Kdy dává smysl koupě investičního domu na dlouhodobý pronájem a co všechno vstupuje do reálného výnosu? Jak funguje hypotéka bez nemovitosti a jak se změnil přístup bank k hypotékám v roce 2026?

Březnovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz

Jak funguje hypotéka bez nemovitosti

Chcete mít hypotéku schválenou ještě před výběrem bytu nebo domu a získat tak výhodu při koupi? U hypotéky bez nemovitosti banka nejdřív prověří příjem, závazky a bonitu. Pak máte daný čas na hledání konkrétní nemovitosti.

Během hledání nic nečerpáte, takže neplatíte úroky. Pozor ale na to, že fixace úrokové sazby často běží už od podpisu smlouvy. Pokud nemovitost do stanovené lhůty nenajdete, smlouva může zaniknout nebo se musí řešit znovu.

Detailní postup najdete v článku Jak funguje hypotéka bez nemovitosti.

Koupě domu za účelem dlouhodobého pronájmu

Koupě rodinného domu na pronájem může dávat smysl, ale je náročnější než byt. U domu řešíte víc věcí: střechu, topení, rozvody, zahradu, parkování i energetickou náročnost. Skryté náklady bývají vyšší, než vypadají na začátku.

Rozhoduje lokalita a typický nájemce, kterými jsou často rodiny, někdy firemní zaměstnanci nebo cizinci. Nezapomeňte na rezervu na opravy, revize a pojištění.

Podrobnosti najdete v novém článku Koupě domu za účelem dlouhodobého pronájmu.

Hypotéka v roce 2026 – co se mění v přístupu bank

V roce 2026 banky posuzují žadatele přísněji než dřív. Nejde jen o hypoteční sazby 2026. Mnohem víc se řeší stabilita příjmu, délka zaměstnání, typ smlouvy a u OSVČ i udržitelnost podnikání.

Důležité jsou také vlastní zdroje: čím víc vložíte, tím lepší podmínky můžete získat. Vrací se také delší fixace. Ne proto, že by byly levnější, ale protože domácnosti chtějí jistotu splátky.

Více tipů najdete v článku Hypotéka v roce 2026 – co se mění v přístupu bank.

Co si z článku odnést:

• Daňové přiznání musí podat ti, kteří v roce 2025 nabyli nemovitost koupí, darem nebo dědictvím.
• Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí se týká i vlastníků, kteří v roce 2025 dokončili stavbu nebo v ní začali bydlet před jejím dokončením.
• Daňové přiznání podávají také ti, kteří v roce 2025 změnili svou nemovitost například přístavbou, nástavbou nebo částečnou demolicí.
• Pokud jste v roce 2025 nemovitost prodali nebo darovali, musíte o tom informovat finanční úřad.
• Daňové přiznání nepodávají ti, kteří již přiznání podali v předchozích letech a nezměnily se žádné podmínky pro stanovení daně.
• Změna koeficientu obcí nebo průměrné ceny pozemku nevyžaduje nové přiznání. Změnu provede finanční úřad automaticky.
• Termín pro podání přiznání je obecně od 1. do 31. ledna. Letos poslední den připadá na sobotu, proto je nejzazší termín posunut na 2. února 2026.
• Daň do 5 000 Kč se platí jednorázově do 31. května, při vyšší částce lze rozložit do dvou splátek (květen a listopad).

Pořízení vlastní nemovitosti s sebou nese i určité daňové povinnosti. Na začátku nového roku by měli zpozornět především ti, kteří v roce 2025 nabyli nemovitost do svého vlastnictví koupí, darem nebo dědictvím.

Podívejte se, v jakých dalších případech je nutné přiznání podat, kde získat potřebné formuláře a do kdy zaplatit vyměřenou daň.

Kdo musí podat daňové přiznání?

„Přiznání k dani z nemovitých věcí mají letos povinnost podat lidé, kteří v průběhu roku 2025 nabyli do svého vlastnictví pozemek, zdanitelnou stavbu nebo bytovou či nebytovou jednotku,“ 

upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Daňové přiznání musí znovu podat i poplatníci, kteří nemovitost nabyli před rokem 2025, ale v loňském roce provedli například přístavbu, nástavbu nebo stavbu částečně zbourali, přičemž na základě těchto úprav došlo ke změně druhu nebo výměry zastavěné plochy zdanitelné stavby či jednotky. Tyto skutečnosti se totiž promítají do výše daně.

Povinnost podat daňové přiznání mají také lidé, kteří v loňském roce začali bydlet ve stavbě ještě před jejím dokončením nebo dokončili stavbu a vznikl tak nový předmět daně z nemovitých věcí.  Výši daně si musí každý poplatník vypočítat sám a musí rovněž uvést všechny předepsané údaje. „Majitelé datových schránek obdrží platební údaje online. Finanční správa totiž platební předpis k dani z nemovitosti doručí výhradně elektronickou cestou všem poplatníkům, kteří vlastní datovku (ať jde o podnikající i nepodnikající fyzické osoby).“, dodávají zde na webu. Daň z nemovitých věcí se platí za celý kalendářní rok dopředu. Rozhodující je stav vlastnictví nemovitosti k 1. lednu daného roku.

