Bonita: co to je, jak ji banka spočítá a jak zjistit tu svou

Bonita, jinak úvěruschopnost, je odhad banky, zda budete schopni řádně a včas splácet úvěr. U hypotéky ji banka posuzuje ve čtyřech krocích: prověří registry dlužníků, spočítá, jaký příjem vám uzná, porovná ho se splátkami všech úvěrů a výdaji domácnosti a ověří poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Závazný limit České národní banky dnes platí jen pro LTV: 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %. Limity DSTI a DTI ČNB deaktivovala (DSTI od 1. 7. 2023, DTI od 1. 1. 2024), banky ale poměr splátek a dluhu k příjmu hlídají dál podle vlastních pravidel. Proto vás může jedna banka odmítnout a jiná schválit.

Co si z článku odnést

• Bonita je schopnost splácet. Banka ji posuzuje ve 4 krocích: registry, uznaný příjem, splátky a výdaje, zajištění.
• ČNB dnes závazně hlídá jen LTV: 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.
• Poměr splátek k příjmu si banky nastavují samy a liší se i v tom, jaké příjmy uznají.
• Svou bonitu si můžete orientačně spočítat sami a před žádostí si ověřit záznamy v registrech.

Co je bonita a proč ji banka zjišťuje?

Bonitou se rozumí schopnost dostát závazkům vůči bance, tedy řádně a včas splácet přidělený úvěr. Ke zjištění bonity slouží scoring, na jehož základě banka určí rizikovost konkrétního klienta. Banky nahlíží do bankovních a nebankovních registrů, posuzují celkové parametry žádosti (např. věk žadatele, výši a zdroj příjmu) a kontrolují správnost osobních údajů všech žadatelů o hypotéku. Orientační posouzení před podáním žádosti se nazývá prescoring. Pokud je vše v pořádku, může pokračovat schvalování hypotéky. Hypoteční specialista si vyžádá veškeré potřebné podklady (např. potvrzení o příjmu, kupní smlouvu, odhad nemovitosti apod.).

Banku bude při posuzování žádosti o hypotéku zajímat

• Záznamy v bankovních a nebankovních registrech (BRKI, NRKI, Solus)
• Příjmy a výdaje žadatele včetně splátek úvěrů a půjček
• Zdroj příjmu
• Věk žadatele o hypotéku
• Vykonávaná profese
• Nejvyšší dosažené vzdělání
• Rodinný stav včetně počtu vychovávaných dětí

Při hodnocení bonity žadatele o hypotéku nepostupují banky jednotně. To je také důvod, proč můžete v jedné bance s žádostí o hypotéku uspět, zatímco v jiné vás odmítnou.

Jak banka posuzuje bonitu ve 4 krocích

„Bonita je dnes častější překážkou než dřív. Od deaktivace limitů ČNB si poměr splátek k příjmu hlídá každá banka sama a stejná žádost proto v jedné bance projde a v jiné ne. Nejčastěji na ni doplatí splátky spotřebitelských úvěrů a nevyužité limity karet,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Příjem versus míra zadlužení

Banky se při zpracování žádosti o hypotéku zajímají jak o výši a zdroj příjmu, tak i výši běžných výdajů a splátek všech úvěrů či půjček. Poměřují přitom dva ukazatele. DTI porovnává celkové zadlužení (všechny úvěry včetně hypotéky) s čistým ročním příjmem žadatele a ukazuje, kolikanásobek ročního příjmu dlužíte. Nezávisí na sazbě ani splatnosti. DSTI porovnává celkovou výši měsíčních splátek s čistým měsíčním příjmem a ukazuje, jakou část příjmu spolknou splátky. Limity těchto ukazatelů ČNB deaktivovala (DSTI od 1. 7. 2023, DTI od 1. 1. 2024), banky je ale používají dál ve vlastních pravidlech.

TIP: Aktuální stav limitů najdete na stránkách České národní banky.

Jak se bonita vypočítá: modelový příklad

Domácnost má čistý příjem 60 000 Kč měsíčně a kupuje byt za 5 000 000 Kč. Při LTV 80 % si může půjčit 4 000 000 Kč a potřebuje 1 000 000 Kč vlastních zdrojů. Žadatel mladší 36 let může mít LTV 90 % a vystačí si s 500 000 Kč. Hypotéka 4 000 000 Kč na 30 let s příkladovou sazbou 4,5 % ročně znamená splátku 20 267 Kč, tedy 33,8 % čistého příjmu (DSTI). Celkový dluh odpovídá 5,6násobku ročního čistého příjmu 720 000 Kč (DTI). Pro vlastní bydlení ČNB limit DSTI ani DTI nestanoví, o přijatelném poměru rozhoduje banka.

U investiční hypotéky doporučuje ČNB od 1. 4. 2026 nejvýš LTV 70 % a DTI 7. Podle DTI by při stejném příjmu mohl celkový dluh dosáhnout až 5 040 000 Kč (720 000 × 7). U bytu za 5 000 000 Kč ale úvěr omezí LTV 70 % na 3 500 000 Kč, takže rozhoduje nižší z obou limitů. Svou splátku si spočítáte v kalkulačce hypotéky a úroků.

Jak zjistím svoji bonitu

1. Vyžádejte si záznamy o sobě z registrů BRKI a NRKI (CBCB) a ze SOLUS (solus.cz).
2. Spočítejte si orientačně splátku, DSTI a DTI jako v příkladu výše.
3. Nechte si před žádostí udělat prescoring u hypotečního specialisty, který zná pravidla jednotlivých bank.

