Při koupi bytu je důležité mít na paměti, že byty nejsou izolované, ale vždy jsou součástí většího domu. Tím pádem se současně stáváte spolupodílníkem nemovitosti, včetně jejích společných částí, jako jsou například chodby, sklepy, fasáda, střecha a další.
„Před koupí bytu je třeba ověřit několik klíčových aspektů, které mohou ovlivnit nejen vaši spokojenost, ale také budoucí výdaje spojené s nemovitostí. Bohužel ne vždy má realitní makléř snahu poskytnout všechny potřebné informace. Měli byste se zajímat nejen o bytovou jednotku, ale také o stav domu jako celku. Starší nemovitost může vyžadovat nákladnější opravy, na jejichž financování se musí spoluvlastníci podílet. Důležité je také prověřit finanční zdraví společenství vlastníků jednotek,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.
Společenství vlastníků jednotek
Společenství vlastníků jednotek (zkratka SVJ) je právnická osoba, která vzniká při rozdělení nemovitosti na jednotlivé bytové jednotky. Jejím hlavním úkolem je správa a údržba společných částí domu. SVJ zastupuje zájmy všech vlastníků bytů v domě a rozhoduje o otázkách týkajících se společných prostor a finančních záležitostí, například o opravách, investicích a rozpočtu.
Každý vlastník bytové jednotky je automaticky členem SVJ a má právo svým hlasem ovlivnit jeho činnost. Členové SVJ se pravidelně scházejí a přijímají důležitá rozhodnutí, jako je výběr správce nebo plánování větších oprav. Finanční příspěvky od vlastníků jsou vybírány do fondu oprav, který je určen na údržbu a zlepšování společných částí domu.
SVJ také zajišťuje dodržování domovního řádu a může řešit případné spory mezi vlastníky. Celkově je jeho úkolem zajišťovat, aby byl bytový dům v dobrém technickém stavu a aby se v něm dobře žilo.
Rizika při koupi bytu
Při koupi bytu existuje několik rizik. Je důležité být si těchto rizik vědom a důkladně je prověřit před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy na byt.
Mezi hlavní rizika patří:
- Špatný technický stav budovy: Může vyžadovat nákladné opravy a rekonstrukce.
- Právní vady: Exekuce, věcná břemena nebo spory o vlastnictví mohou způsobit komplikace.
- Špatné hospodaření a finanční situace SVJ: Špatné finanční řízení může vést k nízké finanční rezervě na nutné opravy nebo neuhrazeným pohledávkám.
- Nedodržování domovního řádu a konflikty mezi sousedy: Rozpory mezi členy SVJ mohou negativně ovlivnit kvalitu bydlení.
- Problematická lokalita: Může snížit hodnotu nemovitosti a ztížit její případný prodej.
- Plánované stavební projekty v okolí: Mohou mít vliv na váš komfort a hodnotu bytu.
Kontrola bytu před koupí
Před koupí bytu vás čeká minimálně jedna osobní prohlídka nemovitosti. Abyste na nic důležitého nezapomněli, připravte si podrobný bodový seznam klíčových informací, které je třeba zjistit. Použití kontrolního seznamu vám pomůže získat komplexní představu o stavu bytu a budovy, finanční situaci a celkové kvalitě bydlení, což vám usnadní rozhodování při koupi.

Zjednodušený kontrolní seznam koupě bytu by měl sledovat následující oblasti:
- Kvalita lokality (tzn. dopravní obslužnost, občanská vybavenost, bezpečnost, kvalita ovzduší apod.)
- Stav bytového domu
- Stav interiéru bytu
- Právní aspekty (tzn. vlastnictví nemovitosti, věcná břemena, zástavní práva, exekuce)
- Kontrola SVJ a její finanční situace
- Náklady na bydlení
- Reference a zkušenosti stávajících majitelů bytu
- Doplňkové informace (např. možnosti parkování, připojení k internetu, dispozice bytu a možnosti jeho úpravy apod.)
Prohlídka bytu
Při prohlídce staršího bytu nejdříve pečlivě zkontrolujte stav podlah, stěn a stropů v jednotlivých místnostech. Všímejte si viditelných poškození, jako jsou větší praskliny ve zdech, odlupující se omítky či propadající se stropy.
