Co si z článku odnést:

• 100% hypotéky banky kvůli regulaci ČNB neposkytují, žadatelé musí mít vlastní zdroje.
• Chybějící vlastní zdroje lze nahradit půjčkou od rodiny nebo navýšením zajištění další nemovitostí. 
• ČNB omezuje nadměrné zadlužování mimo jiné prostřednictvím limitů LTV, které chrání banky i žadatele o hypotéky před finančními problémy.
• Hypotéka bez vlastních úspor zvyšuje riziko nesplácení při výpadku příjmu.
• Bonita žadatele, typ nemovitosti a její hodnota hrají zásadní roli při schvalování hypotéky.
• Nesplacené půjčky v rodině mohou narušit vzájemné vztahy. Nedorozuměním lze předejít sepsáním písemné smlouvy.
• Financování bez hotovosti umožňuje rychle bydlet ve vlastním, ale vyžaduje zodpovědné plánování kvůli vyšším nákladům a rizikům.

Ještě před rokem 2017 byly 100% hypotéky běžné. Banky financovaly celou kupní cenu nemovitosti, aniž by vyžadovaly vlastní zdroje. Je možné získat 100% hypotéku v roce 2026? Odpověď je jednoduchá: není. Česká národní banka (ČNB) stanovuje limity LTV (loan-to-value), které banky musí dodržovat, takže žadatelé v současnosti potřebují mít naspořeno minimálně 10–20 % z ceny nemovitosti.

„V praxi ale existují způsoby, jak financovat bydlení i bez dostatečných úspor. Chybějící částku lze pokrýt úvěrem, půjčkou od rodiny nebo využít zástavu další nemovitosti ke zvýšení hodnoty zajištění. Každá z těchto variant má své výhody i rizika, která je třeba pečlivě zvážit,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Jaké jsou možnosti financování vlastního bydlení při nedostatku vlastních úspor, na co si dát pozor a s jakými riziky počítat? Podíváme se na to podrobněji.

Proč banky omezily 100% hypotéky? 

Hlavním důvodem je snaha minimalizovat rizika spojená s případným nesplácením úvěrů. Financování 100 procent hodnoty nemovitosti znamená, že klient vstupuje do úvěrového závazku bez jakýchkoli vlastních prostředků. To zvyšuje pravděpodobnost finančních potíží – například při růstu úrokových sazeb, ztrátě zaměstnání, poklesu příjmu při dlouhodobé léčbě nemoci nebo neočekávaných výdajích. Bez úspor je dlužník zranitelnější a i menší finanční výkyv může vést k problémům se splácením.

Dalším faktorem je hodnota zástavy. Pokud není úvěr splacen a ceny nemovitostí klesnou, banka nemusí získat zpět celou dlužnou částku. To představuje nejen riziko pro banky, ale i ohrozit stabilitu finančního sektoru.

Nadměrné poskytování hypoték bez vlastních prostředků také zvyšuje ceny nemovitostí. Hypotéky jsou dostupnější a umožňují širšímu okruhu lidí kupovat bydlení bez reálného finančního zázemí, což může vést k růstu cen a vytvoření realitních bublin.

Regulace ČNB

Cílem regulace úvěrového trhu ze strany ČNB je zabránit nadměrnému zadlužování domácností a zajistit finanční stabilitu. Miroslav Majer k tomu dodává: „Centrální banka má u hypoték k dispozici tři úvěrové ukazatele: LTV, DSTI a DTI. Ty může podle potřeby aktivovat či deaktivovat a zároveň nastavovat jejich hranice. V současnosti je pro banky závazný pouze limit LTV, zatímco u zbývajících dvou ukazatelů vydává ČNB pouze doporučení.“

Konec 100% hypoték

​S platností od října 2016 ČNB doporučila bankám omezit poskytování hypotečních úvěrů s vysokým LTV a stanovila maximální hranici tohoto ukazatele na 95 % hodnoty nemovitosti. To znamenalo, že žadatelé museli mít k dispozici alespoň 5 % vlastních prostředků.

Další zpřísnění přišlo v dubnu 2017, kdy centrální banka snížila maximální povolené LTV na 90 %, čímž se minimální požadovaná spoluúčast kupujících zvýšila na 10 %.

Důležité je doplnit, že od dubna 2022 je dodržování úvěrových limitů pro banky závazné, zatímco dříve měla pouze doporučující povahu.

Aktuální hranice LTV

Aktuálně ČNB stanovuje horní hranici LTV (loan-to-value) pro hypoteční úvěry na 80 % hodnoty nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let platí vyšší limit 90 %.

Co znamená vysoké LTV? Čím vyšší LTV je, tím vyšší budou vaše měsíční splátky a celkové zadlužení. To může představovat finanční riziko, zejména pokud dojde k neočekávaným výdajům nebo výpadku příjmu.

Klíčové faktory pro schválení hypotéky

Schválení hypotéky závisí na několika faktorech, které banky posuzují při hodnocení žádosti. Jedním z klíčových kritérií je bonita, tedy schopnost žadatele splácet úvěr. Banky ji hodnotí podle příjmů a výdajů, úvěrové historie a celkové finanční situace. Čím vyšší je bonita, tím větší je šance na schválení hypotéky a získání výhodnějších podmínek.

Důležitou roli hraje také typ a hodnota nemovitosti, kterou plánujete financovat. Banky preferují standardní nemovitosti určené k trvalému bydlení, zatímco například u rekreačních objektů jsou podmínky přísnější. Výše hypotéky se odvíjí od hodnoty zastavené nemovitosti, kterou banka stanovuje podle interních pravidel.

Před podáním žádosti o hypotéku je vhodné prověřit svou finanční situaci a ověřit, zda splňujete podmínky banky. Pomoci může i nezávislý hypoteční poradce, který doporučí nejvhodnější řešení. Protože se podmínky mohou u jednotlivých bank lišit, vyplatí se porovnat více nabídek a najít tu nejvýhodnější.

