Stěhování, rozvod nebo úmrtí životního partnera. To jsou namátkou některé běžné situace, které mohou vést k rozhodnutí prodat stávající nemovitost a předčasně doplatit celou hypotéku. Motivem k dřívějšímu splacení hypotéky může být ovšem i nabídka nižší úrokové sazby a nemalá úspora na splátkách. Předčasné „vystoupení klienta“ z úvěru je ovšem pro banky značně nevýhodné. Před vypršením sjednané doby fixace si dnes totiž smějí naúčtovat pouze administrativní náklady související s předčasným splacením hypotéky. V praxi se většinou jedná o několik stokorun. Tato částka bankám zdaleka nepokryje vzniklou finanční ztrátu.
„V schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2023 znevýhodňuje takzvanou hypoteční turistiku. Novela na druhou stranu mírně rozšiřuje výčet situací, kdy je předčasné splacení hypotéky bez poplatku. Na správnost výpočtu poplatku při předčasné splacení bude nově dohlížet Česká národní banka. Doposud to nedělala a banky si účelně vynaložené náklady mohly vyložit rozdílně,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Co je předčasné splacení hypotéky
Při nastavování podmínek hypotéky si můžete sami vybrat požadovanou dobu její splatnosti. V úvěrové smlouvě je uvedeno přesné datum, kdy má být dlužná částka splacena. Pokud se rozhodnete hypotéku splatit zcela nebo částečně dříve, jedná se o předčasné splacení.
Miroslav Majer k tomu doplňuje: „V Česku se doba splatnosti hypotéky pohybuje nejčastěji mezi 25 a 30 lety. Správné finanční plánování hypotéky je tedy vzhledem k její velmi dlouhé době trvání velmi důležité. Už na začátku se zamyslete nad případným předčasným splacením úvěru. Hodit se vám bude strategie pro předčasné splacení hypotéky.“
Přemýšlíte nad tím, jak nejlépe splácet hypotéku? Přečtěte si našeho kompletního průvodce Jak se počítá a splácí hypotéka.
Doba fixace úrokové sazby
Kromě celkové doby splatnosti je třeba zvolit i vhodnou dobu fixace úrokové sazby. Po toto sjednané období máte jistotu neměnné úrokové sazby. V průběhu splácení hypotéky vás čeká několik refixací.
Jedná se o určité „milníky hypotéky“, kdy vás čeká především jednání s bankou o výši úrokové sazby pro další fixační období. Tento okamžik je rovněž ideální pro případné předčasné splacení hypotéky či její refinancování.
Co dělat, když končí fixace? Nejpozději tři měsíce před koncem fixace zrekapitulujte vaši situaci. Zjistěte, jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték a spočítejte si očekávanou výši budoucí měsíční splátky úvěru. Vyplatí se oslovit i konkurenci a jejich nabídky porovnat s vaší bankou. Pokud jsou výrazně výhodnější, zvažte všechny výhody a nevýhody refinancování.
Hypoteční změny 2024
V červnu 2023 vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, jejíž součástí je několik úprav v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení (tzn. úvěrů ze stavebního spoření). Změny vyplývající z této novely začnou platit od 1. 9. 2024.
Od tohoto data se změny dotknou nejenom nových smluv všech spotřebitelských úvěrů určených na bydlení (tzn. hypoték i úvěrů ze stavebního spoření), ale také starších smluv po jejich refixaci.
Důležitou změnou novelizovaného zákona je určení výše účelně vynaložených nákladů za předčasné splacení úvěru. Banka si bude moci naúčtovat nezbytné administrativní náklady spojené s předčasným splacením nejvýše do částky 1 000 korun a úrokový rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem (pozn. zákon vyjmenovává situace, kdy banka nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení).
Smluvním úrokem se rozumí částka úroku, kterou byste podle smlouvy o spotřebitelském úvěru zaplatili za dobu ode dne předčasného splacení do konce období fixace.
Referenčním úrokem je myšlena částka úroku, kterou by spotřebitel při použití výše splátky sjednané ve smlouvě o spotřebitelském úvěru zaplatil za dobu ode dne předčasného splacení do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, pokud by nesplacená část celkové výše spotřebitelského úvěru byla ode dne předčasného splacení úročena průměrem zápůjčních úrokových sazeb uveřejněným Českou národní bankou v kalendářním měsíci předcházejícím dni předčasného splacení pro skupinu srovnatelných spotřebitelských úvěrů na bydlení. Novela zákona rovněž rozšiřuje výčet možností, kdy lze splatit hypotéku předčasně bez poplatku. Jedná se o případ vypořádání společného jmění manželů (tzn. při rozvodu) a případ prodeje nemovitosti po dvou letech nebo později od její koupě.
