Češi mohou při výběru hypotéky srovnávat nabídky od více bank. Mezi nejsledovanější parametry patří například výše úrokové sazby, výše účtovaných poplatků či případné další výhody nabízené poskytovatelem úvěru. I když naleznete pro vás nejvhodnější nabídku, neznamená to automaticky, že vám banka hypotéku poskytne. Banky si totiž rovněž vybírají své klienty a je nutné splnit všechny podmínky pro získání hypotéky.
„Banky se při posuzování žádosti o hypotéku řídí vlastní metodikou. Existují také určité rozdíly v přísnosti hodnocení sledovaných parametrů. Některé banky mohou například mírněji posuzovat hypotéky pro OSVČ nebo trochu jinak přistupovat k výpočtu hodnoty zastavované nemovitosti. Existuje ovšem celá řada nepřekonatelných překážek, které jsou důvodem zamítnutí hypotéky. Typickým příkladem jsou negativní záznamy v registrech dlužníků, nařízené exekuce, nedoložitelný příjem nebo nevyhovující zástava,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?
Hypotéku může získat pouze osoba starší 18 let. Banky si rovněž stanovují horní věkovou hranici, do které musí být úvěr splacen. Obvykle se jedná o věk 65 let, ale některé banky mohou připustit i několik let navíc. Kdo tedy žádá o hypotéku ve vyšším věku (např. 55 a více let), musí počítat s kratší dobou splatnosti úvěru.
Další nutnou podmínkou pro získání hypotéky je trvalý pobyt žadatele na území České republiky. Pokud je tato podmínka splněna, mohou úvěr získat i cizinci.
Banky musí rovněž sledovat úvěrové ukazatele, které dle situace na trhu nastavuje ČNB. Ta má k dispozici tři úvěrové ukazatele, a to LTV, DSTI a DTI. Aktuálně je závazný pouze limit LTV, který představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.
Ukazatele DTI a DSTI centrální banka zrušila. I přesto ovšem poskytovatelé úvěrů stále sledují, zda poskytnutý úvěr zájemce příliš nezadluží a zda jej bude schopen bezpečně splácet.
Co kontroluje banka při žádosti o hypotéku?
Banky musí u zájemců o klasickou hypotéku kontrolovat i dodržení účelovosti využití finančních prostředků. Hypoteční úvěr je možné využít pouze na pořízení nemovitosti za účelem bydlení či pronájmu.
Hypotéku je možné využít například na:
- koupi nemovitosti (např. bytu, domu, stavebního pozemku),
- výstavbu nemovitosti,
- rekonstrukci bytu či rodinného domu,
- vyplacení manžela či manželky ze společného jmění manželů po rozvodu,
- vyplacení spolumajitelů nemovitosti,
- refinancování hypotéky,
- financování rekreační nemovitosti (pozn. pokud nemovitost splňuje podmínky pro financování),
- investice do nemovitostí.
Některé banky nabízejí i takzvanou Americkou hypotéku, u které oproti zástavě vlastní nemovitosti získáte neúčelový úvěr. Získané peníze lze v tomto případě využít na cokoliv.
Kdo nedostane hypotéku?
Důvody zamítnutí hypotéky mohou být různé. V praxi dochází k zamítnutí hypotéky například z důvodu nedoložitelného nebo nízkého příjmu, zaměstnání ve zkušební či výpovědní době, nízké hodnoty nemovitosti v zástavě nebo při právních vadách financované nemovitosti. Jednotlivé důvody zamítnutí si nyní probereme podrobně.
Zamítnutí hypotéky kvůli příjmu
Banky vždy posuzují bonitu zájemce o hypotéku. Na jejím základě je nastavena výše úrokové sazby úvěru. Při nižší bonitě je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou, která bance kompenzuje vyšší míru rizika. Nedostatečná bonita vede k zamítnutí úvěru na bydlení.
Jedním ze sledovaných parametrů při schvalování hypotéky je zdroj a výše příjmu. Pokud je více žadatelů, počítají banky s celkovými příjmy. Příjmy mohou mít zájemci o úvěr ze zaměstnání nebo podnikání. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „V případě zaměstnání vyžadují banky smlouvu na dobu neurčitou. Hypotéku banka neschválí, pokud jste jako zaměstnanec ve výpovědní lhůtě nebo ve zkušební době. Proto je podání žádosti o hypotéky důležité správně načasovat.“
OSVČ účtující výdaje ve skutečné výši nebo využívající paušální výdaje dokládají své příjmy daňovým přiznáním. Banky vyžadují minimálně jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. Současně je třeba předložit potvrzení o bezdlužnosti na daních a pojistném. Pokud finanční úřad, správa sociálního zabezpečení nebo zdravotní pojišťovna eviduje dlužnou částku, hypotéku nezískáte.
„Při vyřizování hypotéky jsou v nevýhodě začínající podnikatelé. Pokud totiž podnikají méně než rok a ještě nepodávali daňové přiznání, s žádostí o hypotéku neuspějí,“ uvádí Miroslav Majer.
