Pokud se rozhodnete financovat vlastní bydlení hypotékou, počítejte s tím, že si vás banka důkladně proklepne. Především musí zjistit, zda budete schopni půjčku na bydlení řádně splácet. Při posuzování žádosti o hypotéku provede poskytovatel úvěru takzvaný skóring, na jehož základě si udělá obrázek o vaší bonitě.
Banka se při určování bonity klienta zajímá zejména o výši příjmů, celkových výdajů včetně všech stávající splátek úvěrů a také dosavadní platební morálku. Zohledněn je rovněž například věk, vykonávaná profese, dosažené vzdělání, rodinný stav, počet a věk vychovávaných dětí či lokalita bydliště.
„Každá banka postupuje při posuzování zájemců o hypotéku podle vlastní metodiky. Běžně se stává, že zatímco u jedné banky s žádostí o hypoteční úvěr neuspějete, u jiné půjčku na bydlení bez problémů získáte. Důkladná znalost metodik jednotlivých bank je tedy při výběru hypotéky klíčová,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Podmínky pro získání hypotéky
Všechny tuzemské banky se při poskytování hypoték musí řídit platnými pravidly České národní banky. Centrální banka určuje a nastavuje hranice tří úvěrových ukazatelů, které se označují zkratkami LTV, DTI a DSTI. Abyste získali požadovanou hypotéku, musíte být současně splněna všechna uvedená pravidla hypotéky. O maximálním dluhovém zatížení zájemce o hypotéku rozhodují ukazatele DTI a DSTI.
Na jak vysokou hypotéku dosáhnu?
„Ukazatel DTI má zabránit předlužení zájemce o hypotéku. Vyjadřuje poměr mezi výší vašeho celkového zadlužení a výší čistého ročního příjmu. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 9,5 a u starších pak 8,5,“ uvádí Miroslav Majer.
Jednoduchým výpočtem zjistíte, na jak vysokou hypotéku dosáhnete. Pokud je vám méně než 36 let, máte čistý roční příjem ze zaměstnání například ve výši 600 000 korun a nesplácíte žádný jiný úvěr, dosáhnete na hypotéku ve výši maximálně 5,7 milionu korun (pozn. 600 000 Kč x 9,5).
Zvládnete hypotéku splácet?
„Pomocí ukazatele DSTI banka ověřuje, zda zvládnete úvěr splácet. Tento ukazatel vyjadřuje procentní podíl celkové výše měsíčních splátek úvěrů (pozn. hypotéky a ostatních úvěrů) na vašem čistém měsíčním příjmu. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 50 % a u starších pak 45 %,“ vysvětluje Miroslav Majer. (pozn. Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI. Budou hypotéky dostupnější? Dozvíte se v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.)
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Jednoduchým výpočtem opět zjistíte, zda dosáhnete na hypotéku. Pokud byste jako zájemce hypotéku z předchozího příkladu žádali o hypotéku ve výši 5,7 milionu korun, při úrokové sazbě 5,5 % a době splatnosti 27 let by činila měsíční splátka 33 809 korun. Ukazatel DSTI vychází na necelých 68 % (pozn. 33 809 Kč : 50 000 Kč x 100). Úvěr byste v tomto případě nezískali, výše příjmu pro získání hypotéky je totiž příliš nízká. Měsíční splátka úvěru by musela být maximálně 25 000 korun.
Jak dostat hypotéku? Pokud na požadovanou výši hypotéky nedosáhnete kvůli nízkému příjmu, zkušený hypoteční specialista vám vždy představí několik možností řešení. Můžete si například prodloužit dobu splatnosti nebo přizvat dalšího spolužadatele a zvýšit si tak celkový příjem.
Co se počítá do příjmů
Banky se při posuzování žádosti o hypotéku zajímají nejen o výši příjmu, ale i druh příjmu. Příjmy mohou pocházet ze závislé činnosti (zaměstnání), ze samostatné výdělečné činnosti (podnikání), z různých dohod o provedení práce, z pronájmu či kapitálového majetku. Co banky uznávají za příjmy se dozvíte přímo od hypotečního specialisty.
Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Příjmem mohou být také různé státem vyplácené dávky a podpory. Jedná se například o invalidní důchody, rodičovské příspěvky, příspěvky na bydlení či dopravu, podpory v nezaměstnanosti, výživné nebo například výsluhové příspěvky policistů, vojáků či hasičů. Počítejte ovšem s tím, že ne všechny příjmy na hypotéku banky akceptují nebo je uznávají pouze částečně.
Pokud je žena na mateřské nebo rodičovské dovolené, mohou banky přihlížet i ke státem vypláceným příspěvkům a dávkám (pozn. peněžité pomoci v mateřství a rodičovskému příspěvku).
„První dávkou v době těhotenství je peněžitá pomoc v mateřství neboli mateřská. Příjem z mateřské většinou banky neuznávají v plné výši. Po skončení mateřské je vyplácen rodičovský příspěvek. Ani v tomto případě nemusí banky uznat příspěvek v plné výši,“ uvádí Miroslav Majer. Přečtěte si více o žádosti o hypotéku v těhotenství nebo při mateřské na našem webu.
Nyní se podrobně podíváme na to, jak banky přistupují k uznávání příjmů pro hypotéku a co se zahrnuje do příjmů.
Příjmy ze zaměstnání a podnikání
Hlavním zdrojem příjmů jsou obvykle příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. Zaměstnanci potvrdí výši příjmu jeho zaměstnavatel na speciálním formuláři banky. Překážkou k získání hypotéky bývá práce ve zkušební či výpovědní době. U některých bank je ovšem možné v individuálních případech vyjednat výjimku. Pokud plánujete změnit zaměstnavatele, vyplatí se v každém případě podání žádosti o hypotéku správně načasovat. Banky rovněž požadují, aby pracovní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou.
Osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) dokládají své příjmy daňovým přiznáním. Banky obvykle vyžadují daňová přiznání za poslední dva roky. Podrobně se tématu hypotéka pro podnikatele věnujeme v článku Hypotéka pro OSVČ a podnikatele.
V daňovém přiznání je při posuzování bonity OSVČ rozhodující výše základu daně. Jeho výši do značné míry ovlivní, zda živnostník uplatňuje paušální výdaje procentem z příjmu nebo si v daňové evidenci započítává skutečné výdaje. Čím vyšší je základ daně, tím vyšší hypotéku je možné získat.
Vedlejší příjmy
Typickým příkladem vedlejšího příjmu jsou odměny plynoucí z různých dohod o provedení práce, dohod o pracovní činnosti či brigád. Tyto příjmy banky obvykle neakceptují. Jedná se totiž většinou o krátkodobé a nestabilní příjmy.
Někteří zájemci o hypotéku mohou mít také příjmy z pronájmu takzvaných investičních nemovitostí (pozn. nejčastěji se jedná o byty a rodinné domy). Tyto příjmy banka posuzuje na základě nájemní či budoucí nájemní smlouvy. Aby banka tyto příjmy uznala, musí být rovněž zahrnuty v daňovém přiznání (pozn. pod §9 příjmy z pronájmu).
Ostatní druhy příjmů
Některé banky mohou přihlížet i k dalším druhům příjmů. Většina bank akceptuje například rodičovský příspěvek, peněžitou pomoc v mateřství, výživné přiznané soudem, výsluhový příspěvek nebo invalidní, starobní či vdovský důchod.
Existuje ovšem i dlouhá řada příjmů, které banka při žádosti o hypotéku neuzná. Jedná se například o podporu v nezaměstnanosti, příspěvek na živobytí, doplatek na bydlení, jednorázový příspěvek na dítě, porodné, pohřebné, příspěvek na úhradu potřeb dítěte, nemocenské dávky, dávky pro osoby se zdravotním postižením, ošetřovné či sirotčí důchod.
🎧 PODCAST Za lepší hypotéku
