Hypotéka po mnoho let ukrajuje značnou část rodinného příjmu. Pokud například financujete nákup bytu hypotékou ve výši 3 miliony korun, měsíční splátka bude při splatnosti 25 let a úrokové sazbě 5,3 procenta 18 066 korun.
Při získání většího obnosu peněz se lidé často rozhodnou tohoto výdaje zbavit a hypoteční úvěr bance splatí dříve než bylo původně dohodnuto ve smlouvě.
Ještě před několika lety si banky za předčasné splacení hypotéky mimo období fixace účtovaly vysoké poplatky. Od 1. prosince 2016 platí nový zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.), který lidem usnadňuje a zlevňuje předčasné splacení hypotéky.
Česká národní banka také určila, jaké poplatky vám smí banka za předčasné splacení hypotečního úvěru naúčtovat.
TIP: Uvažujete o hypotéce a zajímá vás výše měsíční splátky? Online hypoteční kalkulačka hyponamiru.cz vám spočítá výši měsíční splátky hypotéky při současných úrokových sazbách na trhu.
Hypotéku můžete splatit kdykoliv
Pokud splácíte hypotéku, kterou jste si sjednali po 1. prosinci roku 2016 nebo po tomto datu došlo k obnově fixní úrokové sazby, máte za zákona právo tento úvěr celý nebo jeho část kdykoliv předčasně splatit.
Banka vám v tomto případě může dát k úhradě pouze takzvané účelně vynaložené náklady, které přímo souvisí s předčasným splacením hypotéky. Podle výkladu České národní banky se jedná především o prokazatelné administrativní náklady. Banky aktuálně s ministerstvem financí řeší, co přesně do těchto nákladů spadá.
Banka po vás nemůže vyžadovat náhradu za nižší úrokové výnosy (ušlý zisk) nebo provize vyplacené zprostředkovateli za sjednání hypotečního úvěru. Podmínky předčasného splacení jsou podrobně popsány v úvěrové smlouvě a vyplatí se s nimi před podpisem smlouvy podrobně seznámit.
Neplaťte zbytečně
Někteří klienti bank byli při předčasném splacení hypotéky nemile překvapeni. Banka jim totiž za dřívější splacení úvěru naúčtovala poplatek ve výši několika set tisíc korun. Podle aktuálních pravidel ovšem nesmí požadovat více než jedno procento z nesplacené části úvěru. Kolik přesně si banka za předčasné splacení hypotéky účtuje by mělo být definováno v úvěrové smlouvě.
Pokud po vás banka požaduje nepřiměřeně vysoké poplatky, zbystřete. Obraťte se na hypotečního specialistu a celou záležitost s ním projednejte. Poradí vám, jak v této situaci jednat s bankou.
Splacení hypotéky mimo fixaci
Podle zákona máte možnost splatit hypotéku kdykoliv. S doplacením celého úvěru tedy nemusíte čekat až do konce sjednané doby fixace. Tuto možnost oceníte zejména při prodeji nemovitosti nebo nenadálé životní situaci. Splacení hypotéky mimo fixaci se rozhodně nemusíte obávat.
Při předčasném splacení vám banka může naúčtovat:
- Náklady na zaměstnance, který vyřizuje předčasné splacení hypotéky
- Náklady na tisk, kopírování dokumentů a spotřebované kancelářské potřeby
- Poštovné a poplatky za telefon
- Poplatky hrazené katastru nemovitostí
- Poplatky za případné notářské úkony
Splacení 25 % hypotéky každý rok zdarma
Pokud se vám podařilo naspořit větší sumu peněz, můžete ji využít k předčasnému splacení části hypotéky. Ze zákona máte možnost splatit každý rok během jednoho měsíce před výročím smlouvy zcela zdarma až čtvrtinu z celkové výše úvěru.
Například u dvoumilionové hypotéky tedy můžete každý rok složit mimořádnou splátku ve výši 500 tisíc korun. Kdo se rozhodne předčasně splatit více než čtvrtinu hypotéky, musí počítat s poplatky. Banka po vás ovšem může i v tomto případě požadovat pouze zaplacení účelně vynaložených nákladů.
Hypotéka a prodej nemovitosti
Nejčastěji lidé řeší doplacení celé hypotéky při prodeji nemovitosti. Pokud se vám podaří načasovat prodej nemovitosti na konec fixace hypotéky, nezaplatíte za předčasné splacení hypotéky ani korunu navíc. Stačí pouze včas informovat banku o záměru splatit hypotéku a v průběhu tří měsíců před koncem fixace úrokové sazby celý úvěr doplatit.
Při doplacení hypotéky mimo období fixace z důvodu prodeje nemovitosti (po 2 letech od nabytí) vám banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasně splacené částky, maximálně však 50 tisíc korun.
V případě prodeje do 2 let od nabytí vám může banka ze zákona účtovat účelně vynaložené náklady, které nyní reguluje Česká národní banka.
Dříve si banky účtovaly například i 10 % z předčasné splátky hypotéky, což značně ztěžovalo prodej nemovitosti zatížené hypotékou. Výše náhrady nákladů dnes nesmí být vyšší než zaplacené úroky za dobu od předčasného splacení hypotéky do konce sjednané doby fixace.
| ☝️ Pozor na účelně vynaložené náklady | ☝️ Pozor na poplatky |
| 💴 Splacení hypotéky mimo fixaci | 👍 Při výročí smlouvy až 25 % |
| ⏰ Při konci fixace | 🔄 Převod hypotéky |
| 🏠 Prodej nemovitosti | ➕ Nemoc, úmrtí nebo invalidita |
Převod hypotéky
Vaši hypotéku je možné převést na nového majitele, který od vás nemovitost kupuje. Ten musí mít nejen zájem převzít vaši hypotéku, ale také splnit všechny podmínky banky (např. musí mít dostatečný příjem, nesmí být v exekuci apod.). S bankami se dá domluvit i v případě, že jednu nemovitost s hypotékou prodáváte a současně jinou nemovitost na hypotéku kupujete.
Hypotéka a vážná nemoc
Zákon počítá i s případy, kdy si lidé v tíživé životní situaci nemohou dovolit hypotéku dále splácet. Zdarma je možné doplatit hypoteční úvěr v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka, jeho manžela či manželky, nebo partnera či partnerky, pokud zmíněné skutečnosti vedou k výraznému snížení schopnosti splácet hypotéku.
Poslouchejte náš podcast „Za lepší Hypotéku“
