Kratší fixace jako odpověď na nejistý hypoteční trh

V roce 2024 si klienti zvykají na nové podmínky hypotečního trhu. Přestože úrokové sazby klesají, tempo jejich poklesu je pomalejší, než se očekávalo. Sazby pod 3 % se zdají být vzdálenou minulostí, což se odráží i ve změně chování žadatelů o úvěr. Už od roku 2023 roste zájem o kratší fixace – tříletá fixace tvořila v roce 2024 dominantních 77,7 %, zatímco roční a dvouleté fixace postupně získávají na popularitě (5,8 % a 8,0 %). Oproti tomu dříve běžné pětileté fixace už tak žádané nejsou a jejich podíl se snížil na 6 %.

Tento vývoj souvisí nejen s cenovou dostupností a flexibilitou, ale i s legislativními změnami. Od 1. září 2024 nabude účinnosti novela zákona o spotřebitelském úvěru, která může prodražit předčasné splacení hypotéky. Mnozí klienti proto volí kratší fixace, aby si uchovali větší manévrovací prostor pro budoucí refinancování.

Důležitým faktorem ovlivňujícím hypoteční sazby zůstává cena zdrojů na mezibankovním trhu. V roce 2024 se držela na relativně vysoké úrovni, což zpomalilo pokles sazeb. I přes snížení základní úrokové sazby ČNB na 4 % zůstává trh nestabilní, zejména kvůli kolísání tříletých swapů.

V nejbližších měsících se zásadní změny ve struktuře fixací neočekávají. Krátké fixace zůstanou výhodnější volbou, přičemž cenový rozdíl mezi tříletými a pětiletými fixacemi není výrazný. Předpokládá se, že pokračující pokles sazeb bude nadále motivovat klienty k volbě kratších fixací.

Výhodnější hypotéky: UniCredit Bank ruší přirážky

Od 27. ledna 2025 UniCredit Bank přestává účtovat přirážky k úrokovým sazbám u několika typů hypoték. Nově se sjednocuje sazba pro neúčelové financování, kombinaci účelové a neúčelové části i hypotéky pro mladé. Klienti tak získají stejnou sazbu, jakou banka standardně nabízí u účelových hypoték.

Základní úroková sazba startuje na 4,59 % p.a. při splnění podmínek: maximální LTV do 80 %, sjednané úvěrové pojištění, aktivní využívání účtu a výše úvěru nad 1 000 000 Kč. Navíc lze sazbu ještě snížit o 0,1 % p.a. v případě doložení energetického štítku PENB třídy A nebo B.

Tato změna znamená pro klienty transparentnější a výhodnější podmínky při financování bydlení.

Co si z článku odnést:

• S hypotékou je nutné sjednat pojištění nemovitosti, které slouží jako zástava za úvěr, přičemž dobrovolně lze sjednat i další typy pojištění.
• Přibližně polovina zájemců o hypotéku na hyponamíru.cz si sjedná i pojištění.
• V roce 2024 dominovala UNIQA pojišťovna v celkovém objemu předepsaného pojistného, následovaná MetLife Europe a Allianz pojišťovnou.
• V oblasti majetkového pojištění za rok 2024 vedla Komerční pojišťovna, za ní následovaly Generali Česká pojišťovna a ČSOB pojišťovna.
• UNIQA pojišťovna si meziročně upevnila dominantní pozici v životním pojištění, kdy její podíl vzrostl z 50 % v roce 2023 na 61,4 % v roce 2024.
• Hyponamíru.cz spolupracuje s většinou pojišťoven na trhu, s výjimkou těch, které neumožňují spolupráci s externími partnery, jako jsou Mutumutu nebo Simplea.

Spolu s hypotékou je nutné si sjednat minimálně pojištění nemovitosti, které slouží bance jako zástava za poskytnutý úvěr. Dobrovolně si také můžete sjednat například pojištění domácnosti, odpovědnosti nebo úrazové či životní pojištění. 

„Primárně k hypotékám a úvěrům si lidé u nás nejčastěji sjednávají životní pojištění, majetkové pojištění včetně odpovědnosti v občanském životě a vlastnictví nemovitosti. Porovnat a sjednat si ovšem mohou pojištění vozidel a okrajově řešíme také pojištění majetku pro podnikatele a pojištění odpovědnosti,“ uvádí Miroslav Čejka, specialista pojištění fintech startupu hyponamíru.cz. 

