Plánujete rozvoj firmy, hledáte výhodné financování bydlení, nebo vás láká investice bez vlastních úspor? Firemní hypotéka vám může pomoci s rozšířením bytového fondu nebo nákupem nové nemovitosti pro podnikání, přičemž důležitou roli hraje finanční zdraví vaší firmy. Pokud vás oslovila nabídka developerů na dotovanou hypotéku s lákavou 2% sazbou, je třeba dobře zvážit podmínky a připravit se na vyšší splátky po skončení fixace. A pokud řešíte, jak pořídit bydlení bez naspořené akontace, existuje i možnost 100% financování prostřednictvím zástavy jiné nemovitosti. Ve všech případech je klíčem správná strategie a důkladná znalost možností, které vám trh nabízí.

Dubnovým dílem HypoNews vás bude provázet Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz

Firemní hypotéka: Kompletní průvodce financováním rozvoje firmy

Firemní hypotéka vám umožní jako firmě rozšířit bytový fond či pořídit nový dům na investici. Banky při schvalování sledují nejen hodnotu nemovitosti, ale i finanční zdraví a historii podnikání. Úvěr můžete využít na nákup, rekonstrukci či refinancování.

Počítejte s vyšším vlastním vkladem, kratší splatností a větší administrativou. Na druhou stranu se dá uplatnit daňová optimalizace – úroky a náklady na správu nemovitostí lze odečítat. Pokud chcete strategicky posunout svůj byznys dál, naši specialisté vám rádi poradí. Pokračujte čtením článku Firemní hypotéka: Kompletní průvodce financováním rozvoje firmy.

Proč a kdy se (ne)vyplatí dotovaná hypotéka: Kompletní průvodce

Narazili jste na 2% hypotéku od developera? Pozor, nejde o speciální produkt banky, ale o dočasnou slevu, kdy vám developer obvykle na 1–3 roky kompenzuje rozdíl v úrocích. V praxi to znamená nižší měsíční splátky, ale jen dočasně. Po skončení fixace přichází realita: standardní úroková sazba podle trhu.

Tato hypotéka je vždy vázaná na konkrétní projekt a konkrétní banku. Nelze si ji vzít s sebou jinam a často ji doprovází různá omezení. Pokud jste si jistí, že podmínkám a fungování této hypotéky rozumíte a po skončení fixace počítáte s vyššími splátkami, může se dotovaná hypotéka vyplatit. Více najdete v článku Proč a kdy se (ne)vyplatí dotovaná hypotéka: Kompletní průvodce.

Hypotéka bez akontace aneb jak na 100% financování nemovitosti

Nemáte našetřeno, ale chcete vlastní bydlení? Hypotéka bez akontace není sci-fi, stačí použít jinou nemovitost jako zástavu, pokud splníte LTV. Banku zajímá jen zástavní hodnota, ne výše vaší hotovosti.

Počítejte se dvěma odhady nemovitosti, poplatky navíc a trochou papírování. Největší výhodou je, že nemusíte roky šetřit na akontaci, tedy vlastní zdroje. Všechno je o správné strategii – bydlet ve vlastním tak můžete začít klidně hned. Více najdete v článku Hypotéka bez akontace aneb jak na 100% financování nemovitosti.

Výhodnější financování bydlení

UniCredit Bank od 25. dubna 2025 upravuje úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Nově dochází ke snížení sazby o 0,1 % p.a. u fixací na 2 a 3 roky. Fixace na 5 let zůstává beze změny.

Startovní sazba nyní začíná na 4,49 % p.a. Pro její získání je nutné splnit následující podmínky:

• LTV maximálně 80 %, případně 90 % u hypoték pro mladé do 36 let
• sjednání úvěrového pojištění
• aktivní využívání běžného účtu
• výše úvěru alespoň 1 000 000 Kč

Kromě toho je možné snížit sazbu o dalších 0,1 % p.a. v případě doložení energetického štítku budovy třídy A nebo B (tzv. Nízkoenergetická hypotéka).

Nabídka platí i pro kombinované a neúčelové financování, takže lze využít i na širší spektrum potřeb..

Co si z článku odnést:

• Banky v současnosti neposkytují 100% hypotéky a vyžadují vlastní zdroje. 
• Regulace ČNB prostřednictvím ukazatele LTV omezuje poskytování hypoték s vysokým poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti. 
• Existují alternativní způsoby financování 100 % ceny nemovitosti. Řešením může být půjčka od rodiny, ručení další nemovitostí či sjednání dodatečného úvěru.
• Čím vyšší hypotéku si sjednáte, tím vyšší budou měsíční splátky i celková částka zaplacená na úrocích.
• Hypotéka bez akontace znamená, že si půjčujete na celou kupní cenu nemovitosti. To zvyšuje vaše zadlužení a v případě problémů i riziko ztráty nemovitosti.
• Kromě splátek hypotéky je třeba počítat s dodatečnými náklady, jako je pojištění nemovitosti a případná provize realitní kanceláře. 
• Pečlivé zvážení finanční situace a proaktivní přístup jsou klíčové pro nalezení optimálního řešení financování bydlení.
• Pokud vám hypotéku neschválí žádná banka, přehodnoťte své plány na pořízení vlastního bydlení a začněte co nejdříve spořit.

