Zlaté hypoteční roky a jejich dozvuky

V roce 2020 zažilo Česko hypoteční boom. Úrokové sazby klesly na historická minima – na čas se dokonce dostaly pod hranici 2 %. Výsledkem byl rekordní zájem o úvěry na bydlení.

O pět let později však přichází pro mnoho domácností tvrdá realita. Majitelé hypoték z „covidových let“ čelí skokovému růstu měsíčních splátek, protože jim končí fixace a sazby jsou dnes více než dvojnásobné.

Kolik hypoték se bude refixovat?

Podle dat České národní banky čeká letos na nové fixace přibližně 100 tisíc klientů. V dalších dvou letech to bude ještě více – až 140 tisíc klientů ročně.

S tím se zároveň dají do pohybu stovky miliard korun:

• 2025: refixace hypoték v objemu cca 240 miliard Kč
• 2026: už kolem 460 miliard Kč
• 2027: dokonce až 500 miliard Kč

Výše úvěrů výrazně narostla i kvůli prudkému růstu cen nemovitostí. Ještě před pěti lety byly třicetileté hypotéky v průměru o 1,5 milionu Kč nižší.

Úrokový šok pro domácnosti

Mnoho klientů zažije doslova „úrokový šok“. Hypotéky sjednané s úrokem kolem 2 % se nyní při refixaci pohybují kolem 4,5 %.

Co to znamená v praxi?

• Splátka cca 10 000 Kč při staré sazbě
• Nová splátka po refixaci: 13 700 Kč

A podle ekonomů se výrazný pokles sazeb v nejbližší době neočekává.

Raiffeisenbank: Snížení sazeb a akce na odhad zdarma

Od 25. srpna 2025 Raiffeisenbank mírně zlevnila své hypoteční úvěry:

• Fixace na 1–3 roky: snížení o 0,2 %
• Fixace na 4–5 let: snížení o 0,1 %

Neúčelové úvěry Univerzál zůstávají beze změny.

Po úpravě tak sazby začínají u 3leté fixace na 4,49 % p.a.. Podmínkou je mimo jiné LTV do 80 %, vedení účtu v RB, pojištění nemovitosti i hypotéky a minimální výše úvěru 1 mil. Kč.

Další bonus: u produktu Klasik lze sazbu snížit ještě o 0,1 % p.a. při doložení PENB A (Odpovědná hypotéka).

Raiffeisenbank zároveň potvrzuje, že akce na odhad zdarma pokračuje i v září.

Co si z článku odnést:

• V zahraničí pracuje několik set tisíc Čechů, včetně pendlerů i těch, kteří tam dlouhodobě žijí.
• Hypotéku na českou nemovitost lze získat i s příjmy ze zahraničí, ale banky je posuzují přísněji než tuzemské.
• Při posuzování žádosti o hypotéku je rozhodující bonita žadatele, tedy jeho schopnost úvěr pravidelně splácet.
• Banky vyžadují předložení řady dokumentů, včetně potvrzení o příjmu, výpisů z účtu a dokladů k nemovitosti.
• Příjmy ze zahraničí se kvůli kurzovému riziku často nezapočítávají v plné výši, což snižuje dostupný úvěr.
• Příjmy ze zemí Evropské unie jsou běžně akceptovány, zatímco příjmy z řady mimoevropských zemí bývají problematické.
• Nejlépe jsou hodnoceny dlouhodobé pracovní poměry ve stabilních oborech, jako je IT nebo zdravotnictví.
• Hypoteční specialista vám pomůže s výběrem vhodné banky, přípravou dokumentace a provede vás celým procesem sjednání hypotéky.

V zahraničí pracuje odhadem několik set tisíc Čechů. Patří sem pendleři i lidé, kteří v zahraničí žijí dlouhodobě. Hlavními cílovými zeměmi jsou Německo, Rakousko a Polsko, oblíbená je však také Velká Británie či USA. Jejich příjmy jsou vypláceny v eurech, librách nebo dolarech.

„Hypotéku lze získat i s příjmy ze zahraničí. Banky je však posuzují přísněji než žadatele s příjmy z Česka. Je třeba doložit požadované doklady a případně splnit další specifické podmínky konkrétní banky,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Česká hypotéka a příjem ze zahraničí

Česká hypotéka a zaměstnání v zahraničí se navzájem nevylučují. Banky u nás poskytují úvěry na bydlení i lidem, kteří mají příjem ze zahraničí. Rozhodující je dostatečná bonita a schopnost pravidelně splácet. Podíl těchto hypoték ale není vysoký, většina klientů má příjmy z Česka.

Podmínky hypotéky se zahraničním příjmem

K získání hypotéky je třeba splnit veškeré podmínky banky. Pro zájemce o hypotéku s příjmy ze zahraničí platí stejné podmínky jako pro žadatele s příjmy v tuzemsku. Rozdíl je v požadavcích na prokázání příjmů a jejich uznávání bankou. 

Mezi obecné podmínky patří: věk minimálně 18 let, stabilní a dostatečně vysoký příjem, dobrá úvěrová historie bez negativních záznamů v registrech dlužníků, nízké stávající zadlužení a doložení všech potřebných dokumentů.

Dokumenty pro hypotéku s příjmem ze zahraničí

Před žádostí o hypotéku si připravte potřebné dokumenty. Požadavky se mohou lišit podle banky, proto je vhodné ověřit přesný seznam u hypotečního specialisty.

