Úschova kupní ceny: kolik stojí jistotní účet, notář a advokát

Co si z článku odnést

• Při koupi bytu za 6 milionů korun vyjde úschova u notáře podle notářského tarifu na 15 600 Kč, jistotní účet za 0,2 % z částky zhruba na 12 000 Kč.
• Cena advokátní úschovy není nikde pevně stanovená a sjednává se smluvně, ochranu klienta doplňuje od roku 2026 Garanční fond České advokátní komory s limitem 5 milionů Kč na úschovu kupní ceny bytu.
• Banka CREDITAS od 14. listopadu 2026 zavádí jistotní účet pro občany za 0,20 % z částky, nejméně 5 000 Kč.
• Úschova se musí vejít do harmonogramu hypotéky, proto ji řešte s bankou dřív, než podepíšete kupní smlouvu.

Kolik stojí úschova kupní ceny u notáře, v bance a u advokáta

Úschova kupní ceny bytu za 6 milionů korun stojí od zhruba 12 000 Kč u banky přes 15 600 Kč u notáře až po smluvně sjednanou cenu u advokáta. Rozdíly vznikají tím, že každý z poskytovatelů cenu počítá jinak.

Notářská odměna vychází z notářského tarifu, položky C. Sazba je 1,2 % z prvních 100 000 Kč (1 200 Kč), 0,6 % z dalších 400 000 Kč (2 400 Kč), 0,4 % z dalších 500 000 Kč (2 000 Kč) a 0,2 % z částky od 1 do 6 milionů korun (10 000 Kč). Součet dává 15 600 Kč. Pokud notář sepsal kupní smlouvu jako notářský zápis, platí za úschovu jen desetinu. Běžná kupní smlouva ale notářský zápis nebývá, takže desetinová sleva se týká menšiny obchodů.

Částky jsou bez DPH a bez dalších náhrad, které může notář nebo banka účtovat. Pokud je notář plátcem DPH, připočte k odměně 21 %, u bytu za 6 milionů korun tedy zaplatíte 18 876 Kč. Poplatek za jistotní účet se platí jednorázově z uložené částky, u České spořitelny navíc platí strop 20 000 Kč, který se u bytu za 6 milionů korun neuplatní. Kdo úschovu zaplatí, určuje kupní smlouva, proto si to dohodněte předem.

Co mění CREDITAS u jistotního účtu od 14. listopadu 2026

Banka CREDITAS má od 14. listopadu 2026 v novém sazebníku pro soukromé osoby jistotní účet za 0,20 % z uložené částky, nejméně 5 000 Kč. Vedení a zrušení účtu je v ceně, změna nebo dodatek smlouvy z podnětu klienta stojí nejméně 3 000 Kč. Pro OSVČ a firmy je minimum 15 000 Kč. Produktová stránka jistotního účtu CREDITAS na banky.cz uvádí stejnou sazbu 0,2 % s minimem 5 000 Kč.

U kupní ceny 6 milionů korun to znamená 12 000 Kč, u dvoumilionové koupě platí minimum 5 000 Kč místo vypočtených 4 000 Kč. Minimální poplatek se projeví u kupních cen pod 2,5 milionu korun.

„Jistotní účet se vyplatí hlavně tam, kde kupující platí z hypotéky a obě strany chtějí mít jasně napsané podmínky výplaty. Poplatek je ale jen jedna položka, rozhodující je, jak rychle banka účet nastaví a zda ho vůbec nabízí,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Která úschova nejlépe chrání peníze kupujícího

Peníze chrání všechny tři typy úschovy, každá ale jiným mechanismem. Banka podle Komerční banky kontroluje pouze splnění podmínek uvedených ve smlouvě a vyplatí peníze, až když doložíte například potvrzení o převodu vlastnického práva. Notář podle Notářské komory vykonává úschovu ze zákona nezávisle a nestranně a o podmínkách sepíše protokol.

U advokáta od 1. ledna 2026 platí Garanční fond České advokátní komory. Pokud advokát peníze z úschovy zpronevěří, fond vyplatí náhradu nejvýše 2,5 milionu korun na jednu úschovu, u kupní ceny nemovité věci sloužící k bydlení nejvýše 5 milionů korun. U bytu za 6 milionů korun by tedy fond kryl nejvýše 5 milionů a zbylý milion nikoli. Nárok navíc vzniká jen osobě, jejíž údaje advokát nahlásil do elektronické knihy úschov, a obvykle až po pravomocném rozhodnutí soudu, kterým byla advokátovi uložena náhrada škody.

Jak úschova funguje s hypotékou

S hypotékou se úschova musí sladit s čerpáním úvěru, protože banka vyplácí peníze až po splnění svých podmínek, typicky po podání návrhu na vklad zástavního práva. Každá banka si podmínky určuje sama, proto je potřeba zeptat se ještě před podpisem kupní smlouvy.

Česká spořitelna nabízí jistotní účet pouze při sjednání úvěru nebo hypotéky u ní. Komerční banka umožňuje sjednat Dohodu o správě kupní ceny společně s hypotékou. U notářské úschovy podle Notářské komory novela notářského řádu od roku 2014 usnadnila úschovy kupních cen z bankovních úvěrů: protokol lze sepsat ještě před předáním peněz a peníze z úvěru může banka poslat přímo na účet notářské úschovy. Jak banka peníze z úvěru uvolňuje, vysvětluje heslo čerpání hypotéky.

„Klienti se nejčastěji ptají na poplatek, ale nejvíc problémů v praxi dělá termín. Úschova musí být připravená dřív, než banka čerpá hypotéku, jinak se může posunout celý převod,“

upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Kontrolní seznam podmínek uvolnění peněz z úschovy

Podmínky uvolnění peněz musí být ve smlouvě o úschově napsané tak, aby je šlo jednoznačně doložit. Notář podle Notářské komory vyplatí peníze nebo je vrátí podle výsledku řízení o povolení vkladu, takže stejný princip se hodí i u banky a advokáta.

1. Kdo úschovu zřizuje, kdo ji platí a za jakou částku.
2. Výplata prodávajícímu až po vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.
3. Při prodeji zatížené nemovitosti výmaz zástavního práva původního věřitele nebo jeho splacení z úschovy.
4. Návrh na vklad zástavního práva pro banku, která financuje koupi, a termín čerpání hypotéky.
5. Co se stane, když katastr vklad zamítne: komu a do kdy se peníze vrátí.
6. Kdo vydá potvrzení o uložení peněz a kdo o vyplacení.
7. U advokáta potvrzení nahlášení do elektronické knihy úschov.

Před podpisem kupní smlouvy si také ověřte, zda cena odpovídá trhu.

Zdroje

• zakonyprolidi.cz: Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif
• cak.cz: Usnesení sněmu ČAK o Garančním fondu
• csas.cz: Ceník pro Jistotní účet
• kb.cz: Jistotní účty
• nkcr.cz: Notářská úschova kupní ceny nemovitosti