Nejlepší pojišťovna roku 2024

Analytický tým hyponamiru.cz již podruhé za sebou sestavil vlastní srovnání pojišťoven, tentokrát za rok 2024, na základě celkového objemu předepsaného pojistného. V celkovém pořadí, které zahrnuje jak majetkové, tak životní pojištění, s přehledem dominovala UNIQA pojišťovna s podílem 55 %. Druhé místo obsadila pojišťovna MetLife Europe s 14 % a třetí příčku získala Allianz pojišťovna s 8 %. Tyto tři společnosti dohromady představovaly téměř 78 % celkového objemu předepsaného pojistného.

Na dalších pozicích jsou následující pojišťovny: Komerční pojišťovna, ČSOB Pojišťovna, Kooperativa pojišťovna, Generali Česká pojišťovna, Česká podnikatelská pojišťovna, NN Životní pojišťovna, YOUPLUS Životní pojišťovna, DIRECT pojišťovna, Pillow pojišťovna a Slavia pojišťovna.

Porovnání většiny trhu

V současné době spolupracuje hyponamíru.cz s většinou pojišťoven na trhu. V nabídce chybí pouze ty, které nespolupracují s třetími stranami. Patří sem například životní pojištění od Mutumutu nebo Simplea. Mutumutu je projekt Komerční banky, který funguje bez spolupráce s externími poradci. Simplea je produkt finančně poradenské společnosti Partners, který lze sjednat výhradně prostřednictvím poradců této skupiny.

Výběr nejlepších nabídek pojištění

Přibližně polovina zájemců o hypotéku si na hyponamíru.cz sjedná spolu s hypotékou také pojištění. Jednoduše si lze srovnat nejen majetkové pojištění, ale také životní pojištění. 

„I když srovnáváme nabídky mnoha pojišťoven, klientům zasíláme 3 až 4 nejvhodnější dle jeho požadavků. Individuálně dokážeme srovnat naši nabídku s produkty, které nemáme ve spolupráci, a to na základě pojistných podmínek. Pro sjednání pojištění není nutná osobní schůzka, vše zvládneme zpracovat rychle přes internet a telefonicky. Oblíbené jsou zejména online schůzky například přes aplikaci Teams, které našim klientům šetří čas,“ vysvětluje Miroslav Čejka.  

Nejlepší pojišťovna na pojištění nemovitosti roku 2024

Nejvýhodnější pojištění nemovitosti vypadá u každého jinak. Někdo dává přednost širokému pojistnému krytí, pro jiného může být klíčová především cena pojištění. Důležité je vždy individuální posouzení situace. 

Miroslav Čejka k tomu dodává: „Při výběru pojištění je nutné vycházet z individuálních požadavků a potřeb klienta. V případě pojištění nemovitosti je důležité například její umístění, velikost a stavebně technické provedení. Běžnou součástí nových moderních domů jsou rovněž drahé technologie jako například tepelná čerpadla, fotovoltaická elektrárna a podobně. Pojištění nemovitosti je třeba řešit komplexně.“

V roce 2024 připadly na hyponamíru.cz největší objemy sjednaného majetkového pojištění Komerční pojišťovně (47,4 %). Následují Generali Česká pojišťovna (14,9 %) a ČSOB pojišťovna (12,1 %). Pořadí dalších pojišťoven znázorňuje následující graf.

Nejlepší pojišťovna na životní pojištění roku 2024

Stejně jako u pojištění nemovitosti nelze ani u životního pojištění vybrat jeden konkrétní nejlepší produkt. Parametry produktů jednotlivých pojišťoven jsou rozdílné a záleží opět na konkrétních požadavcích klienta. 

„Záleží také na cílové klientele. Hlavní ukazatele jsou kvalita pojistných podmínek versus cena. Vliv má také vstupní věk klienta do pojištění, zda má rizikové povolání nebo provozuje rizikové sporty. Díky těmto parametrům může být výrazný rozdíl v ceně pojištění,“ vysvětluje Miroslav Čejka.   

V roce 2024 připadly v hyponamíru.cz největší objemy sjednaného životního pojištění UNIQA pojišťovně (61,4 %). Na dalších místech jsou MetLife Europe (13,6 %) a Allianz pojišťovna (7,8 %).

Nejlepší pojišťovny roku 2023 

V roce 2023 obsadila první příčku s výrazným náskokem UNIQA pojišťovna. Druhé místo připadlo Kooperativa pojišťovně a třetí příčku získala Generali Česká pojišťovna. Tyto tři pojišťovny dohromady tvořily téměř 72 % celkového objemu předepsaného pojistného.

Na dalších pozicích následovaly pojišťovny: MetLife Europe, Komerční pojišťovna, ČSOB pojišťovna, NN Životní pojišťovna, Česká podnikatelská pojišťovna, YOUPLUS Životní pojišťovna a Allianz pojišťovna. 

