Nemáte nemovitost k zástavě, ale přesto toužíte po vlastním bydlení? V článku se dozvíte, jak funguje předhypoteční úvěr a hypotéka bez vybrané nemovitosti, které umožňují financovat družstevní byty, pozemky nebo developerské projekty bez okamžitého ručení. Probereme také způsoby, jak zjistit svou maximální výši hypotéky a na co si dát pozor při vyplácení sourozence z děděné či společné nemovitosti.

Červnovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz

Hypotéka bez zástavy: Jak na financování bydlení bez ručení nemovitostí

Nemáte čím ručit, ale chcete bydlet ve vlastním? Nabízí se dvě možnosti. Předhypoteční úvěr se hodí pro družstevní byty či pozemky, kde zápis zástavy zatím nejde. Peníze dostanete bez ručení, do 24 měsíců však musíte nemovitost převést do osobního vlastnictví a zástavu doplnit. Úrok je dočasně vyšší, po převodu se refinancuje.

Druhou volbou je Hypotéka bez vybrané nemovitosti. Banka schválí limit podle vaší bonity, na výběr nemovitosti máte 3–12 měsíců. Financovat tak lze i developerské projekty v rané fázi.

Pokračujte čtením článku Hypotéka bez zástavy: Jak na financování bydlení bez ručení nemovitostí.

Maximální hypotéka: Kolik si můžete půjčit na bydlení

Chcete znát svůj úvěrový strop? Základ určuje LTV – tedy kolik procent z hodnoty nemovitosti si můžete půjčit. Běžně vám banka poskytne až 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let věku můžete dosáhnout na 90 %. DTI a DSTI si každá banka hlídá po svém. Důležitou roli hraje i výše a typ vašeho příjmu.

Maximální částku může navýšit přizvaný spoludlužník nebo další nemovitost do zástavy. Myslete ale na to, že pokud odhad klesne pod kupní cenu, rozdíl zaplatíte z vlastních úspor, a finanční rezerva se vždycky hodí.

Přečtěte si více o tom, kolik si můžete maximálně půjčit na bydlení.

Hypotéka na vyplacení sourozence: Kompletní průvodce

Musíte vyplatit sourozence například ze zděděné nebo společné nemovitosti? Banka postupuje jako u běžné hypotéky: prověří vaši bonitu a nechá zpracovat odhad hodnoty nemovitosti. Z něj spočítá LTV – běžně lze čerpat až 90 % hodnoty, zbytek musíte doplatit sami.

Pokud jste nemovitost nabyli děděním, o hypotéku můžete žádat ihned po zápise vlastnického práva do katastru. Bonita se posuzuje stejně jako u běžné hypotéky – banka kontroluje výdaje, příjmy i existující úvěry. Sourozenec zpravidla nemusí podepisovat dokumenty pro banku, ale je nutná dohoda o výši vyrovnání.

Zjistěte více o tom, jak funguje hypotéka na vyplacení sourozence.

Vyšší zhodnocení spoření: Modrá pyramida upravuje bonusy

Od 1. července 2025 dojde ve skupině Komerční banky, včetně Modré pyramidy, ke změnám ve stavebním spoření.

V rámci akce Moudré spoření se zvýší bonusový úrok o 0,5 %, což znamená, že celkové zhodnocení může dosáhnout až 3 % ročně – konkrétně 0,5 % základní sazba a 2,5 % bonusový úrok. Tento zvýhodněný úrok platí pro zůstatky do 300 000 Kč na smlouvě o stavebním spoření.

Hypotéky u ČSOB s novými pravidly: Sleva za PENB se snižuje

Od pondělí 30. června 2025 dochází u ČSOB Hypoteční banky ke změně cenotvorby hypotečních úvěrů. Změny se týkají především slev a zvýhodněných podmínek.

Klíčové úpravy:

1. Sleva za doložení PENB A/B se snižuje z dosavadních 0,3 % na 0,2 %.
2. Vyhlašované sazby bez této slevy klesnou o 0,1 %, takže sazby včetně slevy zůstávají beze změny.
3. Končí sleva pro žadatele do 36 let, kteří nepředloží PENB – tato akční výhoda se ruší.
4. Mění se i podmínky pro slevy u developerských projektů: nově sleva 0,3 % zahrnuje i povinné doložení PENB A/B, což bude sjednáno přímo ve smlouvě.

