1. Proč jste se rozhodl pro řešení s hyponamíru?

Zaujaly mě dobré recenze, možnost srovnání nabídek většiny bank, potenciálně lepší úroková sazba a pomoc s vyřízením hypotéky.

2. Jak hodnotíte sjednání hypotéky online formou (bez návštěvy pobočky bank a poradců)?

Obecně super, ale podepsání úvěrové smlouvy proběhlo na mojí žádost při osobní schůzce.

3. V čem jsme Vám dokázali nejvíce pomoct?

S procesem žádosti u banky (co a jak, kdy, předání dokumentů do banky).

4. Jak hodnotíte odbornost a informovanost specialisty, který se Vám věnoval v průběhu řešení hypotéky?

Barbora Kolouchová. Dobře – pohotová komunikace, vše bylo rychlé, byla milá a nápomocná. Možná bych někdy uvítal stručnější odpovědi na mé dotazy, paní Kolouchová nikdy neumí odpovědět v jedné větě (někdy to samozřejmě nejde).

5. Co by pomohlo tomu, aby se Vám snáze používalo naše internetové hypoteční bankovnictví?

Možnost přihlašovat se pomocí hesla, nejen pokaždé přes link v e-mailu nebo SMS.

6. Jaké informace Vám v průběhu procesu chyběly nebo nebyly dostatečně jasné?

Nenapadá mě nic konkrétního.

7. Napadá Vás něco, co můžeme zlepšit?

Viz výše.

8. Jak jste se dozvěděl o hyponamíru?

Našel jsem na internetu při srovnávání sazeb bank.

Přinášíme jedinečný podcast se skvělými hosty zaměřený na témata bydlení, investic do nemovitostí, financování a mnoho dalšího, kterým vás bude provázet CCO hyponamíru Jan Klusák.

Cesta k investiční nemovitosti ve Španělsku

V prvním díle podcastu hypotalks se dozvíte:

Proč právě Španělsko?

• Stabilita, EU, slunečné počasí, vysoká úroveň služeb
• Výhody oproti jiným destinacím

Jaké nemovitosti jsou nejžádanější?

• Novostavby vs. second hand
• Specifika španělských bytů a domů

Rizika a hrozby, která je potřeba zvážit

• Problematika „ocupas“ (nelegální obsazování nemovitostí)
• Nedostatek vody, regulace turistického ruchu, správa SVJ

První kroky k investici

• Jak se připravit: právní a daňové aspekty, jazyková bariéra, účet ve Španělsku, NIE

Inflace zpomaluje zlevňování hypoték, sazby se drží vysoko

GOFIREAL index, který sleduje reálné úrokové sazby hypoték v Česku, se v březnu opět mírně snížil – tentokrát o 2 bazické body na 4,83 %. Oproti loňsku je to pokles o 0,63 procentního bodu.

Vývoj v dalších měsících ovlivní zejména ceny úrokových swapů. Už nyní ale vidíme, že tempo poklesu hypotečních sazeb se zpomalilo. Důvodem jsou přetrvávající vysoké náklady na financování, které se drží nad hranicí 3,5 %. Klíčovým faktorem je i vývoj inflace. Ta se v první polovině roku 2024 přiblížila ke svému cíli, ale později opět roste k hranici 3 %. K tomu se přidávají další proinflační tlaky – například rostoucí mzdy nebo nejistota spojená s mezinárodním obchodem.

Česká národní banka proto ponechala svou klíčovou reposazbu na úrovni 3,75 %.
Stabilní inflace zůstává nutnou podmínkou pro udržitelný ekonomický růst i další pokles sazeb, které by mohly podpořit úvěrovou aktivitu domácností.

Co si z článku odnést:

• Hypotéku je důležité nastavit tak, aby odpovídala vaší finanční situaci a dlouhodobým možnostem splácení.
• Většina hypoték v Česku funguje na principu anuitní splátky, která zůstává po dobu fixace stejná.
• Výši měsíční splátky ovlivňuje hlavně výše úvěru, úroková sazba a doba splatnosti.
• Úroková sazba určuje cenu za půjčení peněz, zatímco RPSN zahrnuje i další poplatky a lépe odráží celkové náklady.
• Delší fixace úrokové sazby přináší jistotu, kratší naopak flexibilitu.
• Doba splatnosti hypotéky výrazně ovlivňuje výši měsíční splátky i celkovou částku zaplacenou na úrocích.
• Splátkový (amortizační) kalendář ukazuje, kolik z každé splátky jde na úrok a kolik na jistinu, a pomáhá při finančním plánování.
• Při výběru hypotéky se vyplatí poradit s nezávislým hypotečním specialistou. Vyhnete se tak řadě chyb.

