Bonita: co to je, jak ji banka spočítá a jak zjistit tu svou

Bonita, jinak úvěruschopnost, je odhad banky, zda budete schopni řádně a včas splácet úvěr. U hypotéky ji banka posuzuje ve čtyřech krocích: prověří registry dlužníků, spočítá, jaký příjem vám uzná, porovná ho se splátkami všech úvěrů a výdaji domácnosti a ověří poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Závazný limit České národní banky dnes platí jen pro LTV: 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %. Limity DSTI a DTI ČNB zrušila v letech 2023 a 2024, banky ale poměr splátek k příjmu hlídají dál podle vlastních pravidel. Proto vás může jedna banka odmítnout a jiná schválit.

Co si z článku odnést

• Bonita je schopnost splácet. Banka ji posuzuje ve 4 krocích: registry, uznaný příjem, splátky a výdaje, zajištění.
• ČNB dnes závazně hlídá jen LTV: 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.
• Poměr splátek k příjmu si banky nastavují samy a liší se i v tom, jaké příjmy uznají.
• Svou bonitu si můžete orientačně spočítat sami a před žádostí si ověřit záznamy v registrech.

Co je bonita a proč ji banka zjišťuje?

Bonitou se rozumí schopnost dostát závazkům vůči bance, tedy řádně a včas splácet přidělený úvěr. Ke zjištění bonity slouží scoring, na jehož základě banka určí rizikovost konkrétního klienta. Banky nahlíží do bankovních a nebankovních registrů, posuzují celkové parametry žádosti (např. věk žadatele, výši a zdroj příjmu) a kontrolují správnost osobních údajů všech žadatelů o hypotéku. Orientační posouzení před podáním žádosti se nazývá prescoring. Pokud je vše v pořádku, může pokračovat schvalování hypotéky. Hypoteční specialista si vyžádá veškeré potřebné podklady (např. potvrzení o příjmu, kupní smlouvu, odhad nemovitosti apod.).

Banku bude při posuzování žádosti o hypotéku zajímat

• Záznamy v bankovních a nebankovních registrech (BRKI, NRKI, Solus)
• Příjmy a výdaje žadatele včetně splátek úvěrů a půjček
• Zdroj příjmu
• Věk žadatele o hypotéku
• Vykonávaná profese
• Nejvyšší dosažené vzdělání
• Rodinný stav včetně počtu vychovávaných dětí

Při hodnocení bonity žadatele o hypotéku nepostupují banky jednotně. To je také důvod, proč můžete v jedné bance s žádostí o hypotéku uspět, zatímco v jiné vás odmítnou.

Jak banka posuzuje bonitu ve 4 krocích

„Bonita je dnes častější překážkou než dřív. Po zrušení limitů ČNB si poměr splátek k příjmu hlídá každá banka sama a stejná žádost proto v jedné bance projde a v jiné ne. Nejčastěji na ni doplatí splátky spotřebitelských úvěrů a nevyužité limity karet,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Příjem versus míra zadlužení

Banky se při zpracování žádosti o hypotéku zajímají jak o výši a zdroj příjmu, tak i výši běžných výdajů a splátek všech úvěrů či půjček. Poměřují přitom dva ukazatele. DTI porovnává celkové zadlužení (všechny úvěry včetně hypotéky) s čistým ročním příjmem žadatele a ukazuje, zda vás splátka hypotéky příliš nezatíží. DSTI porovnává celkovou výši měsíčních splátek s čistým měsíčním příjmem a ukazuje, zda hypotéku zvládnete splácet. Limity těchto ukazatelů ČNB zrušila, banky je ale používají dál ve vlastních pravidlech.

TIP: Aktuální stav limitů najdete na stránkách České národní banky.

Jak se bonita vypočítá: modelový příklad

Domácnost má čistý příjem 60 000 Kč měsíčně a kupuje byt za 5 000 000 Kč. Při LTV 80 % si může půjčit 4 000 000 Kč a potřebuje 1 000 000 Kč vlastních zdrojů. Žadatel mladší 36 let může mít LTV 90 % a vystačí si s 500 000 Kč. Hypotéka 4 000 000 Kč na 30 let s příkladovou sazbou 4,5 % ročně znamená splátku 20 267 Kč, tedy 33,8 % čistého příjmu (DSTI). Celkový dluh odpovídá 5,6násobku ročního čistého příjmu 720 000 Kč (DTI). Pro vlastní bydlení ČNB limit DSTI ani DTI nestanoví, o přijatelném poměru rozhoduje banka.

U investiční hypotéky doporučuje ČNB od 1. 4. 2026 nejvýš LTV 70 % a DTI 7. Při stejném příjmu by maximální úvěr vycházel na 5 040 000 Kč (720 000 × 7). Svou splátku si spočítáte v kalkulačce hypotéky a úroků.

