Výhodné podmínky stavebního spoření u Raiffeisen stavební spořitelny

Raiffeisen stavební spořitelna prodloužila svou akci „Akční úrok na spoření až 5,5% p.a. do roku 2025“ až do 30. června 2024. Tato nabídka umožňuje uzavřít smlouvu o stavebním spoření s výhodným úrokem až 5,5 % p.a., platným do konce roku 2025.

Současně ke dni 31. května 2024 skončí akce „Raiffeisen balíček – 1 000 Kč + 1 000 Kč“, která kombinovala stavební spoření s běžným účtem Raiffeisenbank.

Pokud se rozhodnete pro výstavbu nemovitosti nebo její kompletní rekonstrukci svépomocí, je třeba myslet na splnění všech legislativních požadavků. Před zahájením stavebních prací vás čeká především příprava kompletní projektové dokumentace a jednání se stavebním úřadem ohledně povolení realizovat daný záměr. Povinnosti vás čekají také po dokončení stavby. Abyste totiž nemovitost mohli začít legálně užívat, musí nejdříve proběhnout její úspěšná kolaudace. 

„Snadnější cestou k vlastnímu bydlení je pro mnohé pořízení novostavby takzvaně na klíč nebo koupě starší již existující nemovitosti. I v těchto případech se dopředu zajímejte o to, zda je stavba již zkolaudovaná. Pozornost věnujte i vedlejším stavbám, jako jsou například garáže a různé přístavky. Pouze u řádně zkolaudované stavby máte jistotu, že ji budete moci užívat,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Co je kolaudace a proč je potřebná?

Kolaudací je označován proces, při kterém se ověřuje, zda stavba odpovídá schválené projektové dokumentaci, splňuje platné stavební předpisy a bezpečnostní normy. Pokud stavební úřad nezjistí žádné závažné nedostatky či problémy, povolí užívání stavby k zamýšlenému účelu (tzn. například k bydlení, rekreaci apod.). Jedná se tedy o poslední fázi stavebního procesu, po jejímž dokončení je možné zahájit stěhování a plně stavbu využívat.

Kdy je nutná kolaudace

Nový stavební zákon kolaudaci mírně zjednodušuje. Oproti původní legislativě se již nerozlišuje mezi kolaudačním souhlasem a kolaudačním rozhodnutím. Kolaudační souhlas se považuje za kolaudační rozhodnutí.  

Podle stavebního zákona je stavbu, která vyžaduje povolení (tzn. typicky stavby pro bydlení či rekreaci), možné začít užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezeném v tomto rozhodnutí. Kolaudační řízení musí proběhnout u všech staveb definovaných zákonem.

Kolaudační rozhodnutí je nutné například u jednoduchých staveb:

• pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží,
• podzemních staveb do 300 m2 zastavěné plochy a do 3 metrů hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury,
• staveb garáží do 5 metrů výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 metrů, 
• stavebních úprav pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby a nemění se její vzhled. 

Kdy není nutná kolaudace

Zákon přesně vyjmenovává i stavby, které kolaudační rozhodnutí nevyžadují. Jedná se například o jednoduché stavby jako jsou:

• stavby pro zemědělství do 60 m2 zastavěné plochy a do 5 metrů výšky v jednom nadzemním podlaží, nepodsklepené, pokud nejde o stavby pro hospodářská zvířata anebo stavby sloužící pro skladování a zpracování hořlavých látek, sklady chemických hnojiv apod., 
• výrobky plnící funkci stavby, včetně základových konstrukcí pro ně (pozn. pokud nejde o drobnou stavbu),
• dobíjecí stanice (pozn. pokud nejde o drobnou stavbu). 

Drobné stavby a kolaudace

Nový stavební zákon již nerozlišuje mezi ohlášením stavebního záměru (tzv. ohlášení stavby) a stavebním povolením. Povolovací proces závisí na charakteru konkrétní stavby a jejím zařazením mezi stavby drobné, jednoduché, vyhrazené nebo ostatní. 

V případě drobných staveb není k realizaci stavebního záměru potřeba povolení (pozn. ani jejich kolaudace). Drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. 

Mezi drobné stavby patří například:

• skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky bez podsklepení,
• bazény do 40 m2 zastavěné plochy na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v odstupové vzdálenosti nejméně 2 metry od hranice pozemku,
• opěrné zdi do výšky 1 metru nebo oplocení do výšky 2 metrů mezi pozemky, které se nacházejí v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše. 

Kolaudační řízení

Kolaudační řízení provádí stavební úřad, který vydal povolení k realizaci daného stavebního záměru. Účastníky kolaudačního řízení jsou stavebník a vlastník stavby. Pro hladký průběh kolaudace se vyplatí dopředu zevrubně seznámit s průběhem kolaudace a připravit potřebné dokumenty pro kolaudaci.

Jaké dokumenty potřebuji pro kolaudaci?