Hypotéka patří k největším finančním závazkům, které v životě přijmete. Úvěr na bydlení budete splácet roky, takže je zásadní zvolit si takovou měsíční splátku, která vás finančně nevyčerpá. Abyste se mohli rozhodnout zodpovědně, je dobré rozumět tomu, jak se hypotéka počítá a splácí.

Vysvětlíme princip anuitní splátky, přiblížíme nejčastější poplatky u hypoték a možnosti refinancování hypotéky. Dozvíte se, co ovlivňuje výši splátky hypotéky, jaký je rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN u hypotéky, a na co si dát pozor při volbě doby splatnosti hypotéky a fixace hypotéky.

Princip výpočtu splátek hypotéky

„Naprostá většina hypoték v České republice je založena na principu anuitní splátky. To znamená, že po celou dobu fixace hypotéky budete platit každý měsíc stejnou, neměnnou částku – vaši anuitní splátku. Tato splátka se skládá ze dvou hlavních složek: úroku a jistiny,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Existují ale i další způsoby splácení:

• Splátky progresivní – klient nejprve platí nižší měsíční splátky, které se postupně zvyšují. Tento typ je vhodný například pro lidi, kteří očekávají růst příjmů.
• Splátky degresivní – klient naopak začíná vyššími splátkami, které se v průběhu let snižují. Výhodou je nižší celkově zaplacený úrok, protože větší část jistiny se splatí už na začátku.

Tyto alternativní modely jsou spíše výjimečné a banky je nabízí jen na vyžádání nebo ve specifických případech. Pro většinu klientů zůstává anuitní splácení nejběžnější volbou.

Anuitní splácení

V prvních letech splácení hypotéky tvoří největší část splátky úroky. Úrok je odměna pro banku za poskytnutí úvěru a jeho výše je odvozena od sjednané úrokové sazby hypotéky. Menší část splátky na začátku směřuje na snižování samotné jistiny.

Postupem času se tento poměr mění. S každou uhrazenou splátkou klesá dlužná jistina, a tím pádem i výše úroku v dalších splátkách. Naopak, část splátky, která jde na umoření jistiny, se postupně zvyšuje. Přesto celková výše anuitní splátky po dobu fixace zůstává neměnná.

Jak se počítá anuitní splátka hypotéky? 

Při výpočtu anuitní splátky se vychází z matematického vzorce, jehož přesnou podobu pro základní orientaci znát nemusíte. Důležité je vědět, že výše splátky hypotéky je ovlivněna především třemi faktory: výší půjčené částky, úrokovou sazbou hypotéky a dobou splatnosti hypotéky. 

Výše hypotéky

Čím vyšší hypotéku si sjednáte, tím vyšší budou i její měsíční splátky. Výši požadovaného úvěru si určujete sami, přičemž maximální výše hypotéky není pevně daná. Závisí na několika klíčových faktorech – především na hodnotě zastavované nemovitosti a vašich finančních možnostech, zejména na výši příjmů a stávajících závazcích.

Miroslav Majer k výši úvěru dodává: „Banky aktuálně poskytují hypotéky do výše 80 % hodnoty nemovitosti (tzn. LTV – Loan to Value). U žadatelů do 36 let je tato hranice stanovena až na 90 %. Banky mohou zohledňovat i další dva úvěrové parametry – DTI a DSTI. V tuto chvíli nejsou hranice těchto ukazatelů ze strany ČNB závazné, mají pouze formu doporučení.“

Úroková sazba hypotéky

Úroková sazba je základním parametrem každého úvěru a má zásadní vliv na výši splátky hypotéky. Udává procentuální podíl, který zaplatíte bance za poskytnutý úvěr za určité období, obvykle za jeden rok. Úrokové sazby hypoték se liší podle nabídky jednotlivých bank. Čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší bude nejen měsíční splátka, ale i celková částka zaplacená na úrocích.

Co ovlivňuje výši úrokové sazby hypotéky?

• Aktuální situace na finančních trzích: Základní úrokové sazby vyhlašované centrální bankou mají zásadní vliv na sazby komerčních bank.
• Politika konkrétní banky: Každá banka má svou vlastní cenovou politiku a může nabízet různé sazby v závislosti na své aktuální strategii.
• Rizikovost klienta: Banka posuzuje bonitu žadatele o hypotéku (jeho příjmy, úvěrovou historii apod.). Čím nižší je vnímané riziko, tím lepší úrokovou sazbu klient obvykle získá.
• Výše LTV (Loan-to-Value): Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Při nízkém LTV (tedy čím více vlastních prostředků máte) můžete dosáhnout na výhodnější sazbu.
• Délka fixace: Doba, po kterou je úroková sazba neměnná (fixace hypotéky), ovlivňuje výši úrokové sazby. Různé délky fixace znamenají různé sazby.

Rozdíl mezi pevnou a variabilní sazbou

Většina Čechů při sjednávání hypotéky preferuje pevnou úrokovou sazbu. Ta je stanovena na určité období (fixaci) a po celou tuto dobu se její výše nemění. 

