Plánujete vlastní bydlení, ale nemáte dostatek peněz na akontaci? Banky dnes 100% hypotéky neposkytují. Přečtěte si, jaké existují možnosti financování a na co si dát pozor.
Dostupnost vlastního bydlení se dlouhodobě zhoršuje, především kvůli rostoucím cenám nemovitostí. Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků na zaplacení celé kupní ceny vybraného bytu či rodinného domu, nezbývá než využít úvěr. Banky však v současnosti neposkytují 100% hypotéky a při financování nemovitosti požadují i vlastní zdroje.
„Existuje několik možností, jak získat hypotéku i bez počátečních úspor. Peníze si můžete půjčit například od rodiny nebo využít nezajištěný úvěr. Další variantou je poskytnout bance další nemovitost jako dodatečnou zástavu,“ vyjmenovává možná řešení Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Akontace u hypotéky představuje část kupní ceny nemovitosti, kterou hradíte z vlastních finančních prostředků. Zbývající část financuje banka prostřednictvím hypotečního úvěru. Akontace se vyjadřuje jako procento z ceny nemovitosti.
Proč banky vyžadují akontaci? Jedním z hlavních důvodů je regulace České národní banky (ČNB), která stanovuje limity pro ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti). Tato regulace fakticky vyžaduje určitou minimální výši vlastních prostředků s cílem předcházet nadměrnému zadlužování a chránit finanční stabilitu. V důsledku toho je v současnosti značně omezena možnost získat hypotéku bez vlastních zdrojů.
Banky dnes poskytují hypotéky až do výše 80 % LTV. Znamená to, že byste měli mít naspořeno alespoň 20 % z kupní ceny nemovitosti. Pokud je vám méně než 36 let, máte výhodu, protože můžete získat hypotéku až do 90 % LTV.
Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz dále doplňuje: „Hypotéky nad tuto hranici jsou možné jen takzvaně na výjimku. Banky totiž mohou takto „výjimečných“ úvěrů poskytnout jen omezené množství, maximálně 5 % z celkového objemu nově uzavřených hypoték.“
Jak ovlivní LTV úrokovou sazbu? S nižší hodnotou LTV můžete dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. Rozdíl je ovšem nepatrný, nanejvýš v řádu několika desetin procenta.
ČNB při regulaci úvěrového trhu nestanovuje jen ukazatel LTV. K dispozici má i další dva parametry, a to DTI a DSTI. Tyto ukazatele nejsou pro banky závazné, ale mají pouze formu doporučení. Přesto je většina bank při posuzování žádostí bere v potaz.
Ukazatel DTI porovnává vaše celkové dluhy s ročním čistým příjmem. Aktuálně doporučená horní hranice odpovídá osminásobku ročního příjmu. DSTI pak vyjadřuje, jak velkou část měsíčního příjmu vydáte na splátky všech úvěrů. Doporučený limit je v současnosti 40 %. S pomocí těchto ukazatelům si banky ověřují, zda pro vás bude splácení hypotéky zvládnutelné.
Existují způsoby, jak financovat celou kupní cenu nemovitosti i bez vlastních úspor. Jednou z možností je půjčka od rodiny, kterou lze použít na úhradu požadované akontace k hypotéce. Další variantou je ručení další nemovitostí. Může jít o vlastní nebo i cizí nemovitost. Třetí možností je sjednání neúčelového úvěru. Využít lze například úvěr ze stavebního spoření, který nevyžaduje ručení nemovitostí.
Vyplatí se hypotéka bez akontace? U hypotéky bez akontace je třeba počítat s tím, že na úrocích celkově zaplatíte více. Vyplatit se může například v situaci, kdy máte možnost výhodné koupě nemovitosti nebo když můžete peníze původně určené na akontaci výhodně investovat.
Hypotéka může být zajištěna i více nemovitostmi. Kromě financované nemovitosti to může být další byt, dům, rekreační objekt, pozemek nebo jiná nemovitost, kterou banka akceptuje. Zástavou další nemovitosti se zvýší celková hodnota zajištění, ze které se počítá maximální výše hypotéky. I když banka nepůjčí víc, než je kupní cena, díky dodatečnému ručení není nutné doplácet nic z vlastních peněz. Po splacení části úvěru je navíc možné druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.
Čím menší část kupní ceny pokryjete z vlastních úspor, tím vyšší úvěr si musíte vzít. A čím je úvěr vyšší, tím více celkově zaplatíte na úrocích. Hypotéka bez akontace znamená vyšší jistinu, z níž se úroky počítají, což prodražuje celé financování. Naopak vyšší akontace snižuje výši půjčené částky i celkové náklady.
Příklad: Srovnání výše zaplacených úroků u hypotéky ve výši 3,2 mil. Kč (pozn. 80% hypotéka) a 4 mil. Kč (100% hypotéka). Splatnost úvěru je v obou případech 27 let a úroková sazba činí 5 %.
Před žádostí o hypotéku bez akontace zvažte, zda preferujete ručení jinou nemovitostí, půjčku od rodiny nebo další spotřebitelský úvěr. Pečlivě promyslete výši požadované hypotéky a reálnost jejího splácení.
Miroslav Majer dále dodává: „Zkušený hypoteční poradce dokáže najít optimální variantu financování. Provede porovnání nabídek bank na 100% financování a představí vám podmínky bank pro schválení nulové akontace. Bezpečně a krok za krokem vás provede celým procesem sjednání hypotéky bez akontace.“
Zkušený hypoteční specialista vám rovněž vysvětlí a poradí:
Při pořízení nemovitosti vás nečekají jen splátky hypotéky. Banky rovněž vyžadují sjednání pojištění nemovitosti. Dobrovolně si můžete zvolit i další pojištění, například pojištění domácnosti, životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet.
Pokud kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, počítejte také s poplatkem za zprostředkování. Tato provize se běžně pohybuje okolo 5 % z kupní ceny nemovitosti. Například u bytu v hodnotě 4 miliony korun zaplatíte realitní kanceláři rovných 200 000 Kč.
Při refinancování 100% hypotéky nová banka znovu posuzuje vaši schopnost splácet i aktuální hodnotu nemovitosti. Pokud její cena mezitím vzrostla, můžete získat lepší podmínky. Spočítejte si ale dopředu všechny náklady a úspory, abyste věděli, zda se vám refinancování hypotéky skutečně vyplatí.
Hlavním rizikem hypotéky bez počátečních úspor je vyšší měsíční zatížení rodinného rozpočtu a větší citlivost na výkyvy příjmů. Chybějící finanční rezerva může zkomplikovat situaci při nečekaných výdajích nebo ztrátě výdělku. Zvažte proto pečlivě všechna pro a proti hypotéky bez počátečních úspor.
Když vám žádná banka hypotéku neschválí, nezoufejte. Nejdříve přehodnoťte své plány ohledně vlastního bydlení a reálně zvažte své finanční možnosti. Pokud je hlavní překážkou nedostatek vlastních zdrojů, začněte co nejdříve spořit.
Každý měsíc si pravidelně odkládejte částku, která by odpovídala hypotetické měsíční splátce úvěru. Peníze nenechávejte na běžném účtu, vyplatí se je uložit na úročený spořicí účet nebo využít termínovaný vklad. Úspory jsou zde alespoň minimálně úročeny. Jakmile naspoříte potřebnou akontaci, o hypotéku zažádejte znovu.