Základní dokumenty

• Doklad totožnosti (občanský průkaz, cestovní pas, u cizinců i povolení k pobytu)
• Potvrzení o příjmu
  • Zaměstnanci: pracovní smlouva, potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmu, výpisy z osobního účtu, výplatní pásky
  • OSVČ: daňové přiznání a případně další finanční výkazy
  • Doklady k případným dalším příjmům (např. příjmy z pronájmu nemovitosti)

Dokumenty k nemovitosti

• Kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí
• Odhad ceny nemovitosti (často zajišťuje banka)
• Nabývací titul (např. dědictví, darovací smlouva)
• Snímek katastrální mapy nebo geometrický plán

Další dokumenty

• Pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost
• Prohlášení manžela/manželky vlastníka, pokud jde o společné jmění
• Doklady o dalších příjmech (např. z pronájmu)

Příjem ze zahraničí a LTV

Pro poskytovatele hypoték je aktuálně závazný ukazatel LTV. Ten vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Maximální hranice tohoto ukazatele je 80 % pro žadatele starší 36 let, u mladších je pak 90 %. U žadatelů s příjmy ze zahraničí však mohou některé banky požadovat vyšší podíl vlastních zdrojů.

Specifika posuzování bonity

Banka při posuzování bonity hodnotí stabilitu, výši a zdroj příjmů, výši výdajů včetně stávajících splátek úvěrů, celkovou majetkovou situaci i věk. Prvním zásadním požadavkem je detailní doložení příjmů.

„Snazší cestu k hypotéce mají obecně lidé s příjmy ze zaměstnání. Na příjmy podnikatelů nahlíží banka mnohem přísněji. Je nutné dodat daňová přiznání a někdy i další finanční výkazy. Splnit je třeba i určitou minimální dobu trvání podnikatelské činnosti,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Pokud v zahraničí pracujete jako zaměstnanec, banka bude chtít vidět pracovní smlouvy, několik posledních výplatních pásek nebo výpisy z účtu, na který je mzda zasílána. Obvykle je požadován také překlad potvrzení o příjmu do češtiny, opatřený apostilou nebo jiným mezinárodním ověřením pravosti.

Banky preferují příjmy v eurech, amerických dolarech nebo britských librách. Příjmy v méně běžných měnách posuzují individuálně a někdy je vůbec neakceptují.

Země původu příjmu

Banka se bude také zajímat o zemi, ze které příjem pochází. Příjmy ze zemí Evropské unie, jako jsou například Německo, Rakousko nebo Slovensko, jsou běžně akceptovány. Příjmy ze zemí mimo EU či z rozvojových států jsou často odmítány, protože je složité ověřit jejich pravost a stabilitu. V některých zemích je navíc méně přehledný bankovní a daňový systém, což ztěžuje bance kontrolu příjmu a posouzení bonity žadatele.

Jaké příjmy ze zahraničí banky v ČR uznávají

Pro banku je zásadní stabilita vašich příjmů. Ta závisí nejen na vykonávané profesi, ale také na typu a délce pracovního úvazku. Nejlépe jsou hodnoceny dlouhodobé pracovní poměry na dobu neurčitou ve stabilních a žádaných oborech, jako je například IT, zdravotnictví, telekomunikace nebo státní správa. Naopak hůře mohou být vnímány pozice v gastronomii a cestovním ruchu.

Jako hlavní zdroj příjmu nejsou akceptovány krátkodobé práce na dohody. Dlouhodobé setrvání ve stejném oboru je vnímáno pozitivně, zatímco časté střídání profesí působí negativně. Banky také posuzují, zda je výše deklarovaného příjmu pro daný obor a stát obvyklá a reálná.

Kurzové riziko u hypotéky a výše uznaného příjmu 

Banky při posuzování bonity zohledňují i kurzové riziko. Úvěr se splácí v korunách a majitel hypotéky si musí sám zajistit převod ze zahraniční měny do českých korun. Z tohoto důvodu většina bank nezapočítává příjem ze zahraničí v plné výši a často ho snižuje. V praxi to znamená, že banka při výpočtu bonity uzná jen část skutečného příjmu, což může ovlivnit maximální možnou výši úvěru.

Co dělat, když banka příjem neuzná?

Pokud banka příjem ze zahraničí neuzná, můžete se obrátit na jinou banku. Přístup jednotlivých finančních institucí k příjmům ze zahraničí se liší a někteří poskytovatelé hypoték jsou k nim vstřícnější. Alternativou je přizvat spolužadatele s příjmem z ČR.

Pomůže hypoteční specialista

Při sjednávání hypotéky se vyplatí oslovit hypotečního specialistu. Pokud máte příjmy ze zahraničí, poradí vám, jak doložit mzdu ze zahraniční firmy a jakou požadovat dokumentaci od zahraničního zaměstnavatele. Na základě vašich požadavků vybere nejvhodnější banku, získá podrobné nabídky a provede vás celým procesem sjednání hypotéky.

Zkušený specialista dokáže zajistit nejen hypotéku pro Čechy s příjmy ze zahraničí, ale také hypotéku pro cizince pracující v ČR.

1. Proč jste se rozhodl pro řešení s hyponamíru?

Doporučení od bratra.

2. Jak hodnotíte sjednání hypotéky online formou (bez návštěvy pobočky bank a poradců)?

Pohodlné, pochopitelné.

