Maximální hypotéka: Kolik si můžete půjčit na bydlení

Co si z článku odnést:

• Maximální výše hypotéky závisí na řadě individuálních faktorů, jako jsou příjmy, výdaje, hodnota nemovitosti a stávající úvěry.
• Banky při schvalování hypoték postupují podle vlastní metodiky, a proto je vhodné využít služeb nezávislého hypotečního poradce.
• Česká národní banka (ČNB) stanovuje úvěrové ukazatele LTV, DTI a DSTI, přičemž závazný je aktuálně pouze limit LTV.
• Limit LTV určuje maximální poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – pro žadatele starší 36 let je 80 %, pro mladší do 36 let až 90 %.
• Hypotéka musí být vždy zajištěna nemovitostí, jejíž odhadní cena se může lišit od kupní ceny a je klíčová pro výpočet LTV.
• Ukazatele DTI a DSTI jsou aktuálně pouze doporučené, ale banky k nim často přihlížejí.
• Mladí lidé do 36 let mají výhodnější podmínky pro získání hypotéky, aby se jim usnadnila cesta k vlastnímu bydlení.
• Pro zvýšení šance na vyšší hypotéku je vhodné maximalizovat čistý příjem, snížit stávající závazky, zvážit spolužadatele, prodloužit dobu splatnosti nebo přidat do zajištění další nemovitost.

Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou, a proto si řada zájemců o vlastní bydlení musí vzít hypotéku. Většina žadatelů si pak klade zásadní otázku: Kolik mi banka půjčí? Jednoznačná odpověď neexistuje, protože maximální výše hypotéky závisí na řadě faktorů. Patří mezi ně výše příjmů, měsíční výdaje, hodnota kupované nemovitosti nebo stávající úvěry.

„Každá banka má pro schvalování hypoték vlastní metodiku. Nezávislý hypoteční poradce zná přístup jednotlivých bank a může vám výrazně pomoci při výběru vhodného financování. Některé banky například nabízejí příznivější podmínky pro OSVČ,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Maximální výše hypotéky

Nejvyšší částka hypotéky není pevně stanovená. Odvíjí se především od hodnoty zastavované nemovitosti, výše a struktury vašich příjmů a také od stávajících finančních závazků. Banka je ze zákona povinna ověřit, zda budete schopni úvěr řádně splácet. Při posuzování žádosti se navíc musí řídit platnou legislativou a limity stanovenými Českou národní bankou (ČNB).

Limity ČNB hypotéka

Centrální banka má k dispozici tři úvěrové ukazatele, a to LTV, DTI a DSTI. Aktuálně je pro banky závazná pouze hranice ukazatele LTV, zbývající dva mají pouze formu doporučení. V praxi ovšem banky k těmto limitům do určité míry stále přihlížejí.

Ukazatel LTV představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. V současnosti je horní hranice tohoto ukazatele pro žadatele starší 36 let stanovena na 80 %. Pokud tedy například banka odhadne hodnotu nemovitosti na 5 milionů korun, maximální výše hypotéky bude 4 miliony korun (tzn. maximální hypotéka při LTV 80 %).

Maximální hypotéka pro mladé do 36 let může být vyšší. V jejich případě je horní hranice LTV až 90 %. K pořízení nemovitosti tak potřebují ze svých vlastních prostředků pouze 10 % její odhadní hodnoty.

Nad maximální hranici LTV mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku.

Zástava nemovitosti a LTV

Hypotéka musí být vždy zajištěna nemovitostí. Zástavní právo se nejčastěji sjednává na byty, rodinné domy nebo stavební pozemky. Při výpočtu ukazatele LTV se vychází z odhadní ceny nemovitosti. Ta může být v některých případech nižší než kupní cena. S tím je třeba počítat při stanovení požadované výše úvěru.

Hypotékou lze za určitých podmínek financovat i chalupu nebo chatu. Banky jsou však opatrnější a často požadují více vlastních prostředků než u bytu nebo rodinného domu. Maximální hypotéka na rekreační objekt obvykle dosahuje 70 až 80 % z odhadní ceny nemovitosti. Pokud je ale objekt v dobrém stavu, napojený na sítě a vhodný k celoročnímu užívání, může banka nabídnout úvěr za standardních podmínek s vlastním vkladem ve výši 10 až 20 %.

Limity DTI a DSTI v roce 2025

V současné době centrální banka nestanovuje závazné horní hranice pro ukazatele DTI a DSTI. Jde o dva důležité parametry, které ukazují, zda je hypotéka podle příjmu žadatele reálně udržitelná. DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu, DSTI pak poměr měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu.

