Hypotéka je nejčastěji využívaným úvěrem k financování vlastního bydlení. Potvrzují to data z letošního dubnového průzkumu České bankovní asociace a výzkumné agentury Ipsos. Ze získaných odpovědí vyplynulo, že jedna třetina Čechů využila k financování vlastního bydlení právě hypoteční úvěr. Mezi dalšími využívanými úvěrovými produkty jsou úvěry ze stavebního spoření (15 %), účelové úvěry na bydlení (7 %) a spotřebitelské úvěry (4 %).
Pouze s vlastními zdroji, tedy bez nutnosti sjednání úvěru, si při pořízení vlastní nemovitosti vystačil jeden z deseti Čechů. Dalších 11 % dotázaných obývá nemovitost ve vlastnictví partnera či někoho jiného z rodiny a 9 % lidí získalo byt či dům v rámci dědictví.
„Před pořízením vlastního bydlení je vždy nutné najít nejvhodnější způsob financování. Při koupi či výstavbě nemovitosti Češi nejčastěji kombinují hypoteční úvěr a vlastní úspory. V případě finančně méně náročných rekonstrukcí, rozšiřování či modernizací domova přichází v úvahu i využití úvěru ze stavebního spoření či neúčelového spotřebitelského úvěru. Jejich výhodou je, že u těchto typů úvěrů není vyžadována zástava nemovitosti. Nevýhodou je naopak kratší doba splatnosti a vyšší úroková sazba,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz
Definice hypotéky
Hypoteční úvěr či zkráceně hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitostí. Jedná se o účelový úvěr, což znamená, že poskytnuté peníze můžete využít pouze k pořízení nemovitosti za účelem bydlení či pronájmu. Banka vždy vyžaduje doložení účelu čerpání úvěru.
Pokud byste chtěli znát přesnou právní definici hypotečního úvěru, najdete ji v zákoně o dluhopisech (pozn. zákon č. 190/2004 Sb.). Konkrétně se nachází ve třetím odstavci paragrafu 28.
Pomocí klasické hypotéky je nejčastěji financována koupě, výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti. Účelový úvěr můžete také využít při vypořádání dědických nároků, spoluvlastnických podílů, společného jmění manželů (SJM), refinancování stávající hypotéky nebo konsolidaci úvěrů. Existují i další typy hypoték, které připouští i jiné využití finančních prostředků. Ty si představíme za chvíli.
Předmětem financování může být například stavební pozemek, bytová jednotka, rodinný dům a při splnění určitých pravidel i chalupa nebo chata. Tématu financování rekreačních nemovitostí se podrobně věnujeme v článku Hypotéka na rekreační nemovitost.
Typy hypoték
Pokud se v Česku mluví o hypotékách, nejčastěji se jedná o klasické účelové hypoteční úvěry. Setkat se ovšem můžete i s jiným typem hypotéky, a to takzvanou americkou hypotékou. V tomto případě se jedná o neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Pokud vlastníte nemovitost, můžete ji bance nabídnout jako zástavu a získat potřebné financování.
Akceptovatelnou zástavou pro banku může být byt, rodinný dům, stavební pozemek i rekreační nemovitost. Výhodou americké hypotéky je, že peníze můžete v tomto případě využít na cokoliv. Banka se o konkrétní účel využití finanční prostředků nezajímá. Nevýhodou je vyšší úroková sazba.
Kromě americké hypotéky se můžete setkat i s dalšími názvy. Ve většině případů se pod nimi skrývají klasické účelové hypotéky, u nichž si marketéři bank dali za cíl oslovit konkrétní cílovou skupinu. Většinou se tyto hypotéky pojí s určitými výhodami.
V současné době jsou často zmiňovány například zelené, eko či udržitelné hypotéky. Ty mají za cíl podpořit zájemce o energeticky úsporné bydlení. S pomocí úvěru je možné financovat například zateplení budovy, výměnu oken, pořízení fotovoltaické elektrárny, tepelného čerpadla a podobně. Při splnění dodatečných specifických podmínek banky je možné získat výhodnější úrokovou sazbu, slevu na pojištění nemovitosti či možnost neúčelového čerpání určité částky.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Další označení hypoték, se kterými se můžete setkat:
- Hypotéka pro studenty – cílovou skupinou jsou obvykle mladí lidé, kteří uvažují o pořízení vlastní nemovitosti už během studia
- Hypotéka pro mladé – cílovou skupinou jsou žadatelé obvykle ve věku do 36 či 40 let.
- Hypotéka bez nemovitosti – cílovou skupinou jsou lidé, kteří v brzké době plánují pořízení nemovitosti, ale ještě si žádnou konkrétní nevybrali. Hypotéku je nutné v určitém období vyčerpat.