Hypotéka bez akontace krok za krokem

Pokud zvažujete hypotéku bez vlastních zdrojů, nejprve si ujasněte, jakou nemovitost chcete koupit a kde. Zmapujte realitní trh a zjistěte aktuální ceny, abyste měli reálnou představu o výši hypotéky.

Následně si spočítejte všechny pravidelné příjmy a výdaje, abyste zjistili, zda vám koupě nemovitosti bez úspor nezpůsobí finanční problémy. Hypotéka bez akontace znamená vyšší splátky, proto je důležité zvážit dlouhodobou stabilitu příjmů.

V dalším kroku porovnejte dostupné možnosti financování. Nejprve zvažte půjčku od rodiny, zástavu jiné nemovitosti nebo ručení druhou nemovitostí, což může zvýšit šanci na schválení úvěru.

Další možností jsou nebankovní poskytovatelé 100% úvěrů na bydlení, kteří však často nabízejí méně výhodné podmínky.

Půjčka od rodiny

Jak financovat nemovitost bez vlastních úspor? Nejprve můžete požádat o pomoc nejbližší rodinu. Tato varianta má své výhody i nevýhody. Mezi hlavní výhody patří možnost získat potřebnou částku bezúročně. Rodinná půjčka navíc bývá flexibilnější, protože si obě strany mohou domluvit splátkový kalendář.

Na druhou stranu může půjčka od rodiny narušit vztahy, pokud dojde k problémům se splácením. Proto je vhodné sepsat písemnou smlouvu, která jasně stanoví všechny podmínky – i když jde o půjčku mezi nejbližšími příbuznými.

Zástava nemovitosti

Další možností, jak nahradit vlastní zdroje při žádosti o hypotéku, je nabídnout do zástavy další nemovitost. Může jít například o byt rodičů, jiných příbuzných nebo i přátel, pokud se zástavou souhlasí. Některé banky umožňují také ručení jednou dražší nemovitostí, což může zvýšit šanci na schválení hypotéky.

Mezi hlavní výhody tohoto řešení patří možnost získat požadovanou výši hypotéky bez nutnosti vlastních úspor. Čím vyšší hodnotu nemovitostí bance nabídnete jako zástavu, tím menší riziko pro ni váš úvěr představuje – a tím lepší podmínky vám může nabídnout. 

Nevýhodou je riziko, že pokud byste měli problém se splácením, nemovitost v zástavě bude v ohrožení. Stejně jako u půjček v rodině to může negativně ovlivnit vzájemné vztahy. Proto je důležité pečlivě zvážit svou finanční situaci, spočítat si, jestli splátky zvládnete, a ujistit se, že lidé, kteří vám se zástavou pomáhají, rozumí všem možným rizikům.

Kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky

Část vlastních zdrojů potřebných pro získání hypotéky si můžete zajistit i pomocí stavebního spoření. Pokud už splňujete podmínky pro čerpání řádného úvěru, můžete ho využít přímo. Jestliže tyto podmínky zatím splněné nemáte, stavební spořitelny nabízejí možnost překlenovacího úvěru, který vám umožní získat peníze dříve a využít je na doplnění chybějících vlastních prostředků.

Kombinace těchto dvou úvěrů přináší několik výhod. Mezi hlavní patří pevná a zpravidla výhodnější úroková sazba u řádného úvěru ze stavebního spoření, což snižuje celkové náklady na financování bydlení. Výhodou je také flexibilita splácení – například u překlenovacího úvěru nejprve splácíte pouze úroky a zároveň pokračujete ve spoření, čímž si rozložíte zátěž v čase.

Na druhou stranu je důležité počítat s tím, že budete splácet dva různé úvěry, což může znamenat vyšší měsíční výdaje. Každý z nich má navíc vlastní podmínky a poplatky, které je nutné pečlivě prostudovat. Úvěr ze stavebního spoření obvykle slouží pouze k doplnění části vlastních zdrojů, protože jeho výše bývá omezená. Pokud plánujete čerpat řádný úvěr v budoucnu, je třeba dodržet minimální dobu spoření i potřebnou výši naspořených prostředků.

Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření tak může být účinným řešením při nedostatku úspor, ale vyžaduje pečlivé plánování a zodpovědné finanční rozhodování.

Účelové vs. neúčelové 100% hypotéky

K financování nemovitosti lze využít jak účelové, tak neúčelové úvěry. Klasická hypotéka je typickým příkladem účelového úvěru – finanční prostředky z ní lze využít výhradně na řešení bytových potřeb.

Naopak neúčelové úvěry, jako je americká hypotéka, umožňují použít získané peníze na libovolný účel. Tento typ úvěru nabízí větší flexibilitu, však obvykle s vyšší úrokovou sazbou.

Pro získání americké hypotéky je nutné, stejně jako u klasické, nabídnout bance nemovitost do zástavy. Volba mezi účelovým a neúčelovým úvěrem závisí především na vašich konkrétních potřebách a finanční situaci.

Refinancování 100% hypotéky po skončení fixace

Po skončení fixace hypotéky bez vlastních úspor nastává ideální čas na refinancování a porovnání sazeb u 100% hypoték napříč bankami. Sledujte vývoj trhu a získejte přehled o aktuálních nabídkách – využít můžete online kalkulačky a srovnávače.

Zajímá vás, jak vyjednat lepší podmínky u 100% hypotéky? Poraďte se s nezávislými hypotečními specialisty, kteří vám pomohou zorientovat se v nabídce. Díky konkurenčnímu prostředí můžete získat výhodnější refinancování i v případě, že jste úvěr původně čerpali bez vlastních úspor.

