Kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu a podpisy smluvních stran se v praxi úředně ověřují, jinak musí ten, kdo podává návrh na vklad, prokázat jejich pravost. Obsahovat musí přesnou identifikaci stran, nemovitost popsanou podle katastru, kupní cenu a způsob její úhrady. Při koupi na hypotéku musí ujednání o platbě navíc odpovídat podmínkám čerpání úvěru. Níže najdete kontrolní seznam náležitostí pro byt i dům a vysvětlení, kdy stačí vzor z internetu.
Koupě nemovitosti na hypotéku je jedním z největších životních rozhodnutí, které vyžaduje pečlivou přípravu. Vedle výběru bytu nebo domu rozhoduje i správné nastavení kupní smlouvy. Chyby, jako jsou nesprávné nebo neúplné údaje, nepřiložení povinných příloh, nejasné vymezení předmětu převodu či špatně uvedený právní titul, mohou mít za následek zamítnutí žádosti o hypotéku.
„Při financování nemovitosti hypotékou je kupní smlouva klíčovým dokumentem. Vedle ní se ovšem setkáte i s řadou dalších dokumentů, jako jsou žádost o hypotéku, rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí, odhad nemovitosti, žádost o čerpání, doložení pojištění nemovitosti, zástavní smlouva a návrh na vklad zástavního práva. Nemusíte se toho obávat – s vyřízením těchto dokumentů vám pomůže hypoteční specialista, a v Hyponamíru je vše dostupné v online hypotečním bankovnictví.“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Postup koupě nemovitosti začíná výběrem vhodné nemovitosti a důkladnou kontrolou jejího aktuálního právního stavu. Tento krok má za cíl zjistit, jaké zástavy, věcná břemena nebo jiná omezení váznou na bytě, domě a příslušných pozemcích. Cenu, kterou prodávající požaduje, můžete orientačně porovnat s nabídkami v okolí v cenové mapě Realinga. Závazná je ale hodnota z odhadu banky.
Banka poskytující hypotéku tyto skutečnosti sleduje, ale některé zástavy či břemena, jako například zástavní právo z předchozí hypotéky prodávajícího, zpravidla nejsou překážkou pro poskytnutí nové hypotéky. Tyto situace jsou běžné a banka s nimi často dokáže pracovat při schvalování úvěru.
Vyřízení hypotečního úvěru zahrnuje několik kroků:
Tento proces může být složitý, ale pečlivá příprava a spolupráce s odborníky vám ho pomůže zvládnout hladce.
Klíčové dokumenty při koupi nemovitosti:
Tyto smlouvy společně tvoří základní pilíře celého procesu. Rezervační smlouva zajistí, že nemovitost nebude prodána někomu jinému, smlouva o smlouvě budoucí právně zavazuje obě strany k podpisu kupní smlouvy v dohodnutém termínu. Kupní smlouva pak formálně stvrzuje převod vlastnictví. Pečlivé dodržení postupu a správné vyhotovení těchto dokumentů je zásadní pro úspěšný a bezproblémový průběh celé transakce.
Rezervační smlouva je právně závazný dokument, který se uzavírá mezi kupujícím, prodávajícím a obvykle také zprostředkující realitní kanceláří v okamžiku, kdy si kupující vybere nemovitost a chce si ji rezervovat, aby nebyla prodána někomu jinému. Tento smluvní vztah se uzavírá ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy.
Hlavní náležitosti rezervační smlouvy zahrnují identifikaci nemovitosti, cenu, výši rezervačního poplatku, termín podpisu kupní smlouvy a podmínky pro odstoupení od smlouvy. Rezervační smlouva také často stanovuje sankce za nedodržení dohodnutých podmínek.
Srovnání ceny je proto lepší udělat ještě před podpisem rezervace. Podívejte se na Realingu, co se za podobnou částku nabízí ve stejné lokalitě a v obdobném stavu. U konkrétního bytu se vám pak bude snáz rozhodovat, zda jeho cena odpovídá tomu, co od bydlení očekáváte.
