Při hledání nejvýhodnější hypotéky nestačí sledovat pouze úrokovou sazbu. Důležité jsou i další poplatky spojené s úvěrem. Na co se při výběru hypotéky zaměřit?
Při výběru úvěru na bydlení se někteří Češi zaměřují na úrokovou sazbu a hledají tu „nejlevnější hypotéku“. Nízký úrok ale ještě neznamená, že jde o nejvýhodnější řešení. Ve skutečnosti celkové náklady na úvěr závisí na mnoha dalších faktorech, které mohou financování výrazně prodražit.
„Jedním z klíčových ukazatelů, který by měl každý zájemce o hypotéku sledovat, je RPSN – roční procentní sazba nákladů. Tento ukazatel zahrnuje nejen úrok, ale i další poplatky a náklady spojené s úvěrem. Díky němu lze objektivně porovnat jednotlivé nabídky a zjistit, která hypotéka je skutečně nejvýhodnější,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Dnes se podrobně podíváme na to, co vše ovlivňuje nákladovost hypotéky, proč nestačí sledovat pouze úrokovou sazbu a na co si dát pozor, aby vás zdánlivě levná hypotéka nakonec nevyšla pořádně draho.
Při porovnávání hypotečních nabídek se zaměřte na ukazatel RPSN. Ten zahrnuje nejen úrokovou sazbu (cenu za vypůjčení peněz), ale také všechny další poplatky spojené s úvěrem, jako je poplatek za sjednání úvěru, vedení úvěrového účtu nebo pojištění schopnosti splácet.
Ukazatel RPSN umožňuje objektivně porovnat celkové náklady na hypotéku napříč různými bankami a poskytovateli. Čím nižší je hodnota RPSN, tím levnější hypotéka ve skutečnosti je – bez ohledu na samotnou výši úroku.
Na co si dát pozor? Některé banky sice lákají na nízkou úrokovou sazbu, ale kompenzují si to vyššími poplatky, což může reálné náklady na hypotéku výrazně zvýšit. Proto je důležité vždy sledovat celkovou výši RPSN, ne jen samotný úrok.
Banky si mohou účtovat různé poplatky. Zatímco některé jsou dnes často nulové, jiné mohou být stále významné. S jakými poplatky se v cenících bank můžete setkat?
Poplatky u hypoték:
V cenících bank najdete i další poplatky, například administrativní poplatky za papírové výpisy zasílané poštou, poplatek za expresní čerpání nebo za nedočerpání úvěru. Počítat je třeba i s poplatkem za vklad do katastru nemovitostí, který činí 2 000 Kč za každý jednotlivý návrh na vklad vlastnického či zástavního práva.
Miroslav Majer k poplatkům dodává: „Snažíme se poplatky co nejvíce snižovat nebo klientům kompenzovat, aby jejich hypotéka byla co nejvýhodnější. Je však důležité myslet na to, že banky poplatky pravidelně upravují a často nabízejí různé akční slevy. Proto se vyplatí vše pečlivě porovnat, například prostřednictvím našeho hypotečního bankovnictví, kde najdete aktuální nabídky na jednom místě.“
Předčasné splacení hypotéky může být spojeno s poplatky, které závisí na fázi úvěru a podmínkách banky. Na konci fixace je splacení vždy zdarma, stejně jako v některých životních situacích, například při rozvodu nebo při prodeji nemovitosti po více než dvou letech vlastnictví.
Při předčasném splacení během fixace si však banky mohou účtovat až 1 % z nesplacené jistiny úvěru, konkrétně 0,25 % za každý započatý rok zbývající do konce fixace. Kromě toho mohou účtovat administrativní poplatky, které se pohybují v řádu několika stokorun. Podrobně se tomuto tématu věnujeme článek Předčasné splacení hypotéky.
Srovnání hypoték vyžaduje čas a zkušenosti. Využijte hypoteční bankovnictví, kde najdete nejlepší nabídky na jednom místě.
