Hypotéka je dlouhodobý úvěr. Nejčastěji se doba její splatnosti pohybuje mezi 20 a 30 lety. Konkrétní datum splatnosti je vždy uvedeno v úvěrové smlouvě. V životě ovšem mohou nastat situace, které vedou k rozhodnutí splatit hypotéku předčasně.
Ze zákona musí poskytovatel úvěru umožnit klientům předčasné splacení jejich závazku. Hypotéku tedy lze předčasně splatit kdykoliv. Banka má současně právo požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, které ji v souvislosti s předčasným splacením hypotéky vzniknou.
„Zákon ovšem postup výpočtu výše náhrady výslovně neupravuje, proto v uplynulých letech docházelo k tomu, že některé banky účtovaly klientům při předčasném splacení hypotéky řádově stokoruny a jiné desetitisíce. Ministerstvo financí proto v novele zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2023 určuje situace, kdy je splacení hypotéky bez poplatku. Zároveň jasně a jednoznačně stanovuje, kdy může banka předčasné splacení hypotéky zpoplatnit a jaká je maximální výše poplatku,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Kdy je splacení hypotéky bez poplatku
Již zákon o spotřebitelském úvěru platný od 1. prosince 2016 umožňuje bezplatné splacení hypotéky v řadě případů. Bez poplatku je splacení do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou a při vypršení fixace úrokové sazby.
Bezplatné je splacení hypotéky v následujících případech:
- V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/ky
- U úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru
Hypoteční změny 2024
Podle aktuální novely zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2023, kterou schválili poslanci na návrh ministerstva financí, bude nově možné předčasně splatit hypotéku bez poplatku i v případě vypořádání společného jmění manželů při rozvodu a prodeji nemovitosti po 2 letech od její koupě.
Splacení 25 % hypotéky každý rok bez poplatku
Aktuální novela rovněž zachovává dosavadní právo každý rok splatit čtvrtinu původní jistiny úvěrů bez poplatku. Pokud se vám tedy podaří naspořit větší sumu peněz, můžete ji bez obav využít k předčasnému splacení části hypotéky. Například u čtyřmilionové hypotéky tedy můžete každý rok složit mimořádnou splátku ve výši jednoho milionu korun.
Uvažujete o hypotéce a zajímá vás výše měsíční splátky? Online hypoteční kalkulačka hyponamiru.cz vám spočítá výši měsíční splátky hypotéky při současných úrokových sazbách na trhu.
Co jsou účelně vynaložené náklady?
Banky mohou ve výše uvedených případech požadovat pouze úhradu takzvaně účelně vynaložených nákladů, které přímo souvisí s předčasným splacením hypotéky. Podle výkladu České národní banky se jedná především o prokazatelné administrativní náklady. V praxi tedy zaplatíte částku v řádu několika stokorun.
Při předčasném splacení vám banka může naúčtovat:
- Náklady na zaměstnance, který vyřizuje předčasné splacení hypotéky
- Náklady na tisk, kopírování dokumentů a spotřebované kancelářské potřeby
- Poštovné a poplatky za telefon
- Poplatky hrazené katastru nemovitostí
- Poplatky za případné notářské úkony
Banka po vás nemůže vyžadovat náhradu za nižší úrokové výnosy (ušlý zisk) nebo provize vyplacené zprostředkovateli za sjednání hypotečního úvěru. Podmínky předčasného splacení jsou podrobně popsány v úvěrové smlouvě a vyplatí se s nimi před podpisem smlouvy podrobně seznámit.
Splacení hypotéky mimo fixaci
Významnou změnou v novele zákona o spotřebitelském úvěru z roku 2023 je zavedení poplatku při předčasném splacení hypotéky v době fixace. Sankce za předčasné splacení hypotéky tedy budou podstatně vyšší než doposud. Nový poplatek má vyvážit to, že bance předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítala pro období fixace úrokové sazby.
Ministerstvo financí v návrhu novely původně pracovalo s poplatkem ve výši maximálně 2 % z nesplacené části jistiny. Podle schválené novely bude ovšem tento poplatek nižší. Konkrétně bude činit 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, po které je fixována úroková sazba, nejvýše však 1 %. Sankce za předčasné splacení hypotéky má za cíl omezit takzvanou hypoteční turistiku.
| ☝️ Pozor na účelně vynaložené náklady | ☝️ Pozor na poplatky |
| ? Splacení hypotéky mimo fixaci | ? Při výročí smlouvy až 25 % |
| ⏰ Při konci fixace | ? Převod hypotéky |
| ? Prodej nemovitosti | ➕ Nemoc, úmrtí nebo invalidita |
Výhody předčasného splacení hypotéky
- Zkrácení doby splatnosti úvěru
- Snížení měsíčních výdajů domácnosti
- Možná úspora na úrocích a poplatcích
Nevýhody předčasného splacení hypotéky
- Bezplatné splacení vyžaduje správné načasování
- Při nevhodném načasování jsou účtovány poplatky
- Vyřízení předčasného splacení vyžaduje čas
Na poplatky dohlédne ČNB
Na správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky bude dohlížet Česká národní banka. Zájemci o předčasné splacení budou moci využít i online kalkulačku nákladů.
Plánované změny od 1. 1. 2024
Původně se očekávalo, že novela začne platit už od začátku ledna 2024. Tento termín již ovšem není reálný. Novelizovaný zákon by měl podle aktuálně dostupných informací začít platit zřejmě až od září roku 2024. Nová pravidla předčasného splacení se dotknou jak nových smluv, tak i těch stávajících. Více informací najdete také zde.
Poslouchejte náš podcast „Za lepší Hypotéku“