„Oznamovací povinnost mají vůči finančnímu úřadu také lidé, kteří nemovitost v roce 2025 prodali, darovali nebo jinak pozbyli. Je třeba kontaktovat finanční úřad a informovat ho,“ 

doplňuje Miroslav Majer.

Kdo nepodává daňové přiznání?

Přiznání k dani z nemovitých věcí nevyplňují ti majitelé nemovitostí, kteří již podali daňové přiznání v předchozích letech (pozn. tedy v lednu 2025 nebo dříve) a současně se nezměnily žádné skutečnosti rozhodné pro stanovení daně. Miroslav Majer k tomu dodává: „Pokud jste tedy nabyli nemovitost například před pěti lety, finanční úřad vás bude sám informovat o daňové povinnosti. Může vám buď zaslat poštou předvyplněnou složenku na úhradu vyměřené daně z nemovitosti, nebo zaslat informace k platbě daně do datové či e-mailové schránky.“

Kde získat tiskopis daňového přiznání?

Přiznání k dani z nemovitých věcí můžete jednoduše vyplnit elektronicky prostřednictvím aplikace EPO (pozn. dostanete se k ní přes portál MOJE daně). Výhodou je, že tato aplikace obsahuje veškeré číselníky potřebné pro vyplnění daňového přiznání. „Pokud si s něčím při vyplňování daňového přiznání nebudete vědět rady, využijte průvodce formulářem. Vyplněný tiskopis můžete odeslat příslušnému finančnímu úřadu datovou zprávou,“ uvádí Miroslav Majer.

Na stránce MOJE daně můžete využít Online finanční úřad, kam se přihlásíte prostřednictvím identity občana, datové schránky nebo pomocí přístupových údajů přidělených Finanční správou ČR.

Další možností je vyplnění tiskopisu daňového přiznání. Ten získáte buď na vašem místně příslušném finančním úřadě, nebo si ho také můžete stáhnou z internetových stránek Finanční správy ČR.

Vyplněný tiskopis poté doručíte osobně nebo poštou na podatelnu finančního úřadu, v jehož obvodu působnosti se nemovitost nachází.

Jaké dokumenty potřebuji k vyplnění daňového přiznání?

Pro vyplnění daňového přiznání k dani z nemovitých věcí budete potřebovat následující dokumenty:

• Výpis z katastru nemovitostí: Tento dokument obsahuje klíčové informace o vaší nemovitosti, jako je výměra, druh pozemku či stavby a vaše vlastnická práva.
• Nabývací titul: Jedná se o dokumenty, které potvrzují, jak jste nemovitost získali, například kupní smlouva, darovací smlouva nebo rozhodnutí o dědictví.
• Stavební dokumentace: Pokud jste na nemovitosti prováděli stavební úpravy nebo novou výstavbu, budete potřebovat dokumenty jako stavební povolení, kolaudační rozhodnutí nebo projektovou dokumentaci.
• Předchozí daňové přiznání: Pokud jste již v minulosti podávali daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, může vám předchozí přiznání posloužit jako užitečný vzorový materiál.

Tyto dokumenty vám pomohou správně vyplnit daňové přiznání a zajistit, že všechny uvedené údaje budou přesné a aktuální.

Jaké jsou hlavní termíny pro podání daňového přiznání a zaplacení daně z nemovitosti v roce 2026?

Lhůta pro podání daňového přiznání je od 1. do 31. ledna. V letošním roce však připadá poslední lednový den na sobotu, proto se nejzazší termín posouvá na 2. února 2026.

Daň do výše 5 000 korun musí být uhrazena nejpozději do konce května. Letos připadá poslední květnový den na neděli, proto je nejzazší termín posunut na nejbližší pracovní den, což je 1. června 2026.

Pokud je vyměřená daň vyšší než 5 000 korun, a poplatník využije možnosti rozdělení platby do dvou splátek, je nutné druhou splátku uhradit nejpozději do 30. listopadu 2026.  

Existují možnosti rozložit platbu nebo požádat o úlevu při vyšší daňové povinnosti?

Daň z nemovitosti do částky 5 000 korun včetně se platí vždy naráz v termínu do konce května. Pokud je částka vyšší, je možné daň zaplatit ve dvou splátkách. První splátku je nutné zaplatit do konce května a druhou nejpozději do konce listopadu. Vyměřenou daň je možné zaplatit složenkou, bankovním převodem nebo prostřednictvím služby SIPO.

Jaké sankce mi hrozí, když zaplatím pozdě nebo v nesprávné výši?

Pokud podáte daňové přiznání po lhůtě, hrozí vám sankce. Za každý den prodlení se počítá pokuta 0,05 % z daně, maximálně však 5 % celkové částky (nejvýše 300 000 Kč). Pokud přiznání podáte do pěti pracovních dnů po termínu, pokuta se neuplatní.

