Česká národní banka má ze zákona pravomoc upravovat vybrané podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. V praxi nastavuje hranice limitů úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.
„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka určuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy,“ doplňuje Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamiru.cz.
Definice úvěrových ukazatelů:
- DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypoték 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7.
- DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %. Hodnota DSTI nepřekročila úroveň značící zvýšené riziko.
- LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.
Nové hranice limitů ukazatelů DSTI, DTI a LTV
Od okamžiku účinnosti novely až do současné doby jsou poskytovatelé hypoték povinni dodržovat limity LTV, příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI.
| Limity v roce 2023 pro žadatele do 36 let: | Limity v roce 2023 pro žadatele nad 36 let: |
| 🏠 LTV: 90 % | 🏠 LTV: 80 % |
| 💹 DTI: 9,5 | 💹 DTI: 8,5 |
| 💴 DSTI: 50 % | 💴 DSTI: 45 % |
„Horní hranice ukazatele DTI je aktuálně nastavena na hodnotě 8,5, přičemž u žadatelů mladších 36 let je tato hranice 9,5. Limit ukazatele DSTI je v současné době 45 procent a v případě žadatelů mladších 36 let 50 procent. ČNB rovněž uvádí horní limit ukazatele LTV, který je 80 procent. U žadatelů o hypotéku mladších 36 let je LTV 90 procent. Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení,“ uvádí Veronika Hegrová.
Zákonná úprava připouští, že až pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity úvěrových ukazatelů splňovat, pokud je poskytovatel úvěru přesvědčen, že klient hypotéku v budoucnu bez problémů splatí.
Specialisté na hypotéky z portálu hyponamiru.cz mají tu zkušenost, že se do povoleného pětiprocentního limitu má šanci dostat pravděpodobněji „ideální klient“ banky, což je například žadatel s nemovitostí v žádané lokalitě, s vyšším vzděláním, který vykonává méně rizikovou profesi apod. (pozn. parametrů může být daleko více). Veronika Hegrová k tomu dodává: „Profil ideálního klienta si každá banka sestavuje sama. Udělení výjimky při nesplnění úvěrových limitů je čistě na bance. Po zohlednění rizikového profilu daného klienta se může rozhodnout tuto výjimku udělit.“
Proč došlo na úpravu limitů a podmínek pro hypotéky již v roce 2022?
Podle centrální banky se v roce 2021 vrátil bankovní sektor jako celek při poskytování hypotečních úvěrů ke značně uvolněným standardům. „Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie. Cílem je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru,“ uvedl tehdejší guvernér ČNB Jiří Rusnok.
Bezpečné sjednání hypotéky online: Online hypotéka je v posledních letech stále častěji vyhledávanou alternativou k osobnímu sjednání úvěru na bydlení. Z pohodlí domova nebo kanceláře si nejenom rychle a bezpečně srovnáte aktuální nabídky jednotlivých bank, ale také vyřídíte veškerou administrativu spojenou se sjednáním hypotéky. Hypotéka online je bezpečná hypotéka!
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Jak získat hypotéku v roce 2023?
V letošním roce se musí zájemci o úvěr na bydlení vyrovnat nejen s platnými podmínkami pro získání hypotéky, ale také se připravit na podstatně vyšší úrokové sazby. Podle nynějších predikcí již sazby hypoték budou spíše stagnovat a zůstanou v blízkosti hranice šesti procent. S velmi mírným poklesem sazeb lze počítat nejdříve ve druhé polovině roku 2023. Za růstem nabídkových sazeb u hypoték stojí především kroky centrální banky, kterou trápí inflace a neváhá držet základní úrokové sazby v ekonomice vysoko. Na vyšší sazby musí reagovat i poskytovatelé hypoték.
Zájemci o hypotéku nebo refinancování stávajícího úvěru na bydlení by se měli v roce 2023 zaměřit na budování vlastních úspor a maximalizaci příjmů. Pro získání hypotéky je totiž nyní vzhledem k růstu úrokových sazeb nutné prokázat bance vyšší bonitu než v minulých letech.
Poslouchejte náš podcast „Za lepší Hypotéku“
