Financování investiční nemovitosti: Jak banky zohledňují budoucí příjmy z pronájmu

Předschválená hypotéka do 24 hodin online z pohodlí domova.
Úrok od
4,49 %
Financování investiční nemovitosti - jak banky zohledňují budoucí příjmy z pronájmu

Nemovitosti neslouží jen k bydlení, ale i k pronájmu. Co zvážit při financování investiční nemovitosti hypotékou a jak banky posuzují příjmy z nájmu?

05.02.2025 | Roman Müller | 5 minut k přečtení

Obsah článku

☝ Nechce se vám celý článek číst? 🎧 Poslechněte si jej!

Co si z článku odnést:

  • Investování do nemovitostí je mezi Čechy stále populárnější, především kvůli růstu cen bydlení a obavám z inflace.
  • Cílem investorů je nejen stabilní příjem z pronájmu, ale také zhodnocení nemovitosti růstem její tržní hodnoty.
  • Investiční nemovitosti zahrnují nejčastěji byty v atraktivních lokalitách, ale investoři mohou zvážit i pozemky, garáže nebo rodinné domy.
  • Financování investiční nemovitosti je možné pomocí klasické hypotéky, americké hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření.
  • Klasická hypotéka je účelový úvěr s nižší úrokovou sazbou, americká hypotéka umožňuje volné využití financí, ale má vyšší úroky.
  • Banky při poskytování hypotečních úvěrů dodržují pravidla ČNB a posuzují hlavně LTV, které stanovuje, kolik procent z hodnoty nemovitosti lze financovat úvěrem.
  • Banky posuzují stabilitu a doložitelnost příjmů, přičemž preferují smlouvy na dobu neurčitou a u OSVČ daňová přiznání za poslední roky.
  • Budoucí příjmy z pronájmu nejsou bankami zohledňovány, protože nelze ověřit jejich výši a stabilitu.
  • Banky neakceptují nepravidelné nebo jednorázové příjmy, jako jsou krátkodobé brigády, nárazové fakturace nebo jednorázové státní příspěvky.
  • Mezi hlavní rizika investičních nemovitostí patří kolísání tržních cen, neobsazenost, neplatiči, náklady na údržbu a legislativní změny.
  • Klíčem k úspěšné investici do nemovitostí je pečlivá příprava, správná volba lokality, realistická očekávání a finanční rezerva pro nečekané výdaje.

Investování do nemovitostí je mezi Čechy stále populárnější. Rostoucí ceny bydlení a obavy z inflace vedou mnoho lidí k úvahám o koupi bytu či domu jako investice. Cílem je nejen získat stabilní příjem z pronájmu, ale také zhodnotit investici růstem tržní hodnoty nemovitosti. Řada investorů však nemá dostatek vlastního kapitálu, a proto volí financování hypotékou. 

„Hypotéku lze využít nejen k pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení, ale také jako investici. Záleží na situaci, zda investor zvolí klasickou, nebo americkou hypotéku. Při posuzování žádosti banky hodnotí hlavní příjmy žadatele a také mohou za určitých podmínek akceptovat příjmy pronájmu,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Co je investiční nemovitost

Investiční nemovitost je pořízena s cílem generovat zisk, a to jak prostřednictvím pravidelného příjmu z pronájmu, tak díky růstu její tržní hodnoty.

Jako investiční nemovitost si lidé nejčastěji pořizují byty. Vyhledávané jsou především menší byty v atraktivních lokalitách, jako je Praha nebo Brno, kde je vysoká poptávka po nájmech a byty se snadno obsazují. Z investičního hlediska však mohou být zajímavé i další typy nemovitostí, například pozemky, garáže nebo rodinné domy.

Možnosti financování investiční nemovitosti

Kdo uvažuje o nemovitosti na investici, obvykle se zajímá i o to, jak financovat investiční nemovitost. Nabízí se tři způsoby, a to klasickou hypotékou, americkou hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Existují i další možnosti, jak pořídit investiční byt, které však vyžadují individuální přístup a konzultaci se specialistou.

Klasická hypotéka je nejčastější variantou pro ty, kteří splňují podmínky banky a mají dostatečné příjmy. Banka nezkoumá, zda bude nemovitost využita k bydlení nebo jako investice, termín „hypotéka na investiční nemovitost“ je tedy spíše marketingovým označením.

Americká hypotéka je vhodná pro ty, kteří již vlastní nemovitost a mohou ji použít jako zástavu. Jde o neúčelový úvěr, což znamená, že peníze lze využít nejen na koupi nemovitosti, ale i na jiné investice. Nevýhodou je vyšší úroková sazba oproti klasické hypotéce.

