Pravidla a podmínky pro hypotéky 2026

Co si z článku odnést:

• Česká národní banka (ČNB) má pravomoc stanovovat limity pro poskytování hypoték, které jsou pro banky závazné.
• Aktuálně je pro banky závazný pouze ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti).
• Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice LTV 90 %, pro starší žadatele 80 %.
• ČNB doporučuje obezřetnost při posuzování ukazatelů DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátek k příjmu), ale tyto limity nejsou závazné.
• Od 1. dubna 2026 platí nové doporučené limity ČNB pro investiční hypotéky. Maximální výše LTV je 70 % a ukazatel DTI má maximální hodnotu 7.
• Pokles úrokových sazeb se v únoru zastavil a po zbytek roku se očekává mírný růst.
• Při výběru hypotéky je důležité zvážit nejen úrokovou sazbu, ale i poplatky a další náklady.
• Refinancování hypotéky je možné, ale je třeba zohlednit poplatky za předčasné splacení, které se mohou lišit v závislosti na podmínkách banky.

Česká národní banka má ze zákona pravomoc upravovat vybrané podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. V praxi nastavuje hranice limitů úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.

„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit,“

doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Definice úvěrových ukazatelů:

LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.

Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.

DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený.

Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním příjmu 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7. 

DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem.

Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %.

Aktuální změny legislativy a regulací pro rok 2026

Významnou změnou je zavedení doporučených limitů pro takzvané investiční hypotéky. Od 1. dubna 2026 je u těchto úvěrů stanoven limit LTV na 70 % a ukazatel DTI má maximální hodnotu 7. Investiční hypotékou se rozumí úvěr poskytnutý za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo pořízení třetí či další obytné nemovitosti. V současné době se neočekávají žádné další legislativní změny..

Výhled: Hypoteční trh 2026

Zájem o hypotéky bude ovlivňovat vývoj úrokových sazeb i cen nemovitostí. Zlevňování hypoték se prakticky zastavilo. V únoru 2026 se průměrná úroková sazba nových hypoték mírně snížila, zatímco ve zbytku roku se očekává spíše stagnace nebo mírný růst.

Důvodem je vyšší cena peněz na mezibankovním trhu než v předchozích letech. Poptávka po nemovitostech zůstane vysoká, přestože je výrazně ovlivněna růstem jejich cen.

Dalším klíčovým faktorem, který může vést ke zdražení hypoték, je geopolitické dění. Válečný konflikt v Íránu zvyšuje ceny pohonných hmot, což se promítá do vyšší inflace a pravděpodobně i vyšších úrokových sazeb. Celkový objem nových hypoték by se v roce 2026 mohl pohybovat mezi 240 a 270 miliardami korun.

Financování bydlení 2026

S ohledem na očekávaný vývoj úrokových sazeb je důležité pečlivě zvážit vhodnou dobu fixace hypotéky. Mezi nejžádanější patří dlouhodobě fixace na 3 a 5 let.

Jaké jsou výhody a nevýhody fixace úroků v roce 2026? Při očekávaném poklesu sazeb může být výhodnější kratší fixace. Po jejím uplynutí lze totiž získat lepší podmínky a snížit si tak měsíční splátku hypotéky. Pokud se obáváte dalšího růstu sazeb, může pro vás být vhodnější delší fixace. Získáte tak jistotu neměnné měsíční splátky na delší období.

Při výběru hypotéky je nutné zohlednit individuální potřeby a finanční možnosti žadatele. Důležitou otázkou zůstává, jaká doba splatnosti je nejvýhodnější. Při kratší splatnosti je třeba počítat s vyšší měsíční splátkou. Výhodou ovšem je, že celkově zaplatíte na úrocích méně.

Stejně tak je třeba sledovat podmínky schválení hypotéky a to, jaké změny čekají hypotéky v roce 2026, jelikož nové regulace i vývoj sazeb mohou ovlivnit dostupnost financování.