Výhody a nevýhody financování bez hotovosti

Hypotéka bez vlastních úspor má své výhody i nevýhody. Hlavním přínosem je možnost pořídit si vlastní bydlení okamžitě, bez nutnosti roky spořit. Vyhnete se tak placení drahého nájmu a začnete splácet investici do vlastního.

Na druhou stranu je potřeba počítat s riziky 100% hypotéky – tedy s tím, že nemáte žádné finanční rezervy. Výpadek příjmu kvůli nemoci nebo ztrátě zaměstnání pak může vést k vážným problémům se splácením.

Každou z variant financování je proto dobré důkladně zvážit, porovnat nabídky a promyslet si jejich dopad na váš rodinný rozpočet.

Partners banka zlevňuje hypotéky. Na co dosáhnete?

Partners banka poprvé upravuje úrokové sazby hypoték směrem dolů. Od 25. března došlo k plošnému snížení o 0,2 procentního bodu.

Aktuální sazby po započtení slevy za aktivní využívání bankovního účtu:

• Fixace na 1 rok: 5,15 %
• Fixace na 3 roky: 4,69 %
• Fixace na 5 let: 4,79 %

Zákazníci navíc mohou získat další slevu ve výši 0,1 p. b., pokud doloží energetický štítek financované nemovitosti.

Co si z článku odnést:

• Pokud člověk nezvládá splácet své závazky, může zahájit insolvenční řízení s cílem oddlužení.
• Banky přistupují k žadatelům po oddlužení obezřetně a posuzují jejich bonitu individuálně.
• Ideální doba pro žádost o hypotéku je alespoň 5 let po ukončení insolvence, ale některé banky mohou nabídnout úvěr i dříve.
• Pro získání hypotéky je klíčové řádně splácet závazky, nebýt v exekuci ani insolvenci a mít čistý úvěrový registr.
• Banky nahlížejí do úvěrových registrů BRKI, NRKI a SOLUS, kde jsou negativní záznamy evidovány i několik let po splacení dluhů.
• Při refinancování po insolvenci banky pečlivě prověřují bonitu a historii žadatele, proto je vhodné konzultovat možnosti s hypotečním specialistou.
• Nebankovní poskytovatelé úvěrů mohou mít méně výhodné podmínky, vyšší úrokové sazby a skryté poplatky, proto je nutné pečlivě číst úvěrovou smlouvu a ceník služeb.

Každý se může dostat do finančních potíží. Ztráta zaměstnání, dlouhodobá nemoc nebo nečekané výdaje mohou vést k tomu, že člověk přestane zvládat své závazky – ať už jde o nájem, telefonní účty nebo splátky půjček. V takové situaci často nezbývá než zahájit insolvenční řízení s cílem oddlužení.

„Ačkoliv insolvence pomůže s oddlužením, nesplacené dluhy jsou při žádosti o hypotéku vážným problémem. Banky pečlivě hodnotí bonitu klienta, protože neplatič pro ně představuje riziko. Navíc jim zákon ukládá povinnost důkladně prověřit schopnost žadatele úvěr splácet,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

V tomto článku se podíváme na to, jaké jsou podmínky pro hypotéku po insolvenci, jak dlouho trvá doba po insolvenci, než můžete o hypotéku žádat, a jaké kroky můžete podniknout, abyste zvýšili své šance na schválení.

Co je insolvence?

Insolvence je komplexní právní proces, který se aktivuje v situaci, kdy se člověk ocitne v tzv. úpadku, tedy není schopen plnit své finanční závazky vůči věřitelům. Tento stav je definován existencí více závazků, které jsou po splatnosti déle než 30 dní a které dlužník objektivně nemůže uhradit.

Cílem insolvenčního řízení je umožnit dlužníkovi nový začátek prostřednictvím oddlužení a zajištění alespoň částečného uspokojení věřitelů.

Možné způsoby řešení úpadku:

Oddlužení (osobní bankrot): 

• Dlužník podává návrh na povolení oddlužení, který obsahuje plán splácení dluhů.
• Po schválení soudem dlužník splácí část svých dluhů po dobu 3 let.
• Po uplynutí této doby mohou být zbývající dluhy odpuštěny.
• Od 1. října 2024 došlo ke zkrácení standardní doby oddlužení z 5 let na 3 roky pro všechny fyzické osoby.

Konkurz: 

• Pokud není oddlužení možné, soud nařídí konkurz.
• V tomto případě je veškerý majetek dlužníka zpeněžen a výtěžek je rozdělen mezi věřitele.
• Konkurz je obvykle nařízen, když dlužník nemá dostatečné příjmy na splácení dluhů nebo se dopustil nepoctivého jednání.

Insolvence je tedy nástroj, který pomáhá řešit tíživou finanční situaci a dává lidem druhou šanci. Je však důležité si uvědomit, že se jedná o závažnou událost, která má dlouhodobé důsledky.

Insolvence a hypotéka

Insolvence nemusí znamenat konec snu o vlastním bydlení. Někteří lidé se po jejím ukončení ptají, zda mají šanci dosáhnout na bankovní úvěr na bydlení. Získání hypotéky po oddlužení je možné, ale banky k žadatelům přistupují s větší opatrností.

Miroslav Majer k insolvenci dodává: „Je důležité si uvědomit, že každá banka má svá vlastní kritéria a postupy, a proto se podmínky pro hypotéku po insolvenci mohou lišit. Obecně platí, že čím déle po ukončení insolvence žádáte, tím vyšší jsou vaše šance na úspěch.“

Kolik let čekat na hypotéku po insolvenci?

Občas se objevuje otázka: Je možná hypotéka během insolvence? Odpověď je jednoduchá – není. Ideální doba pro podání žádosti je alespoň 5 let po ukončení insolvence. Tento čas vám umožní prokázat finanční stabilitu a zlepšit bonitu. Některé banky mohou žádost posoudit i dříve, ale je nutné počítat s přísnějšími podmínkami a vyšší úrokovou sazbou.

