Řada Čechů při výběru hypotéky sleduje především výši úrokové sazby, ostatní parametry úvěru však často přehlíží. Na co si dát při výběru hypotéky pozor a jak zvolit správnou banku?
Úroková sazba je prvním údajem, který lidé při srovnání hypoték sledují. Právě na ni se ale často upínají natolik, že opomíjejí další podmínky a poplatky, což může vést ke zbytečnému přeplacení úvěru. Jak tedy poznat výhodnou hypotéku? Stačí se zaměřit na několik klíčových parametrů.
„Nejlepší hypotéka nemusí být ta s nejnižší úrokovou sazbou. Při srovnání bank se u hypoték vyplatí sledovat ukazatel RPSN, který zahrnuje jak úrok, tak ostatní poplatky spojené s úvěrem. Čím nižší je jeho hodnota, tím je hypotéka ve skutečnosti levnější,“
doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Banky při schvalování hypotéky vždy sledují, na co mají peníze z úvěru sloužit. Jinak přistupují ke koupi bytu, jinak k výstavbě domu, rekonstrukci nebo neúčelové hypotéce. Přísnější podmínky pro získání hypotéky nastavují také při financování investičních nemovitostí.
Účel financování ovlivňuje nejen výši úrokové sazby, ale i samotné schválení úvěru. Nesprávně nastavená žádost může znamenat horší podmínky nebo zamítnutí hypotéky.
Klíčovým ukazatelem u hypoték na vlastní bydlení je poměr mezi výší úvěru a odhadní hodnotou nemovitosti (pozn. zkratka LTV). Banky obvykle financují 80 % hodnoty nemovitosti, zbytek musí klient pokrýt z vlastních prostředků.
Hypotéka pro mladé do 36 let: U mladších žadatelů může být podíl úvěru až 90 %, ale za cenu méně výhodných podmínek.
Následující infografika ukazuje, kolik vlastních peněz potřebujete na hypotéku.
Do hry vstupují i další limity. Celková zadluženost žadatele by podle aktuálního doporučení České národní banky neměla přesáhnout devítinásobek ročního příjmu. Měsíční splátky úvěru musí být únosné i při poklesu příjmů a neměly by přesahovat 45 % čistého měsíčního příjmu.
Při financování nemovitosti na pronájem nebo při koupi třetí a další nemovitosti musí zájemci o hypotéku od 1. dubna 2026 počítat s přísnějšími podmínkami. Česká národní banka totiž doporučila bankám u investičních hypoték uplatňovat přísnější limity.
Nově platí maximální LTV ve výši 70 %. Žadatel tak musí minimálně 30 % hodnoty nemovitosti financovat z vlastních úspor. Současně ČNB doporučuje uplatňovat také limit DTI na úrovni sedminásobku čistého ročního příjmu žadatele.
Vlastní zdroje pro získání hypotéky nejsou jediným výdajem. Pokud kupujete nemovitost přes realitní kancelář, počítejte s provizí, která může být značná. Dále můžete platit za advokátní služby spojené s přípravou kupních smluv a advokátní úschovou peněz.
Za každý návrh na vklad do katastru nemovitostí (např. vklad vlastnického práva nebo zástavního práva banky) zaplatíte poplatek ve výši 2 000 Kč. Banky rovněž u hypoték vyžadují pojištění zastavené nemovitosti.
Podle čeho vybrat hypotéku? Úroková sazba bývá hlavním marketingovým lákadlem, ale neodráží skutečnou cenu úvěru. I malý rozdíl v sazbě může znamenat výrazný rozdíl v celkovém přeplacení.
Zároveň ale platí, že nízký úrok nemusí automaticky znamenat nejvýhodnější nabídku. Často je vyvážen dalšími poplatky, které celkové náklady zvyšují. Pozorně si projdete aktuální sazebník banky a započítejte výši všech poplatků.
Do celkové ceny úvěru vstupuje řada položek nad rámec samotné úrokové sazby. Jde například o poplatky za sjednání úvěru, vedení úvěrového účtu, čerpání peněz nebo změny smluvních podmínek.
Významnou roli hrají také podmínky spojené s běžným účtem či dalšími bankovními produkty. V součtu mohou tyto náklady během splácení navýšit celkovou cenu hypotéky o desítky tisíc korun.
Pro srovnání nabídek úvěrů slouží již zmíněný ukazatel RPSN. Umožňuje lépe vyhodnotit, který hypoteční úvěr je skutečně výhodný. Tento přístup je důležitý zejména u dlouhodobých úvěrů, kde i malé rozdíly v nákladech mají výrazný finanční dopad.
Je však třeba počítat s tím, že například sankce za předčasné splacení v ukazateli RPSN zahrnuty nejsou.
Banky často nabízejí nižší úrok výměnou za sjednání pojištění schopnosti splácet. Na první pohled může jít o výhodu, ve skutečnosti však nemusí pokrývat všechna rizika a bývá dražší než samostatně sjednaná pojistka.
„Při splácení dlouhodobých závazků se vyplatí sjednat životní pojištění, u kterého si můžete nastavit parametry podle svých potřeb. U hypoték doporučuji srovnávat nabídky bez započtené slevy za pojištění.“
dále doplňuje Miroslav Majer.
Délka fixace hypotéky určuje období, po které se nemění úroková sazba. Krátká fixace umožňuje rychleji reagovat na pokles sazeb na trhu. Delší fixace naopak přináší jistotu stabilní výše splátek po delší dobu.
Volba závisí na situaci na trhu i na očekávání vývoje sazeb. Při nízkých úrocích dává smysl delší fixace, při vysokých naopak kratší období, které umožní pozdější refixaci či refinancování.
Jak vybrat správnou banku na hypotéku? Při výběru hypotečního úvěru porovnejte více nabídek. Ověřte si, zda banka dokáže financovat váš záměr a zajímejte se o výši RPSN.
Nejvhodnější období pro refinancování hypotéky nastává na konci fixace. Tehdy můžete úvěr bez sankcí doplatit nebo převést k jiné bance. Při předčasném splacení během fixačního období si ale banky zpravidla účtují poplatek. Jeho maximální výše činí 1 % z mimořádně splacené části jistiny, respektive 0,25 % za každý započatý rok zbývající do konce fixace.
Banky při schvalování hypoték postupují podle vlastních interních metodik. Jednotlivé instituce se mohou lišit v posuzování příjmů i v ocenění nemovitostí. Výrazné rozdíly se objevují zejména u podnikatelů, lidí s nestandardními příjmy nebo u specifických typů nemovitostí.
Odlišný přístup mají banky také k započítávání příjmů z pronájmu, rodičovského příspěvku či zahraničních příjmů. Nezávislý hypoteční specialista může pomoci vybrat banku, která bude pro konkrétní záměr nejvhodnější.
Výběr hypotéky patří mezi důležitá rozhodnutí, která mají dlouhodobý dopad na rodinný rozpočet. Přesto se při něm opakují stejné chyby, které mohou vést k vyšším nákladům nebo zbytečným komplikacím při schvalování úvěru. Vyplatí se jim proto věnovat pozornost ještě před podáním žádosti.
Porovnání všech parametrů hypotéky může být časově náročné. Nezávislý hypoteční specialista dokáže nabídky srovnat, vyhodnotit podmínky a často zajistit i výhodnější sazby.
Jeho přínos spočívá i v orientaci v podmínkách jednotlivých bank a v posouzení reálné šance na schválení úvěru.
Pro základní orientaci může posloužit i online srovnání hypoték, které přehledně ukáže rozdíly mezi jednotlivými nabídkami.