Pokud uvedete nesprávnou výši daně, například nižší daňovou povinnost, a správce daně to zjistí, může vám být doměřena chybějící částka spolu s penále ve výši 20 % z doměřené daně. Dodržení termínů a pečlivé vyplnění přiznání pomůže předejít sankcím.

Co se mění v dani z nemovitosti pro rok 2026

Inflační koeficient zůstává na hodnotě 1,0, takže ze strany státu nedochází k plošnému navýšení daně v důsledku inflace. Obce nadále mohou prostřednictvím základních a místních koeficientů samostatně a cíleně ovlivňovat výši daně na svém území, včetně rozdílného nastavení pro vybrané typy nemovitostí či části obce.

Osvobození pro ekologicky významné prvky v krajině (například tůně, remízky a další prvky zavedené novelou účinnou od roku 2025) zůstává zachováno i pro zdaňovací období 2026. Zároveň dochází k dalšímu posílení digitalizace. V rámci portálu MOJE daně (DIS+) mohou poplatníci využít předvyplnění daňového přiznání k dani z nemovitých věcí, kdy se do formuláře automaticky načítají údaje z evidence finanční správy a katastru nemovitostí, což podání výrazně zjednodušuje a snižuje chybovost.

Daň z nemovitosti 2027

Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí v příštím roce dopadá na všechny, kteří po 1. lednu 2026 nabydou nemovitost do osobního vlastnictví nebo u stávající nemovitosti provedou stavební změnu, jako je přístavba, nástavba či demolice, která má vliv na výpočet daně.

Nejzazší termín pro podání daňového přiznání je 1. února 2027. Termín pro první splátku daně je 31. května 2027 a pro druhou splátku 30. listopadu 2027.

Co si z článku odnést:

• Banky při schvalování hypoték více řeší, zda bude mít žadatel stabilní příjem i v budoucnu. Pracovní trh se výrazně mění a některé profese zanikají kvůli nástupu umělé inteligence a robotizace.
• Základní podmínky pro získání hypotéky se v roce 2026 nemění. Žadatel musí mít dostatečný příjem, rozumné zadlužení a čistou úvěrovou historii.
• U hypoték určených na pořízení vlastního bydlení zůstává hlavním limitem ukazatel LTV. Doporučení u dalších ukazatelů DTI a DSTI banky většinou dál dodržují.
• Největší regulatorní změnou roku 2026 je zavedení limitů u takzvaných investičních hypoték. ČNB reaguje na jejich rostoucí podíl a vyšší riziko.
• Limity u investičních hypoték mají povahu doporučení. Parametry jsou následující: LTV 70 % a DTI 7.
• Větší roli hraje i stav a energetická náročnost nemovitosti. Starší domy mohou znamenat vyšší náklady a nižší hodnotu zástavy.
• Hypoteční sazby mají spíše tendenci mírně růst. Zájem o delší fixace proto znovu roste.
• Letos se očekává velká vlna refixací hypoték. Nové úrokové sazby budou u většiny úvěrů vyšší a lidem narostou měsíční splátky.

Banky u každého zájemce o hypotéku pečlivě sledují bonitu. Jedním z klíčových parametrů je příjem. Ani vysoký a pravidelný příjem ovšem nemusí k získání hypotéky stačit. Na významu totiž získává jeho dlouhodobá udržitelnost. S rostoucím zapojením umělé inteligence a moderních technologií se očekává výrazná proměna pracovního trhu. Řada dnešních profesí zanikne a nahradí je zcela nové. Některé obory se naopak budou potýkat s rostoucím nedostatkem pracovníků. 

„Hypoteční úvěr je finanční závazek na mnoho let. Proto banky mnohem komplexněji hodnotí příjmy žadatelů a jejich dlouhodobou stabilitu. Výhodu mají pracovníci v oborech, kde je lidský prvek nenahraditelný. Právě tyto skupiny zájemců o hypotéku jsou pro banky čím dál atraktivnější,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz. 

Připravili jsme přehled toho, co zůstává neměnné a co se změnilo u hypoték v roce 2026. 

Jaké jsou podmínky pro hypotéku 2026

Každá banka využívá vlastní interní metodiku pro posuzování žádostí o hypotéku. Obecně musí mít žadatel dostatečně vysoký a pravidelný příjem, přiměřenou úroveň dluhů a nesmí být v insolvenci ani exekuci.

Poskytovatelé hypoték se musí řídit limity úvěrových ukazatelů České národní banky (ČNB). S výjimkou takzvaných investičních hypoték je aktuálně závazný pouze ukazatel LTV. Výše úvěru k hodnotě zástavy nesmí u žadatelů do 36 let překročit 90 %, u starších žadatelů pak 80 %. 

Limity ukazatelů DTI a DSTI nejsou pro banky závazné, ČNB však doporučuje jejich dodržování. U neinvestičních hypoték činí doporučená hranice ukazatele DTI 8násobek ročního příjmu. Doporučená horní hranice ukazatele DSTI je aktuálně 40 %

S výjimkou investičních případů se podmínky hypoték v roce 2026 z hlediska limitů ČNB nijak nemění.

