Na co se ptát při koupi rodinného domu

Vlastní rodinný dům je snem mnoha českých rodin. A není se čemu divit. Dům se zahradou nabízí mnohem více životního prostoru pro bydlení i relaxaci. V nabídce realitních kanceláří je možné vybírat z řady rozestavěných domů, dokončených novostaveb i starších rodinných domů určených k rekonstrukci. 

„Koupě domu je jednou z největších životních investic, a proto se vyplatí výběr neuspěchat. Před samotným výběrem nemovitosti si vytvořte seznam požadavků na hledaný dům. Ten by měl obsahovat především informace o požadované lokalitě, rozloze a vnitřní dispozici domu, velikosti pozemku, preferovaném typu a vybavenosti nemovitosti. Při osobní prohlídce nemovitosti se zajímejte zejména o technický stav domu. Informace z katastru nemovitostí vám pomohou ověřit aktuální právní stav nemovitosti,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Klíčová je lokalita

Při výběru rodinného domu je jedním z klíčových parametrů lokalita. V posledních letech jsou velmi vyhledávané zejména obce s dobrou občanskou vybaveností v blízkosti větších měst. Oproti rodinným domů přímo ve městech jsou totiž cenově dostupnější. Před koupí nemovitosti se zajímejte o vybavenost daného místa. Potřebné informace naleznete přímo na stránkách daného města či obce. 

Například rodiny s dětmi požadují v místě bydliště školku, školu, sportoviště, hřiště a spolky pořádající různé volnočasové aktivity. Důležitá je rovněž dostupnost obchodů a lékařů. V potaz je třeba brát i dopravní dostupnost daného místa. Přímé a časté spojení veřejnou dopravou je velkou výhodou. 

Zajímejte se o územní plán

Volných zastavitelných ploch je v blízkosti větších měst velký nedostatek. I přesto se stále rozrůstají nejen samotné obce, ale na pozemcích se rovněž budují nové komunikace, skladovací haly či jiné objekty. Aby vás v budoucnu nepřekvapila například výstavba obchodního centra za vaším domem, vyplatí se nahlédnout do územního plánu. Miroslav Majer k tomu dodává: „Tento dokument obsahuje informace o základní koncepci rozvoje území obce, jeho plošném a prostorovém uspořádání a podmínkách pro využití ploch. Vymezuje nejen zastavěné území, ale také zastavitelné plochy, tedy místa, na nichž lze umisťovat, povolovat a realizovat stavby. Územní plán může rovněž stanovit například výškovou či plošnou regulaci zástavby, její charakter a strukturu.“

Požadavky na rodinný dům

Dalším důležitým parametrem při výběru domu je jeho celková užitná plocha a dispoziční řešení. Dopředu se musíte také rozhodnout, zda preferujete novostavbu nebo starší rodinný dům. Domy mohou být řešeny jako řadové, tak i samostatně stojící. 

Nemovitost budete užívat desítky let, proto je třeba přihlédnout i k jejímu budoucímu využití. Některé domy lze velmi snadno upravit například pro potřeby vícegeneračního bydlení. 

Při výběru domu se zajímejte i o použité stavební materiály. Nové rodinné domy jsou obvykle zhotoveny z cihelných systémů (např. HELUZ, Porotherm) nebo pórobetonových tvárnic (např. Ytong). V posledních letech jsou ovšem velmi oblíbené také dřevostavby. 

Alternativou jsou rovněž různé modulární či kontejnerové domy. „Pokud plánujete využít k financování kontejnerového domu hypotéku, myslete na to, že stavba musí být pevně spojena se zemí. Například mobilní dům, který lze kdykoliv přemístit na jiné místo, není pro banku akceptovatelnou zástavou. Důležité také je, aby stavba byla napojena na inženýrské sítě, aby mohla sloužit k trvalému bydlení,“ upozorňuje na některá úskalí financování alternativních staveb Miroslav Majer. 

Starší domy ze 70. až 90. let minulého století jsou nejčastěji postaveny z klasických pálených cihel. Setkat se ovšem můžete i s takzvaným smíšeným zdivem. Při výstavbě těchto domů byly používány různé a v dané době dostupné stavební materiály. Velmi staré rodinné domy na vesnicích mohou být i z nepálených cihel (pozn. takzvaných vepřovic). 

Koupě dokončené novostavby

Nejrychlejší cestou k vlastnímu bydlení je pořízení již dokončené novostavby rodinného domu. Nevýhodou je, že pokud je dům hotov a čeká už jen na svého nového majitele, již zpravidla neovlivníte zvolené materiály. Vašemu vkusu tedy nemusí zcela odpovídat například zvolená podlahová krytina či obklady v koupelně. 