Nejlepší pojišťovny na pojištění nemovitosti v roce 2023

V roce 2023 připadly na hyponamíru.cz největší objemy sjednaného majetkového pojištění Komerční pojišťovně (55 %). Následovala Generali Česká pojišťovna s podílem 19 % a UNIQA pojišťovna s 8 %.

Meziroční srovnání ukazuje, že v roce 2024 došlo k významným změnám v podílu jednotlivých pojišťoven na sjednaném majetkovém pojištění. Podíl Komerční pojišťovny se snížil z 55 % v roce 2023 na 47,4 %. Generali Česká pojišťovna zaznamenala pokles z 19 % na 14,9 %. Naopak ČSOB pojišťovna, která v roce 2023 nefigurovala mezi třemi největšími hráči, se v roce 2024 posunula na třetí místo s podílem 12,1 %.

Nejlepší pojišťovny na životní pojištění v roce 2023

Výsledky z roku 2023 ukazují, že v hyponamíru.cz připadaly největší objemy sjednaného životního pojištění UNIQA pojišťovně s podílem 50 %. Na dalších příčkách se umístily Kooperativa pojišťovna (16 %) a Generali Česká pojišťovna (10 %).

Meziročně si UNIQA pojišťovna výrazně upevnila svou dominantní pozici, když v roce 2024 navýšila podíl sjednaného životního pojištění v hyponamíru.cz na 61,4 %. Na druhé místo se posunula MetLife Europe s 13,6 %, zatímco třetí příčku nově obsadila Allianz pojišťovna s podílem 7,8 %.

Jaké jsou nové podmínky pro získání slevy?

ČSOB HB oznámila změny v podmínkách pro poskytování slev na americké hypotéky, které vstoupí v platnost od 20. ledna 2025.

Stávající minimální úrokové sazby zůstanou zachovány: 5,69 % pro jednoletou fixaci, 5,79 % pro tříletou a 5,99 % pro pětiletou.

Nově však budou slevy podmíněny dvěma požadavky:

• klient musí mít u ČSOB nebo ČSOB Poštovní spořitelny vedený Aktivní účet
• a zároveň si sjednat životní pojištění.

Co si z článku odnést:

• Hypotéku nezískáte ihned. Pokud bance rychle dodáte požadované dokumenty, její vyřízení obvykle trvá 4–6 týdnů.
• Hypotéku nevybírejte na poslední chvíli. Pečlivý výběr banky a promyšlení podmínek vám pomůže vyhnout se kompromisům a optimalizovat financování.
• Hypotéku si můžete sjednat v předstihu, ještě před výběrem konkrétní nemovitosti.
• Předschválená hypotéka zvyšuje vaši vyjednávací pozici, umožňuje rychlou reakci na nabídky nemovitostí a zajišťuje jistotu financování.
• Změna zaměstnání nebo mateřská dovolená mohou zkomplikovat schvalování úvěru, proto je lepší jednat včas.
• Sjednání hypotéky při nízkých úrokových sazbách a jejich fixace na delší období přináší dlouhodobé úspory.
• Porovnávejte nabídky bank, vyjednávejte o podmínkách, vyberte vhodnou dobu fixaci sazby a sledujte poplatky spojené s úvěrem.

Sjednání hypotéky zabere čas a vyžaduje pečlivou přípravu. Pokud doložíte bance všechny potřebné dokumenty, trvá vyřízení úvěru obvykle 4–6 týdnů. Tato doba se však může z různých důvodů protáhnout. Proto je ideální začít s přípravou alespoň dva až tři měsíce předem. Tím si zajistíte hladký průběh a vyhnete se zbytečnému stresu.

„Hypotéka se nevybírá na poslední chvíli – vyplatí se na ni připravit. Když nejste nachystaní, snadno se dostanete do situace, kdy musíte dělat kompromisy. Naopak, pokud si všechno promyslíte předem, ušetříte si spoustu času a celý proces sjednání bude rychlejší a hladší. Tím spíš, pokud vás čekají zásadní změny, jako je nová práce nebo rozrůstající se rodina. Včas zjistíte, na jakou výši hypotéky dosáhnete, a budete mít jasno, která banka nejlépe odpovídá vašim potřebám,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Proč plánovat hypotéku předem 

Ptáte se, proč plánovat hypotéku předem? Plánování hypotéky vám poskytne dostatek prostoru pro důkladný výběr a optimalizaci financování. Můžete porovnat nabídky různých bank a vybrat tu nejvhodnější – s nízkou úrokovou sazbou, nízkými poplatky a flexibilními podmínkami. Tento přístup vám může ušetřit tisíce korun ročně.