Pokud investor potřebuje menší částku, může využít úvěr ze stavebního spoření, který mívá kratší splatnost a méně přísné podmínky.

Podmínky hypotéky na investiční nemovitost

Banky při poskytování hypotečních úvěrů dodržují pravidla České národní banky. Klíčovým kritériem je LTV (loan to value), které určuje maximální výši úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti. Standardně banky financují až 80 % hodnoty nemovitosti u žadatelů starších 36 let, zatímco u mladších může úvěr pokrýt až 90 %.

Důležité je také posouzení schopnosti žadatele splácet úvěr. Banky zohledňují nejen výši jeho příjmů, ale i celkové finanční závazky a úvěrovou historii.

Jaké příjmy banky akceptují?

Banky rozdělují příjmy do dvou skupin: hlavní a vedlejší. Hlavní příjmy zahrnují příjmy ze zaměstnání a podnikání. Banky preferují pracovní smlouvy na dobu neurčitou, u OSVČ se hodnotí daňová přiznání za poslední roky. U dohod o pracovní činnosti či provedení práce je důležitá dlouhodobost a pravidelnost. Banky mohou akceptovat pouze příjmy, ze kterých je odváděno pojištění a daně.

Mezi vedlejší příjmy, ke kterým mohou banky přihlížet, patří příjmy z pronájmu, pokud jsou uvedeny v daňovém přiznání, a některé státní příspěvky, jako je rodičovský příspěvek nebo výživné. Banky je však často nezapočítávají v plné výši.

Jak banky posuzují příjmy z pronájmu

Banky mohou při posuzování žádosti o hypotéku zohlednit příjmy z pronájmu, přičemž každá instituce k tomu přistupuje odlišně. Obvykle započítávají pouze 40–70 % z nájemného, přičemž konkrétní procento závisí na stabilitě nájmu a délce nájemní smlouvy.

  • Dlouhodobé pronájmy (12 a více měsíců): Banky akceptují větší část příjmů, obvykle kolem 60–70 %.
  • Krátkodobé pronájmy (např. Airbnb): Většina bank je nebere v úvahu kvůli jejich nestabilitě.

Čím stabilnější a lépe doložený příjem z pronájmu, tím větší šance, že jej banka zohlední při hodnocení bonity.

Budoucí příjmy z pronájmu a hypotéka jsou častým tématem investorů. Řada majitelů investičních nemovitostí počítá s tím, že splátky hypotéky pokryjí z příjmů z pronájmu. Banky však k budoucím příjmům z nájmu nepřihlížejí, protože nemají možnost posoudit jejich stabilitu. Při schvalování hypotéky proto hodnotí pouze doložitelné a dlouhodobě udržitelné příjmy žadatele,“ vysvětluje Miroslav Majer.

TIP

Každá banka má svá specifická pravidla pro posuzování příjmů, proto je vhodné konzultovat svou situaci s hypotečním specialistou, který pomůže identifikovat akceptovatelné zdroje příjmů a zvýšit tak šanci na schválení hypotéky.

Rizika spojená s investičními nemovitostmi

Vybraná rizika pronájmu nemovitosti

Investování do nemovitostí má svá rizika, která je nutné zvážit předem:

  • Tržní riziko – Hodnota nemovitosti se může měnit podle ekonomické situace.
  • Neobsazenost – Pokud nemovitost zůstane prázdná, nepřináší příjem, ale náklady (např. platby za energie, správu nemovitosti, daně apod.).
  • Neplatiči – Vymáhání dluhů od neplatících nájemníků bývá časově i finančně náročné.
  • Náklady na údržbu – Starší nemovitosti mohou vyžadovat vysoké investice.
  • Legislativní změny – Daňové úpravy či regulace nájemného mohou ovlivnit výnosnost.

Investor by měl mít dostatečnou finanční rezervu na pokrytí nečekaných výdajů nebo výpadku nájemného.

Dokumenty potvrzující příjmy z pronájmu

Pokud chce žadatel o hypotéku zahrnout do svých příjmů také příjmy z pronájmu, musí bance doložit odpovídající dokumenty. Mezi ně patří následující:

  • Daňové přiznání: Banky obvykle vyžadují daňové přiznání za poslední rok, některé i za dva roky.
  • Nájemní smlouva: Ideálně na dobu neurčitou nebo alespoň na jeden rok. Banka může požadovat smlouvu včetně informací o nájemníkovi a výši nájemného.
  • Výpisy z účtu: Slouží k doložení pravidelných plateb nájemného. Některé banky mohou požadovat výpisy za poslední 3–6 měsíců.