Jak si můžu zvýšit svoji bonitu?

Zájemci o hypotéku s dobrou bonitou obvykle nemívají se získáním hypotéky problém. Navíc jim může banka poskytnout výhodnější úrokovou sazbu. Naopak v horším postavení jsou například lidé s nižšími příjmy, kteří v okamžiku podání žádosti o hypotéku splácí spotřebitelský nebo jiný úvěr. Banky také odlišně posuzují příjmy zaměstnance a živnostníka (OSVČ). Pokud vám banka zamítne žádost o hypotéku, bude vás zajímat, jak zvýšit bonitu. Řešení této situace se bude odvíjet od konkrétního důvodu zamítnutí.

Před žádostí pomůže: splatit nebo sloučit spotřebitelské úvěry, zrušit nevyužité kreditní karty a kontokorenty, přizvat spolužadatele, zvolit delší splatnost, doplnit vlastní zdroje nebo nabídnout další zástavu a vybrat banku, která váš druh příjmu uznává nejlépe.

Hypoteční specialisté hyponamiru.cz se vyznají v nabídkách jednotlivých bank a rádi vám poradí, jak si bonitu vylepšit. Některé z méně známých tipů na vylepšení bonity vám ukážeme níže.

Vyplacení spotřebitelského úvěru hypotékou

Poměrně častou překážkou k získání požadované výše hypotéky bývají splátky různých úvěrů a půjček. Spotřebitelský úvěr lze splatit přímo z hypotéky u většiny velkých bank, například u České spořitelny, ČSOB Hypoteční banky, Komerční banky, mBank, Raiffeisenbank nebo UniCredit Bank. Podmínky se liší: některé banky to řeší neúčelovou částí hypotéky nebo konsolidací, Raiffeisenbank takto splatí nejvýš 1 000 000 Kč a zároveň nejvýš 30 % hlavního účelu úvěru.

Bonitu to zlepší hlavně v ukazateli DSTI: drahou splátku krátkého spotřebitelského úvěru nahradí nižší splátka rozložená do splatnosti hypotéky. DTI se ale nezlepší, protože celkový dluh zůstane stejný, jen se přesune do hypotéky. Vyšší hypotéka zároveň zvýší LTV, takže potřebujete víc vlastních zdrojů nebo dražší zástavu.

Předschválená splátka podle pohybů na účtu

Některé banky umí odvodit bonitu z pohybů na běžném účtu. ČSOB nabízí Předschválenou splátku všem stávajícím klientům s aktivním platebním stykem na účtu ČSOB, nejen podnikatelům. Klient své příjmy v žádosti uvede, ale nemusí je dokládat potvrzením od zaměstnavatele ani daňovým přiznáním. Předschválená splátka je nejvýš 73 000 Kč měsíčně, dosavadní dluh u ČSOB Hypoteční banky spolu s novým úvěrem nesmí přesáhnout 10 mil. Kč a předschválení platí 2 měsíce.

Deklarované příjmy ale musejí po odečtení splátek a životních nákladů na úvěr stačit a banka je posuzuje podle svých běžných pravidel. Nízký příjem z daňového přiznání tak tímto způsobem obejít nejde. S obraty na účtu pracují i další banky, například Česká spořitelna nebo UniCredit Bank.

Prémie mohou vylepšit bonitu

Bonitu žadatele o hypotéku mohou zvýšit i jednorázové odměny v zaměstnání. Je potřeba ale vybrat správnou banku, která si vystačí s průměrem příjmů za kratší dobu než 12 měsíců. Některé banky počítají průměr za poslední 3 měsíce, například mBank, pokud vám mzda chodí na účet u ní. Zajímavý přístup má ČSOB Hypoteční banka: pokud rozdíl mezi průměrem za 3 a 12 měsíců nepřesahuje 20 %, lze započítat vyšší z obou průměrů. Jednorázová odměna započítaná v průměru za kratší dobu zvyšuje průměrný příjem a tím i bonitu žadatele o hypotéku.

„Vybírejte banku podle druhu příjmu, ne podle sazby. Pronájem, odměny nebo podnikání každá banka započítá jinak a před žádostí se vyplatí zrušit karty a kontokorenty, které nepoužíváte,“

radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Příjmy z pronájmu

Bonitu si mohou vylepšit i lidé, kterým plynou pravidelné příjmy z pronájmu vlastního bytu. Opět je ale potřeba vybrat správnou banku, protože každá uznává a započítává jinou výši příjmu. Například mBank a Česká spořitelna započítávají až 70 % z čistého nájmu bez plateb energií. Je ovšem nutné prokázat vlastnictví nemovitosti a tři výpisy z účtu s připsaným nájmem. Banka uznává tento příjem i bez předkládání daňového přiznání. Další postupy k příjmům najdete v článku jak důchod a příjmy OSVČ ovlivňují hypotéku.

Když máte negativní záznam v registru, přečtěte si jak získat hypotéku s negativním záznamem.

Zdroje

• ČNB: horní hranice úvěrových ukazatelů
• ČNB: deaktivace DTI od 1. 1. 2024 (tisková zpráva 29. 11. 2023)
• ČNB: deaktivace DSTI v roce 2023
• ČNB: investiční hypotéky od 1. 4. 2026 (tisková zpráva 27. 11. 2025)