3. V čem jsme Vám dokázali nejvíce pomoct?

Rady, informace a vysvětlení všeho kolem hypoték(y). Nemovitost jsem kupoval poprvé v životě a v procesu hypotéky se neorientuji.

4. Jak hodnotíte odbornost a informovanost specialisty, který se Vám věnoval v průběhu řešení hypotéky?

Paní Barbora Kolouchová mi byla velice nápomocná. Hovory přijímala i po běžné pracovní době (odpoledne). Když jsem se nedovolal, sama zavolala zpět hned jakmile mohla. Paní Kolouchová na mě působila jako osoba velice zdatná v daném oboru.

5. Co by pomohlo tomu, aby se Vám snáze používalo naše internetové hypoteční bankovnictví?

Lepší informovanost. Stručnější a konkrétnější informace, méně marketingového šumu na stránkách hypotečního bankovnictví.

6. Jaké informace Vám v průběhu procesu chyběly nebo nebyly dostatečně jasné?

Chyběla mi informace, že pro čerpání hypotéky se stejně musím dostavit na banku osobně, prokázat svou totožnost a splnit další požadavky, které jsem s nemalým překvapením zjistil právě po osobní návštěvě banky, ke které mi dopomohly telefonistky na zákaznické lince banky. Mrzí mne, že žádnou z těchto informací jsem od podpisu žádosti o hypoteční úvěr ze strany hyponamíru nedostal.

7. Napadá Vás něco, co můžeme zlepšit?

Pomoc klientovi po celou dobu procesu koupě nemovitost, tj. až do doby předání.

8. Napište o nás krátkou recenzi.

Hyponamíru mi nabídlo profesionální poradenství, které opravdu hájilo mé zájmy. Poskytnuté rady byly vždy v můj prospěch, nikoli ve prospěch bank či realitní kanceláře. Velice kladně mohu hodnotit také trpělivost, ochotu a vstřícné jednání. Mé dotazy mi byly vždy vysvětleny, jelikož nepatřím mezi odborníky v oboru financí. Termíny hovorů byly domluveny tak, jak vyhovovaly mému časovému plánu; klidně i v pozdějších odpoledních hodinách. Nikdy na mě nebyl vyvinut časový nátlak. Vyzdvihnout mohu jmenovitě práci paní Kolouchové, která mi zařídila velice výhodnou hypotéku, navíc mi zdarma pomohla s úpravou rezervační smlouvy tak, abych byl více kryt a chráněn. Doporučuji.

Co si z článku odnést:

• Pořízení vlastního bydlení je v Česku stále méně dostupné. V roce 2024 bylo potřeba 13,3násobku hrubého ročního platu na průměrný byt. Nejhorší situace je v Praze.
• Ceny nemovitostí rostou napříč republikou. Mladí lidé často potřebují finanční pomoc rodiny.
• Mezigenerační hypotéka je úvěr s mimořádně dlouhou dobou splatnosti, často přesahující 40 let. Splácení probíhá napříč dvěma generacemi.
• Delší splatnost hypotéky snižuje měsíční splátky, ale výrazně zvyšuje celkové náklady.
• V Česku je maximální splatnost hypoték 30 let, což odpovídá evropskému průměru. V některých zemích, například ve Švédsku nebo Japonsku, se splatnost pohybuje až kolem 100 let.
• Mezigenerační hypotéky zvyšují dostupnost bydlení a snižují měsíční výdaje, ale přinášejí rizika, jako je zadlužení potomků, právní komplikace a etická dilemata.
• Alternativami jsou družstevní bydlení, model rent-to-own nebo klasická hypotéka s pozdějším převodem nemovitosti na potomky. Každá varianta má své výhody i omezení.
• Převzetí hypotéky od rodičů vyžaduje souhlas banky a doložení příjmů. Refinancování po převzetí může pomoci upravit podmínky úvěru podle aktuální situace.

Pořízení vlastního bydlení je čím dál finančně náročnější. Podle Deloitte Property Index bylo v roce 2024 na koupi průměrného bytu potřeba zhruba 13,3ročního hrubého platu. Nejhorší situace je v Praze, která podle mezinárodních srovnání patří k nejméně dostupným metropolím hned po Amsterdamu. Nemovitosti ovšem dlouhodobě zdražují i v dalších částech Česka, zejména v krajských městech. 

„Důvodem zhoršující se dostupnosti vlastního bydlení jsou především rostoucí ceny nemovitostí. Například v Praze lidé za byt o podlahové ploše 60 m² zaplatí téměř 9 milionů korun. Zejména mladí lidé na takové bydlení často dosáhnou jen s pomocí širší rodiny. Řešením je buď půjčka od blízkých, nebo jejich pomoc se splácením hypotéky,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Mezigenerační hypotéka. Co to je?

Pojem mezigenerační hypotéka označuje úvěr na bydlení s mimořádně dlouhou dobou splatnosti, obvykle 40 až 50 let nebo i více. Hlavní zvláštností je, že dluh nesplácí pouze jedna generace, například rodiče, ale plynule ho přebírá generace následující. Děti tak mohou pokračovat ve splácení hypotéky, kterou původně uzavřela předchozí generace.

Dlouhá splatnost hypotéky umožňuje výrazně snížit měsíční splátky a zpřístupnit vlastnické bydlení i těm, kteří by na hypotéku se splatností například 30 let nedosáhli.