Změny ČNB: investiční hypotéky od 1. 4. 2026

Nejvýraznější změnou je zavedení limitů pro investiční hypotéky, které začnou platit od 1. dubna 2026. U těchto úvěrů doporučuje ČNB uplatňovat obezřetnější úroveň limitů. 

Investiční hypotéka limity: LTV 70 % a DTI 7 

Centrální banka tímto preventivním opatřením reaguje na rostoucí podíl hypoték na pořízení investiční nemovitosti. Tyto úvěry vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení. 

Hypotéka 2026 rozdíl vlastní bydlení vs. investice

Za investiční hypotéku se považuje úvěr poskytnutý za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti.

„Posuzován je nejen počet nemovitostí, ale i jejich účel a způsob využití. Někteří lidé mohou například splácet hypotéku na byt a žádat o další úvěr na pořízení rodinného domu. Pokud si obě nemovitosti ponecháte a budete je využívat k vlastnímu bydlení, nejedná se o investiční hypotéku. Dvě nemovitosti mohou mít také lidé, kteří část týdne pracují například v Praze a po zbytek týdne na home office v jiném městě,“

uvádí Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz, který vysvětluje různé důvody využití dvou hypoték.

Banky se více zajímají o dlouhodobou stabilitu příjmu

Pro schválení hypotéky je nutné prokázat pravidelnost a dlouhodobost příjmu. S žádostí neuspějí zaměstnanci ve zkušební či výpovědní lhůtě. Překážkou na cestě k hypotéce je rovněž pracovní poměr sjednaný na dobu určitou. Do příjmů banky nezapočítávají ani různé krátkodobé brigády a spolupráce na dohody (DPP, DPČ). 

Dlouhodobá udržitelnost příjmů závisí i na zvoleném oboru, a k tomu banky dnes přihlížejí mnohem více než v minulosti. Za velmi stabilní jsou obecně považovány odborné profese ve zdravotnictví, školství, státní správě, energetice, kritické infrastruktuře, IT, kybernetické bezpečnosti či zemědělství.

Hospodářský pokles nebo recese mají negativní dopad na zaměstnanost v oborech, jako jsou gastronomie, ubytovací služby či cestovní ruch. V nepříznivých fázích ekonomického cyklu jsou tyto profese v ohrožení. 

Dlouhodobou udržitelnost příjmu zásadně ovlivňují i strukturální změny pracovního trhu. Moderní technologie a masivní využívání nástrojů umělé inteligence postupně nahrazují především rutinní činnosti.  

AI dnes snadno zastane práci administrativního pracovníka, copywritera, juniorního grafika či programátora. Mezi ohrožené profese patří i pokladní, skladníci či operátoři výroby. Automatizace a robotizace totiž snižuje potřebu těchto zaměstnanců.

Energetická náročnost budov

Banky při posuzování hypotéky pečlivě hodnotí i nemovitost určenou k zástavě. Pod tlakem evropské regulace získává na významu energetická třída financované nemovitosti. Moderní úsporné budovy mají ve srovnání se staršími nemovitostmi nižší provozní výdaje, což má pozitivní dopad na rodinný rozpočet. Moderní úsporné budovy mají zároveň vyšší hodnotu než starší nehospodárné objekty. Zájemci o starší nemovitosti musí počítat s dodatečnými investicemi do úsporných opatření.

Hypoteční sazby 2026

Vyčkávat na pokles hypotečních sazeb se v roce 2026 nevyplatí, sazby již v průběhu února začínají růst a ten se očekává i nadále. Důvodů je hned několik. Cena peněz na mezibankovním trhu roste. U tříleté fixace se 10. března sazba dostala až na 4,13 %. Tento vývoj již banky nemohou při nastavování úrokových sazeb hypoték ignorovat.

ČNB drží základní dvoutýdenní repo sazbu od loňského května na 3,5 %. V první polovině tohoto roku analytici očekávají spíše stabilitu krátkodobých sazeb. Situaci ovšem může změnit prodlužující se válečný konflikt na Blízkém východě. Blokáda Hormuzského průplavu a útoky na těžební infrastrukturu ženou cenu vzhůru. Dražší energie se s odstupem času promítnou do inflace.

Končí vám fixace? Připravte se na vyšší splátky

Letos banky čeká silná vlna refixací již sjednaných úvěrů na bydlení. Podle dat ČNB končí fixace u hypoték se zůstatkovou jistinou ve výši 460 miliard korun. Průměrná sazba těchto úvěrů je na úrovni 3,3 %. Největší podíl tvoří hypotéky zafixované v letech 2021 a 2023.

V únoru 2026 byla podle dat České bankovní asociace průměrná úroková sazba u interně refinancovaných hypoték na úrovni 4,41 % a u hypoték refinancovaných z jiné instituce činila 4,43 %.

