Prosinec jako měsíc rekordů: Co říkají data za posledních 19 let?

Den před Štědrým večerem přinášíme poslední letošní Týdenní analýzu s odlehčeným pohledem na prosincové statistiky z let minulých.

• Letošní prosinec by mohl být třetím nejsilnějším za posledních 19 let, pokud překonáme 20,1 mld. Kč z prosince 2017. Roky 2020 a 2021 zřejmě nepřekonáme, ale i tak si prosinec drží své místo mezi nadprůměrnými měsíci – 12 z 18 sledovaných let vykázalo nadprůměrné výsledky, a letos tomu nebude jinak.
• Rekordní průměrná výše hypotéky letos dosáhne přibližně 3,7 mil. Kč.
• Nabídkové úrokové sazby jsou z historického pohledu stále vysoké, ale očekává se, že za prosinec klesnou pod hranici 5 %.

Prosinec se tak potvrzuje jako tradičně silný měsíc, kdy statistiky překonávají roční průměry a lákají na zajímavé výsledky.

Kdo nabízí nejlepší hypoteční sazby? Přehled Moneta, KB a Modré pyramidy

Moneta Money Bank oznámila, že od 19. prosince 2024 plošně zvyšuje úrokové sazby hypotečních úvěrů o 0,2 procentního bodu. Hypotéky nad 1 milion Kč s LTV do 55 % nyní nabízí za sazbu 4,18 % p.a. s fixací na 3 i 5 let. Pro úvěry s LTV do 80 % se sazba navyšuje o dalších 0,2 p.b., a pokud LTV překročí 80 %, přičítá se dalších 0,4 p.b. Hypotéky do 1 milionu Kč mají sazby vyšší o 0,3 p.b.

Naopak Komerční banka od 20. prosince 2024 snižuje úrokové sazby. U účelových hypotečních úvěrů nyní začínají sazby na 5,09 % p.a., pokud splníte podmínky – LTV do 80 %, fixace na 2–3 roky, aktivní využívání běžného účtu a sjednání životního pojištění u Komerční pojišťovny. Další snížení je možné: o 0,1 % p.a. při sjednání pojištění nemovitosti a o 0,2 % p.a. při doložení PENB třídy A nebo B, což je součást tzv. Hypotéky na udržitelné bydlení. U Americké hypotéky jsou sazby mírně vyšší – začínají na 5,29 % p.a.

Modrá pyramida, jako součást Skupiny KB, oznámila snížení sazeb zajištěného Hypoúvěru o 0,3 p.b. na 5,09 % p.a. při 3leté fixaci. Podmínkami jsou LTV do 80 %, domicilace plateb u KB a sjednání rizikového životního pojištění. Stejně jako u Komerční banky lze sazby dále snížit sjednáním pojištění nemovitosti a doložením PENB A/B.

Co si z článku odnést:

• Hypoteční trh v roce 2024 ožil a v roce 2025 se očekává další růst poptávky po úvěrech na bydlení.
• Klíčovými faktory ovlivňujícími zájem o hypotéky jsou úrokové sazby, ceny nemovitostí a celková ekonomická situace.
• Úrokové sazby hypoték by mohly v roce 2025 klesnout až ke 3,5 %, pokud se neobjeví neočekávané ekonomické problémy.
• Konkurence mezi bankami může vést k akčním nabídkám, které podpoří poptávku po nových hypotékách a refinancování.
• Ceny nemovitostí budou dál růst kvůli vyšším nákladům na stavební materiály, práci a zavádění ekologických standardů.
• Reálné mzdy rostou, což zlepšuje kupní sílu domácností a jejich schopnost financovat bydlení.
• Majitelé nemovitostí stále častěji aktualizují pojistné smlouvy, aby odpovídaly rostoucí hodnotě majetku.

Hypoteční trh v roce 2024 výrazně ožil a v roce 2025 se očekává další růst poptávky po úvěrech na bydlení. Klesající úrokové sazby tento trend dále podporují. Češi mají zájem jak o koupi vlastního bydlení, tak o investice do nemovitostí.

„V roce 2025 očekávám větší boj mezi bankami o klienty, což by mohlo vést k dalšímu snížení sazeb. Nejde však jen o úrokové sazby hypoték. Klíčovou roli hrají také ceny nemovitostí a jejich dostupnost. Zejména novostavby by mohly v příštím roce zdražit až o 10 %. Právě rostoucí ceny nemovitostí mohou ovlivnit rozhodování kupujících mnohem více než samotná výše úrokových sazeb,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Přečtěte si, co nás čeká v roce 2026 na hypotečním a realitním trhu.

