, zda je váš pozemek umístěn v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území.
Pokud máte zahradu v místě označeném jako zastavěné nebo zastavitelné území, máte velkou šanci na úspěch. Jedná se totiž o plochy, které jsou již zastavěné nebo jsou určeny územním plánem k zastavění.
V případě, že je možné zahradu změnit na stavební parcelu, prověřte, zda lze napojit budoucí dům na inženýrské sítě. K pozemku je nutné zajistit především přívod elektřiny a pitné vody. Výhodou je, pokud je možné dům napojit i na kanalizaci. Odpadnou vám starosti s instalací vlastní čističky odpadních vod nebo septiku.
K pozemku musí vést také přístupová cesta z veřejné komunikace. Cesta musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému.
Pokud je pozemek zahrady vhodný pro stavbu domu, navštivte stavební úřad a proberte zamýšlený stavební záměr. Informujte se, jaký dům je možné na pozemku postavit a jaké dokumenty je třeba pro stavební řízení připravit.
Zjistěte, na co si dát pozor při koupi zahrady a jak ji lze financovat.
Jestliže z územního plánu zjistíte, že pozemek není zahrnut do zastavitelného území, nemůžete na něm stavět. Můžete se pokusit o změnu územního plánu, jedná se ovšem o dlouhý a velmi komplikovaný proces, na jehož konci nemusí dojít k vámi požadované změně. Změnu územního plánu musíte sami iniciovat na obecním či městskému úřadě.
Pokud plánujete stavět na pozemku, který je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský, například jako zahrada, orná půda nebo ovocný sad, musíte před zahájením stavebního řízení požádat o jeho vyjmutí ze zemědělského půdního fondu.
Tento souhlas ale nepotřebujete, pokud pozemek nemá v katastru ochranu půdního fondu vůbec uvedenou, pokud stavíte na již zastavěném stavebním pozemku v zastavěném území obce, nebo pokud využíváte volné místo na již zastavěném pozemku.
Za vyjmutí půdy se obvykle platí poplatek, jehož výše se počítá podle velikosti zastavěné plochy a kvality půdy určené kódem BPEJ. Myslete také na to, že po schválení úřadem máte platnost rozhodnutí tři roky, tedy do této doby musíte zahájit stavbu, jinak toto povolení propadne a musíte o něj žádat znovu.