- Offsetová hypotéka – cílovou skupinou jsou lidí s vyššími zůstatky na bankovních účtech. Jedná se o klasický hypoteční úvěr se zápočtem vlastních úspor na bankovním účtu. Zápočet zůstatku na bankovním účtu přináší možnost snížit si částku zaplacenou na úrocích.
- Zpětná hypotéka – označovaná také jako reverzní hypotéka. Cílovou skupinou jsou zejména starší osamělí lidé s vlastní nemovitostí. Oproti zástavě nemovitosti získají doživotní měsíční rentu. Zájemce nemovitost vlastní až do konce života a může v ní nadále bydlet. České banky tuto hypotéku nenabízí.
- Hypotéka dozadu – cílovou skupinou jsou lidé, kteří potřebují zpětně proplatit peníze investované do nemovitosti.
- Štafetová hypotéka – cílovou skupinou jsou rodiče, kteří si pořídí nemovitost a v budoucnu ji plánují i s hypotékou předat svým potomkům.
- Hypotéka 2v1 – tuto hypotéku najdete v nabídce Komerční banky. Využít můžete až 800 tisíc korun na cokoliv.
Miroslav Majer k tomu dodává: „Při výběru hypotéky je vždy nutné zohlednit plánovaný záměr. Pokud tedy například zvažujete výstavbu pasivního domu, vyplatí se srovnat parametry dostupných udržitelných hypoték. Zvážit všechny nabízené benefity a vyhodnotit jejich celkový přínos. Všem zájemcům o hypotéku doporučuji poradit se nezávazně se zkušeným a nezávislým hypotečním specialistou. Umí totiž například poradit, které banky poskytují nejvýhodnější podmínky pro OSVČ a podnikatele nebo s jakou bankou nejlépe financovat modulární dům. “
Jak funguje hypotéka
Princip hypotéky není v zásadě složitý. Pro snazší orientaci jsme v bodech popsali jednotlivé kroky, ze kterých se dozvíte, jak funguje hypotéka.
Výběr banky
Prvním a velmi důležitým krokem je výběr poskytovatele úvěru. Logicky většina zájemců o vlastní bydlení jako první osloví svou hlavní banku. Nejde ovšem o jedinou možnost. Hypoteční úvěry nabízí většina tuzemských bank a vyplatí se porovnat jejich podmínky a výši nabízené úrokové sazby.
Pokud nechcete se srovnáváním hypoték ztrácet čas, využijte nezávislé hypoteční specialisty. Jakmile jim sdělíte základní informace o vašem záměru, získáte naráz nabídky od několika bank. Využít samozřejmě můžete také hypoteční kalkulačku.
Poskytovatelem hypotéky je vždy banka. Zprostředkovat a sjednat vám ji ovšem může i nezávislý hypoteční specialista. Výhodu je, že za vás srovná aktuální nabídky hypoték jednotlivých bank a vybere z nich ty nejvhodnější.
Podání žádosti
Jakmile si vyberete hypotéku u konkrétní banky, následuje podání žádosti. Tím je odstartován proces získání hypotéky. Bankéř nebo nezávislý hypoteční specialista vám připraví formulář pro podání žádosti, ve kterém vyplníte požadované informace.
Banky u zájemců o hypotéku prověřují řadu informací. Při nesplnění podmínek mohou žádost o úvěr zamítnout. Zjistěte, jaké jsou nejčastější důvody zamítnutí hypotéky.
Doložení výše a zdroje příjmu
Při podání žádosti je třeba bance dodat několik dokumentů a dokladů. Žadatel a případní spolužadatelé o hypotéku se musí prokázat svými osobními doklady totožnosti. Pro posouzení vaší úvěruschopnosti potřebují banky znát zdroj a výši vašich příjmů.
Pokud jste v pozici zaměstnance, budete potřebovat potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele Podnikatelé a OSVČ předkládají daňová přiznání za předchozí období. Obvykle před čerpáním je potřeba dodat i doklad o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Dále pak potvrzení o zaplacení daně z příjmu nebo obdržení jeho přeplatku. Jste ve zkušební nebo výpovědní době? Zjistěte, jestli lze hypotéku získat.
Banky mohou do určité míry zohlednit i ostatní druhy příjmů. Připravte si proto dokumenty potvrzující například pravidelnou výplatu důchodu, výsluhové penze, rodičovský příspěvek a podobně.
Výpočet úvěrových ukazatelů
Banka při určování vaší bonity pracuje s úvěrovými ukazateli LTV a DTI. První z nich vyjadřuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Druhý úvěrový ukazatel je poměr výše vašeho celkového zadlužení a výše vašeho čistého ročního příjmu. Aktuální limity těchto ukazatelů jsou uvedeny v infografice níže.