Pokud je byt čerstvě vymalovaný, mějte se na pozoru, protože nová výmalba může zakrývat problémy s vlhkostí v domě. Do bytů v posledním patře může zatékat poškozenou střechou, zatímco byty v přízemí mohou mít při nesprávném odizolování problémy se zemní vlhkostí.
Prohlédněte také okna a dveře v bytě. Zkontrolujte, zda se snadno otevírají a zavírají, zda těsní a zda nejsou výrazně poškozené. Důležitá je také izolační schopnost oken a dveří, aby v zimě z bytu neunikalo teplo. Dále ověřte stav elektroinstalace, rozvodů plynu, vody a odpadů. Veškeré rozvody musí odpovídat aktuálním bezpečnostním normám. Nezapomeňte si prohlédnout také koupelnu a WC a zkontrolujte stav a funkčnost sanitárního vybavení.
Posouzení technického stavu budovy
Při prohlídce domu sledujte celkový technický stav budovy, včetně fasády, střechy a základů. Zkontrolujte, zda nejsou praskliny v obvodových zdech, na fasádě a zda základy neprosakuje zemní vlhkost. Tyto technické problémy budovy bude nutné dříve či později řešit. Dále prohlédněte společné prostory jako chodby, sklepy a schodiště – měly by být čisté a dobře udržované.
Zaměřte se také na centrální rozvody v domě. U velmi starých domů je třeba počítat s budoucí rekonstrukcí rozvodů elektroinstalace, plynu, vody a odpadního potrubí.
U starších nemovitostí se pokuste získat více informací o historii oprav domu. Zajímejte se o to, kdy a jaké opravy a rekonstrukce domu již byly provedeny.
Zajímejte se o průkaz energetické náročnosti budovy. Z tohoto dokumentu zjistíte, kolik energie budova spotřebuje na vytápění, větrání, chlazení, osvětlení a ohřev vody. Energetická náročnost je klasifikována do energetických tříd, podobně jako u domácích spotřebičů, od A (nejúspornější) po G (nejméně úsporná).
Právní aspekty koupě bytu
Při koupi bytu je nezbytné prověřit několik klíčových právních aspektů. V první řadě ověřte vlastnické právo, tedy zda prodávající je skutečně majitelem nemovitosti. Dále zjistěte, zda na byt nejsou uvalena zástavní práva a věcná břemena. Problémem jsou také exekuce, které komplikují prodej a mohou vás zatížit dodatečnými výdaji. Rovněž je důležité ověřit, zda byla nemovitost postavena v souladu se stavebními předpisy a legislativou.
Miroslav Majer k tomu dodává: „Právní vady komplikují financování bytu hypotékou. Banky například nemohou přijmout jako zástavu nemovitost, která je v exekuci nebo u ní probíhá soudní spor. Problematická jsou i některá zástavní práva či předkupní právo ve prospěch třetí osoby.“
Dluhy majitele a finanční závazky SVJ
Prověřte také finanční situaci majitele nemovitosti. Zjistěte, zda nedluží za energie, služby nebo příspěvky do fondu oprav, protože tyto nedoplatky by mohly přejít na vás jako nového vlastníka.
Dále je důležité prověřit finanční situaci společenství vlastníků jednotek. Vyžádejte si finanční výkazy SVJ, které vypovídají o aktuálním stavu fondu oprav, konkrétně se zajímejte o aktuální výši zůstatku ve fondu a výši pravidelných příspěvků. Seznamte se také s výší stávajících finančních závazků SVJ (tzn. výši sjednaných úvěrů, výši splátek, doba splatnosti). Stabilní finanční situace SVJ je klíčová pro zajištění údržby a oprav společných prostor, což ovlivňuje kvalitu bydlení a budoucí výdaje.
Náklady na bydlení
S vlastnictvím bytu souvisí i pravidelné platby. V první řadě je nutné počítat s platbami za spotřebované energie, vodu a plyn. Každý majitel bytu se rovněž podílí na úhradě společných služeb. Jedná se například o úklid společných prostor, energie spotřebované v těchto prostorách, pojištění nemovitosti, účetní a právní služby SVJ nebo odměny výkonných členů SVJ.