Hypotéka 2026: Jakou fixaci zvolit?

V současné době se do hry vracejí delší fixace.

„Češi nevěří brzkému návratu sazeb do pásma 2 až 3 %. Proto stále častěji volí fixaci na minimálně pět let, aby získali jistotu stabilní měsíční splátky. Navíc si lidé uvědomují, že růst tržních cen nemovitostí často převýší o něco vyšší měsíční splátku,“

popisuje aktuální situaci na hypotečním trhu Radek Eliáš.

Jak se připravit na žádost o hypotéku 2026

Hypotéku řešte v dostatečném předstihu. Banka bude posuzovat vaše příjmy, úvěrovou historii i financovanou nemovitost. 

Nejdříve si spočítejte vlastní zdroje, které můžete okamžitě využít na pořízení nemovitosti. Dále stanovte výši potřebné hypotéky. 

Pokud splácíte jiné úvěry, ujistěte se, že platby odcházejí pravidelně a nemáte neuhrazený dluh. Bezdlužnost je klíčová u státních organizací (např. zdravotní pojišťovny, ČSSZ) i soukromých firem (telefonních operátorů, dodavatelů energií, dopravního podniku apod.).

Dalším velmi důležitým krokem je vyhledání vhodné banky. S tím vám pomohou nezávislí hypoteční specialisté. Kromě konkrétních nabídek od nich získáte například informace o tom, jak doložit příjem nebo jaké dokumenty připravit. 

Jakmile si některou z nabídek vyberete, podáte žádost, dodáte bance požadované dokumenty a počkáte na schválení.

Hypotéka 2026 zamítnutí důvody a řešení

Nejčastějším důvodem zamítnutí hypotéky v roce 2026 zůstává nedostatečná bonita. Nízký příjem lze řešit přizváním dalšího spolužadatele, nejčastěji partnera nebo rodiče.

Problémem bývá i nízký odhad ceny nemovitosti, kvůli kterému chybí povinných 10–20 % vlastních zdrojů. V takovém případě je jedním z možných řešení dozajištění úvěru jinou nemovitostí.

Banky jsou také velmi přísné u záznamů v registrech (SOLUS, BRKI). Nesplacené půjčky či jiné finanční závazky je nejdříve nutné vyrovnat. I po doplacení dluhu k okamžitému výmazu prohřešku nedojde. Obecně platí, že negativní záznamy v úvěrových registrech v ČR zůstávají v „paměti“ bank několik let po splacení závazku, typicky tři až čtyři roky.

Co si z článku odnést

• Sazby se mezi jednotlivými bankami liší opravdu výrazně a rozdíl mezi levnější a dražší variantou může přesáhnout i 1 procentní bod. Zadruhé:
• I rozdíl 0,5 % je u hypotéky velmi citelný. U úvěru 3 miliony korun na 30 let může znamenat zhruba 900 Kč měsíčně navíc a celkově více než 320 tisíc korun za dobu splácení.
• Nejnižší sazba bývá obvykle podmíněná aktivním účtem, používáním karty, pojištěním nebo doložením energetické náročnosti nemovitosti. A nakonec platí, že nižší LTV i dobrá bonita žadatele zpravidla vedou k lepší nabídce.

Aktuální sazby hypoték v roce 2026

Při porovnání hypotečních sazeb je vidět, že banky dnes nenabízejí jednotné podmínky. U stejné fixace můžete v jedné bance získat sazbu kolem 4 %, zatímco jinde se dostanete přes 5 %. Proto nestačí podívat se na jednu instituci a podle ní se rozhodnout. Výběr hypotéky je dnes spíš o srovnání celého trhu než o loajalitě k jedné bance.

V tabulce níže jsme pro vás shrnuli aktuální sazby pro různé délky fixace u různých bank v ČR.

Jaké podmínky banky požadují pro nejnižší sazbu

Inzerovaná sazba bývá ve většině případů jen startovní bod. Banky ji často podmiňují tím, že si u nich založíte a aktivně využíváte běžný účet, budete pravidelně platit kartou, sjednáte si pojištění schopnosti splácet nebo pojištění zastavené nemovitosti. Někde hraje roli i výše příchozích plateb na účet, počet žadatelů, historie vztahu s bankou nebo energetická třída nemovitosti.

Air Bank zvýhodňuje refinancování i klienty, kteří plní podmínky věrnostního programu. Česká spořitelna započítává slevu za aktivní osobní účet a další zvýhodnění váže na pojištění schopnosti splácet. ČSOB a Hypoteční banka mají podmínky rozepsané velmi detailně: pracují se životním pojištěním, aktivním účtem, používáním aplikace, výší příjmu i energetickou třídou nemovitosti. Fio banka uvádí minimální sazby při nejnižší rizikové přirážce a využití všech slev. Komerční banka zvýhodňuje klienty s příjmem na účtu, sjednaným pojištěním i doloženým PENB.

mBank nabízí slevu klientům, kteří už u ní řádně splácejí jiný úvěrový produkt. Moneta vyžaduje určitý měsíční obrat na účtu a čerpání úvěru v dané lhůtě. Partners Banka kombinuje slevy za aktivní účet, platby kartou i energetický štítek. Raiffeisenbank podmínky individualizuje, ale zvýhodnění spojuje s pojištěním zastavené nemovitosti. UniCredit Bank váže sazbu na pojištění schopnosti splácet a u vyššího LTV sazbu zvyšuje.

