Kontaminace půdy chemickými látkami, zaplavení bahnem po vydatných deštích či sesuv půdy jsou jen některé z hrozeb, které mohou znehodnotit váš pozemek. Proti případným škodám na pozemku se lze chránit pojištěním. I když pozemek samostatně pojistit nelze, je zahrnut v rámci širšího pojištění nemovitosti. 

„Přírodní katastrofy a živelné události mají největší dopad především na stavby nacházející se na pozemku. Například při výběru stavebního pozemku je důležité sledovat nejen jeho rozměry, celkovou rozlohu či orientaci, ale také zda neleží v záplavové zóně. Vyšší riziko škody hrozí například i u staveb umístěných v těsné blízkosti skal, kde může případný sesuv způsobit značné škody. Pojištění na takových pozemcích bývá výrazně dražší nebo je podmíněno řadou výluk,“ Miroslav Čejka, specialista pojištění fintech startupu Hyponamíru.cz.

Předmět pojištění

V první řadě si určete, co má být předmětem pojištění. Pozemek je podle zákona nemovitou věcí a jeho součástí je prostor nad i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s výjimkou staveb dočasných. 

Pojištění pozemku jako samostatný produkt neexistuje. Je ovšem pojištěný automaticky s pojištěním nemovitosti. Toto pojištění se tedy vztahuje jak na škody na samotném pozemku, tak na vše, co se na něm fyzicky nachází. V praxi se například jedná o rodinný dům, samostatně stojící garáž, skleník, zahradní domek, bazén či oplocení pozemku. Může se ovšem jednat i o stromy na lesních pozemcích či v sadech.

Typy pojištění pozemku

Existuje několik hlavních druhů pozemků. Nyní si podrobněji probereme možnosti pojištění některých z nich. 

Pojištění stavebního pozemku: Tento typ pozemku je určen pro výstavbu rodinných domů, bytových domů nebo komerčních objektů. Stavební pozemek je pojištěn v rámci pojištění nemovitosti ve výstavbě. Pojištění by mělo zahrnovat rizika spojená se stavební činností. Kryje například riziko krádeže stavebního materiálů umístěného na pozemku. 

Pojištění zastavěné plochy a nádvoří: Zastavěnou plochou se rozumí prostor pod stavbami na daném pozemku. Kromě hlavní stavby se může jednat i o drobnější vedlejší stavení jako jsou garáže, zahradní domky apod. Pojištění nemovitosti by mělo chránit škody na všech stavbách na pozemku. 

Pojištění pozemku určeného k rekreaci: Na pozemcích pro rekreační účely se nacházejí především chaty a chalupy. Tyto nemovitosti je třeba pojistit pro případ vzniku škody při živelních událostech jako jsou povodně, vichřice, krupobití či sesuvy půdy. Rovněž je nutné myslet na škody způsobené při krádeži či vandaly.  

Pojištění zahrady: Zahrady patří mezi zemědělské pozemky. Určeny jsou především pro drobné zahradničení a mohou být pojištěny proti škodám na stavbách, které způsobila povodeň nebo vandal.

Pojištění lesa: Lesní pozemky vyžadují pojištění lesního porostu proti rizikům jako jsou požáry a škody způsobené vichřicemi nebo kůrovcem. Pojištění může také zahrnovat náklady na obnovu lesa po kalamitě. 

Pojištění zemědělského pozemku: Tato kategorie zahrnuje například ornou půdu, pastviny a sady. Pojištění by mělo chránit před přírodními katastrofami, které mohou poškodit úrodu nebo zemědělskou infrastrukturu.

Pojištění majetku

Vhodné pojištění majetku musí řešit nejen běžní občané (tzn. fyzické osoby), ale také podnikatelé. Vysoké škody totiž vznikají i na stavbách a pozemcích určených k podnikání. V praxi se jedná například o různé kancelářské budovy, výrobní haly, sklady a podobně. 