Majitelé bytů musí rovněž pravidelně platit příspěvky do fondu oprav, z něhož jsou financovány větší plánované opravy budovy. Některá SVJ mohou vytvářet rezervní fond na nečekané výdaje nebo mimořádné situace, které nejsou pokryty běžnými příspěvky do fondu oprav.
Prověření realitní kanceláře a makléře
Při nákupu bytu je důležité prověřit solidnost realitní kanceláře i samotného makléře. I když se to nestává často, podvody realitních makléřů nelze zcela vyloučit. Získejte reputační hodnocení makléře a využijte nezávislé reference realitních makléřů. Důkladná kontrola vám pomůže vyhnout se podvodům a zajistit hladký průběh nemovitostního obchodu.
Výrazné slevy a snížení úrokových sazeb pro klienty ČSOB
ČSOB Hypoteční banka od 22. 7. 2024 snižuje úrokové sazby pro účelové i neúčelové hypoteční úvěry. Současně zvyšuje slevu při splácení z účtu v ČSOB s měsíčním příjmem 60 000 Kč na 0,2 % ročně. Tato sleva je časově omezená a platí do 1. 9. 2024.
Snížení úrokových sazeb u účelových hypotečních úvěrů je následující:
- 0,1 % ročně pro 1 letou fixaci a 0,2 % ročně pro 3 letou fixaci, a to pro všechny LTV.
Po tomto snížení začíná sazba na 5,39 % ročně. Pro získání této sazby je nutná 1 letá fixace a LTV maximálně do 70 %. U hypoték s LTV 70-80 % začíná sazba pro 1 letou fixaci na 5,54 % ročně. Dále je nutné splácení přes inkaso z účtu ČSOB nebo Poštovní spořitelny a aktivní používání účtu (5 transakcí kartou měsíčně, měsíční příjem minimálně 15 000 Kč; limit příjmu se nevztahuje na dlužníky do 27 let), sjednání pojištění úvěru nebo pojištění Náš život u ČSOB Pojišťovny.
Sazbu lze dále snížit o 0,2 % ročně při doložení PENB A/B (Hypotéka na úsporné bydlení) a o dalších 0,2% při splácení z účtu ČSOB s měsíčním příjmem nejméně 60 000 Kč.
U neúčelových hypotečních úvěrů (Americká hypotéka) se sazba snižuje o 0,2 % ročně pro fixaci na 1, 3 a 5 let. Po tomto snížení začíná nabídka banky na 5,99 % ročně pro 1letou fixaci.
1. Proč jste se rozhodla pro řešení s hyponamíru?
Recenze na Google. Špatná zkušenost při vyřizování hypotéky sama a poté přes jiného poradce.
2. Jak hodnotíte sjednání hypotéky online formou (bez návštěvy pobočky bank a poradců)?
Skvělé, moderní jednoduchý přístup, vše transparentní.
3. V čem jsme Vám dokázali nejvíce pomoct?
S kompletním vyřízením hypotéky, zodpovězení všech dotazů, najití nejlepšího řešení.
4. Jak hodnotíte odbornost a informovanost specialisty, který se Vám věnoval v průběhu řešení hypotéky?
Nejlepší. Vřele doporučuji. lidský přístup, férové jednání, polopatě mi vše vysvětlil a velmi pomohl s vyřízením hypotéky. Pravidelně volal jestli něco nepotřebuji.
5. Co by pomohlo tomu, aby se Vám snáze používalo naše internetové hypoteční bankovnictví?
Nic.
6. Jaké informace Vám v průběhu procesu chyběly nebo nebyly dostatečně jasné?
Vše bylo jasné, srozumitelné a rychle vyřízené!
7. Napadá Vás něco, co můžeme zlepšit?
Udržte kvalitu vašich služeb a poradců! Určitě se k vám při refinancování vrátím. Využila jsem již služeb poradce na vyřízení pojištění nemovitosti, domácnosti a životní pojistky. Opět perfektní jednání. Děkuji.
8. Jak jste se dozvěděla o hyponamíru?
Google.
Podmínky a detaily zvýhodněné nabídky hypoték
Oberbank uvádí časově omezenou speciální sazební akci se zvýhodněnými úrokovými sazbami pro dvouleté a tříleté fixace u hypotečních úvěrů typu Standardní hypotéka, Investiční hypotéka (na pronájem) a Flexi hypotéka (Americký typ).