Jak získat hypotéku po insolvenci

Po ukončení insolvence je získání hypotéky možné, ale vyžaduje důkladnou přípravu. Klíčové je řádně splácet veškeré své závazky, abyste prokázali finanční disciplínu. Nesmíte být v exekuci ani insolvenci, jinak vám banky úvěr neposkytnou.

Tipy, jak zvýšit bonitu pro banku po insolvenci:

• Řádně a včas splácejte veškeré své závazky (nájem, energie, platby mobilním operátorům).
• Zbytečně se nezadlužujte u bank či nebankovních společností.
• Pravidelně spořte a vytvářejte si finanční rezervu.
• Pokuste se navýšit pravidelné příjmy ze zaměstnání nebo podnikání.
• Využijte rady finančního poradce pro hypotéku po insolvenci. Vyplatí se požádat o pomoc odborníka, který vám poradí s přípravou žádosti a zvýší vaše šance na její schválení.

Jak ovlivňuje registr dlužníků šanci na hypotéku

Důležité je nemít negativní záznamy v úvěrových registrech, jako jsou BRKI, NRKI nebo SOLUS, do kterých banky nahlížejí při posuzování žádostí. Pokud jste měli v minulosti dluhy, je vhodné si před podáním žádosti ověřit, zda už byly z registrů odstraněny.

V bankovních a nebankovních registrech, konkrétně v BRKI a NRKI, jsou údaje o úvěrových závazcích uchovávány po celou dobu trvání úvěru a následně ještě 4 roky po jeho úplném splacení. V registru SOLUS jsou záznamy o dluzích evidovány po dobu 3 let od úplného splacení dluhu, přičemž v případě dluhů vůči telekomunikačním operátorům se tato doba zkracuje na 1 rok.

Refinancování hypotéky po insolvenci

Toužíte po nižší splátce hypotéky po insolvenci? Pozor, banky mají svá pravidla. Důkladně zvažte tento krok. Nová banka totiž vždy zkoumá bonitu – vaši schopnost splácet dluhy. Pokud zjistí nedávnou insolvenci a neuplynula doba, kterou stanovuje jako bezpečnou, refinancování zamítne.

Doporučujeme probrat možnosti refinancování s nezávislým hypotečním specialistou. Pomůže vám zvolit správný postup při refinancování po insolvenci, seznámí vás s aktuálními možnostmi financování bydlení po ukončené insolvenci a podělí se o své osobní zkušenosti s bankami po ukončení insolvence.

Zkušený poradce vám po posouzení vaší situace vybere nejvýhodnější hypotéku pro klienty po insolvenci. Rovněž vám sdělí, jaká je maximální výše hypotéky po insolvenci a výše úrokové sazby po skončení insolvence.

Jak se připravit na schůzku v bance po oddlužení

Před výběrem poskytovatele hypotéky byste už měli mít jasno, jak vysoký úvěr požadujete a jakou nemovitost plánujete financovat. K posouzení žádosti o hypotéku banky požadují doložit dokumenty, které prokazují vaši aktuální finanční situaci a informace k financované nemovitosti.

Vzhledem k vaší dřívější insolvenci bude banka obzvláště pečlivě zkoumat stabilitu vašich příjmů. Proto si připravte potvrzení od zaměstnavatele o trvání pracovního poměru a výši příjmu. Pokud podnikáte, připravte si podaná daňová přiznání za poslední období.

Jak prokázat příjem bance po oddlužení?

K doložení výše příjmů mohou posloužit například výplatní pásky za několik měsíců, výpisy z bankovních účtů nebo daňové přiznání (pokud podnikáte). Připravte si rovněž požadované podklady k financované nemovitosti. 

Mějte na paměti, že potřebné dokumenty k hypotéce po oddlužení se mohou mírně lišit v závislosti na bance. Poskytovatelé hypoték si předkládané dokumenty ověřují, proto je důležité, aby byly aktuální.

Co dělat při zamítnutí hypotéky po insolvenci

Pokud vám banka zamítla hypotéku, nezoufejte – i s ohledem na své zkušenosti po insolvenci můžete podniknout kroky, které zvýší vaši šanci na její schválení. Nejprve se snažte zjistit důvod zamítnutí a zkontrolujte své záznamy v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS). Objeví-li se v nich negativní zápisy, je potřeba počkat na jejich vymazání.

Důvodem zamítnutí může být také nízký příjem. V takovém případě pomůže další pravidelný zdroj příjmů, spolužadatel s dobrou bonitou nebo dozajištění úvěru další nemovitostí. Řešením může být i snížení požadované výše hypotéky. Další možností je využití nebankovní hypotéky po insolvenci.

Nebankovní poskytovatel hypotéky po oddlužení

Kromě bankovní hypotéky po insolvenci lze k financování vlastního bydlení využít také úvěr od nebankovní společnosti. Tito poskytovatelé mohou být dostupnější pro klienty s horší bonitou, ale je nutné počítat s méně výhodnými podmínkami a vyššími úrokovými sazbami.

Někteří nebankovní poskytovatelé si mohou účtovat vysoké poplatky za sjednání a vedení úvěru nebo jeho předčasné splacení. Před podpisem smlouvy si proto pečlivě prostudujte všechny podmínky a ujistěte se, že rozumíte všem poplatkům a závazkům.

Pozor na zbytečné chyby

Nejčastější chyby při žádosti o hypotéku po oddlužení spočívají především v nedostatečné přípravě a podcenění specifických požadavků bank. Mnoho žadatelů nevěnuje dostatečnou pozornost kontrole úvěrových registrů, což může vést k nepříjemným překvapením při schvalování úvěru. 

Další častou chybou je nedostatečné doložení příjmů nebo nepravdivé informace o finanční situaci. Problémem bývá také neuvážený výběr banky – každá instituce má totiž odlišná kritéria pro posuzování žádostí po insolvenci. Proto je klíčové předem zjistit podmínky dané banky a tím předejít zbytečnému zamítnutí žádosti.

