U hypotéky se často sleduje jen úrok, skutečné náklady ale zásadně ovlivňuje i délka splácení. Právě ta rozhoduje o celkovém přeplacení.
Mnoho Čechů se při výběru úvěru na bydlení soustředí především na úrok hypotéky. Často si přitom myslí, že nízká sazba automaticky znamená výhodný úvěr. Celkovou cenu hypotéky však neurčuje pouze úrok.
Článek vysvětluje, proč bývá přeplacení hypotéky tak vysoké, jak banky počítají náklady úvěru a jak lze budoucí výdaje snížit o stovky tisíc až miliony korun. Ukazuje také, jak spočítat skutečnou cenu hypotéky a proč délka splácení výrazně ovlivňuje celkové náklady.
Rozdíl mezi úrokovou sazbou a celkovou cenou úvěru patří mezi základní věci, které je potřeba u hypoték chápat. Samotná sazba nevypovídá o tom, kolik nakonec skutečně zaplatíte.
Úroková sazba určuje cenu půjčených peněz, celkové náklady hypotéky ale ovlivňuje také výše úvěru a délka splácení. Skutečná cena hypotéky je dána součtem všech anuitních splátek za celou dobu splácení.
„Na první pohled může nízká měsíční splátka působit atraktivně, protože méně zatěžuje rodinný rozpočet. Delší splatnost však znamená více let placení úroků a vyšší celkové přeplacení,“
vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Proč i nízký úrok u hypotéky vede k vysokému přeplacení? S každým dalším rokem splácení platíte úroky delší dobu. Čím déle dluh splácíte, tím více se rozdíl mezi vypůjčenou částkou a celkově zaplacenými penězi zvětšuje.
Mnoho lidí se ptá, proč se výsledná částka i při „rozumných“ sazbách může vyšplhat do milionů korun.
Banka neúčtuje úrok jednorázově z celé původně vypůjčené částky. U hypotéky se úrok počítá každý měsíc z aktuálního zůstatku jistiny, tedy z částky, kterou stále dlužíte.
V prvním měsíci se úrok počítá z celé výše úvěru, například čtyř milionů korun. S každou další měsíční splátkou se jistina snižuje a úrok se tak počítá z nižší částky. Proces se však opakuje po celou dobu splácení hypotéky.
Většina hypoték v Česku využívá anuitní splácení. Znamená to, že klient platí po celou dobu fixace stejnou měsíční splátku.
Někteří lidé se mylně domnívají, že s každou splátkou hypotéky klesá dluh rovnoměrně. Ve skutečnosti se ale struktura splátky v čase výrazně mění.
V prvních letech splácení tvoří většinu měsíční platby úroky, protože vychází z nejvyšší nesplacené jistiny. Otázka, proč na začátku splácíte hlavně úroky, tak souvisí s výší zbývajícího dluhu.
„Protože je celková splátka fixní, po odečtení části úroků zbývá na samotné snižování jistiny jen menší část. Rychlejší tempo umořování dluhu přichází až v pozdějších letech splácení,“
doplňuje Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
I když rozdíl v úrokové sazbě o několik desetin procenta může znamenat úsporu statisíců korun, v celkovém součtu má často větší vliv délka splácení.
Modelový příklad úvěru ve výši 4 miliony korun se sazbou 5 % ukazuje výrazný rozdíl mezi různou délkou splatnosti.
Při splatnosti 30 let zaplatíte na úrocích přibližně o 1,4 milionu korun více než při splatnosti 20 let. Úspora je tedy i přes vyšší měsíční splátku značná. Tento jednoduchý příklad jasně ukazuje, jak ovlivní delší splatnost cenu hypotéky.
Splatnost 30 let
Splatnost 20 let
I v tomto případě by delší splatnost vedla k přeplatku v řádech milionů korun, což potvrzuje, proč nestačí porovnávat jen úrokovou sazbu.
Je nízká měsíční splátka opravdu výhodná? Vyplatí se porovnat více variant a sledovat celkové zaplacené úroky.
Kratší splatnost hypotéky dává největší smysl lidem, kteří chtějí snížit celkové náklady úvěru a zároveň mají dostatečný příjem na vyšší měsíční splátku. Dluh se splácí rychleji a úroky se tak počítají kratší dobu.
„Tato varianta bývá vhodná také pro starší žadatele, protože banky stanovují maximální věk pro splacení hypotéky. Významnou roli hraje i psychologický aspekt. Řada lidí upřednostňuje rychlejší cestu k bydlení bez závazků,“
doplňuje Filip Křivánek.
Ani během splácení hypotéky není výše budoucích úroků definitivně daná. Jedním z nejúčinnějších způsobů, jak snížit celkové náklady na úvěr, jsou mimořádné splátky hypotéky. Peníze vložené nad rámec pravidelné splátky snižují přímo jistinu, ze které banka počítá úroky. Největší efekt mají v prvních letech splácení, kdy je podíl úroků na splátce nejvyšší. Čím dříve mimořádnou splátku provedete, tím větší úspory můžete dosáhnout.
Další možnost představuje refinancování hypotéky při konci fixačního období. Přechod k jiné bance s výhodnější úrokovou sazbou může snížit měsíční splátku i celkový přeplatek. Pokud se zároveň zlepšila vaše finanční situace, vyplatí se zvážit také zkrácení splatnosti. Vyšší měsíční splátka sice více zatíží rozpočet, ale pomůže rychleji snížit dluh a omezit částku zaplacenou na úrocích.
Na první pohled to může působit nelogicky, ale ne vždy je výhodné hypotéku předčasně splácet. Úrokové sazby hypotečních úvěrů bývají často nižší než dlouhodobý potenciální výnos z investic. Pokud máte volné prostředky, vyplatí se porovnat, zda pro vás není výhodnější jejich zhodnocení na kapitálových trzích než snížení dluhu vůči bance.
V některých případech tak může investování přinést vyšší celkový výnos než úspora na úrocích z hypotéky.
Zároveň si tím vytváříte finanční rezervu, která může sloužit například na důchod nebo jiné budoucí cíle. Tento přístup ale vždy vyžaduje zohlednění rizika a srovnání jisté úspory na úrocích s nejistým výnosem investic.
Při porovnávání hypotečních nabídek se nenechte strhnout atraktivní úrokovou sazbou. Skutečné náklady úvěru se odvíjejí od toho, jak s hypotékou v průběhu let pracujete.
Než podepíšete jakoukoli nabídku, nechte si vždy zpracovat kompletní splátkový kalendář a sledujte údaj o celkové částce zaplacené spotřebitelem. Právě ten nejlépe ukazuje, kolik za hypotéku skutečně zaplatíte a jak vysoký bude její celkový přeplatek.
Při výběru hypotéky se zaměřte zejména na tyto otázky:
Hypotéka není drahá nebo levná jen podle samotné úrokové sazby. O tom, kolik ve výsledku zaplatíte, rozhoduje i to, jak snadno podlehnete vidině nízkých měsíčních splátek rozložených do dlouhého období. Důležité je najít rovnováhu mezi měsíční splátkou, která bezpečně zapadne do vašeho rozpočtu, a snahou minimalizovat celkový přeplatek. Vyberte si řešení, které vám bude dlouhodobě vyhovovat a zároveň nenechá bance vydělat více, než je nutné.