Jak zjistím svoji bonitu

1. Vyžádejte si záznamy o sobě z registrů BRKI a NRKI (CBCB) a ze SOLUS (solus.cz).
2. Spočítejte si orientačně splátku, DSTI a DTI jako v příkladu výše.
3. Nechte si před žádostí udělat prescoring u hypotečního specialisty, který zná pravidla jednotlivých bank.

Jak si zvýším můžu zvýšit svoji bonitu?

Zájemci o hypotéku s dobrou bonitou obvykle nemívají se získáním hypotéky problém. Navíc jim může banka poskytnout výhodnější úrokovou sazbu. Naopak v horším postavení jsou například lidé s nižšími příjmy, kteří v okamžiku podání žádosti o hypotéku splácí spotřebitelský nebo jiný úvěr. Banky také odlišně posuzují příjmy zaměstnance a živnostníka (OSVČ). Pokud vám banka zamítne žádost o hypotéku, bude vás zajímat, jak zvýšit bonitu. Řešení této situace se bude odvíjet od konkrétního důvodu zamítnutí.

Před žádostí pomůže: splatit nebo sloučit spotřebitelské úvěry, zrušit nevyužité kreditní karty a kontokorenty, přizvat spolužadatele, zvolit delší splatnost, doplnit vlastní zdroje nebo nabídnout další zástavu a vybrat banku, která váš druh příjmu uznává nejlépe.

Hypoteční specialisté hyponamiru.cz se vyznají v nabídkách jednotlivých bank a rádi vám poradí, jak si bonitu vylepšit. Některé z méně známých tipů na vylepšení bonity vám ukážeme níže.

Vyplacení spotřebitelského úvěru hypotékou

Poměrně častou překážkou k získání požadované výše hypotéky bývají splátky různých úvěrů a půjček. Na českém trhu jsou dvě banky (Hypoteční banka a UniCredit Bank), které umí klientům napřímo vyplatit spotřebitelský úvěr. Ostatní banky tuto možnost nenabízí a započítávají spotřebitelský úvěr do závazků. S nižším čistým příjmem následně vychází hůře ukazatel DTI i DSTI. Vyplacením spotřebitelského úvěru hypotékou si zvýšíte bonitu.

Předschválená hypotéka pro podnikatele

Někteří podnikatelé mají na bankovních účtech vysoké obraty a udržují si na nich stabilně finanční rezervu v řádu nižších stovek tisíc korun. U ČSOB jako jediné banky v Česku mohou získat podnikatelé předschválenou hypotéku na základě pohybů na účtu. Po půl roce banka vygeneruje předschválenou splátku a současně také určí maximální možnou výši hypotéky. Pokud podnikatel projde scoringem banky, nevyžaduje již doložení příjmů. K hypotéce se tedy mohou dostat podnikatelé, kterým z daňového přiznání nevychází dostatečně vysoký příjem. Předschválený limit hypotéka je až 7 milionů korun.

Prémie mohou vylepšit bonitu

Bonitu žadatele o hypotéku mohou zvýšit i jednorázové odměny v zaměstnání. Je potřeba ale vybrat správnou banku, která si vystačí s potvrzením příjmů za kratší dobu než 12 měsíců. Například u Raiffeisenbank se v potvrzení příjmů počítá průměr za 6 měsíců. Některé banky počítají i průměrem za 3 měsíce. Zajímavý přístup má také Hypoteční banka. Pokud rozdíl mezi průměrem za 3 a 12 měsíců nepřesahuje 20 %, pak lze započítat vyšší z potvrzených průměrů. Jednorázová odměna započítaná v průměru za kratší dobu zvyšuje průměrný příjem a tím i bonitu žadatele o hypotéku.

„Vybírejte banku podle druhu příjmu, ne podle sazby. Pronájem, odměny nebo podnikání každá banka započítá jinak a před žádostí se vyplatí zrušit karty a kontokorenty, které nepoužíváte,“

radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Příjmy z pronájmu

Bonitu si mohou vylepšit i lidé, kterým plynou pravidelné příjmy z pronájmu vlastního bytu. Opět je ale potřeba vybrat správnou banku, protože každá uznává a započítává jinou výši příjmu. Například mBank a Česká spořitelna započítávají až 70 % z čistého nájmu bez plateb energií. Je ovšem nutné prokázat vlastnictví nemovitosti a tři výpisy z účtu s připsaným nájmem. Banka uznává tento příjem i bez předkládání daňového přiznání. Další postupy k příjmům najdete v článku jak důchod a příjmy OSVČ ovlivňují hypotéku.

Když máte negativní záznam v registru, přečtěte si jak získat hypotéku s negativním záznamem.

Zdroje

• ČNB: horní hranice úvěrových ukazatelů
• ČNB: deaktivace DTI od 1. 1. 2024 (tisková zpráva 29. 11. 2023)
• ČNB: deaktivace DSTI v roce 2023
• ČNB: investiční hypotéky od 1. 4. 2026 (tisková zpráva 27. 11. 2025)