Při stavbě či rekonstrukci rodinného domu se vám nahromadí celá řada dokumentů a dokladů. Mezi ně patří například projektová dokumentace, povolení stavby, různé revizní zprávy či záruky na stavbu. Všechny dokumenty související se stavbou se vyplatí pečlivě evidovat a uchovat.

Ke kolaudaci si připravte:

Stavební povolení – dokládá, že stavební úřad povolil provedení stavebního záměru.
Kompletní projektovou dokumentaci – stavební dokumentace podrobně popisuje provedení stavby. Součástí projektová dokumentace je studie, dokumenty pro územní rozhodnutí, dokumenty pro stavební povolení, zadávací a realizační dokumentace a dokumentace skutečného provedení stavby.
Revizní zprávy a výsledky požadovaných technických kontrol, zkoušek či testů – před užíváním stavby je nutné provést revizi elektroinstalace, plynových rozvodů a zařízení, testy topení, ventilace, funkčnosti fotovoltaické elektrárny apod.
Dokumentaci o provedených stavebních pracích – doklad, že stavba byla provedena v souladu s povolením a technickou dokumentací.
Závěrečnou zprávu stavebního dozoru – dokument dokládá, že stavba byla dokončena v souladu s platnými stavebními předpisy.

Jaké jsou kroky kolaudačního procesu?

Průběh kolaudace je možné jednoduše rozdělit do čtyř kroků, a to podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí, posouzení podané žádosti, provedení závěrečné kontrolní prohlídky a na závěr vydání kolaudačního rozhodnutí. Nyní si obsah jednotlivých kroků podrobněji rozebereme v samostatných bodech. 

Žádost o kolaudaci

Na samém začátku je třeba na stavebním úřadě podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí. Žádost obsahuje kromě obecných náležitostí podle správního řádu identifikační číslo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a popis odchylek od dokumentace pro povolení stavby. Ve druhém odstavci § 232 stavebního zákona jsou podrobně rozepsány další náležitosti a přílohy žádosti.

Posouzení žádosti stavebním úřadem

V rámci kolaudačního řízení stavební úřad posoudí, zda je stavba provedena v souladu s povolením. Stavební úřad posoudí i nepodstatné odchylky od projektové dokumentace. Nepřihlíží se k odchylkám, při kterých se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází-li k ovlivnění požární bezpečnosti. 

V průběhu stavby se může stát, že dojde ke změně technických norem nebo jiných technických předpisů. V tomto případě se nemusíte obávat, že bude vliv stavebních předpisů na kolaudaci negativní. Stavba se totiž posuzuje podle technických norem a předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.

Závěrečná kontrolní prohlídka

V kolaudačním řízení stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, pokud to je nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby. Prohlídka musí být provedena do 30 dnů od podání úplné žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění případných vad žádosti. Termín závěrečné kontrolní prohlídky sdělí stavební úřad účastníkům řízení nejméně 10 dnů předem. Stavební úřad si vede protokol o kolaudaci.

Vydání kolaudačního rozhodnutí

Pokud pracovníci stavebního úřadu dojdou k závěru, že byly splněny veškeré podmínky pro užívání stavby, vydá do 15 dnů od prohlídky kolaudační rozhodnutí. Od tohoto okamžiku můžete užívat stavbu k bydlení nebo jinému účelu, ke kterému byla povolena.

Kolaudace domu vs. kolaudace bytu

Kolaudace je nutná jak u rodinných domů, tak i bytů. Proces kolaudace je podobný, nicméně existují drobné rozdíly. V případě rodinných domů je při kolaudačním řízení posuzován celý objekt. Při kolaudaci bytu je hodnocena pouze daná bytová jednotka.  

Jaké jsou běžné důvody zamítnutí kolaudace?

Důvodů neúspěšné kolaudace může být více. Stavební úřad nemusí stavbu zkolaudovat například kvůli jejím závažným nedostatkům. Může se jednat například o nesplnění stavebních předpisů nebo nedostatky provedených prací. 

Problémem je i nedostatečná či neúplná stavební dokumentace. Důvodem neúspěšné kolaudace je i porušení stavebních předpisů. Stavebník se například rozhodl provést stavbu bez povolení nebo nedodržel technické či bezpečnostní normy. 

Jaké faktory ovlivňují růst hypotečních sazeb v roce 2024?

V prvních měsících tohoto roku jsme zažili výrazný pokles úrokových sazeb. Nejnižší sazby na trhu se dostaly až na 4,29 %, a vypadalo to, že hranice 4 % bude brzy překonána. Česká národní banka třikrát snížila reposazbu na 5,25 % během posledních šesti měsíců. Nicméně, ceny dlouhodobých zdrojů bránily dalšímu poklesu nabídkových sazeb.

Například tříleté korunové swapy dosáhly letošních maxim na konci dubna a od té doby neklesly pod 4 %. Banky rychle reagovaly na tuto situaci zvýšením nabídkových sazeb, které nyní činí nejméně 4,68 % pro tříletou i pětiletou fixaci. Průměrná sazba tříletého fixu se zvýšila z 5,17 % na 5,28 % od 1. dubna.

