Zatímco zaměstnancům potvrdí výši výdělku jejich zaměstnavatel, podnikatelé předkládají poslední uzavřené daňové přiznání. Hypotéka pro podnikatele je dostupná pro osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), jejichž podnikání je ziskové. Pokud máte za celé zdaňovací období vyšší výdaje než příjmy, hypotéku od banky nezískáte. V daňovém přiznání je při posuzování bonity podnikatele rozhodující výše základu daně. Tu do značné míry ovlivní, zda uplatňujete paušální výdaje procentem z příjmu nebo si v daňové evidenci započítáváte skutečné výdaje. Čím vyšší máte základ daně, tím vyšší hypotéku můžete získat.
TIP: Hypotéka pro OSVČ je dostupná také na portálu Hyponamíru.cz. Hypoteční kalkulačka vám ukáže, jaká bude výše měsíční splátky a aktuální úroková sazba.
Paušální výdaje volí drobní živnostníci s nízkými náklady
Pokud drobný živnostník vystavuje jen pár faktur za měsíc a má minimální výdaje, je pro něj výhodnější využívat paušální výdaje procentem z příjmu. U živností řemeslných si můžete dát automaticky do nákladů bez dokládání jednotlivých faktur a účtenek 80 % z příjmů. Maximálně lze uplatnit výdaje do částky 1,6 milionu korun. U ostatních druhů živností je možné u výdajů do 1,2 milionu korun uplatnit 60% paušál.
Modifikace nákladů podle provozované činnosti
Při využití paušálních výdajů se bude hypoteční specialista zajímat o obor podnikání. Sleduje kód NACE (pozn. zkratka Klasifikace ekonomických činností), který určuje možnou modifikaci nákladů. Například u IT specialisty může banka místo 60% paušálu uplatnit výdaje ve výši 50 %. Každá banka má vlastní vzorec pro výpočet příjmu z daňového přiznání. V praxi to tedy znamená, že u jedné banky může podnikatel dosáhnout na hypotéku ve výši 2 miliony korun a u jiné získá 2,5 milionu. Běžně bývají zvýhodňována také takzvaná svobodná povolání jako účetní, právníci, lékaři apod. Modifikací výdajů se navýší příjem podnikatele, který následně dosáhne na vyšší hypotéku.
Modelový příklad: Karel Novák pracuje na volné noze jako grafik. Za celý rok vyfakturuje dohromady 800 tisíc korun. Pan Novák pracuje z domova a jeho roční výdaje za pomůcky potřebné k práci nepřesáhnou 40 tisíc korun. Ve svém daňovém přiznání uplatňuje paušální výdaje ve výši 60 %.
| Paušální výdaje 60 % | Modifikované výdaje 40 % | |
| Roční příjem | 800 000 Kč | 800 000 Kč |
| Základ daně | 320 000 Kč | 480 000 Kč |
| Maximální výše hypotéky (max. hodnota ukazatele DTI) | 2 880 000 Kč | 4 320 000 Kč |
Poznámka: Podnikatel uplatňuje pouze základní slevu na poplatníka a nesplácí žádné jiné úvěry a půjčky. Způsob a výše výpočtu modifikovaných výdajů se u jednotlivých bank liší.
Celkové zadlužení pana Nováka by nemělo po zpřísnění pravidel pro získání hypotéky ze strany České národní banky přesáhnout devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI). Po modifikaci výdajů může získat pan Novák (oproti paušálním výdajům ve výši 60 %) o 1,44 milionu korun vyšší hypotéku.
Obratová hypotéka
Hypoteční poradci se často setkávají s podnikateli, kteří mají sice vysoké roční příjmy, ale současně také vysoké náklady. Pokud vedou daňovou evidenci a uplatňují výdaje ve skutečné výši, nízký základ daně jim nedovolí vzít si vyšší hypotéku. Některé banky poskytují takzvanou obratovou hypotéku, kdy je příjem živnostníka odvozen z obratu. Do ročního příjmu může banka započítat například čtvrtinu ročních příjmů. Tímto způsobem může podnikatel s nízkým základem daně dosáhnout na požadovanou hypotéku. Metodika výpočtu a další podmínky se u obratové hypotéky u jednotlivých bank liší.
Modelový příklad: Paní Petra Malá provozuje zakázkové krejčovství. Její příjmy za jedno zdaňovací období byly 1,8 milionu korun. Za nájemné obchodu s krejčovskou dílnou, materiál, odborná školení a účetní zaplatí ročně 1,6 milionu korun. Paní Malá vede daňovou evidenci a uplatňuje výdaje ve skutečné výši.
| Skutečné výdaje | Obratová hypotéka | |
| Roční příjem | 1 800 000 Kč | 1 800 000 Kč |
| Vypočítaný čistý roční příjem | 146 508 Kč | 432 000 Kč |
| Max. výše hypotéky | 1 320 000 Kč | 3 890 000 Kč |
Poznámka: Podnikatelka uplatňuje pouze základní slevu na poplatníka a nesplácí žádné jiné úvěry a půjčky.
Paní Malé nabídla banka obratovou hypotéku. Vypočítaný roční příjem je 432 tisíc korun, což stačí na získání hypotéky až do výše 3,89 milionu korun. Pokud by banka vycházela ze základu daně, dosáhla by paní Malá na hypotéku v maximální výši 1,32 milionu korun.
Hypotéka pro OSVČ a doklady
Podnikatelé při vyřizování hypotéky musí bance předložit minimálně jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. Současně musí předložit potvrzení o podání daňového přiznání na finanční úřad a potvrzení o zaplacení daně. Pokud máte na dani dluh, hypotéku nezískáte. K ověření výše příjmů a pravidelnosti plateb si připravte také výpisy z účtu. Počet výpisů si určují jednotlivé banky různě. Mohou požadovat pouze jeden, ale také třeba šest posledních výpisů z účtu. Potřebovat budete rovněž potvrzení o bezdlužnosti. To získáte za stokorunový poplatek na finančním úřadě. Tento doklad se často dokládá až v okamžiku čerpání hypotečního úvěru.
Všechny banky sledují, kdy zájemce o hypotéku začal podnikat. S čerstvým živnostenským listem u poskytovatelů hypoték neuspějete. Pouze jedné bance na trhu stačí tříměsíční historie. Obecně banky jako minimum požadují alespoň půlroční historii a některé trvají dokonce na jednom roku.