Je proto dobré neřešit pouze samotné číslo v reklamě, ale i celkovou cenu hypotéky. Některé „slevy“ jsou totiž vykoupené dalšími placenými produkty, které zvyšují celkové náklady.

Jak se sazby hypoték vyvíjejí a co čekat dál

Hypoteční sazby se v roce 2026 spíše drží na podobných úrovních nebo mírně klesají. Pomáhá tomu vývoj mezibankovních sazeb i stabilnější prostředí základních úrokových sazeb. U některých bank se už objevují nabídky pod 4 %, což je úroveň, která na trhu delší dobu nebyla. Zároveň ale zaznívá očekávání, že současné dno už bylo pravděpodobně dosaženo a další výrazné zlevňování hypoték se nedá čekat. Ve hře je spíš stagnace, případně mírný růst.

To znamená, že čekání na „ještě lepší sazby“ nemusí být vždy správná strategie. Pokud se trh zásadně nezmění, rozdíly v budoucnu už nemusejí být tak výrazné, aby vykompenzovaly vyšší ceny nemovitostí nebo zhoršení vaší osobní situace.

Vyplatí se sjednat hypotéku hned, nebo raději počkat?

Na tuto otázku neexistuje jediná univerzální odpověď. Záleží na tom, v jaké jste fázi, zda už máte vybranou nemovitost, kolik máte vlastních prostředků a jak stabilní jsou vaše příjmy. Pro rychlejší sjednání hypotéky mluví několik argumentů: sazby jsou dnes v dlouhodobém pohledu už relativně příznivé, výraznější další pokles se neočekává, ceny nemovitostí dál rostou a v budoucnu se vaše bonita může zhoršit.

Naopak s odkladem může mít smysl počítat tehdy, když ještě nemáte dostatečné úspory, chybí vám finanční rezerva, nemáte vyřešené kvalitní životní pojištění nebo jste v nestabilní pracovní situaci. Typickým příkladem je čerstvá změna zaměstnání, začátek podnikání nebo období, kdy se váš příjem teprve ustaluje. I tady ale platí, že správné načasování je potřeba hodnotit individuálně.

Co je fixace hypotéky a jakou délku zvolit

Fixace je období, po které vám banka garantuje stejnou úrokovou sazbu. Po tuto dobu se tedy nemění ani výše splátky. Po skončení fixace dojde k nastavení nové sazby a vy můžete zhodnotit, zda zůstanete u své banky, nebo se poohlédnete jinde.

Jednoletá fixace

Krátká fixace bývá často spojena s nižší sazbou, protože banka na sebe nebere dlouhodobé úrokové riziko. Hodí se spíš v době, kdy se čeká rychlejší pokles sazeb, nebo když víte, že nemovitost budete brzy prodávat či hypotéku ve výročí doplatíte.

Tříletá fixace

Tříletá varianta představuje kompromis mezi jistotou a flexibilitou. V nejistém prostředí bývá často považována za nejrozumnější volbu, protože klientovi dává několik let klidu, ale zároveň ho neváže příliš dlouho. Ve zdrojovém článku je označena jako aktuálně nejdoporučovanější řešení.

Pětiletá fixace

Pětiletá fixace patří historicky k nejčastějším. Dává smysl tehdy, když považujete současnou sazbu za dobrou a chcete si ji zajistit na delší dobu bez nutnosti brzké refixace.

Dlouhé fixace

Na trhu se objevují i desetileté fixace, ty ale dávají smysl hlavně tehdy, když jsou sazby mimořádně nízké. V prostředí velmi levných peněz se vyplatí výhodnou cenu zajistit co nejdéle, dnes je však jejich atraktivita menší.

Co je LTV a proč ovlivňuje sazbu

LTV vyjadřuje poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Jestliže si půjčujete 2 miliony korun na nemovitost v hodnotě 2,5 milionu, vaše LTV je 80 %. Pro banku platí jednoduchá logika: čím vyšší LTV, tím vyšší riziko. A čím vyšší riziko, tím horší úroková sazba.

Obecně dnes platí:

• do 80 % LTV bývají sazby nejvýhodnější,
• mezi 80 a 90 % LTV bývá sazba obvykle vyšší asi o 0,5 až 1 procentní bod,
• nad 90 % LTV jde o velmi individuální řešení, navíc dostupné jen pro omezený okruh žadatelů.

Výše LTV je důležitá i při budoucí refixaci. Pokud během let část dluhu splatíte a hodnota nemovitosti mezitím vzroste, vaše LTV se sníží. To může otevřít cestu k lepší sazbě při dalším jednání s bankou.