Úvěry ze stavebního spoření posilují – dominují ČSOB a SSČS

Trh úvěrů ze stavebního spoření aktuálně zaznamenává růst, i když ne tak dynamický jako hypoteční banky. Spořitelny se více zaměřují na nezajištěné úvěry, což tlumí růst průměrné výše úvěru.

V květnu 2025 poskytly stavební spořitelny 4 744 úvěrů v celkovém objemu 6,2 miliardy Kč. To odpovídá meziročnímu nárůstu o 11,6 % v počtu úvěrů a dokonce o 38,6 % v objemu. Průměrná výše úvěru činí 1,305 mil. Kč, což je o 254 tisíc Kč více než loni, ale na rekordy z roku 2021 to zatím nestačí.

Trh ovládají čtyři hlavní hráči, přičemž všichni vykazují objemový růst. Nejlépe si vedou ČSOB Stavební spořitelna (ČSOBS) a Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS), které drží shodně 27% tržní podíl. ČSOBS výrazně posílila, zatímco SSČS naopak ztratila část svého podílu. Modrá pyramida a Raiffeisen stavební spořitelna si drží úroveň kolem 23 %. Moneta stavební spořitelna se z trhu prakticky stáhla.

Co si z článku odnést:

• Zástavní smlouva je dokument nezbytný pro získání hypotéky. Bance zajišťuje právo prodat nemovitost v případě, že dlužník přestane úvěr splácet.
• Zápis zástavního práva do katastru nemovitostí výrazně omezuje vlastnická práva. Po dobu splácení hypotéky je nutný souhlas banky s prodejem, darováním nebo dalším zatížením nemovitosti.
• Právní rámec zástavního práva vychází z občanského zákoníku a katastrálního zákona. 
• Prvním krokem k zřízení zástavního práva je uzavření písemné smlouvy mezi žadatelem o hypotéku a bankou. Následuje podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
• Zástavní smlouva musí obsahovat identifikaci smluvních stran, přesný popis zastavované nemovitosti, specifikaci zajišťovaného dluhu a vymezení práv a povinností obou stran. Podpisy musí být úředně ověřeny.
• Podklady k návrhu na vklad zahrnují samotnou smlouvu, vyplněný návrh na vklad, doklad o zaplacení správního poplatku a případně aktuální výpis z katastru nemovitostí.
• Zástavní smlouva se obvykle podepisuje současně s kupní smlouvou.
• Návrh na vklad lze podat osobně, poštou, elektronicky prostřednictvím datové schránky nebo online přes aplikaci ČÚZK.
• Za podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí je účtován správní poplatek ve výši 2 000 Kč. 

Pokud plánujete koupi nemovitosti na hypotéku, bude po vás banka požadovat celou řadu dokumentů. Patří mezi ně doklady totožnosti, potvrzení o příjmu, u OSVČ daňová přiznání, kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí. Mezi nezbytné dokumenty ale patří také zástavní smlouva.

„Jedná se o klíčový dokument. Bez sjednání zástavního práva k nemovitosti úvěr nezískáte. Pro banku je zástava určitou pojistkou, že se jí vypůjčené peníze v případě nesplacení úvěru vrátí,“ dodává Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Co je zástavní smlouva a proč je důležitá?

Zástavní smlouva je právní dokument, kterým žadatel o hypotéku poskytuje bance do zástavy nemovitost. Pokud úvěr není řádně splácen, může ji banka prodat a uhradit z výtěžku svou pohledávku.

Zápis zástavního práva do katastru nemovitostí výrazně omezuje vlastnická práva. Po dobu trvání hypotéky je vždy nutný souhlas banky například k prodeji nemovitosti, jejímu darování nebo zatížení dalším zástavním právem. Omezení se vztahují i na změny, které by mohly snížit hodnotu nemovitosti.

Vlastník má povinnost informovat banku o všech záměrech, které by mohly ovlivnit její postavení jako věřitele. Tato omezení platí po celou dobu splácení úvěru a zanikají až po jeho úplném splacení a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

Kde hledat informace o zástavním právu

Zástavní právo je upraveno v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Kromě něj platí i další právní předpisy, například katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), který se věnuje zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí. 