Výhodnější je z tohoto pohledu výstavba domu takzvaně na klíč. Ta může být realizována i včetně veškerého vnitřního vybavení a příslušenství. Součástí dodávky může být například požadovaná kuchyňská linka, vybavení WC a koupelen, venkovní terasa, bazén nebo třeba fotovoltaická elektrárna. Záleží jen na vašich finančních možnostech. 

Pořízení hrubé stavby domu

Někteří developeři dnes běžně nabízejí k prodeji také hrubé stavby rodinných domů. V tomto případě si můžete dokončit dům dle svých představ. „V případě nákupu domu ve fázi hrubé stavby se ptejte, co vše je její součástí. Přesná definice hrubé stavby neexistuje a jednotlivé stavební firmy ji mohou chápat odlišně. Pokud přesně víte, co je součástí hrubé stavby, můžete snáze odhadnout, kolik peněz bude zapotřebí na dokončení domu,“ dodává Miroslav Majer. 

Na co si dát pozor při koupi domu? 

Ať už se rozhodnete pro nákup novostavby či hrubé stavby, zkontrolujte kvalitu provedených stavebních prací. Vyplatí se přizvat i nezávislého stavebního odborníka, který vám pomůže odhalit případné skryté vady. V případě nedostatků žádejte odstranění zjištěných závad. Vyžádejte si rovněž veškerou projektovou dokumentaci k domu a stavební povolení. 

Nákup staršího domu

Starší rodinné domy jsou oproti novostavbám cenově dostupnější. Je ovšem třeba počítat s tím, že tyto nemovitosti již obvykle vyžadují rekonstrukci. Nutné je tedy správně posoudit aktuální technický stav domu, aby nákup nemovitosti a její následná rekonstrukce nebyla ve výsledku dražší než výstavba nového domu. 

Velmi nákladné jsou například opravy nefunkční hydroizolace stavby, statické zajištění domu, kompletní výměna konstrukce střechy a střešní krytiny nebo výměna starých oken a dveří. U starších rodinných domů z minulého století v původním stavu se nevyhnete ani výměně elektroinstalace a rozvodů vody. Připočítat je třeba i výdaje na kvalitní zateplení domu. Na pomoc při koupi domu se opět vyplatí pozvat stavebního odborníka. 

Miroslav Majer upozorňuje, na co si dát pozor při koupi domu: „Rizikem koupě domu určeného k rekonstrukci je špatný odhad finanční náročnosti nutných oprav. Je třeba počítat s dostatečnou finanční rezervou, která pokryje i případné původně neplánované opravy.“

Na co se ptát při prohlídce domu

Při první prohlídce nemovitosti se snažte získat maximum informací. Výhodou je, pokud je na prohlídce nejen zástupce realitní kanceláře, ale také majitel domu. Zjistěte rok výstavby domu, které inženýrské sítě jsou k nemovitosti přivedeny, jakým způsobem je dům vytápěn, co vše bylo na domě během jeho používání opraveno, zda byl dům v minulosti přistavován či jinak rozšiřován a jaké aktuální závady stavba vykazuje. 

Abyste si udělali obrázek o nákladech spojených s užíváním domu, nechte si také předložit vyúčtování za spotřebované energie za poslední rok. Důležité jsou i sousedské vztahy. Neváhejte proto získat více informací o nejbližších sousedech. Dobré vztahy se sousedy oceníte zejména v situaci, kdy budete potřebovat získat jejich souhlas například s rekonstrukcí domu, zbudováním nástavby či přístavby. 

Vlastnické poměry

Pokud o koupi domu vážně uvažujete, nechte si předložit aktuální výpis z listu vlastnictví. Při prodeji prostřednictvím realitní kanceláře ho obvykle získáte přímo od realitního makléře. Výpis si můžete zajistit také sami na katastrálním úřadě nebo na pobočkách CzechPointu. 

V tomto dokumentu jsou uvedeni všichni vlastníci nemovitosti. Pokud je dům například ve společném jmění manželů, musí s prodejem souhlasit oba manželé. V listu vlastnictví jsou zapsána i sjednaná věcná břemena a zástavní práva. Zajímejte se také o to, zda není dům zatížen exekucí. Zkontrolujte si, jestli inzerovaná výměra domu a pozemku odpovídá zápisu v listu vlastnictví. Případné nesrovnalosti je nutné opravit před podpisem smlouvy o koupi. 

Součástí listu vlastnictví je nabývací titul nemovitosti, kolaudační rozhodnutí a případně další související dokumenty. Veškeré údaje musí souhlasit se zápisem v katastru nemovitostí. 

Jak koupit dům?

K hledání rodinného domu ke koupi můžete využít zavedené realitní portály jako jsou například Sreality.cz nebo RealityMix.cz. Na těchto webech inzerují nemovitosti především realitní kanceláře a developeři. Vybírat můžete také z nabídky specializovaných serverů, které propojují prodávající a kupující napřímo, tedy bez účasti realitní kanceláře.