Naopak variabilní úroková sazba není fixována a její výše se průběžně mění podle vývoje tržních sazeb (nejčastěji PRIBOR). Výše měsíční splátky se tak může v průběhu splácení měnit, což přináší větší nejistotu.

Jak změna fixace ovlivní měsíční splátku? 

Při sjednávání nové hypotéky, refixaci nebo refinancování té stávající si můžete zvolit délku fixace úrokové sazby – nejčastěji na 3, 5, 7 nebo 10 let. To, zda je výhodnější kratší, nebo delší fixace hypotéky, nelze jednoznačně určit. Záleží na aktuální situaci na trhu, vašich finančních možnostech, plánech do budoucna i vztahu k riziku.

Kratší fixace nabízí větší flexibilitu, ale zároveň přináší riziko, že se po jejím skončení splátka zvýší. Jsou výhodné zejména v období klesajících úrokových sazeb.

Naopak delší fixace poskytuje jistotu stabilní splátky po delší dobu, obvykle však za cenu nižší flexibility. Využívá se hlavně v době nízkých sazeb, kdy si chcete zajistit výhodné podmínky hypotéky na co nejdelší období. 

„V současnosti lidé nejčastěji volí kratší fixace do tří let. Důvodem je očekávání, že sazby v příštích letech klesnou. Při rozhodování je důležité zohlednit nejen aktuální sazby a výhled do budoucna, ale i vlastní finanční situaci. Nejlepší je vše probrat s hypotečním specialistou, který pomůže najít nejvhodnější řešení,“ doporučuje Miroslav Majer.

Porovnání úrokové sazby a RPSN

Zatímco úroková sazba hypotéky vyjadřuje cenu za samotné půjčení peněz, pro zjištění skutečných nákladů na úvěr je důležité sledovat RPSN, tedy roční procentní sazbu nákladů. RPSN u hypotéky totiž zahrnuje nejen úrok, ale i další poplatky spojené s úvěrem.

Možné poplatky hypotéky:

• Poplatky spojené s vyřízením a správou hypotéky (vedení úvěrového účtu, výpis z účtu, zaslání upomínky apod.)
• Poplatek za ocenění nemovitosti (odhad)
• Poplatek za čerpání úvěru 
• Pojistné (např. pojištění nemovitosti, někdy i pojištění schopnosti splácet)

Hodnota RPSN poskytuje komplexnější obraz o tom, kolik vás bude hypotéka celkově stát v ročním vyjádření. Nejnižší úroková sazba hypotéky nemusí vždy znamenat nejvýhodnější nabídku, pokud jsou s ní spojeny vysoké poplatky.

Doba splatnosti hypotéky a její vliv na výši splátek

Doba splatnosti hypotéky, tedy období, po které budete úvěr splácet (obvykle 20–30 let), má zásadní vliv na výši vaší měsíční splátky hypotéky. Delší doba splatnosti rozloží úvěr do více splátek, čímž sníží měsíční zátěž. To je výhodné, pokud potřebujete nízké měsíční výdaje. Nicméně celkově zaplatíte na úrocích více (kolik zaplatím navíc při prodloužení splatnosti?).

Naopak kratší doba splatnosti znamená vyšší měsíční splátky, ale celkové náklady na úrocích budou nižší. Delší splatnost se vyplatí, pokud je pro vás prioritou nízká měsíční splátka hypotéky. Kratší doba splatnosti je vhodná, pokud máte vyšší příjmy a chcete úvěr splatit rychleji a ušetřit na úrocích.

Nejčastější chyby při volbě délky splatnosti:

• Zaměření na nízkou měsíční splátku bez ohledu na celkovou výši zaplacených úroků.
• Podcenění budoucích výdajů a přecenění budoucích příjmů.
• Volba příliš krátké doby splatnosti, která může vést k finančním potížím při nečekaných výdajích.
• Nezohlednění inflace, která v čase snižuje reálnou hodnotu splátek.
• Absence konzultace s odborníkem, spoléhání pouze na kalkulačky nebo rady známých.

Rozpis splátek hypotéky

Detailní rozpis všech splátek popisuje splátkový nebo také amortizační kalendář hypotéky. Ukazuje, kolik z každé splátky jde na úrok a kolik na jistinu.

Co znamená amortizační kalendář hypotéky? Je to přehled, který ilustruje, jak se v průběhu splácení mění poměr mezi úroky a jistinou u anuitní splátky. V přehledné formě zjistíte, kolik celkem zaplatíte na úrocích a kolik na jistině. Banky ho obvykle poskytují, ale pro orientační výpočet lze využít i online kalkulačky.