Smlouva o smlouvě budoucí je právní dokument, který zavazuje obě strany – kupujícího i prodávajícího – k uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu a za předem dohodnutých podmínek. Tento typ smlouvy se často uzavírá v situacích, kdy není možné okamžitě podepsat kupní smlouvu, například kvůli čekání na schválení hypotéky.
Hlavní náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí zahrnují specifikaci předmětu koupě, kupní cenu, termíny plnění a sankce za nedodržení podmínek. Tato smlouva poskytuje právní jistotu, že transakce bude dokončena dle dohody.
Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu nemovitost a umožnit mu nabýt k ní vlastnické právo, kupující se zavazuje nemovitost převzít a zaplatit kupní cenu (§ 2079 občanského zákoníku). U nemovitosti musí mít smlouva písemnou formu (§ 2128 a § 560 občanského zákoníku). Vlastnické právo se převádí až zápisem do katastru nemovitostí, a proto se podpisy v praxi úředně ověřují: pokud ověřené nejsou, musí navrhovatel katastru prokázat jejich pravost (§ 7 katastrálního zákona).
V kontextu hypotéky banka kupní smlouvu vyžaduje k dokončení úvěrového procesu. Ze smlouvy si ověřuje přesnou specifikaci nemovitosti, dohodnutou kupní cenu, platební podmínky a datum převodu vlastnictví. Bez správně vyhotovené a podepsané kupní smlouvy hypotéku nečerpáte.
Při koupi nemovitosti na hypotéku je důležité dodržet správné pořadí podpisů smluv. Pokud ještě nemáte potvrzené financování, nepodepisujte nic kromě rezervační smlouvy. Jakmile máte schválenou hypotéku, nejprve podepište kupní smlouvu a poté smlouvu o hypotéce.
Aby byl převod platný a katastr vklad povolil, musí smlouva jednoznačně určit, kdo komu co prodává, za kolik a jak se platí. Katastrální úřad soukromou listinu přezkoumává z hlediska toho, zda její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad (§ 17 katastrálního zákona). Následující kontrolní seznam projděte ještě před podpisem, ideálně spolu s hypotečním specialistou nebo právníkem.
| Náležitost | Co ve smlouvě uvést | Proč na tom záleží |
| 1. Smluvní strany | jméno, datum narození nebo rodné číslo, adresa; u manželů, zda kupují do společného jmění; u zástupce plná moc s ověřeným podpisem | katastr musí jednoznačně určit, komu vlastnické právo zapíše |
| 2. Předmět koupě: byt | číslo jednotky, budova s číslem popisným, pozemek, katastrální území, číslo listu vlastnictví, podíl na společných částech domu (a pozemku) | popis se porovnává s listem vlastnictví, nesoulad může vést k zamítnutí vkladu |
| 3. Předmět koupě: dům | pozemek s parcelním číslem, jehož součástí je stavba s číslem popisným, a všechny další pozemky (zahrada, příjezd) | pozemek, který ve smlouvě chybí, nekupujete |
| 4. Kupní cena | částka číslem i slovy; vybavení, které kupujete | z ceny vychází banka při výpočtu úvěru a vlastních zdrojů |
| 5. Způsob a termín úhrady | rozdělení na vlastní zdroje a hypotéku, úschova (advokátní, notářská nebo bankovní), podmínky uvolnění peněz prodávajícímu | musí odpovídat podmínkám čerpání hypotéky |
| 6. Dluhy a zástavy prodávajícího | kdo a z čeho splatí dosavadní úvěr a jak se zajistí výmaz zástavního práva | jinak na nemovitosti zůstane zástava cizího věřitele |
| 7. Prohlášení prodávajícího | věcná břemena, nájemní smlouvy, předkupní práva, spory a exekuce, případně že žádné nejsou | podklad pro odstoupení nebo smluvní pokutu, pokud se prohlášení ukáže jako nepravdivé |
| 8. Dluhy vůči správě domu (byt) | potvrzení osoby odpovědné za správu domu (společenství vlastníků) o dluzích na příspěvcích a zálohách | dluhy, které kupující mohl zjistit, přecházejí s jednotkou na něj (§ 1186 občanského zákoníku) |
| 9. Průkaz energetické náročnosti | potvrzení, že vám prodávající průkaz energetické náročnosti budovy předložil před podpisem | povinnost prodávajícího podle zákona o hospodaření energií |
| 10. Předání nemovitosti | termín, předávací protokol, stavy měřidel, počet klíčů | vady zjištěné při převzetí se zapisují do protokolu |
| 11. Návrh na vklad a odstoupení | kdo a kdy podá návrh na vklad, kdo zaplatí poplatek 2 000 Kč, co se stane, když katastr vklad zamítne | při zamítnutí se poplatek nevrací a peníze musí jít z úschovy zpět |
| 12. Podpisy | písemná forma, úředně ověřené podpisy všech prodávajících i kupujících | bez prokázané pravosti podpisů katastr vklad nepovolí |
Na co se při převzetí dívat, shrnuje článek co si zkontrolovat při předání bytu a domu.