Poplatky pod dohledem ČNB
Novela zákona o spotřebitelském úvěru počítá i s dohledem České národní banky. Ta se bude zajímat o správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky. Lidem centrální banka slibuje také nové online kalkulačky předčasného splacení, které mají usnadnit výpočet.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Kdy je možné splatit hypotéku předčasně
Již dnes máte v určitých případech možnost splatit hypotéku předčasně bez poplatku. I po novelizaci zákona budete mít nadále možnost bezplatně splatit hypotéku v těchto situacích:
- Po vypršení sjednané fixace úrokové sazby.
- Do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby vaší bankou.
- V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity (pozn. klienta banky či jeho manžela/manželky).
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
- U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.
Výše náhrady nákladů za předčasné splacení hypotéky
Když se rozhodnete splatit hypotéku předčasně před vypršením sjednané doby fixace (pozn. a nejedná se o situaci, kdy můžete splatit hypotéku bez poplatku nebo máte starší smlouvu, a ještě nedošlo k její refixaci), může si banka po 1. 9. 2024 naúčtovat až 1 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru, přesahuje-li doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem spotřebitelského úvěru 1 rok. Není-li tato doba delší než jeden rok, nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 0,5 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru.
U spotřebitelského úvěru na bydlení nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období fixace, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru.
Aktuální úrokové sazby hypotéky
Situace na trhu s hypotékami je úzce spjata s vývojem základních úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou. Aktuálně je dvoutýdenní repo sazba na úrovni 6,25 %.
„Průměrná úroková sazba u nových hypoték se nyní pohybuje v blízkosti pěti procent, což je oproti minulosti stále velmi vysoko. Dobrou zprávou ovšem je, že sazby meziměsíčně pozvolna klesají. Další zlevňování hypoték lze očekávat v průběhu roku 2024,“ myslí si Miroslav Majer.
Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
Předčasné splacení hypotéky se vyplatí dopředu řádně zvážit a vše spočítat. Při rozhodování berte v potaz nejen finanční úsporu, ale také další případné nevýhody a výhody předčasného splacení hypotéky.
Zda se vyplatí refinancování je nutné vždy posoudit individuálně, přičemž rozhodující parametry jsou zůstatková hodnota úvěru a úroková sazba. „Pokud je dnes úroková sazba kolem 5,5 % a více, měli byste refinancování začít řešit. Aktuálně při refinancování zaplatíte poplatek bance ve výši maximálně 1 000 korun (tzv. účelně vynaložené náklady) a další 4 tisíce korun je poplatek katastru nemovitostí za výmaz a vklad zástavního práva. Potřebujete tedy, aby úspora na poplatcích činila alespoň 5 tisíc korun do konce fixace, což je velmi málo a pravděpodobně toho dosáhnete,“ vysvětluje Miroslav Majer.
Částku 5 tisíc korun zaplatíte pouze tehdy, když měníte banku. Pokud se tomuto poplatku chcete vyhnout, můžete banku kontaktovat s žádostí o změnu podmínek. Uvidíte, zda vám vyjde vstříc.
Důležitým milníkem při plánování refinancování hypotéky je datum 1. 9. 2024. Od tohoto dne se totiž mění podmínky předčasného splacení úvěru na bydlení. Refinancování po tomto datu ovšem neznamená, že automaticky zaplatíte vysoké penále.
Miroslav Majer dále upřesňuje: „O tom, zda zaplatíte ještě symbolických tisíc korun podle starých podmínek nebo maximálně 1 % ze zůstatku podle nových podmínek, rozhoduje datum podpisu úvěrové smlouvy, anebo datum podpisu prodloužení fixace! Pokud tedy uzavřete úvěr 31. 8. 2024, máte možnost refinancovat za pouhou tisíc korun i v budoucnu, ovšem platí to pouze jednou a poté už se na vás začnou vztahovat nová pravidla. Určitě se stane, že někteří klienti budou refinancovat úvěry poměrně intenzivně. Očekávám velký tlak klientů na své banky v srpnu, kdy budou žádat o změnu podmínek tak, aby se na ně nevztahovala novela zákona. Doporučuji to řešit dříve, a to pro případ, že vám banka nevyjde vstříc. Získáte tak více času na nalezení řešení u jiné banky.“
Úspora při včasném refinancování
Modelový příklad vykresluje situaci klienta, který má hypotéku ve výši 3 miliony korun s úrokovou sazbou 5,49 % a nyní zvažuje její refinancování. Pokud se rozhodne refinancovat úvěr do konce srpna 2024, ušetří při vyjednání nižší úrokové sazby ve výši 4,99 % částku 39 835 korun. V případě refinancování od září 2024 by byla celková úspora nižší, a to 18 335 korun.