Doba splatnosti hypoték ve světě

Ve většině vyspělých evropských zemí, jako jsou Německo, Francie nebo Dánsko, se hypotéky běžně sjednávají s maximální dobou splatnosti 25 až 35 let. Tento model vychází z délky aktivního pracovního života dlužníka, která zpravidla odpovídá době splácení úvěru.

V některých státech se však setkáte i s mnohem delšími splatnostmi. Švédsko drží světový rekord. Ještě nedávno tam hypotéky teoreticky neměly horní limit. Od roku 2023 platí nová regulace s maximem 105 let.

Ve Velké Británii si trh teprve hledá cestu k ultradlouhým hypotékám. Vedle tradičních splatností 25 až 35 let se objevují i první nabídky až na 50 let. Zatím ovšem nejde o běžný bankovní standard.

Hypotéky s dlouhou splatností nejsou novinkou posledních let. V Japonsku se v době realitní bubliny 80. let rozšířily tzv. mezigenerační hypotéky až na 100 let, kdy dluh přecházel z rodičů na děti a vnuky.

Doba splatnosti hypotéky v ČR

Hypotéky na 40, 50 či více let v Česku žádná banka nenabízí. V současné době je standardem maximální splatnost 30 let. Z tohoto pohledu Česko zapadá do evropského průměru. Banky rovněž stanovují maximální věkovou hranici, do kdy musí být úvěr splacen.

„Poskytovatelé hypoték se řídí doporučením ČNB. Doba splatnosti by podle ní neměla přesahovat horizont ekonomické aktivity dlužníka, takže hypotéka by měla být splacena do důchodového věku, obvykle do 65 let. Ideální věk pro sjednání první hypotéky je tedy kolem 30 let,“

doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Porovnání 30 vs 50 let hypotéky

Nejčastěji zmiňovanou výhodou mezigeneračních hypoték je nízká měsíční splátka, nevýhodou jsou naopak celkové vyšší náklady. Pro názornost provedeme hypotetické srovnání hypotéky se splatností 30 a 50 let.

Počítáme s hypotékou ve výši 5 milionů korun a průměrnou úrokovou sazbou 3 % p.a. po celou dobu splácení úvěru. V následující tabulce je uvedena celková výše měsíční splátky a kalkulace celkových nákladů mezigenerační hypotéky.

Delší splatnost v našem příkladě snižuje měsíční splátku o téměř 5 tisíc korun. Na druhou stranu je ovšem třeba počítat i s výrazným prodražením úvěru. Na úrocích totiž zaplatíte u hypotéky na 50 let o více než 2 miliony korun více než u 30leté. U 50leté splatnosti tak zaplatíte celkem skoro dvojnásobek jistiny. 

Výhody mezigenerační hypotéky

• Nižší měsíční splátky: Prodloužení splatnosti může snížit měsíční splátky o 15–25 %, což může výrazně ulevit rodinnému rozpočtu.
• Zvýšení dostupnosti bydlení: Mezigenerační hypotéka může zpřístupnit vlastnické bydlení domácnostem s nižšími příjmy, které by jinak na úvěr nedosáhly.
• Předání nemovitosti za výhodnějších podmínek: Nemovitost i částečně splacenou hypotéku lze předat další generaci. 
• Větší finanční stabilita: Nižší měsíční výdaje mohou domácnostem umožnit lépe plánovat rozpočet a vytvářet rezervy.
• Flexibilita pro vícegenerační bydlení: V rodinách, kde panuje důvěra a ochota spolupracovat, může sdílené splácení hypotéky posílit mezigenerační solidaritu.

Rizika mezigenerační hypotéky

• Zvýšení celkových nákladů: Delší splatnost vede k výraznému přeplacení úvěru, často až o miliony korun.
• Rizika vysokého dluhu pro děti: Budoucí generace mohou zdědit závazek, který si samy nevytvořily, což může negativně ovlivnit jejich finanční start do života.
• Etické dilema sdíleného dluhu: Vzniká otázka, zda je morálně přijatelné přenášet odpovědnost za splácení na děti, které se k závazku nemohly svobodně vyjádřit.
• Právní dopady mezigenerační hypotéky: Je potřeba předem vyřešit, jak se v případě úmrtí vypořádá dědické řízení s hypotékou. Dědicové totiž nepřebírají jen majetek, ale i finanční závazky zemřelého.
• Dlouhodobá nejistota ohledně příjmové situace: Při dlouhé splatnosti nelze předvídat ekonomické podmínky, stabilitu zaměstnání ani vývoj úrokových sazeb.

Kromě zmíněných rizik je třeba dopředu zvážit i to, co se stane při nesplácení hypotéky rodiči. V takovém případě hrozí exekuce, ztráta nemovitosti nebo přechod dluhu na potomky, kteří nemusí mít dostatečné příjmy k jeho splacení. Vyšší dostupnost hypoték navíc může zvýšit poptávku po nemovitostech a tlačit jejich ceny vzhůru, čímž se problém s dostupností bydlení ještě prohlubuje.

Alternativy k mezigenerační hypotéce

Jednou z alternativ k mezigenerační hypotéce je model, kdy rodiče sjednají hypotéku se splatností do 30 let, pořídí nemovitost a později ji převedou na potomka.

Další možností je družstevní bydlení. Kupuje se podíl v bytovém družstvu, pořizovací cena je nižší a není nutná klasická hypotéka. Financování lze řešit úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotékou s ručením jinou nemovitostí.