Hypoteční trh 2025

Zájem o hypotéky závisí na více faktorech. Klíčové jsou vývoj úrokových sazeb, cen nemovitostí a celková ekonomická situace. Přiměřená inflace, růst reálných mezd a nízká nezaměstnanost vytvářejí příznivé podmínky. Naopak nejistota nebo recese poptávku po hypotékách tlumí. Svůj vliv mají i nabídky bank a kroky České národní banky.

Vývoj úrokových sazeb 2025

Pokud se neobjeví neočekávané události, růst úrokových sazeb v roce 2025 je málo pravděpodobný. V roce 2024 klesla průměrná úroková sazba hypoték pod 5 % a v následujících měsících se očekává další pokles, až do blízkosti 4 %.

Miroslav Majer přidává svůj odhad trhu hypoték 2025: „Očekávám vyšší zájem o hypotéky než v roce 2024. Trh by mohl prolomit hranici 300 miliard korun v objemu poskytnutých úvěrů. Už druhá polovina roku 2024 naznačuje, že nás čeká další silný rok. Co se týče sazeb, budu velmi rád, pokud se přiblížíme k hranici 3,5 %.“

Akční nabídky bank

Vývoj úrokových sazeb může ovlivnit i konkurenční boj mezi poskytovateli hypoték. Pokud se banky budou snažit přilákat nové klienty, mohou nabídnout zvýhodněné sazby. Tyto nabídky osloví nejen nové zájemce o hypotéku, ale i ty, kteří zvažují refinancování stávajícího úvěru. Silnější konkurence by mohla sazby na trhu dál mírně tlačit dolů.

Realitní trh 2025

Dostupnost nemovitostí se v Česku zhoršuje, což potvrzují data České bankovní asociace a odhad vývoje trhu nemovitostí 2025.

Průměrná cena bytu v novostavbě dosahuje téměř 125 tisíc korun za metr čtvereční (pozn. celorepublikový průměr). Nejvyšší ceny jsou tradičně v Praze, kde průměrná cena nového bytu přesahuje 153 tisíc korun. Zájemci o byt o rozloze 65 m² tak v hlavním městě zaplatí na téměř 10 milionů korun.

Finančně dostupnější jsou starší byty – jejich průměrná cena činí přes 63 tisíc korun za metr čtvereční, v Praze však stoupá na 124 tisíc. U rodinných domů vývoj realitního trhu ukazuje, že celorepublikový průměr je kolem 5,4 milionu korun, zatímco v Praze se pohybuje téměř na 19 milionech korun.

I přes rostoucí ceny nemovitostí zůstává vývoj na trhu realit pozitivní a poptávka vysoká. Češi hledají vlastní bydlení i investiční příležitosti, protože nemovitosti nadále vnímají jako stabilní a bezpečné zhodnocení svých peněz.

Vývoj cen nemovitostí

Rok 2025 pravděpodobně přinese další růst cen nemovitostí. Hlavním důvodem jsou vyšší náklady na stavební materiály a práci. Dále tu jsou nové ekologické standardy, které zvyšují náklady na výstavbu a ovlivňují i ceny novostaveb.

Vývoj na trhu realit je tak ovlivněn nejen zdražováním samotné výstavby, ale také snahou o dosažení bezemisních standardů. Tento vývoj realitního trhu potvrzuje očekávaný růst cen nemovitostí, zejména u novostaveb.

Zlepšující se finanční situace domácností

Reálné mzdy v Česku postupně rostou. Ve třetím čtvrtletí 2024 meziročně vzrostla průměrná mzda na 45 412 korun, což po započítání inflace znamená reálný růst o 4,6 %. Kupní síla se po letech inflace zlepšuje a růst mezd by měl pokračovat i v roce 2025. Stabilní inflace (2,6 % pro rok 2025) a nízká nezaměstnanost podporují důvěru domácností ve schopnost financovat bydlení.

Legislativní změny a regulace

Pro rok 2025 se aktuálně neočekávají žádné změny v legislativě týkající se hypotečních úvěrů. Česká národní banka ponechává jako jediný závazný ukazatel LTV, který stanovuje maximální výši hypotéky na 90 % hodnoty nemovitosti pro žadatele do 36 let a na 80 % pro starší klienty. Nadále však doporučuje poskytovatelům hypoték dodržovat horní hranice ukazatelů DTI (poměr celkového dluhu k příjmům) a DSTI (poměr měsíční splátky k příjmům).