Růst cen bytů se zrychluje, rozdíly mezi kraji dál narůstají

Od poloviny minulého roku sledujeme nepřetržitý růst nabídkových cen bytů. Výjimkou byl únor 2025, kdy došlo ke krátkodobé korekci. Nic ale nenasvědčuje tomu, že by měl současný trend výrazně zpomalit.

Průměrná cena bytu překonala hranici 5 milionů korun už v listopadu 2024, a meziročně vzrostla o 660 tisíc korun. Růst je však nerovnoměrný – zatímco Praha letos překonala hranici 8 milionů korun, v Jihomoravském kraji se byty prodávají v průměru za téměř 6 milionů. Také Středočeský kraj s průměrnou cenou 5,4 milionu je lehce nad celostátním průměrem.

Na opačné straně spektra zůstávají Ústecký kraj (2,1 mil. Kč) a Moravskoslezský kraj (3 mil. Kč), kde jsou byty stále relativně dostupné.

Regionální trendy vývoje cen se výrazně liší. Největší meziroční nárůst cen hlásí Praha, Jihočeský a Královéhradecký kraj, zatímco Kraj Vysočina je jedním z mála, kde ceny meziročně klesly.

Cenu nemovitosti ovlivňuje více faktorů. Prvním z nich je lokalita, kterou se rozumí nejen město či konkrétní čtvrť, ale i blízkost k dopravním uzlům, školám a obchodům. Dalším významným faktorem je velikost a dispozice nemovitosti – větší a lépe uspořádané domy či byty jsou obvykle dražší. Stav nemovitosti, včetně kvality stavebních materiálů a úrovně údržby, také hraje důležitou roli. 

Situaci na trhu nemovitostí rovněž určují ekonomické faktory. Především nastavení úrokových sazeb hypoték ovlivňuje dostupnost financování a tím i poptávku po nemovitostech. V obdobích levných hypoték poptávka i cena nemovitostí roste. Dopad na nemovitostní trh mohou mít také změny v legislativě, stavebních předpisech či daních.

Nakonec je tu i sociální aspekt, jako jsou demografické změny a životní styl obyvatel, které mohou ovlivnit atraktivitu různých typů nemovitostí. Všechny tyto faktory dohromady vytvářejí komplexní obraz, který určuje konečnou cenu nemovitosti.

Predikce vývoje cen nemovitostí v roce 2026

Český realitní trh čeká v roce 2026 pravděpodobně mírný růst. Ceny rezidenčních nemovitostí by se mohly zvýšit o 5 až 8 %. Konkrétní vývoj se však bude lišit podle regionu, lokality i typu a kvality nemovitosti.

Poptávka po bydlení zůstane velmi silná. Největší přetlak bude patrný zejména v Praze a Brně, kde počet dokončených novostaveb dlouhodobě nestačí pokrýt zájem kupujících.

Hlavním impulzem k nákupu bude pokračující růst cen nemovitostí. Nové rezidenční projekty přibývají pomalu, především kvůli složitým a zdlouhavým povolovacím procesům. Někteří developeři navíc na konci loňského roku oznámili dočasné pozastavení připravovaných projektů. Důvodem byly vysoké a obtížně akceptovatelné ceny stavebních prací a materiálů. Omezená výstavba tak bude i nadále vytvářet tlak na růst cen.

Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů by měl mít na realitní trh pouze omezený dopad. Výrazné zlevnění hypoték se neočekává a některé predikce naopak počítají v roce 2026 s mírným růstem sazeb.

Růst cen novostaveb se promítne i do zdražování starších nemovitostí. Přesto zůstane pořízení bytu ve starším cihlovém nebo panelovém domě cenově dostupnější alternativou.

Vývoj cen nemovitostí v březnu 2026

Březen 2026 přinesl na český trh s byty smíšený vývoj. Průměrné ceny za metr čtvereční rostly v osmi ze třinácti sledovaných krajských měst. Zatímco některé regiony zaznamenaly skokové posílení, u jiných došlo k citelné korekci směrem dolů. Nejdynamičtější růst v březnu vykázaly Plzeň, Ostrava a České Budějovice, zatímco největší pokles postihl Hradec Králové a Pardubice.

Nejrychlejší růst zaznamenala Plzeň, kde průměrná cena za metr čtvereční vzrostla o 4,1 % na 90 933 Kč/m². Velmi silný měsíc má za sebou také Ostrava s nárůstem o 3,1 % na 70 603 Kč/m² a České Budějovice, kde se cena zvýšila o 2,9 % na 85 155 Kč/m². Výrazně si polepšila i Jihlava, která po předchozím kolísání vzrostla o 2,8 % na 69 510 Kč/m².

Mírnější růst pokračoval v Brně (1,1 %, 121 930 Kč/m²) a v Liberci (1,1 %, 78 959 Kč/m²). Hlavní město a některé další regiony si v březnu udržely stabilitu s velmi pozvolným nárůstem: v Praze se průměr zvedl o 0,5 % na 151 647 Kč/m² a v Ústí nad Labem ceny stouply o 0,7 % na 48 257 Kč/m².

Na opačné straně žebříčku se v březnu ocitl Hradec Králové, který zaznamenal největší propad o 2 % na 94 365 Kč/m². Výraznější pokles postihl také Pardubice, kde se ceny snížily o 1,5 % na 84 644 Kč/m². Mírné korekce pak vykázaly Zlín (−0,7 %, 85 835 Kč/m²), Olomouc (−0,5 %, 89 737 Kč/m²) a Karlovy Vary (−0,2 %, 70 736 Kč/m²).