Pro žádosti o úvěr podané do 31. 7. 2024, s objemem přesahujícím 10 mil. Kč, s poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) do 60 % a s aktivním vedením běžného účtu (minimálně 5 odchozích transakcí), banka poskytuje následující úrokové sazby:
- Standardní hypotéka s dvouletou fixací – 4,75 % p.a.
- Standardní hypotéka s tříletou fixací – 4,60 % p.a.
- Investiční a Flexi hypotéka s dvouletou fixací – 4,95 % p.a.
- Investiční a Flexi hypotéka s tříletou fixací – 4,80 % p.a.
Navíc banka poskytuje zvýhodněné sazby i na eurové hypotéky. Nabídka pro dvouletou fixaci činí 4,2 % p.a. a pro tříletou fixaci 4,0 % p.a. Podmínkou pro tyto sazby je úvěr nad 400 000 EUR, LTV do 60 %. Schválení úvěru vyžaduje doložení příjmu žadatele v EUR, a to z zemí s eurem jako domácí měnou nebo z ČR, pokud je příjem v EUR doložitelný a udržitelný, a musí pokrývat alespoň 110 % měsíční splátky úvěru v EUR.
Pojištění může být složitou oblastí, protože každý typ má své specifické vlastnosti a odlišnosti. Faktory, které ovlivňují cenu, se liší u pojištění auta, majetku nebo zdraví a života. Miroslav Čejka, pojišťovací specialista, zdůrazňuje, že s vyšší pojistnou částkou roste cena produktu, ale mohou nastat i opačné situace, kdy vyšší pojistná částka přinese slevu.
Je důležité porozumět, jaké aspekty mají vliv na celkovou výši pojistného. Správným využitím informací a výhodných nabídek lze výrazně snížit náklady na pojištění a získat optimální pokrytí.
Co si z článku odnést?
- Vyšší pojistná částka obvykle znamená vyšší cenu.
- Vyšší pojistná částka může někdy přinést slevu.
- Správné informace pomáhají optimalizovat náklady na pojištění.
- Pojistné smlouvy je důležité pravidelně aktualizovat z důvodu změn hodnoty pojištěné věci.
Hlavní faktory ovlivňující cenu pojištění
Cenu pojištění významně ovlivňuje jeho rozsah. Čím širší je rozsah pojištění, tím vyšší bude pojistné. Důležitou roli hraje také spoluúčast a frekvence, s jakou klienti v posledních letech uplatňovali škodu. Častější žádost o pojistné plnění vede k vyšším sazbám.
U životního pojištění závisí cena na věku a zdravotním stavu pojištěného. Věk ovlivňuje riziko závažných onemocnění, úrazu nebo invalidity. Zdravotní stav a přítomnost nemocí mají přímý vliv na pojistné. Povolání a koníčky, které zvyšují riziko smrti nebo úrazu, mohou také zvýšit náklady na pojištění. Pokud se jedná o osoby s vysoce rizikovým zaměstnáním či nebezpečnými zálibami, pojišťovny si účtují vyšší pojistné.
U pojištění majetku jsou rozhodující faktory hodnota nemovitosti a vybavení domácnosti, lokalita, přesné umístění bytu v bytovém domě a míra zabezpečení majetku. Vyšší hodnota a vyšší riziko krádeží nebo přírodních katastrof v oblasti znamenají vyšší pojistné částky.
U pojištění vozidel závisí cena na typu a využití vozidla, ceně a stáří vozidla, značce automobilu a nákladech na náhradní díly. Objem motoru, zabezpečení vozidla, věk řidiče, místo bydliště a řidičská historie (bonusy a malusy) také ovlivňují celkové náklady.
Přehled faktorů ovlivňujících pojištění
Typ pojištění | Faktory ovlivňující cenu pojištění |
životní pojištění | věk pojištěného zdravotní stav pojištěného povolání koníčky |
pojištění majetku | hodnota nemovitosti/vybavení domácnosti lokalita nemovitosti přesní umístění bytu v bytovém domě zabezpečení majetku |
pojištění vozidel | typ vozidla jeho využití cena vozidla stáří vozidla značka vozu/cen náhradních dílů objem motoru zabezpečení vozidla věk řidiče místo bydliště řidičská historie (bonusy a malusy) |
U všech typů pojištění je důležitý také rozsah pojištění, pojistná částka nebo spoluúčast.