Podrobné informace a aktuální znění zákonů najdete na portálech:

• Veřejné správy
• Ministerstva spravedlnosti 
• Sbírce zákonů

V složitějších případech je vhodné obrátit se na odborníka, například advokáta nebo notáře.

Postup při zřízení zástavního práva k nemovitosti

Proces začíná uzavřením zástavní smlouvy, která se sjednává písemně mezi žadatelem o hypotéku (vlastníkem nebo budoucím vlastníkem nemovitosti) a bankou.

Po podpisu smlouvy následuje podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. K návrhu je třeba připojit všechny požadované dokumenty.

Katastrální úřad následně návrh posoudí. Pokud je vše v pořádku, provede zápis zástavního práva do katastru. Tento zápis je rozhodující pro to, aby zástavní právo vůbec vzniklo.

Zástavní právo vzniká dnem povolení vkladu. Právní účinky ale platí zpětně od okamžiku, kdy byl návrh na katastr doručen. Od této chvíle má banka k nemovitosti právně vymahatelné zajištění.

Postup v jednotlivých krocích:

1. Uzavření písemné zástavní smlouvy s bankou
2. Úřední ověření podpisů na smlouvě
3. Vyplnění návrhu na vklad zástavy na katastr
4. Přiložení všech potřebných příloh k návrhu
5. Úhrada správního poplatku
6. Podání návrhu na katastr nemovitostí
7. Schválení a zápis ze strany katastrálního úřadu
8. Vznik zástavního práva dnem povolení vkladu

Co musí obsahovat zástavní smlouva

Aby byla zástavní smlouva platná a mohla sloužit k zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí, musí splňovat několik základních náležitostí stanovených zákonem.

Musí být jasně uvedeno, kdo jsou smluvní strany. Tedy kdo je zástavcem, což bývá vlastník nemovitosti, a kdo je zástavním věřitelem. U hypotečních úvěrů tuto roli vždy plní banka.

Důležitou součástí je přesná identifikace předmětu zástavy. U nemovitostí se vychází z aktuální situace podle katastru nemovitostí (např. číslo parcely, číslo listu vlastnictví, katastrální území).

Ve smlouvě musí být specifikováno, jaký dluh je zajišťován. Obvykle jde o jistinu úvěru a příslušenství, jako jsou úroky, poplatky nebo smluvní pokuty. Někdy se stanovuje i nejvyšší částka, do které zajištění platí.

Podklady katastru pro zástavní smlouvu

Podklady pro podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí podle české praxe a právní úpravy jsou:

• Vyplněný návrh na vklad zástavního práva, podepsaný všemi účastníky řízení (zástavcem i zástavním věřitelem).
• Zástavní smlouva s úředně ověřenými podpisy všech zúčastněných stran, tedy vlastníka nemovitosti a banky.
• Doklad o zaplacení správního poplatku za podání návrhu na vklad.
• V některých případech je vhodné přiložit také aktuální výpis z katastru nemovitostí, ne starší než tři měsíce, který potvrzuje právní stav nemovitosti.
• Pokud je zástavní právo spojeno s dalšími právními úkony, například s převodem vlastnického práva, je třeba doložit i příslušné smlouvy (například kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy).

Kdy a kdo podepisuje zástavní smlouvu

Zástavní smlouva se podepisuje většinou současně s kupní smlouvou, kdy prodávající ještě vlastní nemovitost. „Prodávající musí smlouvu podepsat, protože právě on zastavuje nemovitost bance. Pokud je využita i zástava druhé nemovitosti (například byt rodičů), musí smlouvu podepsat i vlastník této nemovitosti. Pokud kupující ručí jinou nebo další nemovitostí, podepisuje zástavní smlouvu, jakožto vlastník,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Ověření podpisů zástavní smlouvy

Ověření podpisů na zástavní smlouvě je nezbytné pro její platnost a zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tento proces slouží k potvrzení pravosti podpisu osoby na dokumentu. Podpis lze ověřit na Czech POINTu (podpis zástavní smlouvy Czech POINT), u notáře, advokáta nebo na zastupitelském úřadě v zahraničí.