Vývoj cen nemovitostí v únoru 2026

Únor 2026 přinesl na český trh s byty rozmanitý vývoj, kdy ceny v průměru rostly v 9 ze 13 sledovaných krajských měst. Zatímco některé regiony zaznamenaly skokové posílení, u jiných došlo k citelné korekci směrem dolů. Nejdynamičtější růst v únoru vykázaly Jihlava, Pardubice a Ústí nad Labem, zatímco největší pokles postihl Olomouc a Ostravu.

Nejrychlejší růst zaznamenala Jihlava, kde průměrná cena za metr čtvereční po lednovém oslabení opět prudce vzrostla o 4,9 % na 67 628 Kč/m². Velmi silný měsíc mají za sebou také Pardubice s nárůstem o 4,8 % na 85 925 Kč/m² a Ústí nad Labem, kde se cena zvýšila o 4,7 % na 47 940 Kč/m². Výrazněji si polepšil i Hradec Králové, který vzrostl o 3,8 % na 96 295 Kč/m².

Mírnější růst pokračoval v Plzni (2,5 %, 87 383 Kč/m²) a ve Zlíně (2,3 %, 86 434 Kč/m²). Největší města si v únoru udržela stabilitu s jen velmi pozvolným nárůstem: v Brně ceny stouply o 0,7 % na 120 574 Kč/m², v Českých Budějovicích o 0,6 % na 82 776 Kč/m² a v Praze se průměr zvedl jen o 0,3 % na 150 819 Kč/m².

Na opačné straně žebříčku se ocitla Olomouc, která zaznamenala největší propad o 3,9 % na 90 155 Kč/m². Výraznější pokles postihl také Ostravu, kde se ceny snížily o 3 % na 68 490 Kč/m². Jen mírné korekce pak vykázaly Karlovy Vary (-0,7 %, 70 885 Kč/m²) a Liberec (-0,3 %, 78 075 Kč/m²).

Vývoj cen nemovitostí v lednu 2026

Leden 2026 přinesl na český trh s byty převážně růstový trend. Průměrné ceny za metr čtvereční meziměsíčně vzrostly v 11 ze 13 sledovaných krajských měst. Nejvyšší dynamiku si udržely Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc. Ke korekci cen došlo pouze v Jihlavě a Karlových Varech.

Nejrychlejší růst zaznamenal Hradec Králové, kde průměrná cena za metr čtvereční vzrostla o 5 % na 92 748 Kč za m². Výrazně ožil také trh v Ústí nad Labem, kde ceny stouply o 4,4 % na 45 798 Kč za m². V Olomouci se ceny zvýšily o 4,1 % na 93 840 Kč za m².

Silné tempo růstu potvrdily i České Budějovice s nárůstem o 3,9 % na 82 306 Kč za m² a Pardubice, kde ceny vzrostly o 3,8 % na 81 966 Kč za m². Nad dvouprocentní hranicí se pohyboval růst v Liberci 2,4 %, Ostravě 2,4 % a Zlíně 2,3 %. Mírnější tempo vykázala největší města. V Brně ceny vzrostly o 1,5 % na 119 728 Kč za m² a v Praze o 1 % na 150 388 Kč za m². Nejpomaleji rostla Plzeň s nárůstem o 0,6 % na 85 241 Kč za m².

K poklesu došlo v lednu pouze ve dvou městech. Nejvýraznější korekci zaznamenala Jihlava, kde průměrná cena klesla o 4 % na 64 444 Kč za m². Mírný pokles o 0,6 % nastal v Karlových Varech, kde se cena snížila na 71 371 Kč za m².

Víte, že ceny bytů v Česku rostou rychleji než průměr Evropské unie?

Vývoj cen nemovitostí v roce 2025

Rok 2025 se do historie českého realitního trhu zapsal jako rok velkého „probuzení“. Po období stagnace a vyčkávání z let 2023 a 2024 se kupující definitivně smířili s tím, že žádný dramatický pád cen nenastane. Podle dat České bankovní asociace a dalších analytických portálů byl uplynulý rok ve znamení silné poptávky, která vyhnala ceny nemovitostí na nová maxima.

Ceny bytů rostly napříč celým trhem. Novostavby si v první polovině roku připsaly 4,9 % a v Praze průměrná cena za metr čtvereční v nových projektech poprvé překročila hranici 167 tisíc Kč. Regiony však nezaostávaly. Průměrná cena starších cihlových bytů se dostala nad 80 tisíc Kč za metr čtvereční.

Největší překvapení ale přinesl segment rodinných domů. V některých lokalitách zdražily téměř o pětinu, což v praxi znamenalo, že průměrný dům během roku podražil o více než milion Kč.

Hypoteční trh zažil v roce 2025 svou renesanci. Přestože úrokové sazby klesaly jen velmi pomalu a banky je většinu roku držely nad hranicí 4,5 %, objem nově sjednaných úvěrů vystoupal na 321 miliard Kč. Jde o nejlepší výsledek od rekordního roku 2021. Trh táhla především odložená poptávka. Lidé, kteří nákup nemovitosti několik let odkládali, se rozhodli k nákupu i za cenu vyšších splátek, často motivováni obavou z dalšího zdražování.

Vývoj cen nemovitostí 2024

V roce 2024 český realitní trh zaznamenal výrazné oživení. Celkové prodeje nemovitostí vzrostly podle dat ČBA o 34 %, přičemž novostavby vykázaly dokonce 51% nárůst. Tento trend naznačuje návrat k úrovním aktivity před krizí v roce 2022. Největší podíl na prodejích měly Praha a Středočeský kraj, zejména v segmentu novostaveb.

Ceny nemovitostí v roce 2024 rostly rychleji – v průměru o 10,7 %. To znamená, že na konci roku byly průměrné ceny nemovitostí o 10,7 % vyšší než o rok dříve. Největší růst zaznamenaly starší byty v Praze, jejichž ceny vzrostly o 18 %. Za růstem cen stály především Praha, Brno a Středočeský kraj.