„Horní hranice limitů jednotlivých ukazatelů nastavuje Česká národní banka. Bankovní rada ČNB může v případě potřeby rozhodnout i o deaktivaci některých z nich. Příkladem je ukazatel DSTI, který je s účinností od 1. července 2023 deaktivován,“ uvádí Miroslav Majer.
Banky nahlíží do registrů
Banky při posuzování žádosti hypotéky nahlíží do registrů. Snaží se zjistit, zda nejste dlužníky. Sledován je Bankovní registr klientských informací, ve kterém jednotlivé banky sdílejí informace o svých klientech.
Využíván je rovněž Nebankovní registr klientských informací a registr dlužníků SOLUS. V tomto registru jsou zaznamenány jak nesplacené úvěry u bank, tak i dlužné částky například u mobilních operátorů či dodavatelů energií.
3 rady pro získání hypotéky:
- Maximalizujte výši svých pravidelných příjmů
- Veškeré své stávající finanční závazky plaťte včas
- Nesjednávejte si zbytečně další úvěry
Schvalování hypotéky
Na základě dodaných dokumentů a informací z registrů banka rozhodne, zda vaši žádosti o hypotéku vyhoví. Současně se dozvíte přesnou výši úrokové sazby.
Ke sjednání hypotéky bude banka potřebovat také dokumenty k financované nemovitosti. Jedná se především o kupní smlouvu nebo alespoň návrh kupní smlouvy. U výstavby se banka zajímá o položkový rozpočet stavby.
V případě financování bytu či rodinného domu postaveného v rámci developerského projektu si připravte smlouvu o smlouvě budoucí. Pokud je při koupi nemovitosti využívána úschova, připravte si také návrh smlouvy o úschově.
Odhad ceny nemovitosti
Každá hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Většinou se jedná přímo o financovanou nemovitost, ale do zástavy je možné nabídnout i jinou vhodnou nemovitost.
„Odhadce banky stanoví cenu nemovitosti. Jedná se o cenu odhadní, která se může oproti tržní ceně lišit. Odhadce banky posuzuje například atraktivitu dané lokality, typ nemovitosti a samozřejmě její aktuální technický stav a vybavenost. Odhadovaná cena nemovitosti je důležitá při výpočtu již zmíněného ukazatele LTV,“ doplňuje Miroslav Majer.
Příprava a podpis úvěrové smlouvy
Jakmile má banka veškeré podklady, vypracuje úvěrovou smlouvu. V ní jsou popsány veškeré smluvní podmínky úvěru. Je zde uvedena například výše úvěru, úroková sazba hypotéky, doba fixace a splatnosti úvěru, podmínky čerpání hypotéky i sankce za případné nesplácení. Součástí úvěrové dokumentace je také splátkový kalendář, kde jsou rozepsány jednotlivé měsíční splátky hypotéky.
Úvěrovou smlouvu si před podpisem důkladně prostudujte. Pokud některým pojmům nerozumíte, podívejte se do našeho slovníku nebo požádejte o vysvětlení přímo vašeho hypotečního specialistu.
Po přečtení stačí připravenou úvěrovou smlouvu podepsat. Dostanete zástavní smlouvu, kterou je nutné podepsat a předat na katastr nemovitostí.
Čerpání hypotéky
Před čerpáním hypotéky je nutné bance doložit podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti (pozn. zápis zástavního práva, který jste získali od katastru nemovitostí).
Potřeba je také předložit pojistnou smlouvu k nemovitosti. Povinné je pojištění nemovitosti, dobrovolně si můžete sjednat také pojištění domácnosti.
Před čerpáním hypotéky je rovněž nutné složit vlastní zdroje na účet banky nebo do úschovy (pozn. úschovu je možné provést u notáře, právníka či banky).
Pokud jsou splněny veškeré podmínky pro čerpání hypotéky, vyplníte žádost o čerpání. Poté již banka zajistí převod finančních prostředků. Peníze jsou dle účelu využití hypotéky čerpány buď jednorázově (např. při koupi nemovitosti), nebo postupně (např. výstavba nemovitosti, rekonstrukce).
Při koupi nemovitosti odesílá banka peníze do úschovy. Jedná se o nejbezpečnější způsob převodu peněz mezi kupujícím a prodávajícím.
Poté realitní makléř, kupující nebo prodávající podá návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti na katastr nemovitostí. Změna vlastnických práv je zapsána na katastru do 21 dnů. Jakmile se stanete vlastníkem nemovitosti jsou uvolněny peníze z úschovy prodávajícímu. Banka má v katastru nemovitostí zřízeno zástavní právo. Po splacení celé hypotéky je zástava z katastru odstraněna.
Při výstavbě nemovitost banka uvolňuje peníze postupně podle aktuální prostavěnosti.
Začátek splácení
Už před zahájením čerpání hypotéky se zajímejte o to, jak se splácí hypotéka. Co se formy splácení týká, stejně jako čerpání hypotéky probíhá i její následné splácení vždy bezhotovostně.