Přijde vám faktorů, které mají vliv na cenu pojištění, hodně? Nám také. I to je jedním z pěti důvodů, proč se vyplatí řešit pojištění s Hyponamíru.
Podívejte se na zbylé čtyři v našem článku „5 důvodů, proč řešit pojištění s Hyponamíru“
Co zvyšuje cenu pojištění?
Cena pojištění může být ovlivněna několika faktory. Pokud je pojištěný starší, má chronické onemocnění nebo vykonává rizikové povolání, pojištění může být dražší. Dále mohou zvýšit cenu i rizikové koníčky.
Život v rizikové lokalitě, například v záplavové oblasti nebo oblasti s vysokou kriminalitou, může také navýšit cenu. Pojištění bude dražší i tehdy, pokud máte byt v přízemí a nepoužíváte adekvátní zabezpečení.
Drahé a silné auto s těžko dostupnými náhradními díly, mladší věk (pod 28 let), bydlení ve velkém městě a několik předchozích nehod, jsou dalšími faktory zvyšujícími cenu pojištění.
Jak snížit cenu pojištění
Faktory ovlivňující cenu pojištění mohou být kontrolovány a zlepšeny. Zvýšení spoluúčasti je efektivní metodou. Tímto způsobem zaplatíte více v případě pojistné události, ale pravidelné pojistné bude nižší. Další možností je úprava rizik v pojistce, tím že odstraníte ta, která vám nehrozí.
Montáž bezpečnostních prvků, například bezpečnostního zámku, zabezpečovacího systému nebo zámku řadicí páky, může také pomoci snížit cenu pojištění.
Frekvence platby pojistného má vliv na náklady – roční platba je obvykle výhodnější než čtvrtletní.
Zlepšení životního stylu může mít pozitivní vliv na vaše zdraví a snížit tak pojistné, obzvláště u životního pojištění. Správné nastavení pojistné částky a investice do prevence mohou dlouhodobě chránit váš rodinný rozpočet a usnadnit krytí dluhů.
Vhodná pojištění trvalých následků lze redefinovat podle aktuálních potřeb. Konsultace s odborníkem může pomoci najít řešení odpovídající vašim individuálním potřebám a finančním možnostem.
Jak získat co nejvýhodnější pojištění
Zmíněné kroky můžete udělat prakticky kdykoliv, i během trvání pojistky – stačí pojištění aktualizovat. Je však klíčové dobře vybrat pojišťovnu a vhodný produkt ještě před uzavřením pojistné smlouvy.
Moderní technologie vám významně usnadňují výběr správného pojištění. Online kalkulačky a srovnávače umožňují zadat potřebné parametry a porovnat nabízené podmínky.
„Při výběru pojištění by však cena neměla být tím hlavním faktorem. Důležité je zejména to, aby pojistka dostatečně kryla všechna potřebná rizika. Podle toho vyberte nejvhodnější produkt. Teprve poté se zaměřte na to, kolik budete platit,“ říká Alice Tomanová, ředitelka úseku pojištění společnosti Broker Trust.
Pro získání co nejvýhodnějšího pojištění je třeba pozorně prozkoumat nabídky investičního a kapitálového životního pojištění. Každé z nich má specifické výhody v různých situacích.
Dbejte také na plnění a denní odškodné, které nabízené pojistky zahrnují. Tím se zajistí, že pojištění bude skutečně výhodné a bezproblémové při nárokování odškodného.
Zvažte základní variantu pojištění
Při porovnávání jednotlivých nabídek se soustřeďte na to, aby si byly co nejpodobnější. Nejjednodušší proto bývá zvolit základní variantu pojištění. K ní pak přidejte další běžná rizika, aby všechny nabídky obsahovaly pokud možno stejné krytí.
