Investice do nemovitostí se teď vyplatí, řekneme vám proč

V prvním čtvrtletí roku 2022 dosáhly ceny nemovitostí v Česku svého vrcholu. Od té doby klesají a kupující mají jedinečnou příležitost získat byt či rodinný dům za výhodnější cenu. Nejvýraznější pokles mají za sebou starší byty, rodinné domy a také nemovitosti sloužící k individuální rekreaci. U čerstvých novostaveb ceny zatím víceméně stagnují a developeři se snaží zatraktivnit nabídku například dotovanou hypotékou nebo přidáním kuchyňské linky či jiného vybavení zdarma. 

„Současný cenový pokles na trhu nemovitostí přináší řadu zajímavých příležitostí k nákupu. Nabídka je oproti předchozím rokům výrazně pestřejší, kupujících je stále poskromnu a prodávající jsou nuceni slevit ze svých cenových požadavků. Letošní rok bude velmi zajímavý pro ty, kteří si pořizují nemovitost jako investici. Po zohlednění nižší ceny nemovitosti dává finančně smysl i nákup na hypotéku, i když jsou úrokové sazby aktuálně vysoké,“ myslí si Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz. 

Co je investiční nemovitost?

Většina Čechů si pořizuje a poté využívá byt nebo rodinný dům k vlastnímu bydlení. Najde se ovšem i řada těch, kteří již mají vlastní bydlení zajištěné a kupují si další nemovitost jako dlouhodobou investici. Po celou dobu držení nemovitosti mohou získávat pravidelný příjem z jejího pronájmu a v okamžiku prodeje mohou profitovat z růstu její tržní ceny.

Důvody pořízení investiční nemovitosti jsou různé. Například rodiče mohou v budoucnu přenechat byt či rodinný dům svým dětem nebo mohou nemovitost po odchodu do starobního důchodu prodat a finančně si tak na stáří přilepšit. Investice do nemovitostí je tedy možná varianta, jak si našetřit na důstojný důchod. Investiční nemovitost mohou lidé financovat čistě z vlastních zdrojů, pomocí hypotéky nebo kombinací obou zmíněných možností.

Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou

V nedávném průzkumu Asociace pro kapitálový trh ČR Češi nejčastěji označili za nejlepší životní investici nemovitosti. A s ohledem na historický vývoj jejich cen se není čemu divit. Peníze uložené v nemovitostech totiž dlouhodobě s rezervou poráží inflaci a dokážou tedy ochránit rodinné úspory před znehodnocením. Například byty v Česku od roku 1998 do konce roku 2019 zdražily v průměru 4,25krát. Překvapením byly i covidové roky 2020 a 2021, kdy ceny nemovitostí vzrostly o další desítky procent.

Dlouhodobý rostoucí trend ovšem jednou za čas přeruší mírný či hlubší propad. Příkladem může být konec roku 2008, kdy přišla světová finanční krize. Ceny bytových nemovitostí v Česku do konce roku 2009 klesly o zhruba 18 procent. Ceny rodinných domů ve stejném období klesaly méně, a to pouze o 4,6 procenta. Propad poté vystřídala stagnace, která trvala přibližně tři roky. 

Miroslav Majer dále doplňuje: „V současné době prochází český realitní trh korekcí. Důvodem jsou především vysoké úrokové sazby hypoték, které se pro řadu žadatelů staly při současných cenách nemovitostí nedostupné. Za uplynulý rok klesaly ceny nemovitostí v rozmezí 5 až 17 procent. Samozřejmě vždy záleželo na lokalitě, technickém stavu a velikosti nemovitosti. Letos očekávám pokračující pokles cen, protože poptávka po nemovitostech zůstane velmi nízká.“ 

Majitelé nemovitostí požadují vyšší nájemné

Hůře dostupné vlastní bydlení se vždy projeví zvýšeným zájmem o pronájmy. Majitelé nemovitostí si mohou dovolit účtovat vyšší nájemné. Za uplynulý rok se zvyšovalo nájemné nejrychleji ve velkých městech. Například v Praze to bylo podle dat portálu realitymix.cz o necelých 18 procent a v Brně přes 10 procent. 

„Růst nájemného doposud spíše dorovnávalo extrémní inflaci roku 2022. Podobně tomu bude i v následujících letech. Řada majitelů nemovitostí již doplnila do nájemních smluv často opomíjené ustanovení, které jim umožňuje průběžně navyšovat nájemné o inflaci. V letošním roce mohou nájmy dále růst, a to zejména v atraktivních lokalitách s kvalitní infrastrukturou a výbornou dopravní obslužností,“ doplňuje Miroslav Majer. 

Vyplatí se dnes uvažovat o nákupu investiční nemovitosti?

Zájemci o investiční nemovitost mají jedinečnou příležitost využít stávajícího poklesu cen na realitním trhu. Někteří prodávající jsou navíc ochotni poskytnout i dodatečnou slevu za rychlé jednání. Například při nákupu městského bytu o užitné ploše 60 metrů čtverečních můžete nyní oproti předchozím rokům ušetřit vyšší stovky tisíc korun. 

„Nižší kupní cena může plně kompenzovat stávající vyšší měsíční splátky hypotéky. Úrokové sazby se do tří let zřejmě dostanou na úroveň okolo 3 až 4 procent a po refixaci se výrazně sníží i měsíční splátka úvěru,” poznamenává Miroslav Majer. 

Majitelé investičních nemovitostí nebudou mít nouzi ani o nájemníky. Zájem o pronájmy výrazně narostl a poptávka především ve velkých městech zůstane vysoká i v následujících letech. 

Jak financovat nákup investiční nemovitosti

S pořízením investiční nemovitosti úzce souvisí i otázka financování. Nejlepší vyjednávací pozici na trhu mají bezesporu zájemci s připravenou hotovostí, kteří jsou schopni naráz zaplatit celou kupní cenu. Ale vyplatí se to? Tuto otázku by si měl položit každý, kdo si může dovolit koupit nemovitost bez využití úvěru. Zvažte výhody, které získáte při využití cizích zdrojů. 

Pokud použijete na nákup nemovitosti pouze část vlastních zdrojů a zbytek si půjčíte, stále budete mít k dispozici volné peníze. Ty můžete investovat buď do jiných likvidnějších aktiv jako jsou například akcie, státní dluhopisy a podobně, nebo je využít jako vstupní kapitál při nákupu další nemovitosti. 

„Investovat do nemovitostí můžete i s minimem peněz. Stačí vlastnit jinou hodnotnou nemovitost, která není zatížena úvěrem. Například byt nebo rodinný dům je možné dát bance do zástavy a bez jediné vlastní koruny si můžete s pomocí hypotéky pořídit další nemovitost k pronájmu,“ vysvětluje Miroslav Majer.

Peníze na nákup investiční nemovitosti můžete získat i při refinancování stávající hypotéky. Pokud již delší dobu splácíte hypotéku, například 10 let, současná hodnota nemovitosti v zástavě je mnohem vyšší než v době podpisu úvěrové smlouvy. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Při refixaci nebo refinancování si můžete stávající hypotéku navýšit a získat tak peníze na nákup další nemovitosti. Toto řešení může být zajímavé například pro rodiče, kteří v předstihu chtějí svým dětem zajistit vlastní bydlení. Do dospělosti mohou investiční byt pronajímat a mít další pravidelný zdroj příjmu.“

Při využití hypotéky je třeba myslet i na pojištění nemovitosti. Této problematice se podrobně věnujeme v článku Hypotéka a pojištění: co nepodcenit a na co si dát pozor.