Po vyčerpání celého úvěru začínáte platit pravidelné měsíční splátky hypotéky. Její výši vypočítá banka. Jednorázové vyčerpání hypotéky je typické u koupi nemovitosti. U výstavby nebo rekonstrukce je obvyklé postupné čerpání.
Po dobu čerpání hypotéky splácíte pouze úroky z vypůjčené částky. Po dokončení čerpání začnete dle smlouvy splácen pravidelnou měsíční splátku. Může se stát, že celou částku nevyčerpáte. V tomto případě bance sdělíte, že již další peníze čerpat nebudete a hypotéku můžete začít pravidelně splácet.
Přesný termín pro zaplacení splátky je uveden v úvěrové smlouvě. Pokud odesíláte splátku z jiné banky, než u které máte vedenou hypotéku, počítejte s dostatečnou časovou rezervou pro mezibankovní převod peněz. Abyste platbu nezmeškali, nastavte si trvalý příkaz k úhradě.
Možnosti splácení hypotéky
Finanční literatura obvykle popisuje tři možné způsoby splácení hypotečního úvěru, a to anuitní, degresivní a progresivní. Hypotéka v ČR je splácena vždy anuitně, jinou možnost totiž tuzemské banky nenabízí.
Anuitní splácení se vyznačuje tím, že je výše měsíční splátky hypotéky po dobu sjednané fixace neměnná. Lišit se případně může pouze částka první splátky. Ve splátce je započtena úhrada části jistiny (tzn. úmor = splátka jistiny) a úrok. Vzájemný poměr těchto dvou složek se v každé splátce mění.
Částka připadající na úroky je nejvyšší na začátku splácení hypotéky a v čase se postupně snižuje. Naopak částka připadající na splátku jistiny v čase roste. Jak se počítá hypotéka se podrobně věnujeme v článku Jak se počítá a splácí hypotéka.
Úroková sazba a výše splátky hypotéky
Úroková sazba je jedním z hlavních parametrů při výběru hypotéky. Hodnota udává, o kolik procent se zvýší vypůjčená částka za určité časové období. Ve většině případů mají hypotéky fixní úrokovou sazbu, což znamená, že se její výše po celou dobu sjednané doby fixace nemění. Variabilní úroková sazba se naproti tomu odvíjí od aktuálních tržních úrokových sazeb.
Čím vyšší je nabízená úroková sazba, tím více zaplatíte na úrocích. Při vyšších sazbách se také připravte na vyšší měsíční splátku hypotéky. Pokud potřebujete měsíčně splácet co nejnižší částku, můžete si prodloužit dobu splatnosti. Nižší měsíční splátku si můžete zajistit i vhodným refinancováním.
Refinancování hypotéky a jak to funguje
Refinancování zjednodušeně znamená splacení stávající hypotéky u jedné banky novou hypotékou od jiné banky. Důvodem refinancování je zpravidla výhodnější úroková sazba nebo jiné výhody u nové banky.
Refinancování hypotéky je jednoduché. Vaše nová banka si zajistí všechny potřebné dokumenty od vaší stávající banky, postará se o potřebné formality, splatí u ní vaši stávající hypotéku a vy začnete splácet úvěr s výhodnějšími podmínkami.
Abyste nepropásli výhodnější nabídku hypotéky, vyzkoušejte naši službu Hlídač hypotéky.
Rizika nesplácení hypotéky
Hypotéku většina lidí splácí více než dvě desetiletí. Za tuto dobu se může změnit vaše rodinná i finanční situace. Pokud dopředu víte, že splátku hypotéky nemůžete včas zaplatit, co nejdříve kontaktujte banku a pokuste se společně najít vhodné řešení. Možností je hned několik od odkladu či snížení splátek přes prodloužení doby splatnosti až po prodej nemovitosti a úhradu dlužné částky.
V případě zpoždění platby vás bude banka nejdříve informovat například SMS zprávou. Pokud s bankou nekomunikujete a měsíční splátku neuhradíte, bude následovat dopis s výzvou k úhradě dlužné splátky.
Když veškeré možnosti řešení selžou a dluh dále narůstá, přichází na řadu prodej nemovitosti v zástavě. Částku získanou z prodeje banka využije na splacení úvěru. Bude-li výtěžek z prodeje nemovitosti vyšší než dlužná částka, banka vám rozdíl vyplatí. Pokud ovšem částka na pokrytí dluhu nestačí, bude se banka snažit zpeněžit i váš další osobní majetek.
V případě vymáhání pohledávky si bude banka nárokovat nejen úhradu nezaplacené části jistiny, ale také veškerého příslušenství. Mezi ně patří především úroky z úvěru, úroky z prodlení, smluvní pokuty, poplatky a náklady spojené s uplatňováním pohledávky.