Bonita žadatele: proč na ní záleží

Bonita je zjednodušeně řečeno celkové posouzení toho, zda zvládnete hypotéku bezpečně splácet. Banka při schvalování neřeší jen váš příjem, ale i výdaje, další závazky, typ pracovního poměru, věk a platební historii. Klient s vyšší bonitou má větší šanci na schválení úvěru i na lepší sazbu.

Banka obvykle hodnotí hlavně:

• výši a pravidelnost příjmů,
• existující půjčky, leasingy nebo výživné,
• stabilitu zaměstnání či podnikání,
• věk žadatele,
• záznamy v registrech a celkovou platební disciplínu.

Pokud o hypotéku žádáte ve dvou, může se vám situace výrazně zlepšit. Společné posuzování příjmů často pomůže jak ke schválení, tak k lepším podmínkám.

Jak získat co nejlepší hypotéku

Nejvýhodnější hypotéka nevzniká náhodou. Ve většině případů je výsledkem dobré přípravy a správného porovnání trhu. Základem je oslovit více bank, ideálně s pomocí člověka, který zná jejich interní podmínky a ví, kam se s vaším profilem nejlépe hodíte.

Pomůže také:

• mít alespoň 20 % vlastních prostředků nebo přidat další nemovitost do zástavy,
• zlepšit si bonitu, tedy držet rozumné výdaje a minimum dalších dluhů,
• splnit podmínky pro slevy, pokud dávají ekonomický smysl,
• správně zvolit délku fixace,
• řešit budoucí refixaci s předstihem.

Jaké poplatky a náklady jsou s hypotékou spojené

Mnoho lidí při plánování hypotéky počítá hlavně s měsíční splátkou. Jenže celkové náklady jsou širší. Na začátku je potřeba myslet na odhad nemovitosti, poplatky spojené s vyřízením úvěru, zápis do katastru, případně další administrativní výdaje. Vedle toho je nutné mít vlastní zdroje a počítat také s pojištěním nemovitosti. Často se přidává i pojištění schopnosti splácet, případně samostatné životní pojištění.

Právě proto je vhodné nastavit si rozpočet s rezervou a nebrat hypotéku „na doraz“. Vstupní i průběžné náklady mohou být vyšší, než se na první pohled zdá.

Jak velký vliv má úroková sazba na měsíční splátku

Rozdíly v sazbách vypadají na papíře nenápadně, ale u vysokých částek jde o zásadní rozdíl. Vezměme si modelový příklad hypotéky 3 miliony korun na 30 let: při sazbě 4 % vychází měsíční splátka asi na 14 300 Kč, při 4,5 % zhruba na 15 200 Kč a při 5 % přibližně na 16 100 Kč. Rozdíl mezi 4 % a 5 % tak činí asi 1 800 Kč měsíčně, tedy více než 650 tisíc korun za celou dobu splácení.

To jasně ukazuje, proč se vyplatí i zdánlivě malé rozdíly řešit. Vyjednávání o sazbě, správně zvolené LTV nebo lepší bonita mohou mít na rodinný rozpočet velmi citelný dopad.

Kdy dává smysl převést hypotéku jinam

Pokud už hypotéku máte a banka vám při další fixaci nabídne výrazně horší sazbu než konkurence, je na místě uvažovat o refinancování. Převod hypotéky sice může znamenat určité náklady a administrativu, ale při větším rozdílu v sazbě se takový krok může rychle vyplatit.

Rozhodnutí by ale mělo vycházet z konkrétního propočtu. Smysl má porovnat nejen novou sazbu, ale i související náklady, zůstatek úvěru a délku, po kterou budete hypotéku ještě splácet.

Jak přistoupit k refixaci hypotéky

Fixace jednou skončí vždy. A právě refixace je okamžik, kdy můžete na hypotéce znovu získat lepší podmínky — nebo naopak zbytečně prodražit celé financování, pokud situaci necháte jen plynout. Banka vám sice před koncem fixace pošle návrh nové sazby, ale nejste povinni jej bez dalšího přijmout. Můžete vyjednávat, porovnat konkurenci a v případě potřeby úvěr převést jinam.

Největší chybou bývá pasivita. Některé banky počítají s tím, že klient nebude chtít nic řešit a přijme první nabídku. Kdo začne jednat včas a má přehled o trhu, bývá při refixaci ve výrazně lepší pozici.

Komerční banka upravila sazby s platností od úterý 24. 3. 2026, UniCredit Bank zvýšila sazby od 25. 3. 2026 a Air Bank oznámila plošné navýšení dne 27. 3. 2026. Trh tak během několika dnů potvrdil trend postupného růstu nabídkových hypotéčních sazeb.

Komerční banka sjednotila kratší fixace

Komerční banka změnila sazby u hypotečních úvěrů i amerických hypoték. U jednoleté fixace ponechala sazbu na stávající úrovni, čímž došlo ke sjednocení s dvouletou a tříletou fixací. To je důležité zejména pro klienty, kteří zvažují kratší fixaci a dosud očekávali výraznější rozdíl v ceně mezi jednotlivými variantami.