„Podnikatelé by si měli pojistit nejen budovy, ale také své vybavení, zásoby materiálu a dokončených výrobků. Při pojistné události často dochází i k dočasnému omezení činnosti, proto se vyplatí pojistit i pro případ přerušení provozu. Samozřejmostí je pojištění odpovědnosti zaměstnavatele. Toto pojištění kryje nároky zaměstnanců na náhradu škody v případě pracovních úrazů nebo nemocí z povolání,“ doplňuje Miroslav Čejka. 

Jak pojistit pozemek

Pojištění musí dostatečně chránit především hlavní a vedlejší stavby nacházející se na pozemku. Může se jednat například o rodinné či bytové domy určené k trvalému bydlení, samostatně stojící garáže, přístavby na pozemku, chalupy či chaty. Zvážit je třeba veškerá reálně hrozící rizika. 

Hrozící rizika

Cílem pojištění je nahradit vzniklou škodu na nemovitosti. V pojistných podmínkách vždy naleznete seznam pojištěných rizik. Pojišťovna může například pomoci při škodách způsobených následujícími událostmi. 

Vybraná rizika:

• Pojištění proti požáru a škod způsobených kouřem při požáru
• Pojištění proti vichřici a krupobití
• Pojištění proti povodním a záplavám 
• Pojištění škod způsobených tíhou a tlakem sněhu nebo námrazy
• Pojištění proti zemětřesení, lavinám, sesuvu půdy a zřícení skal
• Pojištění pro případ nárazu vozidla (pozn. pojištění se vyplatí u domů umístěných v těsné blízkosti frekventovaných komunikací)
• Pojištění pro případ výbuchu a škodám způsobeným následnou tlakovou vlnou
• Pojištění pro případ úderu blesku
• Pojištění pádu stromů, stožárů, letadla nebo jiných předmětů na stavbu

Kromě základních rizik si lze připojistit i řadu doplňkových rizik. Pojišťovny obvykle nabízí více balíčků a úrovní pojištění nemovitosti. Přidat si můžete například pojištění proti vandalismu (např. poškození fasády sprejery), krádeži nebo poškození skel a okenic. 

„Existuje široké spektrum nepředvídatelných událostí, které mohou ohrozit vaši nemovitost a způsobit finanční škodu. Pojištění je proto třeba řešit komplexně. Je nutné zvážit veškerá reálně hrozící rizika a tomu přizpůsobit výběr pojištění. Klíčová je rovněž výše pojistných částek. A to nejen výše celkového limitu pojištění, ale i dílčích limitů pro konkrétní rizika i části stavby,“ doplňuje Miroslav Čejka.  

Na co se vztahuje pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti se vztahuje na vše, co je se stavbou pevně spojeno. Jedná se jak o jednotlivé stavební součásti vnitřního prostoru objektu, tak i vnější součásti stavby. 

Pojištění tedy kryje například škody na obvodových a vnitřních zdech, obkladech a malbách, stropech, oknech, dveřích, rozvodech vody, kanalizace, plynu, elektroinstalace, topení, podlahových krytin či sanitárního zařízení koupelen a WC. 

Vnější součástí stavby jsou například:

• Okapy 
• Antény a hromosvody
• Venkovní žaluzie
• Fotovoltaické panely
• Tepelná čerpadla

Sjednání pojištění

Pojištění nemovitosti je komplexní produkt, a proto se vyplatí vše probrat s odborníky. Nezávislý pojišťovací specialista vám pomůže nejen správně nastavit podmínky smlouvy, ale také srovnat aktuální nabídky jednotlivých pojišťoven. Upozorní vás rovněž na rizika, která byste neměli opomenout.

Pravidelná aktualizace pojištění

Pojistnou smlouvu je nutné pravidelně aktualizovat. Jedině tak zajistíte, že pojištění stále odpovídá aktuální situaci a předejte případnému podpojištění nemovitosti. Obecně doporučený interval pravidelné kontroly smlouvy jsou 2 roky. 

