Starší byty lákají investory hlavně nižší cenou, ale nutná rekonstrukce může celou investici výrazně prodražit. Jak vybrat investiční byt a na co si dát pozor?
Češi si pořizují byty nejen pro vlastní bydlení, ale také jako alternativní investici. Vybírat si mohou jak ze starších jednotek v panelových či cihlových domech, tak z dokončených novostaveb. Ceny starších nemovitostí jsou oproti novostavbám nižší. Koupě staršího bytu na pronájem však zpravidla vyžaduje nákladnou rekonstrukci. Tyto výdaje mohou návratnost investice do bytu výrazně prodloužit.
„Většina zájemců o pronájem se nespokojí se zastaralým stavem bytu. Očekávají moderní bydlení s upravenými dispozicemi, novými rozvody, kvalitními podlahami, kuchyní i koupelnou odpovídající současným nárokům na komfort a energetickou úspornost. Za moderní investiční byt si mohou pronajímatelé účtovat vyšší nájemné,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Před koupí bytu na pronájem je potřeba mít jasno v tom, komu bude určen. Jiné parametry bude mít nemovitost určená pro krátkodobé ubytování přes platformy jako Booking nebo Airbnb a jiné byt určený k dlouhodobému pronájmu.
Důležité je proto už na začátku stanovit cílovou skupinu nájemníků. Pokud bude byt určen například studentům, vyplatí se zaměřit na lokality v blízkosti vysokých škol a s dobrou dostupností veřejné dopravy. Rodiny naopak ocení klidnější čtvrti, dostatek zeleně nebo blízkost škol a školek.
Od očekávání budoucích nájemníků se následně odvíjí výběr lokality, velikost bytu, dispozice i rozsah rekonstrukce.
Za jednu z nejvhodnějších investičních nemovitostí pro dlouhodobý pronájem je považován byt o dispozici 2+kk s výměrou přibližně 50 až 55 m². Tento typ bytu zpravidla nabízí dobrý poměr mezi pořizovací cenou a výší nájemného a zároveň oslovuje širokou skupinu zájemců.
Poptávku po těchto bytech vytvářejí především mladé páry a jednotlivci. Ve srovnání s garsonkami bývá obměna nájemníků nižší, což snižuje riziko neobsazenosti.
O výsledku investice však nerozhoduje pouze velikost bytu. Zásadní je také lokalita, zejména dostupnost veřejné dopravy a občanské vybavenosti.
Pro dlouhodobý pronájem se nejčastěji volí nezařízené byty. Nájemníci si je mohou vybavit podle vlastních představ, zatímco majitel řeší pouze kvalitní a funkční kuchyň, koupelnu a další vybavení, které musí odolat běžnému provozu.
Ideální nemovitostí pro krátkodobý pronájem je garsonka nebo byt o dispozici 1+kk s maximálně efektivním využitím prostoru. Důležitá je především lokalita, například v centru města nebo v bezprostřední blízkosti hlavních turistických cílů.
Další prostory, jako sklep nebo balkon, nehrají zásadní roli. Důležité je kvalitní vybavení interiéru, pohodlné postele, moderní koupelna a praktický kuchyňský kout s kávovarem a mikrovlnnou troubou.
Běžný provoz usnadňují také moderní technologie v podobě chytrých zámků pro bezklíčový vstup hostů. Nutností je rovněž stabilní vysokorychlostní internet.
Koupě bytu k rekonstrukci je zajímavá hlavně kvůli nižší pořizovací ceně. Podle dat České bankovní asociace a společnosti Flat Zone z konce roku 2025 se rozdíly mezi jednotlivými typy bytů výrazně liší.
Největší cenový rozdíl je u starších bytů v panelových domech a novostaveb. Panelový byt stojí v průměru 70 987 Kč/m², zatímco novostavba od developera 139 820 Kč/m². Rozdíl tak činí přes 68 000 Kč na metr čtvereční, tedy necelých 50 %.
U cihlových domů je cena 80 613 Kč/m², což znamená úsporu přibližně 42 % oproti nové výstavbě.
Uvedené ceny reprezentují celorepublikový průměr. V jednotlivých regionech se kupní ceny výrazně liší. Starší byty v Praze a Brně jsou v průměru třikrát dražší než v malých městech do 10 000 obyvatel.
Přestože jsou starší byty levnější, jejich cena v posledním roce rostla rychleji než u novostaveb. Zatímco starší bytová výstavba zdražila meziročně v celorepublikovém průměru o 18 %, ceny novostaveb u prvoprodejů vzrostly o 9 % a u přeprodeje zánovních jednotek o 13 %.