Dostupnost vlastního bydlení se dlouhodobě zhoršuje, především kvůli rostoucím cenám nemovitostí. Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků na zaplacení celé kupní ceny vybraného bytu či rodinného domu, nezbývá než využít úvěr. Banky však v současnosti neposkytují 100% hypotéky a při financování nemovitosti požadují i vlastní zdroje.

„Existuje několik možností, jak získat hypotéku i bez počátečních úspor. Peníze si můžete půjčit například od rodiny nebo využít nezajištěný úvěr. Další variantou je poskytnout bance další nemovitost jako dodatečnou zástavu,“ vyjmenovává možná řešení Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Hypotéka bez akontace 

Akontace u hypotéky představuje část kupní ceny nemovitosti, kterou hradíte z vlastních finančních prostředků. Zbývající část financuje banka prostřednictvím hypotečního úvěru. Akontace se vyjadřuje jako procento z ceny nemovitosti.

Proč banky vyžadují akontaci? Jedním z hlavních důvodů je regulace České národní banky (ČNB), která stanovuje limity pro ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti). Tato regulace fakticky vyžaduje určitou minimální výši vlastních prostředků s cílem předcházet nadměrnému zadlužování a chránit finanční stabilitu. V důsledku toho je v současnosti značně omezena možnost získat hypotéku bez vlastních zdrojů.

Horní hranice LTV

Banky dnes poskytují hypotéky až do výše 80 % LTV. Znamená to, že byste měli mít naspořeno alespoň 20 % z kupní ceny nemovitosti. Pokud je vám méně než 36 let, máte výhodu, protože můžete získat hypotéku až do 90 % LTV.

Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz dále doplňuje: „Hypotéky nad tuto hranici jsou možné jen takzvaně na výjimku. Banky totiž mohou takto „výjimečných“ úvěrů poskytnout jen omezené množství, maximálně 5 % z celkového objemu nově uzavřených hypoték.“

Jak ovlivní LTV úrokovou sazbu? S nižší hodnotou LTV můžete dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. Rozdíl je ovšem nepatrný, nanejvýš v řádu několika desetin procenta. 

Úvěrové ukazatele DTI a DSTI

ČNB při regulaci úvěrového trhu nestanovuje jen ukazatel LTV. K dispozici má i další dva parametry, a to DTI a DSTI. Tyto ukazatele nejsou pro banky závazné, ale mají pouze formu doporučení. Přesto je většina bank při posuzování žádostí bere v potaz.

Ukazatel DTI porovnává vaše celkové dluhy s ročním čistým příjmem. Aktuálně doporučená horní hranice odpovídá osminásobku ročního příjmu. DSTI pak vyjadřuje, jak velkou část měsíčního příjmu vydáte na splátky všech úvěrů. Doporučený limit je v současnosti 40 %. S pomocí těchto ukazatelům si banky ověřují, zda pro vás bude splácení hypotéky zvládnutelné.

Je hypotéka bez počáteční hotovosti reálná?

Existují způsoby, jak financovat celou kupní cenu nemovitosti i bez vlastních úspor. Jednou z možností je půjčka od rodiny, kterou lze použít na úhradu požadované akontace k hypotéce. Další variantou je ručení další nemovitostí. Může jít o vlastní nebo i cizí nemovitost. Třetí možností je sjednání neúčelového úvěru. Využít lze například úvěr ze stavebního spoření, který nevyžaduje ručení nemovitostí.

Možnost ručení další nemovitostí při nulové akontaci

Hypotéka může být zajištěna i více nemovitostmi. Kromě financované nemovitosti to může být další byt, dům, rekreační objekt, pozemek nebo jiná nemovitost, kterou banka akceptuje. Zástavou další nemovitosti se zvýší celková hodnota zajištění, ze které se počítá maximální výše hypotéky. I když banka nepůjčí víc, než je kupní cena, díky dodatečnému ručení není nutné doplácet nic z vlastních peněz. Po splacení části úvěru je navíc možné druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.

Porovnání hypotéky s a bez akontace

Čím menší část kupní ceny pokryjete z vlastních úspor, tím vyšší úvěr si musíte vzít. A čím je úvěr vyšší, tím více celkově zaplatíte na úrocích. Hypotéka bez akontace znamená vyšší jistinu, z níž se úroky počítají, což prodražuje celé financování. Naopak vyšší akontace snižuje výši půjčené částky i celkové náklady. 

Příklad: Srovnání výše zaplacených úroků u hypotéky ve výši 3,2 mil. Kč (pozn. 80% hypotéka) a 4 mil. Kč (100% hypotéka). Splatnost úvěru je v obou případech 27 let a úroková sazba činí 5 %.

• Úrok za hypotéku ve výši 3,2 mil. Kč celkem: 2 637 588 Kč
• Úrok za hypotéku ve výši 4 mil. Kč celkem: 3 296 985 Kč
• Rozdíl ve výši zaplacených úroků: 659 397 Kč

Jak získat hypotéku bez akontace

Před žádostí o hypotéku bez akontace zvažte, zda preferujete ručení jinou nemovitostí, půjčku od rodiny nebo další spotřebitelský úvěr. Pečlivě promyslete výši požadované hypotéky a reálnost jejího splácení. 