Refinancování hypotéky znamená převedení úvěru k jiné bance za výhodnějších podmínek. Kdy je refinancování hypotéky nejvýhodnější? Především při poklesu úrokových sazeb nebo při konci fixace, kdy lze změnit banku bez sankcí. Důvodem k refinancování ovšem může být i nabídka lepších podmínek či jiných výhod.
Kdy má smysl krátká vs. dlouhá fixace? Krátká fixace je výhodná, pokud očekáváte pokles sazeb, zatímco dlouhá fixace chrání před růstem úroků.
Jak postupovat při ukončení fixace hypotéky? Je vhodné včas porovnat nabídky bank a požádat o refinancování několik měsíců před koncem fixace. Vyhnete se tak případným poplatkům a ušetřete na úrocích.
K hypotéce je povinné pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava, aby byla banka chráněna v případě škod. Kromě toho banky často nabízejí pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění, které je dobrovolné.
Stejně jako u hypoték se vyplatí srovnávat nabídky, protože ceny i podmínky se mohou výrazně lišit. Pojištění sjednané přímo u banky nemusí být vždy nejvýhodnější, proto je dobré zvážit i nabídky od jiných poskytovatelů.
Mít více finančních produktů u jedné banky může přinést zajímavé výhody. Banky často zvýhodňují klienty, kteří u nich mají běžný účet, spoření nebo pojištění. Kromě finančních úspor to může usnadnit i proces schvalování úvěru – pokud si hypotéku berete v bance, kde máte účet, nemusíte například dokládat výši příjmů, protože banka už má o vašich financích přehled. To nejen zrychlí celý proces, ale také sníží administrativní náročnost při žádosti o úvěr.
Chcete-li získat nejlevnější hypotéku, porovnejte nabídky více bank a sledujte nejen úrokovou sazbu, ale i poplatky za sjednání, vedení úvěru nebo předčasné splacení. Některé banky nabízí odhad nemovitosti zdarma nebo slevy při sjednání dalších služeb.
Jak vyjednat lepší podmínky pro hypotéku? Nebojte se oslovit banku s konkurenční nabídkou a požádat o snížení poplatků. Pomoci může i zkušený hypoteční poradce, který zná aktuální akce a slevy.
Při výběru hypotéky se lidé často dopouštějí chyb, které je mohou stát nejen peníze, ale také způsobit spoustu starostí. Zde jsou ty nejčastější:
Pokud vám banka neschválí hypotéku, nezoufejte a nejprve zjistěte důvod zamítnutí. Nejčastějšími příčinami bývá nízký příjem, nedostatečné zajištění úvěru nebo záznam v registrech dlužníků.
Poté se zaměřte na odstranění překážek – u nízkého příjmu může pomoci bonitní spoludlužník, vyšší podíl vlastních zdrojů nebo nabídka další nemovitosti k dodatečnému zajištění úvěru. Máte-li záznam v registrech, snažte se ho co nejrychleji vyřešit.
Každá banka má jiná schvalovací kritéria, proto se vyplatí oslovit i jinou instituci. V krajním případě lze zvážit nebankovní hypotéku, ale je nutné pečlivě prověřit podmínky, aby byla bezpečná.
Bankovní hypotéky poskytují pouze banky s licencí od České národní banky, zatímco nebankovní hypotéky nabízejí nebankovní společnosti. Banky obvykle stanovují přísnější podmínky pro schválení, vyžadují vyšší bonitu a doložení příjmů. Naopak nebankovní poskytovatelé mají mírnější kritéria, což ale často znamená vyšší riziko a vyšší náklady.
Úrokové sazby a poplatky jsou u bank nižší, zatímco nebankovní hypotéky bývají dražší. Výhodou nebankovních hypoték je rychlejší vyřízení, často v řádu dnů, zatímco bankovní hypotéky obvykle trvají déle. Bankovní hypotéky jsou bezpečnější díky přísné regulaci, zatímco u nebankovních hypoték je nutné pečlivě prověřit podmínky i důvěryhodnost poskytovatele.