U bytu v osobním vlastnictví kupujete jednotku, jejíž součástí je podíl na společných částech domu, případně i na pozemku. Smlouva proto přebírá označení jednotky a velikost podílu přesně z listu vlastnictví. Prodávající by vám měl doložit potvrzení správy domu o dluzích na příspěvcích a zálohách, protože dluhy, které jste mohli zjistit, na vás s bytem přejdou.
U rodinného domu je stavba obvykle součástí pozemku, ve smlouvě se proto uvádí pozemek s parcelním číslem a stavba na něm. Zkontrolujte, že smlouva obsahuje i zahradu, příjezdovou cestu a další pozemky, které k domu užíváte. Družstevní byt se kupní smlouvou nepřevádí, převádí se podíl v družstvu, takže tento kontrolní seznam pro něj neplatí.
Vzor poslouží jako osnova a kontrola, že vám žádná část nechybí. Veřejně dostupný vzor kupní smlouvy na nemovitou věc ve formátu Word nabízí například portál BusinessInfo.cz agentury CzechTrade. Obecný vzor ale nepočítá s tím, že část ceny zaplatí banka z hypotéky, neřeší úschovu ani výmaz zástavy prodávajícího a u bytu často chybí potvrzení o dluzích vůči správě domu.
Chyba ve smlouvě se projeví až na katastru. Pokud úřad návrh na vklad zamítne nebo řízení zastaví, správní poplatek se nevrací a smlouvu je třeba opravit a podat znovu. Při koupi na hypotéku se tím posouvá i čerpání úvěru.
Věcí, které je dobré v kupní smlouvě pohlídat, je opravdu hodně. Pokud se ptáte, jestli vám dokážeme pomoci s tímto a zkontrolujeme vám vaši kupní smlouvu, pusťte si následující video od našeho CEO Miroslava Majera:
Banka kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí, požaduje před čerpáním hypotéky. Kontroluje, že nemovitost ve smlouvě odpovídá nemovitosti z odhadu a ze zástavní smlouvy, že kupní cena a rozdělení na vlastní zdroje a úvěr sedí s žádostí a že způsob úhrady umožní poslat peníze z úvěru do úschovy nebo prodávajícímu až po splnění podmínek čerpání. Řeší také, jak se vyplatí a vymaže zástava z dosavadního úvěru prodávajícího. ověřit s Hypoexpertem, že platí u všech bank
„Vzor z internetu je dobrá osnova, ale nepočítá s tím, že část kupní ceny zaplatí banka. Než smlouvu podepíšete, ukažte ji hypotečnímu specialistovi. Ujednání o úhradě musí sedět s podmínkami čerpání úvěru, jinak se peníze z hypotéky nemusí uvolnit včas,“
upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
U Hyponamíru.cz můžete využít profesionální právní podporu při převodech nemovitostí. Zkušení právníci vám pomohou s přípravou nových smluv, zajistí revizi návrhů k podpisu nebo provedou kontrolu stávajících smluv. K dispozici jsou dva balíčky služeb. První balíček za 9 075 Kč včetně DPH zahrnuje kontrolu a aktualizaci stávající dokumentace. Druhý balíček za 16 819 Kč včetně DPH nabízí tvorbu nové smluvní dokumentace přizpůsobené vašim potřebám. Obojí vyřídíte na jednom místě spolu s hypotékou.