Jak se počítá DSTI? Zohledňují se všechny pravidelné měsíční splátky úvěrů, včetně nové hypotéky, které se vydělí čistým měsíčním příjmem žadatele. Výsledné procento ukazuje, kolik ze svého příjmu měsíčně věnuje na splácení závazků.

Jak se počítá DTI? Sečte se celková výše všech dluhů žadatele (včetně nové hypotéky) a výsledná částka se vydělí ročním čistým příjmem. Výsledkem je násobek, který ukazuje, kolikrát převyšuje zadlužení roční příjem žadatele.

Aktuálně doporučené limity:

• DSTI: 40 % čistého měsíčního příjmu (pro žadatele do 36 let 50 %).
• DTI: Osminásobek čistého ročního příjmu (pro žadatele do 36 let devítinásobek)

„Tyto ukazatele mají pro poskytovatele hypoték pouze doporučující charakter. Banky je mohou zahrnout do svých interních pravidel, ale nejsou povinny je striktně dodržovat. Při posuzování žádostí o hypotéku tak mají větší volnost. Pokud však doporučené hodnoty překročí, měly by být obezřetnější a přistoupit k individuálnímu posouzení rizik,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu HypotecniKalkulacka.cz.

Proč mají mladí do 36 let výhodnější podmínky?

Mírnější podmínky pro získání hypotéky mají mladým lidem usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Řada z nich teprve začíná budovat kariéru a nemá dostatek úspor na akontaci. Zároveň jsou pro banky atraktivní cílovou skupinou, protože mají před sebou dlouhý produktivní život, a tedy i dostatek času na splacení úvěru. Navíc banky v mladých žadatelích vidí dlouhodobé klienty, kterým mohou v budoucnu nabídnout další služby a produkty, od běžného účtu až po investice.

Hypotéka podle příjmu

Banky se při schvalování hypotéky vždy zajímají o výši vašich příjmů. Obecně platí, že s vyšším příjmem lze dosáhnout na vyšší hypotéku. Pokud jeden příjem nestačí, může situaci zlepšit další spolužadatel.

Kromě výše příjmu je důležitý i jeho zdroj. V případě zaměstnanců banky obvykle vyžadují potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele a zohledňují pravidelný měsíční příjem z pracovního poměru. U osob samostatně výdělečně činných (OSVČ) se výše příjmu posuzuje podle daňového přiznání. 

Banky mohou při posuzování žádosti přihlédnout i k dalším typům příjmů – například k příjmům z pronájmu, rodičovskému příspěvku, důchodu nebo výživnému. Každý z těchto příjmů je hodnocen individuálně a záleží na přístupu konkrétní banky, zda a v jaké výši jej započítá. Podrobně se tomuto tématu věnujeme v článku Jaké příjmy se počítají do hypotéky. 

Příklad: Maximální hypotéka při příjmu 40 000 Kč

V následujícím příkladu si ukážeme, jak vysokou hypotéku může získat žadatel s čistým měsíčním příjmem ze zaměstnání ve výši 40 000 Kč. Žadatel je starší 36 let a nemá žádné další úvěrové závazky.

Pokud se banka bude řídit doporučenými limity ČNB pro ukazatele DTI a DSTI, platí následující:

• DTI: maximální výše hypotéky činí 3 840 000 Kč, což odpovídá osminásobku ročního příjmu (40 000 Kč × 12 měsíců × 8).
• DSTI: měsíční splátka hypotéky by neměla překročit 16 000 Kč, což je 40 % měsíčního čistého příjmu.

Stejným způsobem si můžete spočítat, kolik dostanete hypotéku při příjmu 50 000 Kč nebo při jakémkoli jiném vámi zadaném příjmu. 

Jak dosáhnout na co nejvyšší hypotéku

Maximální limit úvěru na bydlení můžete do určité míry ovlivnit sami. V první řadě se snažte maximalizovat svůj čistý příjem. Současně se pokuste snížit stávající závazky. Pokud je to možné, splaťte jiné půjčky. Nezapomeňte, že za úvěrový závazek považují banky i sjednaný kontokorent nebo limity na kreditních kartách, a to i v případě, že je aktuálně nečerpáte.

Zvažte také přidání spoludlužníka, který zvýší celkový posuzovaný příjem. Máte-li možnost, prodlužte dobu splatnosti hypotéky na co nejdelší dobu. Nižší měsíční splátky zlepší ukazatel DSTI a tím zvýší vaši šanci na vyšší úvěr.

Přidání druhé nemovitosti do zajištění může výrazně zvýšit šanci na získání vyšší hypotéky. V některých případech je tak možné dosáhnout na maximální výši hypotéky i bez vlastních úspor, protože celková hodnota zajištění převyšuje kupní cenu.