Chystáte se stavět dům? Tento návod vás provede celým procesem od výběru pozemku až po kolaudaci, včetně cen, tipů a dotací.
Stavba rodinného domu je jedním z největších životních rozhodnutí. Abychom vám pomohli zvládnout stavbu bez zbytečných komplikací, připravili jsme pro vás kompletní návod. Ukážeme, jak vybrat ideální pozemek, získat stavební povolení, vyřešit financování, zvládnout realizaci hrubé stavby a úspěšně dojít až ke kolaudaci. Zaměříme se i na aktuální ceny stavby domu a možnosti státních dotací.
„K plánování výstavby domu neodmyslitelně patří i otázka financí. Řada Čechů využívá kombinaci vlastních zdrojů a hypotéky. Na rozdíl od koupě již dokončené novostavby jsou při výstavbě domu peníze z hypotéky čerpány postupně. Dopředu se proto zajímejte o způsob čerpání, dokládání prostavěnosti a také celkovou dobu čerpání úvěru,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Výběr pozemku pro rodinný dům je prvním a klíčovým krokem. Nejde jen o lokalitu, ale i o parametry samotného stavebního pozemku. Před koupí pozemku pro stavbu domu se zajímejte o:
Kolik vás bude stát metr čtvereční užitné plochy rodinného domu? Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď. Finální cena domu totiž závisí na typu stavby, její velikosti, zvolených materiálech i způsobu výstavby.
Přemýšlíte nad stavbou domu svépomocí? Ušetřit můžete až 40 % nákladů, ale je nutné počítat s delší dobou stavby, nutností vlastního nářadí a vyššími nároky na koordinaci. Zajistit si musíte i odborný stavební dozor.
Volba stavebního systému závisí na vašich preferencích, časových možnostech a rozpočtu.
Hrubá stavba obvykle tvoří 35 % celkových nákladů a v roce 2025 se její cena nejčastěji pohybuje okolo 25 000 Kč/m².
V ceně hrubé stavby jsou započítány základy a základová deska, svislé a vodorovné konstrukce, střešní konstrukce, komín, hrubé schodiště a základní rozvody v základové desce. Někdy bývají součástí hrubé stavby i výplně otvorů (okna a vchodové dveře).
Miroslav Majer dále dodává: „Pojem hrubá stavba není přesně definován zákonem ani normami. Různé stavební firmy a dodavatelé mohou mít mírně odlišné představy o tom, co všechno do hrubé stavby zahrnují. Proto je velmi důležité si předem ujasnit s dodavatelem, co přesně bude součástí dodávky hrubé stavby, aby se předešlo nedorozuměním.“
Po dokončení hrubé stavby vás čekají další stavební práce. Máte-li dostatek volného času a organizační schopnosti, můžete dílčí práce řešit dodavatelsky. Výhodou je, že si sami vyberete řemeslníky a můžete osobně dohlédnout na kvalitu odvedené práce.
Jakmile je dokončena hrubá stavba a jsou osazeny veškeré výplně vnějších otvorů domu, přichází na řadu rozvody elektroinstalace, vody a plynu. Tyto činnosti musí vždy provádět odborné firmy.
U běžného rodinného domu se ceny pohybují následovně:
Dále je třeba řešit tepelné izolace podlah. Pokud plánujete podlahové vytápění, je třeba koordinovat pokládku izolací s topenáři. Cena instalace podlahového topení se pohybuje mezi 700 až 1 500 Kč Kč/m².
Jakmile jsou dokončeny veškeré rozvody v domě, přichází na řadu finální vrstva podlah (pozn. nejčastěji je používán anhydrit). Cena se odvíjí od výšky vrstvy anhydritu. V průměru se ceny pohybují okolo 500 Kč/m².
Další položkou na seznamu prací jsou vnitřní omítky. Za práci i materiál zaplatíte nejčastěji od 250 do 500 Kč/m².
Po dokončení vnitřních omítek přichází na řadu pokládka finálních podlahových krytin (dlažba, vinyl apod.), dokončení koupelen, malování a instalace sanity a dalších vnitřních zařízení (plynový či elektrický kotel, svítidla apod.).
Finálním krokem je výbava interiéru a montáž nábytku. Základem je kuchyň, která může stát od několika desítek tisíc až po 200 000 Kč. Samozřejmě i v tomto případě se cena odvíjí od vašich požadavků.