Dostupnost bydlení se však nadále zhoršovala, protože růst cen nemovitostí převyšoval růst příjmů obyvatel. Dlouhodobě přetrvává nedostatek dokončených bytů, což dále prohlubuje nerovnováhu na trhu.

Přečtěte si: Na západě jsou nemovitosti dražší než v Česku. Lidé na ně ale snáze dosáhnou

Vývoj cen nemovitostí 2023 

Rok 2023 se zapsal do historie jako rok poklesu. Prodalo se nejméně bytů a domů od roku 2015, konkrétně 55 180 bytů a 34 769 domů. Ve srovnání s rokem 2022 se prodalo o 9 % méně bytů, o 17 % méně domů a o 19 % méně chat a chalup. Ceny bytů v roce 2023 meziročně klesly o 5,8 %, zatímco ceny rodinných domů zůstaly na stejné úrovni. Poklesu se vyhnuly pouze pozemky, jejichž ceny v průměru vzrostly o 7,2 %.

Vývoj cen nemovitostí 2022

Rok 2022 byl charakterizován prudkým růstem cen nemovitostí. Ceny bytů meziročně vzrostly o více než 16 %, zatímco ceny domů se zvýšily o 11 % oproti roku 2021. Tento rok byl také poznamenán výrazným poklesem prodeje nemovitostí a snížením poptávky kvůli vysokým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů.

Vývoj cen nemovitostí 2021

V roce 2021 pokračovala vysoká poptávka po nemovitostech, což vedlo k dalšímu výraznému růstu cen. Podle Českého statistického úřadu vzrostly meziročně ceny bytů o 22,2 % a ceny rodinných domů o 19,2 %. Rok 2021 byl rekordní nejen v růstu cen, ale i v počtu prodaných nemovitostí, kdy se prodalo 73 605 bytů a 55 941 domů.

Vývoj cen nemovitostí 2020

Rok 2020 byl pro realitní trh mimořádný. Poptávka po nemovitostech několikanásobně převýšila nabídku, což vedlo k nárůstu cen nemovitostí o 8 % oproti roku 2019. Průměrná cena za metr čtvereční bytu poprvé překročila 50 000 Kč. Češi utratili za nemovitosti 470 miliard korun, což bylo o 72 miliard více než v roce 2019. Celkem se prodalo 46 799 bytů za 149,5 miliardy korun

Vliv inflace na ceny nemovitostí

Dlouhodobé statistiky ukazují, že tempo růstu cen nemovitostí v České republice výrazně převyšuje inflaci. Výjimkou byly pouze roky spojené s koronavirovou krizí a vypuknutím války na Ukrajině, kdy došlo k rekordnímu růstu cen v ekonomice. Inflace je jedním z klíčových faktorů ovlivňujících ceny nemovitostí. Pokles inflace má přímý dopad na budoucí růst cen nemovitostí. Když inflace klesá, dochází ke snížení úrokových sazeb u hypoték, což podporuje poptávku po nemovitostech. Vyšší poptávka pak přirozeně žene ceny nemovitostí vzhůru.

Vývoj úrokových sazeb a cen nemovitostí

Jak vyplývá z předchozího odstavce, ceny nemovitostí jsou ovlivněny nejen inflací, ale také s ní úzce souvisejícími úrokovými sazbami. Například v roce 2023, kdy ČNB nastavila přísné podmínky pro schvalování úvěrů a dlouhodobě udržovala vysoké úrokové sazby, výrazně klesl počet realizovaných realitních transakcí. Na trhu převažovali kupující platící hotově bez využití úvěru. Nízká poptávka vedla k postupnému poklesu cen nemovitostí. Začátkem roku 2024 se však situace na realitním trhu změnila, když ČNB snížila úrokové sazby a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Počet zájemců začal narůstat a ceny nemovitostí pozvolna rostou.

Co si z článku odnést:

• Česká národní banka (ČNB) má pravomoc stanovovat limity pro poskytování hypoték, které jsou pro banky závazné.
• Aktuálně je pro banky závazný pouze ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti).
• Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice LTV 90 %, pro starší žadatele 80 %.
• ČNB doporučuje obezřetnost při posuzování ukazatelů DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátek k příjmu), ale tyto limity nejsou závazné.
• Od 1. dubna 2026 platí nové doporučené limity ČNB pro investiční hypotéky. Maximální výše LTV je 70 % a ukazatel DTI má maximální hodnotu 7.
• Pokles úrokových sazeb se v únoru zastavil a po zbytek roku se očekává mírný růst.
• Při výběru hypotéky je důležité zvážit nejen úrokovou sazbu, ale i poplatky a další náklady.
• Refinancování hypotéky je možné, ale je třeba zohlednit poplatky za předčasné splacení, které se mohou lišit v závislosti na podmínkách banky.

Česká národní banka má ze zákona pravomoc upravovat vybrané podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. V praxi nastavuje hranice limitů úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.

„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit,“

doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Definice úvěrových ukazatelů:

LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.

Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.

DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený.

Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním příjmu 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7. 

DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem.

Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %.

Aktuální změny legislativy a regulací pro rok 2026

Významnou změnou je zavedení doporučených limitů pro takzvané investiční hypotéky. Od 1. dubna 2026 je u těchto úvěrů stanoven limit LTV na 70 % a ukazatel DTI má maximální hodnotu 7. Investiční hypotékou se rozumí úvěr poskytnutý za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo pořízení třetí či další obytné nemovitosti. V současné době se neočekávají žádné další legislativní změny..

Výhled: Hypoteční trh 2026

Zájem o hypotéky bude ovlivňovat vývoj úrokových sazeb i cen nemovitostí. Zlevňování hypoték se prakticky zastavilo. V únoru 2026 se průměrná úroková sazba nových hypoték mírně snížila, zatímco ve zbytku roku se očekává spíše stagnace nebo mírný růst.