Vyšší sazby, zejména pro delší fixace, jsou ovlivněny i vyššími rizikovými maržemi, které si banky udržují kvůli zvýšenému riziku předčasného odchodu klientů před koncem fixace.

Výši úrokové sazby můžete ovlivnit i vy sami, například pomocí vašich úspor. Přečtěte si náš článek Jak výše vlastních úspor ovlivní zaplacené úroky u hypotéky?

Česká národní banka (ČNB) opět snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu, čímž hlavní sazba klesla na 5,25 %, nejnižší úroveň od května 2022. Guvernér Aleš Michl však varuje, že další snižování bude probíhat pomaleji. Proč tomu tak je a jaké to má dopady na spoření, hypotéky a ceny nemovitostí?

Jednomyslné rozhodnutí

Bankovní rada ČNB hlasovala jednomyslně, ačkoli dva členové původně preferovali rychlejší snížení sazeb. Po zvážení proinflačních rizik a dalších ekonomických faktorů se však přiklonili k opatrnějšímu přístupu. „Vývoj od posledního zasedání hovoří spíše ve prospěch pomalejšího poklesu sazeb,“ uvedl Tomáš Holub, který původně stál na straně výraznějšího snížení repo sazby.

Posílení koruny

Na zprávy o pomalejším snižování sazeb reagovala koruna, která se dostala pod hranici 25 korun za euro. To signalizuje, že investoři stále vidí výhodu v držení české měny.

Důvody pro pomalejší snižování sazeb

Existuje několik důvodů, proč ČNB přistupuje k pomalejšímu snižování sazeb:

Vývoj PRIBOR: Tříměsíční mezibankovní sazba (PRIBOR) se očekává na 4,28 % pro poslední čtvrtletí roku, což je výrazně více než únorová prognóza 2,93 %.
Aktualizovaná prognóza inflace: ČNB revidovala svou prognózu inflace směrem nahoru, což naznačuje potřebu brzdit růst cen. Inflace v potravinách v dubnu překvapivě vzrostla po skončení slibovaných slev (DPH) v supermarketech.
Kurz koruny: Oslabení koruny pod 25 Kč za euro může vést k dovozní inflaci.

Dopady na hypoteční trh

Očekává se, že hypoteční trh letos poroste díky odložené poptávce. Lidé se budou snažit „dohnat“ nákupy, což může zvyšovat ceny nájmů a nemovitostí. Banky také očekávají vysoký objem refinancování hypoték, což vede k větší ochotě snižovat sazby u současných klientů.

Do konce srpna je odchod k jiné bance během fixace bez sankcí, což zvyšuje pravděpodobnost refinancování. Od září se situace pro klienty zhorší.

Další proinflační rizika

ČNB bere v úvahu i další proinflační rizika:

Snižování sazeb ECB a Fedu: Pomalejší pokles sazeb v eurozóně a USA.
Ceny ve službách: Rychlost zchlazování cen ve službách.
Zahraniční poptávka: Vývoj poptávky po českém exportu.
Růst mezd: Požadavky zaměstnanců na růst mezd.
Veřejné finance: Pomalé snižování deficitu veřejných financí.

Dopady na spoření a půjčky

Pokles úroků na spořicích účtech nebude tak výrazný, jak se dříve předpokládalo. Podobně můžeme očekávat stabilní úroky u termínovaných vkladů a běžných půjček.

Na realitním trhu se však očekává další zdražování nemovitostí. Vyšší ceny nemovitostí znamenají náročnější podmínky pro získání hypotéky, což zvyšuje požadavky na vlastní zdroje a příjem. Při úvahách o koupi nemovitosti je třeba zvážit všechny faktory.

Při schvalování hypotéky požadují banky odhad ceny nemovitosti. Před schůzkou s odhadcem si nachystejte všechny potřebné dokumenty. Přečtěte si, jak probíhá odhad nemovitosti, bez jakých dokladů se neobejdete a kolik za odhad zaplatíte.
(Pokračování textu…)

Regulatorní změny a trh nemovitostí jako klíčové faktory růstu hypoték

V dubnu dosáhla průměrná výše hypotečního úvěru v Česku nového maxima, jak ukazují nedávná data České bankovní asociace. Průměrná hypotéka za duben činila 3,49 mil. Kč, což je historický rekord. Oproti březnu se jedná o nárůst o 187 tis. Kč, a v meziročním srovnání dokonce o 585 tis. Kč. Co stojí za tímto růstem? Významný vliv má klesající podíl refinancovaných úvěrů, které jsou obvykle nižší, jelikož jsou již nějakou dobu spláceny. V dubnu jejich podíl činil pouze 12,5 %. Naopak se zvýšil počet hypoték na nákup a výstavbu.

Dalším významným faktorem jsou změny v regulacích. Zrušení limitů DTI a DSTI umožňuje žadatelům požadovat vyšší úvěry a bankám udělovat více výjimek na parametr LTV, který zůstává v platnosti. Rovněž ceny nemovitostí se postupně vrací na růstovou trajektorii, což ovlivňuje výši úvěrů. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat i v následujících měsících.