U Hypotéky KB jsou aktuální sazby při uplatnění slev za domicilaci, RŽP a pojištění nemovitosti následující:

• Pro LTV do 80 % včetně je fixace na 1 rok od 5,19 %, fixace na 2 až 3 roky od 5,19 % a fixace na 4 až 5 let od 5,59 %.
• Pro LTV nad 80 % činí sazba u fixace na 1 rok od 5,59 %, u fixace na 2 až 3 roky od 5,59 % a u fixace na 4 až 5 let od 5,99 %.

Také u amerických hypoték nastavila KB sazby na úroveň 5,59 % pro fixaci na 1 rok, 5,59 % pro fixaci na 2 až 3 roky a 5,99 % pro fixaci na 4 až 5 let. Pro klienty s vyšším LTV i pro žadatele o nezajištěné účelové financování to znamená citelné zhoršení podmínek proti dřívějším očekáváním levnějších kratších fixací.

UniCredit Bank drží start od 4,59 % p.a.

UniCredit Bank s platností od 25. 3. 2026 rovněž zvýšila úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Přesto zůstává v porovnání s částí trhu cenově níže, protože nabídka banky začíná na sazbě 4,59 % p.a. pro fixaci na 2 roky. Tříletou fixaci nabízí za 4,69 % a pětiletou fixaci za 4,99 %.

Z pohledu klientů je důležité, že i po zdražení zůstávají sazby UniCredit Bank pod úrovní, kterou nyní nabízí například Komerční banka u srovnatelných fixací. To může být významné zejména pro bonitní žadatele, kteří vybírají mezi více bankami a sledují nejen absolutní výši sazby, ale i rozdíly mezi kratší a delší fixací.

Air Bank zvýšila všechny fixace o 0,5 %

Nejvýraznější změnu oznámila Air Bank. Dne 27. 3. 2026 banka plošně zvýšila nabízené úrokové sazby o 0,5 % u všech fixací. Takový krok je z pohledu trhu podstatný, protože nejde o dílčí úpravu vybraných splatností, ale o celkové přecenění nabídky.

Nejnižší nabízená sazba je nyní určena pro refinancování úvěru a činí 4,69 % s fixací na 2 a 3 roky. Tato sazba je podmíněna slevou 0,1 % za sjednání pojištění schopnosti splácet. Zároveň obsahuje slevu za věrnost ve výši 0,1 % pro klienty, kteří během měsíce zaplatí alespoň 5krát kartou a na účet jim přijde nejméně 25 000 Kč.

Právě podmíněnost výsledné sazby různými bonusy je pro srovnání nabídek zásadní. Na první pohled může být základní sazba atraktivní, skutečně dosažitelná cena financování však závisí na tom, zda klient splní všechny požadavky banky na aktivní využívání účtu a doplňkových produktů.

Co změny znamenají pro klienty

Březnový vývoj ukazuje, že banky v závěru prvního čtvrtletí 2026 reagují růstem nabídkových sazeb. To je důležité pro nové žadatele o hypotéku, ale také pro klienty před koncem fixace a pro ty, kteří plánují refinancování. Kratší fixace už nemusí automaticky znamenat výrazně nižší sazbu a rozdíly mezi jednotlivými bankami se mohou rychle měnit i během několika dnů.

Pro investory i běžné domácnosti tak zůstává klíčové sledovat nejen samotnou sazbu, ale i podmínky pro její získání, úroveň LTV, typ produktu a doprovodné požadavky bank. Aktuální březnové změny potvrzují, že hypoteční trh zůstává citlivý na cenové úpravy a že i krátké časové okno může rozhodnout o tom, za jakých podmínek bude úvěr sjednán.

Přinášíme jedinečný podcast se skvělými hosty zaměřený na témata bydlení, investic do nemovitostí, financování a mnoho dalšího, kterým vás bude provázet Jan Klusák.

Investice do nemovitostí ve Španělsku

V osmém díle podcastu hypotalks se dozvíte:

• Změny v legislativě týkající se krátkodobých pronájmů
• Jak ve Španělsku funguje SVJ
• Jak se za poslední rok změnil trh z pohledu vývoje cen nemovitostí
• Jaké služby pro vás zajistí Rincon Property
• Jak funguje hypotéka ve Španělsku

Minuly vás předchozí díly našeho podcastu? Nevadí, můžete si je poslechnout zde:

• hypotalks #01: Cesta k investiční nemovitosti ve Španělsku
• hypotalks #02: Jak financovat nemovitost ve Španělsku?
• hypotalks #03: Jak pronajímat nemovitost ve Španělsku?
• hypotalks #04: Investice do nemovitostí v Thajsku
• hypotalks #05: Investice do nemovitostí v Arménii – část 1.
• hypotalks #06: Investice do nemovitostí v Arménii – část 2.
• hypotalks #07: Jak na synergii hypotečního a realitního specialisty?