Trh pojištění 2025

Vývoj na trhu pojištění v roce 2025 bude ovlivněn pokračujícím růstem hodnoty nemovitostí. Mnoho majitelů se proto zaměří na aktualizaci pojistných smluv, aby odpovídaly aktuálním cenám. Tímto krokem se předchází podpojištění a zajišťuje, že případné škody budou pokryty dostatečným pojistným plněním. Pravidelná kontrola smluv zůstane nezbytná, zejména v době, kdy ceny stavebních materiálů a služeb dále rostou.

1. Proč jste se rozhodl pro řešení s hyponamíru?

Je to naprosto jiný přístup než u ostatních – lidský přístup, profesionalita, žádný tlak na pilu a znalost problematiky v souvislostech, kterou klientům sdělujete.

2. Jak hodnotíte sjednání hypotéky online formou (bez návštěvy pobočky bank a poradců)?

Neskutečně pohodlné oproti roku 2011 z „doby papírové“, kdy jsem si bral hypotéku naposledy. Ani jsem nečekal, že vše až tak elektronicky jde. Důvěru v tomto hodně zvyšuje Vaše „bankovnictví“, kde člověk vidí stav a dokumentaci.

3. V čem jsme Vám dokázali nejvíce pomoct?

Ušetření času hledáním a ověřováním informací. To jsem tedy průběžně dělal, protože mám zkušenosti z jiných společností, ale vidím, že to bylo zbytečné.

4. Jak hodnotíte odbornost a informovanost specialisty, který se Vám věnoval v průběhu řešení hypotéky?

Díky za tuto otázkou – informovanost, profesionalita a sdělení souvislosti v řádu hodin po telefonu je jednou z největších předností paní Jany Žáčkové. Až mi bylo trapné, s čím vším jsem jí zatěžoval s doplňujícími dotazy plynoucími z mé přirozené nedůvěry – ani jednou se mi nestalo, že bych odpověď nedostal v mnou očekávaném čase a kvalitě. Zde nemám opravdu vůbec nic co vytknout.
Doplňuji ještě, že v oblasti pojištění se mi věnoval pan Polák, který na mě zanechal stejný skvělý dojem.
Trochu problém jsem měl s panem Plačkem, který se mnou komunikoval po dobu dovolené paní Žáčkové – tam to opravdu moc nefungovalo, komunikace vázla, nedostával jsem všechny informace a když nevěděl, nechával mě v nejistotě.. naštěstí celkové proces to nezastavilo, ale do budoucna s ním již spolupracovat nechci
Výborné hodnocení v dotazníku se týká jen paní Žáčkové a pana Poláka.

5. Co by pomohlo tomu, aby se Vám snáze používalo naše internetové hypoteční bankovnictví?

Technicky vše fungovalo a měl jsem důvěru, že jsou mé dokumenty v bezpečí. Nemám žádnou výtku.

6. Jaké informace Vám v průběhu procesu chyběly nebo nebyly dostatečně jasné?

Vše, co jsem potřeboval, jsem dostal – nemohu nic vytknout.

7. Napadá Vás něco, co můžeme zlepšit?

Hlavně si prosím hlídejte své specialisty a nové vychovávejte ve stejném duchu, jako máte ty stávající, protože se k vám s tímto přístupem budou v budoucnu vracet a doporučovat nové klienty – nesklouzněte k „běžným“ praktikám, které mají ostatní makléřské společnosti.

8. Jak jste se dozvěděl o hyponamíru?

Kolega z práce pan D. F., který Vaše služby využil a vychvaloval Vás až do nebes (už chápu proč 🙂

Listopadové hypotéky: Stabilita trhu a klesající úrokové sazby

Listopad přinesl téměř identický objem hypoteční produkce jako říjen. Banky poskytly 6 444 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 23,8 miliard Kč. To znamená meziměsíční pokles o 0,7 %. V meziročním srovnání však trh vzrostl o 60,3 %, což je sice letošní nejmenší nárůst, ale stále výrazné zlepšení. Tento výsledek je ovlivněn srovnáváním s krizovým obdobím, kdy byly objemy výrazně nižší. Na začátku roku 2023 se trh odrážel ode dna a postupně dosáhl více než dvojnásobku.