„Smlouvu je třeba aktualizovat i v případě, kdy jste dokončili významnou investici do nemovitosti, jako je rekonstrukce, přístavba nebo pořízení tepelného čerpadla či fotovoltaické elektrárny. Podmínky je třeba nastavit tak, aby odpovídala nové hodnotě majetku,“ dodává Miroslav Čejka. 

Podmínky a výhody Hypotéky pro budoucnost od České spořitelny

S účinností od 7. června 2024, Česká spořitelna zavádí časově omezenou iniciativu, která zahrnuje navýšení slevy z úrokové sazby pro tzv. Hypotéky pro budoucnost. Tato sleva, která dosahuje hodnoty 0,2 % ročně, bude dostupná do 30. června 2024.

Po této úpravě začíná Hypotéky pro budoucnost na 5,09 % ročně. Podmínkou pro získání této sazby je hodnota LTV do 80 %, fixace na 3, 4 nebo 5 let, aktivní využívání běžného účtu, sjednání úvěrového pojištění a doložení průkazu energetické náročnosti budovy třídy A nebo B, respektive splnění podmínek Hypotéky pro budoucnost.

Jakmile máte vhodného kupce na váš byt, je důležité vědět, jakým způsobem zaplatí požadovanou kupní cenu. V úvahu přicházejí tyto možnosti: kupující může mít připravené vlastní peníze, a tedy nevyužije k nákupu bytu žádný úvěr, kupující převezme vaši stávající hypotéku, sjedná si novou hypotéku u stejné banky nebo se rozhodne pro hypoteční úvěr u jiné banky. Jednotlivé možnosti si nyní podrobně popíšeme.

Kupující financuje nákup bytu z vlastních zdrojů

Nejjednodušší a zpravidla i nejrychlejší je prodej bytu, kdy má kupující připravené vlastní peníze na úhradu celé kupní ceny. Po podpisu rezervační smlouvy kupujícím se prodávající obrací na svoji banku, informuje ji o záměru byt prodat a současně ji požádá o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky. Tato částka je uvedena v kupní smlouvě.

Prodávající i kupující následně podepíšou kupní smlouvu, případně také smlouvu o advokátní úschově (pozn. část peněz je možné poslat přímo do banky a zbytek na účet prodávajícího). Po podpisu smluv odešle kupující část peněz dle vyčíslení na účet banky, zbytek pak do advokátní úschovy nebo na účet prodávajícího. Následně je podán návrh na změnu vlastníka, ke kterému dává banka souhlas pro katastr nemovitostí. V době přepisu není ještě vymazané zástavní právo, které s sebou často nese zákaz jakékoliv manipulace s nemovitostí, tedy i přepis vlastníka.

Po zapsání nového vlastníka se uvolňuje zbývající část peněz z advokátní úschovy, pokud byla sjednána, a banka prodávajícího uvolňuje po obdržení dlužné částky zástavu (pozn. zpravidla do 30 dnů od zaplacení této částky plus dalších 21 až 30 dní trvá výmaz z katastru nemovitostí). Vyplacení peněz z advokátní úschovy může být vázané až na výmaz zástavního práva – záleží na tom, jak se kupující a prodávající dohodnou.

Převzetí hypotéky od prodávajícího

Pokud se dohodnou prodávající, kupující a banka, přichází v úvahu také převzetí stávající hypotéky. Kupující musí i při převzetí hypotéky splnit všechny podmínky banky, jako by si sjednával novou hypotéku. Převzetí hypotéky se vyplatí v případě, kdy má současná hypotéka velmi výhodné podmínky – například nízkou úrokovou sazbu.

Výše hypotéky bývá zpravidla nižší než prodejní cena nemovitosti. Při prodeji se proto z kupní ceny odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl v ceně je vyplacen prodávajícímu. Převzetí stávající hypotéky novým majitelem bytu bývá oproti sjednání nové hypotéky u jiné banky rychlejší. Banka má již všechny potřebné informace o kupované nemovitosti a má k ní také sjednáno zástavní právo.