Tipy pro snížení měsíční splátky hypotéky

• Pro snížení splátky hypotéky zvažte prodloužení doby splatnosti hypotéky – splátka klesne, ale celkově zaplatíte více na úrocích.
• Efektivní je také refinancování hypotéky pro nižší splátky – po skončení fixace. Porovnejte úrokovou sazbu i RPSN, abyste našli výhodnější nabídku.
• Pravidelné mimořádné splátky hypotéky snižují jistinu, a tím i výši měsíční splátky. Přečtěte si, kdy je možné splatit část hypotéky dříve bez poplatků.
• Vyplatí se také aktivně jednat s bankou o lepších podmínkách ještě před koncem fixace.
• V některých případech může pomoci i pojištění schopnosti splácet, které vám může zajistit výhodnější sazbu.

Zvažte všechny možnosti a poraďte se s odborníkem.

Nové podmínky hypoték ČSOB od jara 2025

ČSOB Hypoteční banka od pondělí 31. 3. 2025 zavádí nové úrokové sazby pro své hypoteční úvěry.

Nejvýraznější změnou je navýšení slevy za doložení průkazu energetické náročnosti (PENB) ve třídě A nebo B na -0,3 %. Změna se dotkne všech žádostí podaných do 29. června 2025.

Zároveň dochází k nárůstu vyhlašované úrokové sazby u jednoleté fixace o 0,1 %. Pro úvěry s LTV 70 % a volbou 1leté nebo 3leté fixace bude nově sazba začínat na 4,89 % ročně.

Tato sazba zahrnuje všechny dostupné slevy:

• sleva 0,3 % za předložení PENB A/B5.
• sleva 0,3 % za aktivní účet u ČSOB
• sleva 0,2 % za příjem nad 60 000 Kč
• sleva 0,2 % za pojištění schopnosti splácet

Pořídit si vlastní bydlení je pro mnohé splněný sen, ale cesta k ideální hypotéce bývá klikatá. Ať už řešíte, jestli je „nejlevnější“ nabídka skutečně výhodná, zvažujete, jaký typ fixace zvolit, nebo hledáte hypotéku po prodělané insolvenci, klíčové je nepodlehnout jen lákavým číslům a hledat řešení, které odpovídá vaší životní situaci. I bez naspořených peněz existují možnosti, jak hypotéku získat – třeba formou ručení jinou nemovitostí. Stejně tak i po insolvenci je možné znovu začít, pokud máte stabilní příjem a ukázkovou platební morálku. V každém případě platí: informovanost, realističnost a dobré plánování jsou základ, protože u hypotéky jde o víc než jen o nízký úrok.

Březnovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz

Nejlevnější hypotéka nemusí být vždy ta nejvýhodnější – jak ji poznat?

Chcete co nejnižší úrok u hypotéky a doufáte, že tím ušetříte? Nezapomeňte, že k úroku se často přidají další poplatky. Sledujte proto RPSN, ať víte, kolik skutečně zaplatíte.

Fixace je další klíč: krátká vám dá volnost, ale může přinést rychle rostoucí sazby, zatímco dlouhá znamená stabilitu, ale také možné omezení, pokud se objeví lepší nabídky. Pečlivě vyberte banku nejnižší úrok není vše. Potřebujete i svobodu refinancovat nebo investovat dál. A nezapomeňte na finanční polštář – nečekané výdaje umí překvapit!

Více informací najdete v našem článku Nejlevnější hypotéka nemusí být vždy ta nejvýhodnější – jak ji poznat?

Hypotéka po insolvenci: Jak zvýšit šance na schválení

Měli jste insolvenci a sníte o vlastním bydlení? Nezoufejte, cesta existuje! Banky obvykle požadují minimálně 3 roky od ukončení insolvence, než vůbec začnou jednat. Klíčem k úspěchu je stabilní příjem, dobrá platební morálka a ideálně pár menších úvěrů splácených včas. Pomoci může i spolužadatel, který zvýší vaši důvěryhodnost. Pokud banka řekne ne, existují i nebankovní možnosti s možností pozdějšího refinancování.

Chcete vědět víc? Přečtěte si celý článek Hypotéka po insolvenci: Jak zvýšit šance na schválení.

100% hypotéka: Jak koupit nemovitost bez vlastních úspor

Chcete vlastní bydlení, ale chybí vám našetřené peníze? Banky sice 100% hypotéky už standardně nenabízí, ale existují způsoby, jak na to ⤵

Jednou možností je ručit jinou nemovitostí, třeba bytem rodičů Další variantou je kombinace hypotéky se stavebním spořením nebo úvěrem. Ale pozor na riziko zadlužení! Vyšší LTV znamená vyšší úroky a přísnější podmínky. A pokud ceny nemovitostí klesnou, můžete dlužit víc, než vaše nemovitost stojí.

Pokračujte čtením článku 100% hypotéka: Jak koupit nemovitost bez vlastních úspor.