Advokátní úschova slouží k bezpečnému uložení peněz při koupi nemovitosti. Smlouva o úschově, kterou advokát uzavírá s kupujícím a prodávajícím, zajišťuje, že peníze budou uvolněny prodávajícímu až po splnění všech podmínek kupní smlouvy. Tento postup chrání obě strany před riziky spojenými s převodem vlastnictví. Důležitou součástí advokátní úschovy je i povinné pojištění advokáta, které poskytuje další vrstvu bezpečí v případě vzniklých škod.
Přepis nemovitosti na katastru, tedy změna vlastnického práva, je závěrečnou fází v procesu koupě nemovitosti. Tento postup začíná podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí, který může podat kupující, prodávající nebo advokát. Spolu s návrhem je nutné přiložit kupní smlouvu s ověřenými podpisy. Katastr následně provede kontrolu a, pokud je vše v pořádku, provede změnu vlastnického práva. Katastr může vklad povolit nejdříve 20 dní po informování vlastníka, podle ČÚZK trval v září 2026 průměrně 22 dní. Jak podat návrh na vklad do katastru krok za krokem, popisuje samostatný článek.. Vklad smí povolit nejdříve 20 dní poté, co odešle vlastníkovi informaci o podaném návrhu (§ 18 katastrálního zákona), proto zápis obvykle trvá 20 až 30 dní. Právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni, kdy návrh došel na katastrální úřad (§ 10 katastrálního zákona).
Při koupi nemovitosti na hypotéku je třeba počítat s různými poplatky. Jaké jsou poplatky spojené s koupí nemovitosti? Prvním a největším z nich je provize realitní kanceláře (pokud zprostředkovává obchod), kterou obvykle hradí kupující, pokud není dohodnuto jinak. Výše provize se obvykle pohybuje mezi 3 až 5 % a počítá se z kupní ceny nemovitosti.
Dále jsou zde poplatky spojené s hypotékou, jako je zpracování úvěru, odhad nemovitosti či čerpání úvěru. Také je třeba počítat s poplatky za pojištění nemovitosti, návrh na vklad do katastru nemovitostí (poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu je k říjnu 2026 2 000 Kč) a případné právní služby. Daň z nabytí nemovitých věcí se při koupi neplatí, zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb.
Kupní smlouva na nemovitost musí být písemná. Podpisy se v praxi úředně ověřují, protože bez ověření musí ten, kdo podává návrh na vklad, prokázat katastru jejich pravost jinak. Ověřené podpisy proto potřebujete u všech prodávajících i kupujících.
Vzor poslouží jako osnova, nepočítá ale s hypotékou, úschovou kupní ceny ani s dluhy vůči správě domu. Při koupi na hypotéku musí ujednání o úhradě odpovídat podmínkám čerpání úvěru. Smlouvu si proto před podpisem nechte zkontrolovat hypotečním specialistou nebo právníkem.
Vlastníkem se stanete zápisem do katastru nemovitostí. Katastr smí vklad povolit nejdříve 20 dní po odeslání informace vlastníkovi, zápis proto obvykle trvá 20 až 30 dní. Právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni, kdy návrh došel na katastrální úřad.
Kromě smluvních stran, ceny a způsobu úhrady musí přesně popsat pozemek s parcelním číslem, jehož součástí je dům s číslem popisným, a všechny další pozemky, které kupujete, například zahradu nebo příjezdovou cestu. Pozemek, který ve smlouvě chybí, nekupujete.