Třetí variantou je rent-to-own, která však není v Česku běžně rozšířená. Nemovitost se nejprve užívá formou nájmu, část nájemného může sloužit jako akontace. Po určité době je možné nemovitost odkoupit za předem stanovených podmínek.

Jak funguje převzetí hypotéky od rodičů

Převod hypotéky je možný jen se souhlasem banky. Ta vždy prověří finanční situaci nového dlužníka. Musí doložit dostatečný příjem, stabilní zaměstnání nebo podnikání a schopnost úvěr splácet. K žádosti se předkládají doklady totožnosti a potvrzení o příjmu. Nový odhad nemovitosti obvykle není potřeba, ale banka si ho v případě potřeby může vyžádat. Pokud nový dlužník splní podmínky, banka připraví dodatek ke smlouvě a úvěr se formálně převede. 

Po převzetí hypotéky lze využít refinancování, které může snížit úrok, upravit splátky nebo prodloužit splatnost. Refinancování po převzetí hypotéky tak pomáhá přizpůsobit úvěr aktuální finanční situaci.

Jak se připravit na převzetí hypotéky

Převzetí hypotéky představuje zásadní životní rozhodnutí, které vyžaduje pečlivou přípravu. Než se k tomuto kroku odhodláte, ujistěte se, že máte stabilní a dostatečný příjem, který pokryje nejen běžné životní náklady, ale zároveň umožní pravidelné spoření „na horší časy“.

Stejně důležité je mít vyrovnanou finanční situaci, ideálně bez dalších závazků, jako jsou spotřebitelské úvěry či dluhy, které by mohly negativně ovlivnit vaši bonitu. Doporučuje se také vytvořit finanční rezervu pro případ výpadku příjmů nebo nečekaných výdajů.

Co si z článku odnést:

• Odklad splátek hypotéky znamená dočasné přerušení pravidelných plateb, které pomáhá při výpadku příjmů. Nejde o odpuštění dluhu, ale o jeho přesunutí do budoucna.
• Existují dvě hlavní formy odkladu: odklad splátek jistiny (platí se jen úroky) a úplný odklad splátek (neplatí se nic, úroky se přičítají k dluhu).
• Snížení splátky je samostatná možnost, kdy se měsíční částka upraví bez přerušení splácení. Hodí se při dlouhodobém poklesu příjmů. 
• O odklad splátek hypotéky může požádat klient, který není v prodlení, exekuci ani insolvenci. Banky vyžadují doložení důvodu, například ztrátu zaměstnání nebo nemoc.
• Některé banky nabízejí odložení splátek hypotéky bez poplatku, jiné si účtují administrativní náklady. 
• Během odkladu je nutné platit pojištění úvěru a případně i další poplatky spojené s hypotékou.
• Po schválení odkladu banka upraví splátkový kalendář. Buď prodlouží dobu splácení, nebo navýší zbývající splátky. Změna se potvrzuje dodatkem ke smlouvě.
• Odložené splátky hypotéky se zapisují do úvěrového registru, což může ovlivnit bonitu klienta. Výjimkou je služba Variabilita splátek od České spořitelny, která se do registru nezapisuje.
• Alternativou k odkladu splátek hypotéky je půjčka od blízkých. Je však potřeba dopředu dohodnout podmínky splácení, ideálně písemně.

Hypotéka je dlouhodobý finanční závazek. I když si nastavíte měsíční splátku tak, aby byla únosná pro váš rodinný rozpočet, nečekané události jako ztráta zaměstnání, krach podnikání nebo vážná nemoc mohou vaši situaci výrazně zkomplikovat.

Po vyčerpání úspor může být těžké zvládat i pravidelné výdaje. Splátka hypotéky přitom patří k těm největším. Pokud víte, že nebudete schopni dál splácet, je důležité začít jednat co nejdříve.

„Banku je možné požádat o odklad nebo dočasné snížení měsíčních splátek. Ještě lepší je však být připraven. Pomoci může dostatečná finanční rezerva, vhodné pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Co je odklad splátek hypotéky?

Odkladem splátek hypotéky se rozumí dočasné přerušení nebo snížení pravidelných měsíčních plateb. Tento krok může pomoci vyřešit tíživou finanční situaci. Odložení splátek však není automatické a je nutné o něj požádat. Nejde také o odpuštění dluhu. Dlužná částka se přesouvá do budoucna. Buď se prodlouží doba splatnosti o odpovídající počet splátek, nebo se částka rozloží do zbývajících splátek, které se tak navýší.

Možné formy odkladu splátek

Odklad splátek může mít různé podoby, nejčastěji se setkáte s těmito variantami:

• Odklad splátek jistiny hypotéky: Během odkladu platíte pouze úroky z úvěru a případné pojištění. Výše jistiny zůstává během odkladu beze změny.
• Úplný odklad splátek: Během odkladu neplatíte nic, kromě případného pojištění. Dochází tedy k odkladu jistiny i úroků hypotéky. Úroky se však k dlužné částce přičítají. Tuto možnost nabízí banky omezeně a pouze za podmínek uvedených ve smlouvě.

Kromě odkladu splátek mohou banky nabídnout i jejich snížení. To se hodí, pokud dojde k dlouhodobému poklesu příjmů.