Další výhodou je možnost fixace výhodné úrokové sazby. Pokud si hypotéku sjednáte v období nízkých sazeb, zajistíte se proti jejich budoucímu růstu, což přináší dlouhodobé úspory na splátkách. Fixace vás navíc ochrání před náhlými výkyvy na trhu a umožní lepší plánování rodinných výdajů.

Dostatek času na přípravu vám umožní optimalizovat svou finanční situaci. Před podáním žádosti o hypotéku se můžete zaměřit na zvýšení svých příjmů nebo vyřešit financování ještě před plánovanou změnou zaměstnání. Je totiž dobré vědět, že výpovědní nebo zkušební doba může zkomplikovat schvalování hypotéky.

Jak naplánovat hypotéku krok za krokem 

Příprava na hypotéku začíná analýzou vaší finanční situace. Nejprve je nutné zjistit, na jakou výši úvěru můžete dosáhnout – klíčovou roli hrají vaše příjmy, stávající závazky a objem vlastních úspor. Tyto informace vám pomohou lépe si nastavit rozpočet a předem určit, jaké nemovitosti odpovídají vašim finančním možnostem.

Dalším krokem je průzkum trhu a výběr banky. Miroslav Majer k tomu dodává: „Při porovnávání nabídek hypoték se zaměřte nejen na úrokové sazby, ale také na poplatky spojené se sjednáním úvěru, vedením úvěrového účtu, oceněním nemovitosti nebo na možnosti předčasného splacení a flexibilitu splátek.“

Při výběru financování se vyplatí spolupracovat s nezávislými hypotečními specialisty. Ti vám mohou poradit, jaké jsou nejlepší banky pro hypotéky, jak získat nejlepší hypotéku, jaký je proces schválení hypotéky, co připravit pro schválení hypotéky nebo jak správně načasovat hypotéku.

Jaká je ideální doba na přípravu hypotéky

Vyřízení hypotéky není otázkou jednoho dne – jde o proces, který obvykle zabere několik týdnů. Jak dlouho trvá schválení hypotéky? V první fázi banka prověřuje vaši bonitu a záměr, aby rozhodla, zda a kolik vám může půjčit. Tento krok obvykle netrvá déle než týden. 

Ve druhé fázi následuje samotné vyřízení hypotéky, které je časově náročnější. Banka vyžaduje kompletní dokumentaci a musí posoudit hodnotu nemovitosti. Tento proces může trvat několik týdnů, během nichž se celý úvěr finalizuje.

Vliv změny zaměstnání na hypotéku

Pokud plánujete změnu zaměstnání, vyřiďte si hypotéku ještě před podáním výpovědi. Standardní výpovědní doba je dva měsíce, což může znamenat komplikace při posuzování vaší žádosti. Po nástupu do nového zaměstnání navíc přichází zkušební doba, která obvykle trvá tři měsíce.

V této době banky odmítají hypotéku schválit, protože chybí jistota stabilního příjmu. Ale i tato situace má řešení. Stačí zapojit dalšího spolužadatele, například manžela nebo partnera, který má stabilní příjem. Tím zvýšíte šanci na schválení hypotéky i během změny zaměstnání.

Plánování hypotéky v těhotenství

Během mateřské či rodičovské dovolené obvykle příjem rodiny výrazně klesá, což pro banku představuje riziko. Nižší příjmy mohou ovlivnit vaši bonitu a schopnost splácet. V těchto případech banky často požadují dalšího spolužadatele s dostatečným a stabilním příjmem. Ideálním řešením je vyřízení hypotéky ještě před odchodem na mateřskou, kdy banka zohledňuje váš standardní příjem.

Příprava na koupi investiční nemovitosti 

Koupě investiční nemovitosti je skvělou příležitostí, jak získat pasivní příjem. Klíčem k úspěchu je však včasné vyřešení financování. Pokud máte vše připravené, můžete rychle reagovat na atraktivní nabídky a získat náskok před ostatními zájemci.

Pečlivě zvažte, jakou nemovitost chcete koupit – její lokalitu, potenciál výnosu z pronájmu a možnosti budoucího zhodnocení. Důkladná analýza těchto faktorů vám pomůže vybrat investici, která bude odpovídat vašim cílům.

S předem zajištěným financováním si zajistíte hladký průběh celé transakce a jistotu, že nepropásnete žádnou výhodnou příležitost. Připravenost je při investování klíčová!

Co znamená předschválená hypotéka 

Předschválená hypotéka, někdy označovaná jako hypotéka bez nemovitosti, je úvěr, který vám banka schválí i bez výběru konkrétní nemovitosti. Banka při splnění standardních hypotečních podmínek předem určí parametry, jako jsou lokalita, technický stav nebo stáří nemovitosti, a poskytne vám omezenou dobu (pozn. až 3 roky) na její nalezení a využití schváleného úvěru.