Důvodem je vyšší cena peněz na mezibankovním trhu než v předchozích letech. Poptávka po nemovitostech zůstane vysoká, přestože je výrazně ovlivněna růstem jejich cen.

Dalším klíčovým faktorem, který může vést ke zdražení hypoték, je geopolitické dění. Válečný konflikt v Íránu zvyšuje ceny pohonných hmot, což se promítá do vyšší inflace a pravděpodobně i vyšších úrokových sazeb. Celkový objem nových hypoték by se v roce 2026 mohl pohybovat mezi 240 a 270 miliardami korun.

Financování bydlení 2026

S ohledem na očekávaný vývoj úrokových sazeb je důležité pečlivě zvážit vhodnou dobu fixace hypotéky. Mezi nejžádanější patří dlouhodobě fixace na 3 a 5 let.

Jaké jsou výhody a nevýhody fixace úroků v roce 2026? Při očekávaném poklesu sazeb může být výhodnější kratší fixace. Po jejím uplynutí lze totiž získat lepší podmínky a snížit si tak měsíční splátku hypotéky. Pokud se obáváte dalšího růstu sazeb, může pro vás být vhodnější delší fixace. Získáte tak jistotu neměnné měsíční splátky na delší období.

Při výběru hypotéky je nutné zohlednit individuální potřeby a finanční možnosti žadatele. Důležitou otázkou zůstává, jaká doba splatnosti je nejvýhodnější. Při kratší splatnosti je třeba počítat s vyšší měsíční splátkou. Výhodou ovšem je, že celkově zaplatíte na úrocích méně.

Stejně tak je třeba sledovat podmínky schválení hypotéky a to, jaké změny čekají hypotéky v roce 2026, jelikož nové regulace i vývoj sazeb mohou ovlivnit dostupnost financování.

Plánujete koupi nemovitosti, ale nevíte, jestli dosáhnete na potřebnou hypotéku? Zjistěte, kolik si maximálně můžete půjčit na bydlení.

Aktuální parametry LTV, DTI a DSTI

Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je aktuálně horní hranice ukazatele LTV  90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici.

„Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %,“

doplňuje Miroslav Majer.

Kdy banky mohou překročit stanovené limity?

Zákonná úprava připouští, že až pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity úvěrových ukazatelů splňovat, pokud je poskytovatel úvěru přesvědčen, že klient hypotéku v budoucnu bez problémů splatí.

Specialisté na hypotéky z portálu hyponamiru.cz mají tu zkušenost, že se do povoleného pětiprocentního limitu má šanci dostat pravděpodobněji „ideální klient“ banky, což je například žadatel s nemovitostí v žádané lokalitě, s vyšším vzděláním, který vykonává méně rizikovou profesi apod. (pozn. parametrů může být daleko více).

Miroslav Majer k tomu dodává: „Profil ideálního klienta si každá banka sestavuje sama. Udělení výjimky při nesplnění úvěrových limitů je čistě na bance. Po zohlednění rizikového profilu daného klienta se může rozhodnout tuto výjimku udělit.“

Poplatky a další náklady u hypoték v roce 2026

V roce 2026 je při výběru hypotéky klíčové pečlivě porovnat nejen úrokové sazby, ale také veškeré poplatky spojené s úvěrem. Tyto náklady se mohou mezi bankami výrazně lišit a zahrnují například poplatky za ocenění nemovitosti, vyřízení úvěru nebo vedení úvěrového účtu.

Kromě toho je nutné počítat i s dalšími výdaji, jako jsou poplatky za pojištění nemovitosti nebo případné náklady na právní služby spojené s koupí nemovitosti.

Před podpisem úvěrové smlouvy je nezbytné pečlivě prostudovat všechny podmínky a porovnat nabídky různých bank, aby nedošlo k nečekaným nákladům a bylo možné získat co nejvýhodnější financování.

Bezpečné sjednání hypotéky online: Online hypotéka je v posledních letech stále častěji vyhledávanou alternativou k osobnímu sjednání úvěru na bydlení. Z pohodlí domova nebo kanceláře si nejenom rychle a bezpečně srovnáte aktuální nabídky jednotlivých bank, ale také vyřídíte veškerou administrativu spojenou se sjednáním hypotéky. Hypotéka online je bezpečná hypotéka!

Možnosti refinancování hypotéky

Hypotéku lze refinancovat kdykoliv, nejvýhodnější je však počkat na konec fixace. Pokud v roce 2026 zvažujete refinancování hypotéky před uplynutím sjednané doby fixace, je důležité sledovat poplatky spojené s předčasným splacením.

Vláda v červnu 2023 schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přinesla změny v oblasti předčasného splacení hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Nová pravidla platí od 1. září 2024 a umožňují bankám v některých případech účtovat si za předčasné splacení hypotéky až 1 % z předčasně splacené částky. Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku. Přečtěte si, kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky po 1. září 2024.

Pravidla a podmínky pro hypotéky 2026

Banky důkladně sledují bonitu každého zájemců o hypotéku. S rostoucí průměrnou výší hypotečního úvěru, která v březnu překonala hranici 4,8 milionu korun, roste i výše průměrné měsíční splátky. Zájemci o hypotéku musí doložit nejen dostatečně vysoký pravidelný příjem. Banky se stále častěji zajímají i o jeho dlouhodobou udržitelnost.

Nutná je rovněž dobrá úvěrová historie žadatele o úvěr. Banka nahlíží do úvěrových registrů i registru dlužníků. Negativní záznamy v těchto registrech vedou k zamítnutí žádosti.

Poskytovatelé hypoték hodnotí i nemovitost určenou k zástavě. Na významu získává energetická třída nemovitosti. Moderní úsporné budovy mají nižší provozní náklady, což má pozitivní dopad na rodinný rozpočet.