Pokud OSVČ využívá režim paušální daně, kdy se nepodává daňové přiznání, bude se banka zajímat o transakce na bankovních účtech. Započítány budou pouze příjmy, které jednoznačně souvisejí s podnikatelskou činností. Uznány nebudou například hotovostní vklady na účet bez doložené fakturace, jednorázové převody z jiného soukromého účtu podnikatele či účtů jeho rodinných příslušníků, výnosy ze spořicích a investičních produktů nebo jednorázové příjmy například z prodeje nemovitosti.
Znevýhodněné profese
Banky se u zájemců o hypotéku zajímají také o vykonávanou profesi. Zejména v době pandemie koronaviru byly v nevýhodě lidé, kteří pracovali v odvětvích s omezeným provozem. Typicky se jednalo například o pracovníky v oblasti pohostinství, ubytování, cestovního ruchu a služeb vyžadujících úzký osobní kontakt se zákazníky.
Nízký příjem a hypotéka
K zamítnutí hypotéky může dojít tehdy, když je váš příjem vzhledem k požadované částce úvěru příliš nízký. Jak se vyhnout zamítnutí hypotéky kvůli příjmu? Možností je více. Můžete si například zajistit další příjem, přizvat do úvěru dalšího účastníka s dostatečným příjmem nebo snížit požadovanou výši úvěru.
Finanční situace a hypotéka
Důvody zamítnutí mohou být rovněž na straně výdajů. Banka se zajímá především o výši stávající splátek jiných úvěrů. Bonitu ovlivní nejen spotřebitelské úvěry, ale také úvěrové rámce na kreditních kartách či kontokorenty.
Kromě splátek úvěrů zohledňuje banka například i pravidelné výdaje spojené s provozem domácnosti (tzn. nájem, výše plateb za energie apod.), alimenty, platby pojištění a podobně.
Kreditní skóre a hypotéka: Jak zlepšit kreditní skóre pro hypotéku? Před podáním žádosti o hypotéku se vyplatí zrušit nevyužívané kreditní karty a kontokorenty. Na tyto disponibilní peníze nahlíží banka jako na dluh, i když finanční prostředky aktuálně nečerpáte.
Zamítnutí hypoték kvůli záznamu v registru
Banky při hodnocení bonity nahlížejí do bankovních a nebankovních registrů. Mezi nejznámější patří registry SOLUS, BRKI a NRKI. V nich je uvedeno, komu a jak spolehlivě splácíte úvěry a další finanční závazky. V případě negativního záznamu hypotéku nezískáte.
Miroslav Majer dodává: „Je třeba počítat s tím, že záznamy v registrech dlužníků nejsou vymazány ihned po uhrazení dluhu. K vymazání negativního záznamu zpravidla dochází až po uplynutí několika let. Pokud jste tedy v minulosti řádně nespláceli své finanční závazky, vyplatí se před podáním žádosti zjistit, zda byl již negativní záznam z registru vymazán.“
Zamítnutí hypotéky kvůli historii plateb
O vašem finančním chování vypovídá i historie plateb. Banky mohou negativně nahlížet například na pravidelné a vysoké výdaje spojené s hazardem a online sázením. V určitých případech může dojít i k zamítnutí hypotéky kvůli sázení.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Nemovitost v zástavě a hypotéka
Při schvalování hypotéky můžete narazit i z důvodu nedostatečné hodnoty nemovitost, kdy nevyjde odhad na potřebnou cenu. Situaci je možné vyřešit dodatečnou zástavou další nemovitosti nebo navýšením podílu vlastních zdrojů.
Cestu k hypotéce může zmařit i nevhodná zástava. Může se jednat například o nemovitost s neakceptovatelnými věcnými břemeny. Jednání s bankou mohou zkomplikovat také nesrovnalosti v dokumentech. Problémem může být například scházející projektová dokumentace nebo chybějící soudní rozhodnutí v případě vypořádání společného jmění manželů.
Alternativy po zamítnutí hypotéky
Po neschválení úvěru na bydlení se lidé často zajímají o to, co dělat po zamítnutí žádosti o hypotéku. Jako první se snažte zjistit důvody zamítnutí. Ty méně závažné je totiž možné napravit ve velmi krátké době a zažádat o hypotéku znovu, závažnější naopak vyžadují delší čas. „Aktuálně pracujeme na nebankovním financování bydlení, které nebude lichvou, ale atraktivní alternativou k hypotéce. Takže cesta k vlastnímu bydlení je a je dobré se spojit s našimi specialisty,“ doporučuje Miroslav Majer.
Alternativou k hypotéce může být také úvěr od stavební spořitelny. Do určité výše je možné získat půjčku i bez nutnosti zástavy nemovitosti. Úvěr ze stavebního spoření je vhodný zejména na financování oprav či modernizaci domova.