Tento typ hypotéky vám přináší jistotu financování a posiluje vaši vyjednávací pozici při koupi nemovitosti. Je však třeba mít na paměti, že smlouva stanovuje časové omezení pro nalezení nemovitosti. Pokud tuto lhůtu nesplníte, mohou vám být účtovány dodatečné sankce. Proto je důležité pečlivě zvážit, zda v dané lokalitě a za daných podmínek dokážete najít nemovitost, která odpovídá vašim očekáváním.

Jak ušetřit na hypotéce 

Výběr hypotéky je zásadním krokem na cestě k vlastnímu bydlení nebo investiční nemovitosti. Pokud chcete získat nejlepší hypotéku, je důležité postupovat systematicky – tedy krok za krokem. Následující tipy na výběr hypotéky vám pomohou ušetřit peníze.

• Plánujte: Důkladné plánování a správné rozhodování vám nejen ušetří peníze, ale také pomůže vyhnout se kompromisům při hypotéce, které by mohly ovlivnit vaši finanční stabilitu.
• Porovnávejte nabídky bank: Využijte hypoteční kalkulačky nebo služeb hypotečního poradce a porovnejte úrokové sazby, poplatky a podmínky u různých bank.
• Vyjednávejte s bankou: Banky mohou nabízet slevy na poplatcích za sjednání hypotéky nebo výhodnější úrokové sazby. Nebojte se vyjednávat, zejména pokud jste bonitní klient.
• Zvažte fixaci úrokové sazby na delší období: Pokud jsou úrokové sazby nízké, zafixujte si je na delší dobu, například 5–10 let. Fixace vás ochrání před jejich možným růstem a zajistí stabilitu vašich měsíčních splátek, což usnadní dlouhodobé finanční plánování.
• Sledujte poplatky a podmínky: Pečlivě si prostudujte všechny poplatky spojené s hypotékou, včetně těch za sjednání úvěru, vedení účtu nebo předčasné splacení. Vyhněte se zbytečným výdajům a zajistěte si nejvýhodnější podmínky.
• Mějte přehled o inflaci a trhu: Sledujte, jak ovlivňuje inflace podmínky hypoték. Vysoká inflace zpravidla vede k vyšším úrokovým sazbám, zatímco nízká inflace přináší výhodnější podmínky pro financování.

Jaké dokumenty jsou potřeba na hypotéku

K vyřízení hypotéky je potřeba bance předložit několik základních dokumentů. Patří mezi ně doklady totožnosti, jako platný občanský průkaz. Dále jsou nutné doklady o příjmech – zaměstnanci obvykle předkládají potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, pracovní smlouvu a výpisy z účtu.

OSVČ dokládají daňová přiznání za poslední zdaňovací období, potvrzení o bezdlužnosti a případně rozvahu či výsledovku. Pro vyřízení žádosti je rovněž nutné dodat dokumentaci k nemovitosti, například kupní smlouvu, návrh na vklad do katastru nemovitostí a znalecký posudek. Přesný seznam dokumentů se může lišit podle požadavků banky, proto je vhodné vše konzultovat s hypotečním specialistou.

Dostupnost bydlení: Praha a kraje pod drobnohledem

V uplynulém roce se dostupnost bydlení udržovala na přibližně 60 %. To znamená, že průměrná domácnost musí na splátky nově pořízeného bytu vynaložit 60 % svých čistých příjmů. Zvyšování cen nemovitostí, způsobené hlavně omezenou nabídkou, bylo částečně kompenzováno nižšími úrokovými sazbami a růstem příjmů domácností. Tato rovnováha přispěla k relativně stabilnímu indexu dostupnosti bydlení od druhého čtvrtletí roku 2023.

V prosinci dosáhl index hodnoty 61,6 %, přičemž mezi regiony panují značné rozdíly. Nad celostátním průměrem se umístily pouze Praha (81,2 %), Jihomoravský kraj (68,7 %) a Královéhradecký kraj (65,2 %). Ostatní regiony zůstaly pod touto úrovní, nejnižší hodnoty vykazují Ústecký kraj (26 %) a Moravskoslezský kraj (41,6 %). Nejvýraznější zhoršení za rok 2024 nastalo v Plzeňském kraji (61,1 %) a Zlínském kraji (56,4 %), zatímco k největšímu zlepšení došlo v kraji Vysočina (47 %), Jihomoravském kraji (68,7 %) a Praze (81,2 %).