Plánujete koupi nemovitosti, ale nevíte, jestli dosáhnete na potřebnou hypotéku? Zjistěte, kolik si maximálně můžete půjčit na bydlení.

Aktuální parametry LTV, DTI a DSTI

Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je aktuálně horní hranice ukazatele LTV  90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici.

„Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %,“

doplňuje Miroslav Majer.

Kdy banky mohou překročit stanovené limity?

Zákonná úprava připouští, že až pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity úvěrových ukazatelů splňovat, pokud je poskytovatel úvěru přesvědčen, že klient hypotéku v budoucnu bez problémů splatí.

Specialisté na hypotéky z portálu hyponamiru.cz mají tu zkušenost, že se do povoleného pětiprocentního limitu má šanci dostat pravděpodobněji „ideální klient“ banky, což je například žadatel s nemovitostí v žádané lokalitě, s vyšším vzděláním, který vykonává méně rizikovou profesi apod. (pozn. parametrů může být daleko více).

Miroslav Majer k tomu dodává: „Profil ideálního klienta si každá banka sestavuje sama. Udělení výjimky při nesplnění úvěrových limitů je čistě na bance. Po zohlednění rizikového profilu daného klienta se může rozhodnout tuto výjimku udělit.“

Poplatky a další náklady u hypoték v roce 2026

V roce 2026 je při výběru hypotéky klíčové pečlivě porovnat nejen úrokové sazby, ale také veškeré poplatky spojené s úvěrem. Tyto náklady se mohou mezi bankami výrazně lišit a zahrnují například poplatky za ocenění nemovitosti, vyřízení úvěru nebo vedení úvěrového účtu.

Kromě toho je nutné počítat i s dalšími výdaji, jako jsou poplatky za pojištění nemovitosti nebo případné náklady na právní služby spojené s koupí nemovitosti.

Před podpisem úvěrové smlouvy je nezbytné pečlivě prostudovat všechny podmínky a porovnat nabídky různých bank, aby nedošlo k nečekaným nákladům a bylo možné získat co nejvýhodnější financování.

Bezpečné sjednání hypotéky online: Online hypotéka je v posledních letech stále častěji vyhledávanou alternativou k osobnímu sjednání úvěru na bydlení. Z pohodlí domova nebo kanceláře si nejenom rychle a bezpečně srovnáte aktuální nabídky jednotlivých bank, ale také vyřídíte veškerou administrativu spojenou se sjednáním hypotéky. Hypotéka online je bezpečná hypotéka!

Možnosti refinancování hypotéky

Hypotéku lze refinancovat kdykoliv, nejvýhodnější je však počkat na konec fixace. Pokud v roce 2026 zvažujete refinancování hypotéky před uplynutím sjednané doby fixace, je důležité sledovat poplatky spojené s předčasným splacením.

Vláda v červnu 2023 schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přinesla změny v oblasti předčasného splacení hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Nová pravidla platí od 1. září 2024 a umožňují bankám v některých případech účtovat si za předčasné splacení hypotéky až 1 % z předčasně splacené částky. Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku. Přečtěte si, kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky po 1. září 2024.

Pravidla a podmínky pro hypotéky 2026

Banky důkladně sledují bonitu každého zájemců o hypotéku. S rostoucí průměrnou výší hypotečního úvěru, která v březnu překonala hranici 4,8 milionu korun, roste i výše průměrné měsíční splátky. Zájemci o hypotéku musí doložit nejen dostatečně vysoký pravidelný příjem. Banky se stále častěji zajímají i o jeho dlouhodobou udržitelnost.

Nutná je rovněž dobrá úvěrová historie žadatele o úvěr. Banka nahlíží do úvěrových registrů i registru dlužníků. Negativní záznamy v těchto registrech vedou k zamítnutí žádosti.

Poskytovatelé hypoték hodnotí i nemovitost určenou k zástavě. Na významu získává energetická třída nemovitosti. Moderní úsporné budovy mají nižší provozní náklady, což má pozitivní dopad na rodinný rozpočet.