Stěhování, rozvod nebo úmrtí životního partnera. To jsou namátkou některé běžné situace, které mohou vést k rozhodnutí prodat stávající nemovitost a předčasně doplatit celou hypotéku. Motivem k dřívějšímu splacení hypotéky může být ovšem i nabídka nižší úrokové sazby a nemalá úspora na splátkách. Předčasné „vystoupení klienta“ z úvěru je ovšem pro banky značně nevýhodné. Před vypršením sjednané doby fixace si dnes totiž smějí naúčtovat pouze účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením hypotéky. V praxi se většinou jedná o několik stokorun. Tato částka bankám zdaleka nepokryje vzniklou finanční ztrátu.
„Letos vládou schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru výrazně znevýhodňuje především takzvanou hypoteční turistiku. Novela na druhou stranu mírně rozšiřuje výčet situací, kdy je předčasné splacení hypotéky bez poplatku. Na správnost výpočtu poplatku při předčasné splacení bude nově dohlížet Česká národní banka. Doposud to nedělala a banky si účelně vynaložené náklady mohly vyložit rozdílně,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Co je předčasné splacení hypotéky
Při nastavování podmínek hypotéky si můžete sami vybrat požadovanou dobu její splatnosti. V úvěrové smlouvě je uvedeno přesné datum, kdy má být dlužná částka splacena. Pokud se rozhodnete hypotéku splatit zcela nebo částečně dříve, jedná se o předčasné splacení.
Miroslav Majer k tomu doplňuje: „V Česku se doba splatnosti hypotéky pohybuje nejčastěji mezi 25 a 30 lety. Správné finanční plánování hypotéky je tedy vzhledem k její velmi dlouhé době trvání velmi důležité. Už na začátku se zamyslete nad případným předčasným splacením úvěru. Hodit se vám bude strategie pro předčasné splacení hypotéky.“
Přemýšlíte nad tím, jak nejlépe splácet hypotéku. Přečtěte si našeho kompletního průvodce Jak se počítá a splácí hypotéka.
Doba fixace úrokové sazby
Kromě celkové doby splatnosti je třeba zvolit i vhodnou dobu fixace úrokové sazby. Po toto sjednané období máte jistotu neměnné úrokové sazby. V průběhu splácení hypotéky vás čeká několik refixací.
Jedná se o určité „milníky hypotéky“, kdy vás čeká především jednání s bankou o výši úrokové sazby pro další fixační období. Tento okamžik je rovněž ideální pro případné předčasné splacení hypotéky či její refinancování.
Co dělat, když končí fixace? Nejpozději tři měsíce před koncem fixace zrekapitulujte vaši situaci. Zjistěte, jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték a spočítejte si očekávanou výši budoucí měsíční splátky úvěru. Vyplatí se oslovit i konkurenci a jejich nabídky porovnat s vaší bankou. Pokud jsou výrazně výhodnější, zvažte všechny výhody a nevýhody refinancování.
Hypoteční změny 2024
Ve středu 14. června 2023 vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, jejíž součástí je několik úprav v oblasti předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení (tzn. úvěrů ze stavebního spoření).
V současné době novela stále prochází legislativním procesem a přesné datum účinnosti zákona tedy není pevně stanoveno. Doba účinnosti je nyní pouze navržená, a to na 1. ledna 2024. Změny se dotknou starých i nových smluv všech spotřebitelských úvěrů určených na bydlení (tzn. hypoték i úvěrů ze stavebního spoření).
Hlavní změnou v novele zákona je úprava výše náhrady pro banku při předčasném splacení úvěru před vypršením fixace. Pokud se rozhodnete přejít s hypotékou k jiné bance s výhodnější nabídkou, banka má možnost požadovat po klientovi poplatek ve výši maximálně 2 % z nesplacené části jistiny.
„Ministerstvo financí ve svém stanovisku uvádí, že poplatek má bankám vyvážit to, že jim předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítaly pro období fixace úrokové sazby. Novela zachovává dosavadní právo každý rok splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma za jakýchkoliv podmínek,“ doplňuje Miroslav Majer.
Další novinkou je rozšíření možností, kdy lze splatit hypotéku předčasně bez poplatku. Jedná se o případ vypořádání společného jmění manželů (tzn. při rozvodu) a případ prodeje nemovitosti po dvou letech nebo později od její koupě.
Poplatky pod dohledem ČNB
Novela zákona o spotřebitelském úvěru počítá i s dohledem České národní banky. Ta se bude zajímat o správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky. Lidem centrální banka slibuje také nové online kalkulačky předčasného splacení, které mají usnadnit výpočet.
Na stránkách ČNB máte zdarma k dispozici online kalkulačky například pro výpočet úvěrových ukazatelů DTI a LTV.
Kdy je možné splatit hypotéku předčasně
Již dnes máte v určitých případech možnost splatit hypotéku předčasně bez poplatku. I po novelizaci zákona budete mít nadále možnost bezplatně splatit hypotéku v těchto situacích:
- Po vypršení sjednané fixace úrokové sazby.
- Do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby vaší bankou.
- V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity (pozn. klienta banky či jeho manžela/manželky).
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
- U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.
Kolik zaplatím za předčasné splacení hypotéky
Když se rozhodnete splatit hypotéku předčasně před vypršením sjednané doby fixace (pozn. a nejedná se o situaci, kdy můžete splatit hypotéku bez poplatku), může si banka po schválení novely zákona naúčtovat až 2 % z nesplacené jistiny. Pokud tedy bude výše nesplacené části úvěru například 3 miliony korun, zaplatíte maximálně 60 tisíc korun.
Aktuální úrokové sazby hypotéky
Aktuální situace na trhu s hypotékami je úzce spjata s vývojem základních úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou. Aktuálně je dvoutýdenní repo sazba na úrovni 7 %, což je nejvýš od roku 1999.
„Průměrná úroková sazba u nových hypoték se nyní pohybuje pod hranicí šesti procent, což je oproti minulosti stále velmi vysoko. Dobrou zprávou ovšem je, že sazby již meziměsíčně nepatrně klesají. I přesto je hypoteční trh v útlumu a řada Čechů vyčkává na další pokles sazeb a případné zlevnění nemovitostí. K oživení trhu přispěje až výraznější zlevnění hypoték, ale to lze očekávat nejdříve v průběhu roku 2024,“ myslí si Miroslav Majer.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
Předčasné splacení hypotéky se vyplatí dopředu řádně zvážit a vše spočítat. Při rozhodování berte v potaz nejen finanční úsporu, ale také další případné nevýhody a výhody předčasného splacení hypotéky.
Po účinnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru bude při refinancování hypotéky před vypršením fixace nutné nejdříve vyčíslit výši poplatku za předčasné splacení. Tento náklad poté stačí porovnat se získanou úsporou na splátkách.
Miroslav Majer přidává jednoduchý výpočet: „Když si letos někdo sjednal hypotéku například ve výši 3 miliony korun, se sazbou 6 %, splatností 25 let a dobou fixace 5 let, bude jeho měsíční splátka přesahovat 19 tisíc korun. Pokud by například po třech letech splácení hypotéky, tedy v roce 2026, klesly sazby na 3 %, snížila by se při refinancování měsíční splátka úvěru zhruba na 15 tisíc korun. Finanční úspora za dva roky, tedy do konce sjednané doby fixace, bude po započítání 2 % poplatku za předčasné splacení téměř 40 tisíc korun.“