Úrokové sazby pokračovaly v poklesu. Podle Hypomonitoru ČBA dosáhla průměrná sazba v listopadu 4,82 %, což je o 5 bazických bodů méně než v říjnu. Nejnižší sazby jsou u refinancování s průměrem 4,68 %, podobné hodnoty vidíme u výstavby (4,79 %) a koupě nemovitostí (4,84 %). Celkově úrokové sazby za poslední rok klesly o 85 bazických bodů, což naznačuje pozitivní trend pro hypoteční trh.

Co si z článku odnést:

• Koupě nemovitosti v povodňové zóně snižuje její hodnotu a komplikuje pojištění i financování.
• Před koupí nemovitosti je nutné prověřit možnosti pojištění a financování, aby se předešlo nečekaným komplikacím.
• Povodňové mapy pomáhají určit rizikovost lokality a slouží jako vodítko pro pojišťovny i kupující.
• Nemovitosti v nejrizikovějších zónách bývají nepojistitelné proti povodním, což brání jejich použití jako zástavy pro hypotéku.
• Bance můžete nabídnout do zástavy i jinou vhodnou nemovitost.
• Nemovitosti v nejvyšší povodňové zóně lze financovat alternativně: americkou hypotékou nebo spotřebitelskou půjčkou.
• Protipovodňová opatření, jako jsou odvodňovací systémy nebo zábrany, mohou výrazně snížit riziko škod.

Koupě nemovitosti za lákavou cenu může znít jako skvělá příležitost. Pokud na takovou nabídku narazíte, buďte obezřetní. Nestačí prověřit pouze technický a právní stav nemovitosti, je nutné zvážit i lokalitu. Nemovitosti poblíž vodních toků často čelí riziku povodní, což může výrazně snížit jejich tržní cenu – až o polovinu.

„Nemovitost sloužící bance jako zástava musí být pojištěna. Problém nastává, pokud se nachází v nejvyšší povodňové zóně, kde ji zpravidla nelze pojistit proti povodním. To znemožňuje její využití jako zástavy. Přesto existují způsoby, jak i takovou nemovitost financovat,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz. Nyní se zaměříme na důležité kroky před koupí nemovitosti v rizikové oblasti.

Záplava a povodeň: Jaký je mezi nimi rozdíl?

Záplava a povodeň mohou na první pohled působit jako totéž, ale rozdíl mezi nimi je zásadní. Záplava nastává, když na povrchu vznikne souvislá vodní plocha v důsledku toho, že atmosférické srážky nemohou přirozeně odtékat. Typicky k tomu dochází při přívalových deštích, kdy voda odtéká z okolního terénu nebo se hromadí v důsledku přeplněné kanalizace. Taková situace může vzniknout prakticky kdekoliv, a to i daleko od vodních toků.

Povodeň naopak vzniká, když se voda z vodního toku vylije z jeho koryta a zaplaví přilehlé oblasti. Tento jev je často způsoben nárůstem průtoku vody, který přesáhne kapacitu říčního koryta. Povodeň může zasáhnout delší úseky toků, ale může být i lokální, například v důsledku zúžení nebo přehrazení toku.

Povodňové mapy nemovitostí

Povodňové mapy slouží pojišťovnám k určení rizikovosti jednotlivých oblastí z hlediska záplav a povodní. Tyto mapy jsou sestavovány na základě hydrologických dat a modelů a ukazují, jaká je pravděpodobnost zaplavení konkrétní lokality. Slouží především pro výpočet cen pojistného u majetkového pojištění. Mějte však na paměti, že povodňové mapy pojišťoven nemusí vždy odpovídat záplavovým územím definovaným podle vodního zákona.

Hypotéka na nemovitost v záplavové zóně

Před čerpáním hypotéky je vždy nutné sjednat pojištění nemovitosti, což může být problém, pokud se nachází ve 4. záplavové zóně. V této nejrizikovější oblasti pojišťovny obvykle nepojistí nemovitost na rizika povodní a záplav, což znamená, že banka takovou nemovitost nepřijme jako zástavu.

Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Naopak u nemovitostí v nižších záplavových zónách pojištění obvykle problém není, což umožňuje jejich financování prostřednictvím banky a hypotéky i v záplavových zónách. Pokud však uvažujete například o financování domu v rizikové povodňové oblasti nebo financování chaty v záplavové zóně, je klíčové nejprve ověřit dostupnost pojištění a možnost přijetí nemovitosti do zástavy.“

Pojištění nemovitosti v záplavové zóně

Pojištění nemovitostí v rizikových oblastech může být složitější, ale není nemožné. Klíčovým faktorem při sjednávání pojištění je povodňová zóna, do které nemovitost spadá.