Kdo může o odklad splátek hypotéky požádat

Pro odklad splátek je nutné splnit několik základních podmínek. „Banky obvykle vyžadují, aby úvěr nebyl v prodlení. Od podpisu smlouvy musí uplynout minimálně 6 až 12 měsíců podle podmínek banky. Klient nesmí být v exekuci ani insolvenci a zároveň mít u banky jiný aktivní odklad nebo restrukturalizaci,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Odklad je určen lidem, kteří očekávají přechodný pokles příjmů. Například při ztrátě zaměstnání, nemoci, nutnosti péče o blízkého, během rodičovské dovolené nebo v případě živelní pohromy.

Odklad splátek a úvěrový registr

Odklad splátek se obvykle zapisuje do úvěrového registru a může ovlivnit získání dalších úvěrů. Většinou nejde o standardní negativní záznam, ale o informaci, že došlo k úpravě splátkového režimu. Výjimkou je služba „Variabilita splátek“ od České spořitelny, která se do registru nezapisuje. Více o tomto produktu najdete níže.

Rizika odkladu splátek hypotéky

Zápis do úvěrového registru není jedinou nevýhodou odkladu splátek hypotéky. Odklad může krátkodobě ulevit, ale přináší několik významných rizik. Celkový dluh během odkladu roste a hypotéka se tak prodražuje. Odložené splátky je třeba později uhradit, a pokud se vaše finanční situace nezlepší, hrozí, že se dostanete do stejné nebo horší situace. Proto je třeba k odkladu přistupovat velmi zodpovědně.

Délka odloženého splácení hypotéky

Délka i podoba odkladu splátek hypotéky se u bank liší. Níže najdete přehled možností u největších poskytovatelů hypoték v Česku pro rok 2025.

Poznámka: * služba Variabilita splátek

Česká spořitelna

V tíživé finanční situaci nabízí Česká spořitelna možnost snížení splátek nebo jejich odkladu. Za pozornost stojí služba Variabilita splátek, kterou si lze sjednat kdykoliv během splácení. Umožňuje bez poplatků měnit výši splátek. Úroková sazba přitom zůstává stejná a změna výše splátky ovlivní pouze délku splácení. V případě změny splátky nedochází k záznamu do úvěrových registrů.

Možné varianty odkladu:

• odklad na 3 měsíce ihned po ukončení čerpání hypotéky
• 3měsíční přerušení splácení v průběhu hypotéky
• snížení splátek kdykoliv během splácení

ČSOB Hypoteční banka

Banka nabízí dvě možnosti: odklad nebo snížení splátek. Odklad lze získat až na 6 měsíců. Pokud potřebujete platbu jen snížit, můžete požádat o úpravu měsíční částky. Odklad splátek je zpravidla zaznamenán do úvěrového registru.

Komerční banka

Komerční banka umožňuje odklad nebo snížení měsíční splátky. Po individuálním posouzení může odložit platby až na 6 měsíců. Odklad se obvykle zapisuje do úvěrového registru.

Jak požádat o odklad splátek hypotéky

Pokud víte, že budete mít problém splácet hypotéku, kontaktujte co nejdříve svou banku. Ideálně využijte internetové bankovnictví, formulář na webu nebo telefonický kontakt. V žádosti stručně uveďte důvod odkladu. Obvykle postačí čestné prohlášení nebo jednoduché potvrzení o výpadku příjmu. Konkrétní požadavky se ale mohou u jednotlivých bank lišit.

Banka vaši žádost posoudí a v případě schválení s vámi podepíše dodatek ke smlouvě. Tím se upraví splátkový kalendář na dohodnuté období. Pokud žádáte o odklad u více úvěrů, musíte podat žádost ke každému zvlášť.

Poplatky spojené s odkladem splátek

Pokud zvažujete odklad splátek, informujte se dopředu o všech možných poplatcích. Některé banky žádost o odklad zpracují zdarma, jiné si mohou účtovat administrativní poplatek. Během odkladu je zpravidla nutné platit pojištění úvěru a další poplatky spojené s hypotékou.

Pojištění schopnosti splácet místo odkladu splátek

K úvěrům banky často nabízejí pojištění schopnosti splácet. Pojišťovna za vás v konkrétních situacích, jako je například pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání nebo jiné životní události, uhradí měsíční splátky hypotéky po určitou dobu, obvykle až 12 měsíců. Výhodou je, že se nedostanete do prodlení a nemusíte žádat banku o odklad splátek. Pojistnou událost je vhodné nahlásit co nejdříve, aby pojišťovna mohla splátky uhradit a vy se vyhnuli komplikacím se splácením.

Alternativy k odkladu splátek hypotéky

Odklad splátek není jediná možnost, jak řešit finanční potíže. V některých situacích může být výhodnější zvolit jiný postup. Pokud se blíží konec fixačního období, můžete zvážit refinancování, tedy převod hypotéky k jiné bance s nižším úrokem nebo s upravenými podmínkami, které lépe odpovídají vaší situaci.

Další možností je půjčka v rodině, která bývá často bezúročná nebo jen s minimálním úrokem. To znamená výrazně nižší celkovou zátěž oproti bankovním úvěrům. Je však důležité nastavit jasná pravidla, například pomocí smlouvy a dohody o postupu v případě problémů se splácením, aby se předešlo budoucím sporům v rodině.

Při krátkodobém výpadku příjmů může pomoci krátkodobý překlenovací úvěr, jenž poskytne potřebnou hotovost, obvykle však s vyšší úrokovou sazbou než hypotéka. Pokud získáte mimořádnou sumu peněz, například z prodeje majetku nebo z bonusu, lze ji využít na mimořádnou splátku hypotéky, čímž se sníží jistina i budoucí splátky.

