Jak zjistit bonitu klienta a jak vylepšit scoring

Pokud se rozhodnete vzít si hypotéku, počítejte s tím, že si vás banka nejdříve důkladně prověří. Zajímat se bude například o vaši dosavadní platební morálku, výši příjmů, splátky úvěrů nebo věk. Přečtěte si, jak banky hodnotí bonitu klienta a jak hladce projít scoringem.

Každá banka před schválením hypotéky zjišťuje bonitu žadatele o úvěr. Bonitou se rozumí schopnost dostát závazkům vůči bance, tedy řádně a včas splácet přidělený úvěr. Ke zjištění bonity slouží scoring, na jehož základě banka určí rizikovost konkrétního klienta. Banky nahlíží do bankovních a nebankovních registrů, posuzují celkové parametry žádosti (např. věk žadatele, výši a zdroj příjmu) a kontrolují správnost osobních údajů všech žadatelů o hypotéku. Pokud je vše v pořádku, může pokračovat ve schvalování hypotéky. Hypoteční specialista si vyžádá veškeré potřebné podklady (např. potvrzení o příjmu, kupní smlouvu, odhad nemovitosti apod.).

TIP: Uvažujete o hypotéce a chcete znát výši měsíční splátky? Spočítejte si ji v naší online hypoteční kalkulačce hyponamiru.cz

Banku bude při posuzování žádosti o hypotéku zajímat

• Záznamy v bankovních a nebankovních registrech (BRKI, NRKI, Solus)
• Příjmy a výdaje žadatele včetně splátek úvěrů a půjček
• Zdroj příjmu
• Věk žadatele o hypotéku
• Vykonávaná profese
• Nejvyšší dosažené vzdělání
• Rodinný stav včetně počtu vychovávaných dětí

Při hodnocení bonity žadatele o hypotéku nepostupují banky jednotně. To je také důvod, proč můžete v jedné bance s žádostí o hypotéku uspět, zatímco v jiné vás odmítnou.

Příjem versus míra zadlužení

Banky se při zpracování žádosti o hypotéku zajímají jak o výši a zdroj příjmu, tak i výši běžných výdajů a splátek všech úvěrů či půjček. Na základě doporučení České národní banky poměřují poskytovatelé hypoték výši celkového zadlužení (tzn. všech úvěrů včetně hypotéky) s výší čistého ročního příjmu žadatele (ukazatel DTI). Hodnota ukazatele DTI by neměla přesáhnout hodnotu 9. Na základě tohoto ukazatele banka zjistí, zda vás splátka hypotéky příliš nezatíží. Banky musí brát v potaz také ukazatel DSTI (pozn. poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr), který ukáže, zda zvládnete hypotéku bez problémů splácet. Podle doporučení ČNB by tento ukazatel neměl přesáhnout hodnotu 45 %.

TIP: Na stránkách České národní banky si můžete hodnoty DTI a DSTI spočítat online.

Jak si zvýšit bonitu

Zájemci o hypotéku s dobrou bonitou obvykle nemívají se získáním hypotéky problém. Navíc jim může banka poskytnout výhodnější úrokovou sazbu. Naopak v horším postavení jsou například lidé s nižšími příjmy, kteří v okamžiku podání žádosti o hypotéku splácí spotřebitelský nebo jiný úvěr. Banky také odlišně posuzují příjmy zaměstnance a živnostníka (OSVČ). Pokud vám banka zamítne žádost o hypotéku, bude vás zajímat, jak zvýšit bonitu. Řešení této situace se bude odvíjet od konkrétního důvodu zamítnutí.

Hypoteční specialisté hyponamiru.cz se vyznají v nabídkách jednotlivých bank a rádi vám poradí, jak si bonitu vylepšit. Některé z méně známých tipů na vylepšení bonity vám ukážeme níže.

Vyplacení spotřebitelského úvěru hypotékou

Poměrně častou překážkou k získání požadované výše hypotéky bývají splátky různých úvěrů a půjček. Na českém trhu jsou dvě banky (Hypoteční banka a UniCredit Bank), které umí klientům napřímo vyplatit spotřebitelský úvěr. Ostatní banky tuto možnost nenabízí a započítávají spotřebitelský úvěr do závazků. S nižším čistým příjmem následně vychází hůře ukazatel DTI i DSTI. Vyplacením spotřebitelského úvěru hypotékou si zvýšíte bonitu.

Předschválená hypotéka pro podnikatele

Někteří podnikatelé mají na bankovních účtech vysoké obraty a udržují si na nich stabilně finanční rezervu v řádu nižších stovek tisíc korun. U ČSOB jako jediné banky v Česku mohou získat podnikatelé předschválenou hypotéku na základě pohybů na účtu. Po půl roce banka vygeneruje předschválenou splátku a současně také určí maximální možnou výši hypotéky. Pokud podnikatel projde scoringem banky, nevyžaduje již doložení příjmů. K hypotéce se tedy mohou dostat podnikatelé, kterým z daňového přiznání nevychází dostatečně vysoký příjem. Předschválený limit hypotéka je až 7 milionů korun.

Prémie mohou vylepšit bonitu

Bonitu žadatele o hypotéku mohou zvýšit i jednorázové odměny v zaměstnání. Je potřeba ale vybrat správnou banku, která si vystačí s potvrzením příjmů za kratší dobu než 12 měsíců. Například u Raiffeisenbank se v potvrzení příjmů počítá průměr za 6 měsíců. Některé banky počítají i průměrem za 3 měsíce. Zajímavý přístup má také Hypoteční banka. Pokud rozdíl mezi průměrem za 3 a 12 měsíců nepřesahuje 20 %, pak lze započítat vyšší z potvrzených průměrů. Jednorázová odměna započítaná v průměru za kratší dobu zvyšuje průměrný příjem a tím i bonitu žadatele o hypotéku.

Příjmy z pronájmu

Bonitu si mohou vylepšit i lidé, kterým plynou pravidelné příjmy z pronájmu vlastního bytu. Opět je ale potřeba vybrat správnou banku, protože každá uznává a započítává jinou výši příjmu. Například mBank a Česká spořitelna započítávají až 70 % z čistého nájmu bez plateb energií. Je ovšem nutné prokázat vlastnictví nemovitosti a tři výpisy z účtu s připsaným nájmem. Banka uznává tento příjem i bez předkládání daňového přiznání.