• První povodňová zóna: Tato oblast představuje minimální riziko povodní. Nemovitosti zde bývají snadno pojistitelné, a to za nízké pojistné sazby. Pojištění v této zóně je dostupné bez dalších zvláštních požadavků.
• Druhá povodňová zóna: Oblast s mírným rizikem povodní. Pojišťovny obvykle nabídnou pojištění za o něco vyšší sazby a někdy mohou požadovat preventivní opatření, jako například instalaci ochranných prvků.
• Třetí povodňová zóna: Zde je riziko povodní vyšší. Pojištění bývá možné, ale s omezeným krytím nebo vyššími sazbami. Některé pojišťovny mohou pojištění odmítnout, pokud nebudou splněny jejich specifické podmínky.
• Čtvrtá povodňová zóna: Nejrizikovější oblast, kde pojištění bývá obtížně dostupné, drahé nebo zcela nedostupné. Pojišťovny mohou trvat na rozsáhlých preventivních opatřeních, která jsou nutná pro sjednání pojistky.

Pokud máte zkušenosti s pojištěním nemovitosti proti povodním, jistě víte, že podmínky se mohou mezi pojišťovnami výrazně lišit. Proto je důležité porovnat nabídky a ověřit, co konkrétně pojištění kryje.

Podmínky hypotéky v záplavové zóně

Jak získat hypotéku na nemovitost v záplavové zóně? Pokud je nemovitost dostatečně pojistitelná proti povodním a záplavám, může být použita jako zástava pro banku. Pro získání hypotéky je třeba splnit standardní podmínky, jako je věk 18+ let, pobyt na území České republiky, dostatečná bonita a žádný záznam v registrech dlužníků.

Postup žádosti o hypotéku na dům v záplavové zóně se nijak zásadně neliší od nemovitosti mimo záplavové oblasti. Hypoteční limity pro nemovitosti v záplavové oblasti mohou být ovšem nastaveny konzervativněji, což může ovlivnit maximální výši úvěru.

Nejlepší banky pro hypotéky v záplavové zóně jsou obvykle ty, které dokážou nabídnout flexibilní podmínky. Doporučuje se předem konzultovat možnosti financování se specialistou, který vám pomůže vyhodnotit rizika a připravit podklady pro úspěšné schválení úvěru.

Alternativní financování nemovitosti

Pokud je nemovitost nepojistitelná proti povodním a záplavám a banka ji nepřijme do zástavy, existují další možnosti financování domu v rizikové povodňové oblasti. Jednou z variant je ručení jinou nemovitostí, což bance poskytne dostatečné zajištění. Další možností je americká hypotéka, která je vhodná, pokud již vlastníte nemovitost, kterou můžete ručit. Tento typ úvěru má však obvykle vyšší úrokovou sazbu než klasická hypotéka.

Pokud hledáte financování bez nutnosti zástavy nemovitostí, můžete využít úvěr ze stavebního spoření, který do určité výše nevyžaduje zajištění. Poslední variantou je spotřebitelský úvěr, který má kratší dobu splatnosti (obvykle do 10 let) a podstatně vyšší úrokovou sazbu, což jej činí méně výhodným pro financování dražších nemovitostí.

Koupě domu v záplavové oblasti: rizika a výhody

Nemovitost v oblasti s častými povodněmi často přináší více problémů než výhod. Rizika koupě nemovitosti v záplavové zóně zahrnují opakované povodně, které znamenají nejen finanční zátěž spojenou s opravami, ale také psychickou a fyzickou náročnost. Vyšší náklady na pojištění, snížená hodnota nemovitosti a stres z pravidelných škod mohou převážit nad zdánlivou úsporou. Před rozhodnutím o koupi je proto důležité vše důkladně zvážit a případně se poradit s odborníky.

Jak chránit nemovitost před povodněmi

Klíčem k ochraně jsou důsledná protipovodňová opatření pro nemovitosti. Pravidelně udržujte okapy, odtoky a kanalizaci, aby zůstaly průchodné a nezpůsobovaly hromadění vody. Terén kolem domu lze upravit tak, aby voda snadno odtékala, například vybudováním odvodňovacích příkopů. Důležité je také přemístit drahá zařízení a cennosti ze sklepů do vyšších pater. Pro zvýšení ochrany lze navíc instalovat protipovodňové zábrany, které pomohou minimalizovat škody.