Příjmy, ke kterým banky nepřihlížejí

Banky zpravidla neakceptují nepravidelné a jednorázové příjmy, jako jsou krátkodobé brigády, nárazové fakturace nebo jednorázové státní příspěvky. Některé banky mohou částečně započítat rodičovský příspěvek či alimenty, ale ne vždy je berou jako plnohodnotný zdroj příjmů.

Vyhněte se zbytečným chybám

Investování do nemovitostí může být výnosné, ale klíčem k úspěchu je důkladná příprava. Důležité je vybrat správnou lokalitu, mít realistická očekávání a finanční rezervu na nečekané výdaje. 

Nezapomínejte na náklady na údržbu, zdanění příjmu z nájmu u hypotéky a výběr vhodného financování. Pokud se vyhnete nejčastějším chybám a důkladně analyzujete trh, investice do nemovitostí vám může zajistit stabilní a dlouhodobý výnos.

Jak vybrat nejlepší banku pro investiční hypotéku?

Výběr nejlepší banky pro financování investiční nemovitosti závisí na individuálních podmínkách žadatele a nabídce trhu. Pro získání nejlepší hypotéky na investiční nemovitosti je proto klíčové porovnat úrokové sazby, délku fixace a související poplatky. Správná volba banky může výrazně ovlivnit výnosnost investice a snížit celkové náklady na financování.

Jak získat hypotéku na investiční nemovitost

Pro úspěšné financování nemovitosti na pronájem je nejprve nutné určit potřebnou výši úvěru, která pokryje nejen kupní cenu, ale i případné rekonstrukce či další náklady. Následuje srovnání nabídek českých bank (české banky hypotéka na investice), protože každá má odlišné podmínky pro poskytování úvěrů. 

Bankovní hypotéky na investice do nemovitostí se liší zejména výší úrokové sazby, možnostmi fixace a podmínkami pro zohlednění příjmů z pronájmu. Pro nalezení nejvýhodnějšího řešení se vyplatí konzultovat možnosti s hypotečním specialistou, který pomůže s výběrem vhodného produktu a se zpracováním dokumentace.

Roman Müller
Redaktor
Roman Müller je obsahový specialista se zaměřením na finanční trh, především hypotéky. V oboru se pohybuje už řadu let a tak ví, co vás zajímá.
Online sjednání hypotéky
Podpora online hypotečního specialisty
Zvýhodněné podmínky
Přehledné hypoteční bankovnictví

Napsali o nás

Hodnocení: 4.9 | 469 recenzí

Nepřehlédněte

Nepřehlédněte

Odpočet úroků hypotéky z daní 2025

Hypotéka odčerpává z rodinného rozpočtu nemalou částku. Jednou ročně si mohou Češi splácející hypotékou snížit daňový základ o úroky zaplacené bance a ušetřit tak na daních až několik desítek tisíc…
Ing. Filip Křivánek | 13.02.2025
7 minut k přečtení
Česká národní banka

ČNB snižuje úrokové sazby: Dopady na ekonomiku a hypotéky

ČNB snížila úrokové sazby. Podívejte, co to znamená pro hypotéky, jak rychle budou banky reagovat a zda je nyní vhodná doba na nový úvěr či refinancování.
Pavel Pohanka | 07.02.2025
3 minuty k přečtení
Financování investiční nemovitosti - jak banky zohledňují budoucí příjmy z pronájmu

Financování investiční nemovitosti: Jak banky zohledňují budoucí příjmy z pronájmu

Nemovitosti neslouží jen k bydlení, ale i k pronájmu. Co zvážit při financování investiční nemovitosti hypotékou a jak banky posuzují příjmy z nájmu?
Roman Müller | 05.02.2025
5 minut k přečtení
Hyponews 1/2025

HypoNews #1/25: Výzkum realitního trhu, plánování hypotéky s předstihem a preference Čechů: novostavba vs. rekonstrukce

Průzkum realitního trhu za 2. polovinu roku 2024, proč je dobré plánovat hypotéku s předstihem a preferují Češi novostavbu před starší nemovitostí k rekonstrukci? To vše se dozvíte v lednových…
Miroslav Majer | 03.02.2025
4 minuty k přečtení
Hypoteční novinky

RSTS a KB s novými nabídkami: Prémie i nižší úroky na hypotékách

Raiffeisen stavební spořitelna nabízí prémii 7 000 Kč při vkladu min. 15 000 Kč do 30. 11. 2025. Komerční banka přichází s akční sazbou od 4,59 % na hypoteční úvěry…
Pavel Pohanka | 31.01.2025
1 minuta k přečtení
Odhalujeme skryté poplatky a upozorňujeme na ně.