Typ pojištění | Rozsah základní varianty |
Životní pojištění | Pojištění pro případ úmrtí |
Pojištění nemovitosti | Přírodní živel, požár, vandalismus, asistence |
Pojištění domácnosti | Přírodní živel, požár, krádež, vandalismus, asistence |
Povinné ručení | Škody způsobené ostatním do 50 milionů korun |
Havarijní pojištění | Přírodní živel, dopravní nehoda, krádež, asistence |
Každá pojišťovna může do základního balíčku zahrnout jiná rizika. Hledejte takové nabídky, které kryjí jen ta nebezpečí, která vám skutečně hrozí a u kterých nechcete řešit případnou škodu ze svého.
Chcete nižší cenu? Využívejte slevy
Existuje více způsobů, jak získat co nejlevnější pojištění. Jedním z nich je využití slev, které pojišťovny nabízejí. Například při sjednání více produktů u jedné pojišťovny bývá často poskytována sleva. Typický případ je kombinace pojištění domácnosti a nemovitosti, nebo při sjednání jak povinného ručení, tak havarijního pojištění.
Někteří poskytovatelé nabízejí slevy také při sjednání online. A speciální bonusy za bezeškodní průběh můžete využít jak u povinného, tak havarijního pojištění. To znamená, že za každý rok, kdy jezdíte bez nehody, dostanete určitou slevu, která může po 10 letech dosáhnout až 50 %.
Další možnost, jak ušetřit, je pravidelně chodit na preventivní prohlídky. Pojišťovny často poskytují slevy za správnou péči o zdraví klienta. To může zahrnovat pravidelné kontroly u lékaře nebo jiné preventivní opatření.
Proč aktualizovat pojištění
Pojištění musíte čas od času aktualizovat. A to nejen proto, abyste platili nižší pojistné. Potřebujete také reagovat na změnu hodnoty pojištěných věcí.
A to tak, že:
- Pojistnou částku zvýšíte – typicky u pojištění domácnosti a nemovitosti. Hodnota majetku časem roste, a když budete pojištění na nižší částku, než je jeho skutečná cena, hrozí vám podpojištění. Pokud pak například vyhoříte, peníze nebudou stačit na náhradu škody. Pojišťovna navíc může plnění ještě krátit.
- Pojistnou částku snížíte – setkáte se s tím hlavně u havarijního pojištění, u kterého zohledníte klesající cenu vozu.
Vývoj cen pojištění
Obecně platí, že ceny pojištění rok od roku rostou. Tento trend je způsoben vyššími náklady na řešení škod – například dražší léčbou, opravami a náhradními díly. Není však výjimkou, že ceny pojištění meziročně klesnou, zejména u pojištění aut. Tento pokles může být způsoben zlevněním náhradních dílů nebo větší konkurencí na trhu.
Je zásadní pravidelně srovnávat aktuální ceny pojištění. Někdy můžete narazit na nabídku, která vám umožní výrazně ušetřit, aniž by byla snížena kvalita poskytovaného pojištění.
Faktory ovlivňující růst průměrné výše hypotéky
Produkce na hypotečním trhu v červnu zůstala srovnatelná s předchozím měsícem. Ačkoli počet udělených hypoték mírně poklesl, růst průměrné výše hypoték vedl k mezi měsíčnímu nárůstu objemu poskytnutých úvěrů o 1,2 % na 22,2 miliardy Kč, což je o 73,6 % více než loni ve stejném období. Druhý kvartál letošního roku se tak stal druhým nejúspěšnějším v historii. Zmiňovaná průměrná hypotéka znovu poskočila na novou rekordní hodnotu 3,616 milionu Kč, což představuje nárůst o 129 tisíc Kč oproti květnu a o 678 tisíc Kč ve srovnání s červnem 2023.
K růstu průměrné hodnoty hypoték přispělo několik faktorů. Jedním z nich je opětovný růst cen nemovitostí. Potenciální klienti již nevidí důvod k odkladu a snaží se dosáhnout svého vysněného bydlení. Přispívá k tomu i uvolnění regulatorních pravidel DTI a DSTI ze strany ČNB v uplynulém roce. V kombinaci s rostoucími příjmy domácností tvoří tyto faktory silný impuls pro růst.
Úrokové sazby, které mírně klesají nebo stagnují, mají v současnosti menší dopad. Klíčovou roli hrají zejména konkurenceschopné ceny kratších fixací.