Každá z těchto možností má své výhody i nevýhody. Před konečným rozhodnutím je proto vhodné porovnat jejich finanční dopady a ideálně konzultovat situaci s nezávislým hypotečním specialistou.

Co si z článku odnést:

• V Česku na konci loňského roku působilo téměř 850 tisíc právnických osob, z nichž mnohé řeší financování nákupu nemovitostí.
• Hypotéky pro firmy nejsou pravou hypotékou, ale specifickým typem podnikatelského úvěru na nákup nebo výstavbu firemních nemovitostí.
• Oproti spotřebitelským hypotékám mají firemní hypotéky volnější právní úpravu, individuálně nastavené podmínky a méně silnou ochranu dlužníka.
• Úvěr lze využít na koupi, výstavbu, rekonstrukci, refinancování či konsolidaci úvěrů na různé typy firemních nemovitostí, včetně investičních bytů.
• Maximální splatnost firemní hypotéky bývá nejčastěji 10–15 let, úrokové sazby jsou vyšší než pro občany a výše LTV se liší podle typu nemovitosti.
• OSVČ ručí za úvěr celým svým majetkem, zatímco právnická osoba zpravidla jen svým firemním majetkem.
• K žádosti je třeba doložit účetní a daňové výkazy, doklady statutárních zástupců a dokumenty k nemovitosti, přičemž banka důkladně hodnotí bonitu firmy.
• Vyřízení firemní hypotéky trvá v průměru jeden měsíc a je třeba počítat s různými poplatky i povinností pojistit nemovitost.

V Česku působilo ke konci loňského roku téměř 850 tisíc právnických osob. Většinu z nich tvoří obchodní společnosti, zejména společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti, komanditní společnosti a veřejné obchodní společnosti. Mnohé z nich již řešily nákup nemovitosti a financování s tím spojené.

„Firmy mohou financovat koupi nebo výstavbu nemovitosti různými způsoby. Možností a kombinací je celá řada. Kromě klasického bankovního úvěru lze využít například emisi dluhopisů nebo dnes velmi populární investiční crowdfunding. Vždy záleží na konkrétním případě,“

uvádí Jan Klusák, specialista na úvěry pro právnické osoby z fintech startupu Hyponamíru.cz.

Hypotéka pro právnické osoby

Hypotéka pro právnické osoby, podnikatelská hypotéka, hypotéka na firmu, firemní hypotéka nebo hypotéka pro s.r.o. jsou označení, se kterými se můžete běžně setkat, i když nejsou zcela přesná. Ve skutečnosti nejde o hypotéku v pravém slova smyslu, ale o firemní úvěr na koupi nemovitosti. Pro zjednodušení budeme i my používat pojem hypotéka pro právnické osoby.

Rozdíl mezi hypotékou pro spotřebitele a firmy

Spotřebitelská hypotéka slouží k financování vlastního bydlení občanů, například nákupu, výstavby nebo rekonstrukce rezidenční nemovitosti. Sjednávají si ji vždy fyzické osoby a banky se při jejím poskytování musí řídit zákonem o spotřebitelském úvěru a dalšími právními předpisy. Ty chrání spotřebitele a zajišťují, aby měl k dispozici dostatek jasných a srozumitelných informací, například o výši úrokové sazby, RPSN nebo možnostech předčasného splacení.

Firemní hypotéka může být využita k financování komerčních i rezidenčních nemovitostí. Pořízená nemovitost musí sloužit k podnikání. Některé banky však umožňují financovat i nemovitosti, které slouží zároveň k bydlení i podnikání. Například lékař si může pořídit rodinný dům, kde bydlí a zároveň provozuje soukromou praxi.

Na rozdíl od spotřebitelského úvěru se firemní hypotéka řídí obchodním právem a podmínky úvěru jsou stanoveny individuálně v rámci obchodní smlouvy. Ochrana dlužníka je v tomto případě nižší a závisí především na vyjednaných podmínkách.

Na co lze firemní hypotéku využít

Firemní hypotéku lze využít na různé účely spojené s podnikatelskými aktivitami. Mezi hlavní možnosti patří:

• Nákup komerční nemovitosti – například podnikatelský úvěr na kanceláře, haly, skladové, průmyslové nebo obchodní prostory.
• Výstavba nové nemovitosti – financování výstavby nových provozoven, výrobních objektů, skladů nebo developerských projektů za účelem dalšího prodeje nebo pronájmu.
• Rekonstrukce a modernizace existující nemovitosti – úpravy, rozšíření, opravy a zlepšení současných prostor s cílem zhodnocení majetku a efektivity podnikání.
• Refinancování stávajících úvěrů na nemovitost – možnost splacení dřívějších, méně výhodných úvěrů novou hypotékou s lepšími podmínkami.
• Nákup rezidenčních nemovitosti za účelem pronájmu – financování investičních bytů nebo domů, které mají sloužit jako zdroj příjmů z nájemného (nikoli pro osobní bydlení podnikatele).
• Převod družstevního podílu či podílu ve firmě s nemovitostí – v některých případech lze hypotékou profinancovat i koupi firem, jejichž zásadní hodnotu tvoří nemovitost.
• Konsolidace a sloučení podnikatelských úvěrů – umožňuje převést více existujících závazků (např. úvěrů na různé nemovitosti) do jedné hypotéky s přehlednými podmínkami.