Jaké jsou alternativy financování, pokud kupující nemůže převzít hypotéku?

Převzetí hypotéky není možné například v situaci, kdy zájemce o hypotéku je ve zkušební či výpovědní době, má nedostatečnou kreditní historii nebo příliš nízkou bonitu. Ani tyto okolnosti nejsou neřešitelné. Za zvážení stojí využití dalšího spolužadatele. Důležité je, aby měl dostatečnou bonitu pro převzetí hypotéky.

Kromě standardního bankovního financování můžete narazit také na různé nabídky netradičního způsobu financování nemovitosti. Většinou je poskytují nebankovní finanční společnosti. V tomto případě je důležité mít se na pozoru, řádně číst podmínky úvěru a vše důkladně zvážit.

Kupující si sjedná novou hypotéku u stejné banky

Prodej bytu s hypotékou je rychlý i v případě, kdy si kupující sjedná novou hypotéku u stejné banky jako prodávající. Nemovitost si ponechává v zástavě stejná banka, dochází ke změně vlastníka, což obnáší také přepracování zástavních smluv. Kupující si může v případě sjednání nové hypotéky upravit výši hypotéky podle svých potřeb, zvolit optimální dobu splatnosti a fixace, výši měsíční splátky nebo si vyjednat další výhody. Po schválení hypotéky uvolní banka prostředky na splacení stávající hypotéky a následně zbývající část kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující si vyřídí hypotéku u jiné banky

Sjednání nové hypotéky u jiné banky je oproti dvěma předchozím možnostem časově náročnější. Důvodem jsou lhůty na katastru nemovitostí, se kterými je potřeba počítat při převodu zástavního práva z jedné banky na druhou. Po zjištění aktuální výše zůstatku hypotéky u banky prodávajícího, podpisu kupní smlouvy, případně smlouvy o úschově, si banka kupujícího zřídí zástavní právo ke kupované nemovitosti. Následně je možné čerpání hypotéky z banky kupujícího. Dále následuje podání návrhu na změnu vlastníka, ke kterému musí dát banka prodávajícího souhlas. Banka kupujícího je po udělení souhlasu zapsána v katastru nemovitostí na druhém místě jako zástavní věřitel. Po splacení hypotéky prodávajícího se původní banka vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná pouze banka kupujícího a nový majitel bytu.

Jak se stanovuje cena bytu zatíženého hypotékou?

Cena nemovitosti se odvíjí od řady faktorů. V případě bytu má největší vliv na cenu lokalita, celková velikost a vnitřní dispozice bytu, jeho technický stav a úroveň vybavení. Cenu ovlivňuje i úroveň nabídky nemovitostí v daném místě. Nejdražší jsou tradičně byty v novostavbách v žádaných lokalitách velkých měst. Naopak levněji vás vyjde starší byt v méně atraktivní oblasti nebo okrajové části města.

Na cenu bytu nemá žádný vliv to, jakým způsobem byla nemovitost financována. Pro kupujícího je ovšem důležitá výše nesplacené části hypotéky. Určitou část kupní ceny získá banka (pozn. je určena na splacení stávající hypotéky) a část prodávající.   

Výhody a nevýhody prodeje bytu s hypotékou

S prodejem bytu i s hypotékou se pojí určité výhody i nevýhody. Pokud již banka byt financovala, můžete úvěr od kupujícího převzít (pozn. pokud splníte podmínky banky pro sjednání hypotéky). Výhodou financování u stejné banky je, že nedochází ke změně zástavního věřitele.

Prodej bytu s hypotékou může být naopak méně atraktivní pro ty zájemce, kteří plánují uhradit kupní cenu nemovitosti v hotovosti. Doba prodeje se totiž může z důvodu jednání s bankou a výmazu zástavního práva o několik týdnů protáhnout.

Jaký je postup vkladu zástavního práva při prodeji?