Vyplatí se byt v původním stavu jako investice? Klíčová je především pořizovací cena a náklady na rekonstrukci. U starších bytů v původním stavu se vyplatí vyjednávat o ceně, protože při rychlém jednání lze získat dodatečnou slevu 5 až 10 % z kupní ceny.
Před koupí bytu na rekonstrukci za účelem pronájmu je nutné prověřit několik základních oblastí, které zásadně ovlivňují návratnost investice.
Zásadní je mikrolokalita a její občanská vybavenost. Důležitá je dostupnost MHD, služeb, škol, parků a pracovních míst. Tyto faktory rozhodují o poptávce po nájmu.
Podstatné je hospodaření společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ). Sledujte výši plateb do fondu oprav a splácených úvěrů. Užitečné jsou zápisy ze schůzí SVJ, které ukazují plánované opravy nebo problémy v domě. Prověřte také pravidla pro stavební úpravy, protože mohou rekonstrukci omezit.
Zkontrolujte rozvody elektřiny, vody, odpadů a plynu, stejně jako okna a podlahy. U bytů v posledních patrech nebo u půdních bytů věnujte pozornost střeše. Opravy střešní krytiny a řešení problémů se zatékáním jsou finančně náročné a spadají do společných částí domu, o jejichž realizaci rozhoduje SVJ. U starších domů je důležitý i stav konstrukce, ideálně na základě odborného posudku.
Zkontrolujte list vlastnictví, zejména zda na nemovitosti neváznou zástavy, věcná břemena nebo exekuce. Ověřte také, zda skutečný stav bytu odpovídá údajům ve stavební dokumentaci. Nepovolené úpravy mohou vést ke komplikacím při jednání s úřady nebo k nutnosti uvést byt do souladu s projektovou dokumentací.
Koupě bytu určeného k rekonstrukci je náročnější investice a nese několik klíčových rizik. Patří mezi ně zejména:
Koupi bytu za účelem pronájmu i jeho rekonstrukci lze financovat hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Hypotéka je vhodnější zejména u finančně náročnějších investic.
„Získání investiční hypotéky se řídí přísnějšími pravidly než hypotéka na vlastní bydlení. Banky uplatňují přísnější limity, vyžadují více vlastních zdrojů (LTV max. 70 %) nebo dozajištění jinou nemovitostí a sledují přísnější poměr dluhu k příjmům (DTI max. 7). Investiční nemovitosti obvykle slouží k pronájmu. Splácení úvěru tak může být navázáno na příjem z nájemného. Některé banky započítávají i část očekávaného příjmu z pronájmu (budoucí příjem), což může zlepšit bonitu klienta,“
doplňuje Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
Úvěr ze stavebního spoření je vhodný zejména pro financování samotné rekonstrukce nebo jako doplněk k hypotéce. Výhodou je možnost čerpat finance i bez zajištění nemovitostí, u některých spořitelen až do výše zhruba 2,5 milionu Kč.
V současnosti se náklady na kompletní rekonstrukci pohybují v průměru mezi 18 000 až 25 000 Kč za metr čtvereční. Pro lepší přehled lze orientační rozpočty uvést podle dispozic:
Na celkový rozpočet má zásadní vliv skladba nákladů, kde zhruba 60 % tvoří materiál a 40 % práce. Běžnou praxí je počítat také s rezervou 20 až 25 % na vícepráce, které se u starších bytů objevují poměrně často.
Další položku představují administrativní náklady spojené s projektovou dokumentací, stavebním povolením nebo statickým posudkem, které se obvykle pohybují mezi 20 000 až 50 000 Kč.
Při rekonstrukci bytu určeného k pronájmu je klíčové zaměřit se na úpravy, které mají největší vliv na výši nájemného a rychlost obsazení.
Co se vyplatí rekonstruovat v nájemním bytě:
Rekonstrukce investičního bytu může být velmi nákladná, a proto je detailní rozpočet zásadní. Měl by obsahovat všechny předpokládané náklady v logických blocích, od projektové dokumentace, stavebního povolení a statických posudků přes stavební materiál a řemeslné práce (zedníci, elektrikáři a další profese) až po finální vybavení interiéru. Součástí rozpočtu musí být také odvoz suti, ekologická likvidace odpadu a úklidové práce.
Návratnost investičního bytu ukazuje, za jak dlouho se splatí počáteční investice. Do celkových nákladů vstupuje kupní cena bytu, provize realitní kanceláře a výdaje na rekonstrukci. Na druhé straně stojí čistý výnos z pronájmu bytu, který investici postupně splácí.
Výnosnost bytu po rekonstrukci je u každé nemovitosti individuální a závisí především na pořizovací ceně, výši nájemného v dané lokalitě a rozsahu provedených úprav.