K ověření je nutná osobní přítomnost a platný průkaz totožnosti, protože podpis musí být proveden přímo před ověřující osobou. Je důležité vědět, že ověření podpisu neznamená kontrolu obsahu smlouvy, ale pouze potvrzení, že dokument skutečně podepsala konkrétní osoba.

Jak podat návrh na vklad

Návrh na vklad zástavního práva lze podat několika způsoby. Záleží na tom, zda preferujete osobní návštěvu úřadu, poštu nebo elektronické podání návrhu na vklad. Vždy je však potřeba přiložit všechny potřebné dokumenty. 

Způsoby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí:

• Osobně na podatelně katastrálního úřadu
• Poštou doporučeně na příslušný katastrální úřad
• Elektronicky prostřednictvím datové schránky
• Online přes aplikaci ČÚZK (pozn. po přihlášení přes Identitu občana získáte slevu 20 % na správním poplatku)

Poplatek za vklad zástavy

Za každý návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí se v současnosti hradí správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Při osobním podání návrhu můžete poplatek zaplatit hotově nebo platební kartou přímo na podatelně příslušného katastrálního úřadu.

V případě bezhotovostní platby je možné částku uhradit bankovním převodem na účet úřadu. Platební údaje obvykle obdržíte ve výzvě k úhradě, která může být zaslána elektronicky (například datovou schránkou), poštou nebo je dostupná v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí.

Při elektronickém podání návrhu, například prostřednictvím datové schránky nebo online aplikace ČÚZK, se poplatek zpracovává automaticky.

Lhůty katastru nemovitostí

Zákonná lhůta pro zápis do katastru nemovitostí je 30 dnů od podání návrhu. V praxi však může být delší. Nejčastějším důvodem je ochranná lhůta 20 dnů, během které mohou osoby dotčené navrhovanou změnou podat připomínky. K prodloužení dochází také při složitějších případech, kdy je třeba zapsat více nemovitostí nebo doplnit dokumenty. Významnou roli hraje i vytíženost katastrálních úřadů.

Po podání návrhu se na listu vlastnictví objeví tzv. plomba. Co znamená plomba na katastru? Jde o upozornění, že u nemovitosti právě probíhá právní řízení (například o zápisu zástavního práva, změně vlastníka apod.). Plomba signalizuje, že se údaje v katastru mohou brzy změnit, a dočasně blokuje další právní úkony, které by s těmito změnami mohly kolidovat.

Chyba v zástavní smlouvě. Jak ji opravit?

Pokud zjistíte chybu v zástavní smlouvě, nelze ji jednoduše opravit přímo v katastru. Nejprve se musí na opravě smlouvy dohodnout všechny zúčastněné strany, tedy vlastník nemovitosti a banka. Oprava se obvykle provádí formou dodatku ke smlouvě, případně se sepíše nová smlouva.

S opravenou verzí pak podáte nový návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Pokud už bylo zástavní právo zapsáno na základě chybné smlouvy, může být nutné nejprve požádat o jeho výmaz.

Katastrální úřad sám chyby ve smlouvách neopravuje. Může zasáhnout pouze v případě zřejmého omylu při zápisu, například pokud došlo k technické chybě.

Komerční banka zlevňuje hypotéky: Úroková sazba od 4,59 % ročně

Od 18. června 2025 dochází u Komerční banky k plošnému snížení úrokových sazeb. Týká se to jak účelových hypotečních úvěrů, tak i neúčelových amerických hypoték.

U účelové hypotéky nyní nabídka začíná na 4,59 % p.a., a to při splnění těchto podmínek:

• LTV do 80 %
• fixace na 2 nebo 3 roky
• aktivní využívání běžného účtu KB
• sjednání životního pojištění u Komerční pojišťovny
• sjednání pojištění nemovitosti rovněž u Komerční pojišťovny
• doložení energetického štítku PENB A/B – tzv. Hypotéka na udržitelné bydlení

U americké hypotéky (neúčelové) sazby startují na 4,99 % p.a., přičemž platí stejné podmínky jako u účelové varianty, s tím rozdílem, že maximální LTV je 70 %.