Doba splatnosti, úrokové sazby a LTV

Maximální doba splatnosti firemní hypotéky bývá nejčastěji do 15 let. Jak dále uvádí Klusák: „Najdou se i banky, které nabídnou delší dobu, a to až 25 let. Stejně jako u klasické hypotéky je možné zvolit délku fixace. Aktuálně jsou nejžádanější tříleté fixace. Úrokové sazby jsou oproti hypotékám pro občany mírně vyšší a nejčastěji se pohybují mezi 4,5 a 6,5 %. Výjimkou jsou úvěry pro bytové domy a SVJ, kde sazba aktuálně klesá pod 4 %. Nastavení sazby se samozřejmě odvíjí od rizikovosti konkrétního klienta i jeho záměru.“

Výše LTV u firemní hypotéky se liší podle typu nemovitosti. U rezidenčních nemovitostí dosahuje až 80 %. V případě komerčních nemovitostí bývá LTV nižší. Například u skladů a průmyslových areálů se LTV pohybuje mezi 40 až 60 % a potřeba vlastního kapitálu je vyšší. Financování je velmi často zamítnuto u nemovitostí, jako jsou chemičky, zbrojovky nebo objekty určené pro hazardní hry.

Srovnání spotřebitelské a firemní hypotéky

Zdroj: *ČBA Hypomonitor, červen 2025

Hypotéka OSVČ vs. právnické osoby

Podnikatelské úvěry jsou určeny jak pro OSVČ (živnostníky), tak pro firmy (právnické osoby). Oba typy subjektů je mohou využít na financování nemovitostí spojených s podnikáním. Forma ručení se však výrazně liší.

OSVČ ručí za podnikatelský úvěr celým svým majetkem, tedy i osobním. Pokud přestane splácet, věřitel může postihnout nejen podnikatelský, ale i osobní majetek živnostníka.

Firma (například s.r.o.) obvykle ručí pouze svým firemním majetkem. Majitel nebo jednatel osobně neručí, pokud nepodepíše zvláštní ručitelské prohlášení (osobní ručení). V případě nesplácení věřitel obvykle může sáhnout pouze na majetek firmy.

V obou případech platí, že podnikatelský úvěr musí být využit výhradně na podnikatelské účely, nikoli na nákup soukromého bydlení pro podnikatele nebo jeho rodinu.

Jak získat hypotéku pro právnickou firmu

Nejjednodušší je využít služeb nezávislého úvěrového specialisty pro právnické osoby. Nemusíte sami vyhledávat a srovnávat aktuální nabídky jednotlivých bank. Nejenže tak ušetříte spoustu času, ale specialista vám také pomůže vyjednat ty nejlepší podmínky.

Společně projdete veškeré podmínky hypotéky pro právnické osoby. Zajímejte se nejen o výši úrokové sazby, ale i o požadavky na zajištění nemovitostí, tedy jaké je LTV firemní hypotéky, jaká je maximální výše úvěru, doba splatnosti a možnosti předčasného splacení.

Jakmile si vyberete banku, podáte žádost a začíná proces schvalování. Banka prověří hospodaření vaší firmy. Bude požadovat účetní závěrky, výkazy o příjmech a výdajích, případně podnikatelský plán nebo informace o očekávaných zakázkách. Posoudí také hodnotu nemovitosti, kterou chcete použít jako zajištění.

Když všechno sedí, banka vám předloží návrh úvěrové smlouvy. Po podpisu můžete čerpat peníze, a to buď najednou, nebo postupně podle typu financování.

Požadavky a dokumenty u hypotéky pro právnické osoby

Banka vždy pečlivě vyhodnocuje bonitu firmy. Při podání žádosti o úvěr jsou vyžadovány účetní a daňové výkazy minimálně za poslední dva roky. K žádosti se obvykle přikládá výpis z obchodního rejstříku a doklady totožnosti statutárních zástupců. Úvěrovou smlouvu podepisují zástupci firmy, například jednatelé, a je důležité, aby ani tyto osoby nebyly v insolvenci nebo exekuci.

Důležité jsou také dokumenty k financované nemovitosti. Problémem jsou právní vady, exekuce, některá věcná břemena nebo zástavní práva. Hodnotu nemovitosti určuje odhadce pověřený bankou.

Požadavky bank na podnikatelské hypotéky se mohou lišit. Proto je vhodné zjistit si konkrétní podmínky včas.

Jak dlouho trvá sjednání hypotéky

Délka schvalování hypotéky pro právnické osoby se většinou neliší od běžné hypotéky pro občany. Pokud má firma připravené všechny potřebné dokumenty, může být schválení hotové i během několika týdnů. Standardní doba vyřízení se obvykle pohybuje do jednoho měsíce.

Poplatky firemní hypotéky

U firemní hypotéky se můžete setkat s různými poplatky, jejich výše a struktura závisí na konkrétní bance. Mezi běžné patří poplatky za vedení účtu, za sjednání úvěru, za předčasné splacení hypotéky a za odhad nemovitosti. 

U rezidenčních nemovitostí se cena odhadu obvykle pohybuje mezi 5 až 10 tisíci korunami podle typu objektu. V případě komerčních nemovitostí, například průmyslového areálu, může být odhad výrazně dražší a dosáhnout i částky přes 50 tisíc korun. Některé banky však tyto poplatky v rámci speciálních nabídek dočasně neúčtují. 

Banky současně vždy vyžadují pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava. Dobrovolně si lze sjednat i další typy pojištění, například pojištění schopnosti splácet.