Miroslav Majer dále dodává: „Zkušený hypoteční poradce dokáže najít optimální variantu financování. Provede porovnání nabídek bank na 100% financování a představí vám podmínky bank pro schválení nulové akontace. Bezpečně a krok za krokem vás provede celým procesem sjednání hypotéky bez akontace.“

Zkušený hypoteční specialista vám rovněž vysvětlí a poradí:

• Proč banky zpřísňují podmínky pro hypotéky bez akontace
• Jak zvýšit bonitu u žádosti o 100% hypotéku
• Jaká je optimální doba splatnosti pro hypotéku bez akontace
• Jaké jsou podmínky hypotéky bez akontace pro mladé rodiny
• Představí praktické tipy, jak ušetřit na hypotéce bez akontace

Dodatečné náklady (pojištění, poplatky) u 100% hypotéky

Při pořízení nemovitosti vás nečekají jen splátky hypotéky. Banky rovněž vyžadují sjednání pojištění nemovitosti. Dobrovolně si můžete zvolit i další pojištění, například pojištění domácnosti, životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet.

Pokud kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, počítejte také s poplatkem za zprostředkování. Tato provize se běžně pohybuje okolo 5 % z kupní ceny nemovitosti. Například u bytu v hodnotě 4 miliony korun zaplatíte realitní kanceláři rovných 200 000 Kč. 

Postup refinancování 100% hypotéky

Při refinancování 100% hypotéky nová banka znovu posuzuje vaši schopnost splácet i aktuální hodnotu nemovitosti. Pokud její cena mezitím vzrostla, můžete získat lepší podmínky. Spočítejte si ale dopředu všechny náklady a úspory, abyste věděli, zda se vám refinancování hypotéky skutečně vyplatí.

Rizika spojená s hypotékou bez vlastních úspor

Hlavním rizikem hypotéky bez počátečních úspor je vyšší měsíční zatížení rodinného rozpočtu a větší citlivost na výkyvy příjmů. Chybějící finanční rezerva může zkomplikovat situaci při nečekaných výdajích nebo ztrátě výdělku. Zvažte proto pečlivě všechna pro a proti hypotéky bez počátečních úspor.

Co dělat, když žádná banka neschválí 100% hypotéku

Když vám žádná banka hypotéku neschválí, nezoufejte. Nejdříve přehodnoťte své plány ohledně vlastního bydlení a reálně zvažte své finanční možnosti. Pokud je hlavní překážkou nedostatek vlastních zdrojů, začněte co nejdříve spořit. 

Každý měsíc si pravidelně odkládejte částku, která by odpovídala hypotetické měsíční splátce úvěru. Peníze nenechávejte na běžném účtu, vyplatí se je uložit na úročený spořicí účet nebo využít termínovaný vklad. Úspory jsou zde alespoň minimálně úročeny. Jakmile naspoříte potřebnou akontaci, o hypotéku zažádejte znovu.

Nové podmínky nezajištěných úvěrů od Buřinky

Stavební spořitelna České spořitelny od 25. dubna 2025 mění parametry nezajištěných úvěrů od Buřinky. Úpravy se dotýkají Úvěru od Buřinky pro Budoucnost a Úvěru oprav dům po babičce s Buřinkou.

Hlavní novinky:

• Splatnost úvěru bude nově možné nastavit až na 25 let, a to bez ohledu na výši úvěru.
• Maximální částka úvěru se zvyšuje až na 3 000 000 Kč, přičemž není vyžadováno zajištění nemovitostí.

Díky těmto změnám získají klienti větší flexibilitu při financování svých plánů, a to bez nutnosti ručit nemovitým majetkem.

Od 15. dubna 2025 Komerční banka upravuje úrokové sazby u svých hypotečních produktů. Konkrétně se snižuje úroková sazba o 0,1 % ročně u fixací na 2 a 3 roky. Tato změna se týká účelových hypoték i amerických hypoték.

Účelová hypotéka s novou sazbou od 4,69 % p.a.

Nejnižší možná sazba pro klasickou hypotéku nyní začíná na 4,69 % p.a.. Pro získání této sazby je nutné splnit několik podmínek:

• LTV do 80 %
• Fixace na 2 nebo 3 roky
• Aktivní využívání běžného účtu u KB
• Sjednání životního pojištění u Komerční pojišťovny
• Pojištění nemovitosti rovněž u Komerční pojišťovny
• Energetický štítek PENB třídy A nebo B (v rámci programu Hypotéka na udržitelné bydlení)

Americká hypotéka nově od 5,09 % p.a.

U neúčelového hypotečního úvěru, tedy americké hypotéky, nově sazba začíná na 5,09 % p.a. při fixaci na 2 nebo 3 roky a splnění těchto podmínek:

• Aktivní využívání běžného účtu u KB
• Životní pojištění u Komerční pojišťovny
• Pojištění nemovitosti sjednané u Komerční pojišťovny