Při prodeji nemovitosti financované hypotékou je výměna zástavního práva mezi bankou prodávajícího a kupujícího velmi důležitým krokem. Jakmile je s kupujícím podepsána rezervační smlouva a složen rezervační poplatek (pozn. při prodeji prostřednictvím realitní kanceláře), kontaktuje prodávající svoji banku a požádá ji o souhlas se splacením hypotečního úvěru a vyčíslení jeho zůstatku (pozn. hypotéky, se kterou je zástavní právo spojeno).

Získat je třeba také souhlas s prodejem nemovitosti a se zástavním právem jako dalším v pořadí (pozn. pro banku kupujícího). Kupující se v kupní smlouvě zavazuje zaplatit za nemovitost sjednanou částku. Při financování úvěrem banka zpravidla rozdělí kupní cenu na dvě části. První je určena na úhradu stávajícího hypotečního úvěru prodávajícího a druhá přísluší prodávajícímu (pozn. částka odchází do advokátní úschovy).

K vymazání zástavního práva banky prodávajícího dochází až po splacení původní hypotéky, a to na základě vystavení dokumentu k výmazu zástavního práva. Tento dokument může na katastr nemovitostí dodat buď přímo banka, nebo prodávající či kupující. Zástavní právo první v pořadí má na dané nemovitosti nově pouze banka kupujícího.

Jak se řeší předčasné splacení hypotéky a související sankce?

Při prodeji nemovitosti financované hypotékou je třeba myslete i na případné pokuty a sankce za předčasné splacení úvěru. Zákon jasně definuje situace, kdy je splacení hypotéky zdarma. Jednou z nich je i prodej nemovitosti. Je ovšem nutní splnit jednu důležitou podmínku. K prodeji nemovitosti financované hypotékou musí dojít nejdříve po dvou letech nebo později od její koupě. 

Nové podmínky hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank

Raiffeisenbank s platností od 3. 6. 2024 snižuje úrokové sazby o 0,1 % p.a. pro účelové hypoteční úvěry Klasik a zároveň provádí změny v cenotvorbě pro oba typy hypotečních úvěrů, účelové i neúčelové.

Změny v cenotvorbě:

• Zavedení slevy 0,2 % p.a. za pojištění hypotéky (PPI), která dříve platila pouze během Jarních hypodnů.
• Snížení slevy za pojištění nemovitosti na 0,1 % p.a. (dříve 0,2 % p.a.).

Po úpravách začíná nabídka úvěru Klasik na 5,29 % p.a. Podmínky zahrnují LTV do 80 %, fixaci na 3, 4 nebo 5 let, vedení platebního styku v RB, pojištění nemovitosti u partnerské pojišťovny, pojištění hypotéky (PPI) a minimální výši úvěru 1 mil. Kč. Žadatel nebo spolužadatel musí být občanem EU. Sazbu lze snížit o 0,1 % p.a. při doložení energetického štítku PENB A.

Pro neúčelový hypoteční úvěr Univerzal začíná po změnách nabídka na 5,79 % p.a. Podmínky získání zahrnují fixaci na 3, 4, 5, 6 nebo 7 let, vedení platebního styku v RB, pojištění nemovitosti u partnerské pojišťovny a pojištění hypotéky (PPI). Žadatel nebo spolužadatel musí být občanem EU.

Pokud se chystáte financovat bydlení a potýkáte se s negativním záznamem v registru, nemusíte zoufat – stále existují možnosti, jak dosáhnout na hypotéku. Je však nezbytné se dobře připravit a pochopit, jak banky hodnotí vaše finanční zdraví. Pořízení nemovitosti přitom často nekončí samotným získáním úvěru – důležitým krokem je také kolaudace nemovitosti, bez níž nelze získat číslo popisné ani zapsat nemovitost do katastru. Pro úspěšnou kolaudaci je třeba mít v pořádku veškeré dokumenty uvedené ve stavebním povolení. A konečně, při plánování financování bydlení zvažte různé možnosti, ať už jde o hypotéku, úvěr ze stavebního spoření nebo jiné finanční produkty, které mohou lépe odpovídat vašim specifickým potřebám a investičním záměrům.

Květnovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru

Jak získat hypotéku s negativním záznamem v registru

Pokud máte obavy z negativního záznamu v registru a nejste si jisti, jaký dopad to může mít na vaše šance na získání úvěru, je důležité pochopit, jakým způsobem banky přistupují k prověřování žadatelů o půjčku. Banky nekontrolují pouze vaše příjmy, ale zaměřují se také na vaše dluhy a historii splácení.

Pro zjištění, zda máte záznam, si můžete vyžádat výpis z několika dostupných registrů, jako je bankovní a nebankovní registr klientských informací nebo registr Solus. Negativní záznam může vzniknout například kvůli zpoždění splátek na úvěrech, hypotékách nebo třeba za nezaplacený paušál za mobilní telefon. Pokud máte již nyní potíže se splácením, je důležité se snažit problém řešit předtím, než dojde k prodlení. Řešení již vzniklých problémů bývá komplikované.

I když máte negativní záznam v registru, na trhu existuje několik možností, jak získat úvěr. Tyto možnosti však obvykle nepatří mezi nejlevnější nebo nejvýhodnější a je třeba být opatrný při posuzování jejich podmínek.

Co je potřeba ke kolaudaci nemovitosti?

Kolaudace je nutná k získání čísla popisného a zapsání nemovitosti do katastru. Pokud máte hypotéku na výstavbu, musíte doložit kolaudaci do 6 měsíců od ukončení čerpání úvěru, protože banka nechce mít v zástavě nedokončené nemovitosti. Lhůtu lze prodloužit, ale jen o několik měsíců.

Podklady pro kolaudaci jsou uvedeny ve stavebním povolení a obsahují seznam dokumentů potřebných pro schválení stavby úřadem. Nejčastější problémy bývají s chybějícím zábradlím na schodišti nebo u oken. Předejdete jim pečlivým nastudováním požadavků předem.

Další informace o kolaudaci najdete v článku na našem webu.

Financování bydlení: Jaké jsou možnosti?

Jak lze financovat pořízení nemovitosti? Financování bydlení je dynamicky se rozvíjející oblast s mnoha produkty na trhu. Nejčastějším způsobem je hypotéka, ale existují i další možnosti, jako je standardní spotřebitelský úvěr bez zajištění nemovitostí, úvěr ze stavebního spoření, nebo nebankovní produkty. Každý typ financování má své specifické výhody a je důležité zvolit ten nejoptimálnější, nejen nejlevnější.

Strategie je klíčová. Při výběru financování je důležité zvážit, co od hypotéky očekáváte a k jakému účelu ji chcete použít. Jiný postup je vhodný při koupi nemovitosti pro osobní potřebu a jiný při investici. Správná volba produktu může výrazně ovlivnit váš finanční potenciál a investiční možnosti.

Zhoršující se dostupnost bydlení a její hlavní příčiny

Za poslední měsíc se nabídky cen nemovitostí opět zvýšily, což vedlo k dalšímu zhoršení dostupnosti bydlení. Pokles úrokových sazeb se zastavil, a to situaci dále ztížilo. Index dostupnosti bydlení (IDB), který měří podíl čistých příjmů domácností nutný k pokrytí splátky hypotéky průměrného bytu, se zvýšil o 0,3 procentního bodu na 61,3 %. Podobně vzrostl i Index návratnosti, který ukazuje, kolik ročních čistých příjmů domácností je potřeba na zaplacení ceny nemovitosti, na hodnotu 7,46.

Hlavním důvodem tohoto nepříznivého vývoje jsou rostoucí ceny nemovitostí, které meziročně vzrostly téměř o 13 %, a snížená nabídka na realitním trhu o 18,6 %. Nejvyšší nedostupnost bydlení je v Praze (IDB 82,6 %) a v Jihomoravském kraji (IDB 69,1 %), zatímco nejdostupnější bydlení je v Ústeckém kraji (IDB 26,5 %) a v Moravskoslezském kraji (IDB 39,2 %).