Obvykle po dokončení interiéru přichází na řadu vnější část stavby. Celý dům je třeba kvalitně zateplit, aby nedocházelo k vysokým tepelným ztrátám. Cena se odvíjí od použitého materiálu. Zateplení fasády kontaktním systémem s polystyrenem vyjde zhruba na 1 800 Kč/m², minerální izolace stojí 2 500 Kč/m² a provětrávané systémy až 6 000 Kč/m².
S dalšími výdaji je třeba počítat i při úpravách pozemku. K rodinnému domu může patřit například terasa, pergola či zahradní domek na nářadí.
Cena pasivního domu bývá vyšší než u běžné novostavby. Důvodem nejsou jen kvalitnější izolační materiály, ale také pokročilé technologie, které snižují energetickou náročnost. Mezi nejčastější výbavu patří rekuperace do rodinného domu, tepelná čerpadla nebo fotovoltaické panely na střechách. Vyšší pořizovací náklady se však v dlouhodobém horizontu často vrací v podobě nízkých provozních výdajů.
Vyplatí se fotovoltaika na novostavbě? Návratnost investice závisí na konkrétní poloze a orientaci domu. Vždy se vyplatí poradit se s odborníky a vše řádně propočítat.
Ke stavbě domu je zapotřebí povolení od stavebního úřadu. Mezi předkládané dokumenty patří především projektová dokumentace. U běžného domu za ni obvykle zaplatíte od 80 000 do 150 000 Kč.
K zahájení řízení je kromě kompletní projektové dokumentace také třeba zajistit:
Na stavební úřad je důležité dodat kompletní a správně zpracovanou projektovou dokumentaci. BIM model rodinného domu může celý proces urychlit a zpřehlednit.
Digitalizace stavebního řízení: Žádost o stavební povolení lze v roce 2025 podat elektronicky přes Portál stavebníka nebo osobně na stavebním úřadě. V obou případech je však nutné nahrát projektovou dokumentaci do digitální evidence. Bez tohoto kroku úřad žádost neprojedná. Elektronické podání umožňuje přehledně sledovat stav řízení online a je dostupné po přihlášení přes bankovní identitu nebo jinou formu Národní identity občana.
Financování stavby je zásadní kapitola. Většina lidí využívá kombinaci vlastních úspor a hypotéky. Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz, k tomu dodává: „Při plánování hypotéky je třeba počítat s dostatečnou finanční rezervou. Banky běžně umožňují nedočerpat určitou část přiděleného úvěru, většinou až 20 % úvěru.“
Stavbu lze financovat i úvěrem ze stavebního spoření. Tato možnost je vhodná zejména při potřebě nižší částky. Zvažte i možnosti dotací na energeticky úsporný dům, například z programu Nová zelená úsporám (NZÚ). Dotace na tepelné čerpadlo či dotace NZÚ na pasivní dům mohou významně snížit celkové náklady. Pečlivě si prostudujte podmínky jednotlivých dotačních programů.
Vypracování položkového rozpočtu stavby je zásadní pro finanční stabilitu projektu. Doporučuje se orientační rozpočet stavby domu rozdělit zhruba na 40-50 % pro materiál a 50-60 % pro práci. Nezapomeňte na rezervu, ideálně ve výši 10 až 15 % z celkového rozpočtu, pro nepředvídané výdaje a změny během stavby. Ceny materiálu mohou v průběhu stavby kolísat, proto je dobré s tím počítat.
Smlouva se stavební firmou je klíčovým dokumentem, který chrání vaše zájmy. Měla by obsahovat:
Už před zahájením prací je důležité mít sjednané pojištění stavby. To vás ochrání před finančními ztrátami v případě živelních pohrom, krádeže materiálu nebo škod způsobených třetími osobami. Pojištění stavby si můžete vybrat a sjednat jednoduše online. Důležité je zvolit dostatečně vysokou pojistnou částku, aby nedošlo k podpojištění.
Kolaudace je závěrečné administrativní řízení, které potvrzuje, že stavba odpovídá schválené projektové dokumentaci a je bezpečná pro užívání. Samotná kolaudace a získání kolaudačního souhlasu může trvat několik týdnů. Po úspěšné kolaudaci se konečně můžete nastěhovat.
