Vyřízení hypotéky obvykle zabere čtyři až šest týdnů. Na úplném začátku si sepište seznam vašich požadavků na úvěr. Následně je třeba oslovit s konkrétní poptávkou několik bank, získat od nich aktuální nabídky hypoték a poté porovnat jejich jednotlivé parametry. Práci a čas ušetříte, když využijete online srovnávač hypoték. Pomůže vám v rozhodování, kde si vzít hypotéku. Jakmile si vyberete nejlepší nabídku, musíte bance doručit žádost o hypotéku a také ji předložit veškeré požadované dokumenty. Pokud banka hypotéku schválí, můžete po podpisu hypoteční smlouvy začít úvěr čerpat. 

„Sjednání hypotéky nenechávejte na poslední chvíli. Někteří zájemci o vlastní bydlení osloví banku teprve v okamžiku, kdy mají vybranou nemovitost a někdy i dokonce podepsanou rezervační smlouvu s realitní kanceláří. To je ovšem velká chyba. Pokud totiž banka úvěr zamítne, riskujete úhradu penále za odstoupení od smlouvy. O hypotéku se zajímejte už od první chvíle, kdy vážně uvažujete o koupi vlastní nemovitosti. Vhodným řešením může být i hypotéka bez nemovitosti,“ uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Mimo to, že by banka hypotéku zamítla, se může stát, že se její vyřízení protáhne a vy tak nestihnete peníze na nákup nemovitosti získat i v případě, že vám banka plánuje hypotéku schválit. Následně budete nuceni od kupní smlouvy odstoupit a zaplatit penále. Jak dlouho samotné vyřízení hypotéky trvá? V krátkém videu vám více podrobností doplní Miroslav Majer:

Jak na hypotéku

Abyste získali peníze od banky co nejdříve, v předstihu se připravte a zvolte si správný postup získání hypotéky. Dopředu si sepište základní požadavky na hypotéku. V první řadě musíte vědět, kolik peněz budete od banky požadovat. Spočítejte si také výši vlastních zdrojů. Rozhodněte se, jak dlouho plánujete hypotéku splácet. Čím delší dobu splatnosti zvolíte, tím nižší bude vaše měsíční splátka hypotéky. 

Zvolte si dobu fixace hypotéky

Současně popřemýšlejte o vhodné době fixace úrokové sazby. Po celou dobu fixace máte jistotu, že se vám výše měsíční splátky nezmění. Nejčastěji si Češi sjednávají hypotéku s fixací 3 nebo 5 let. Vybrat si ovšem můžete i delší dobu fixace, třeba 10 nebo i 15 let. Ne všechny banky ale takto dlouhé fixace nabízejí.

Na co hypotéku využijete

Než začnete řešit hypotéku, měli byste už také vědět, jakou nemovitost budete úvěrem financovat. Hypoteční úvěr Češi nejčastěji využívají na koupi nemovitosti, její výstavbu, přestavbu nebo rekonstrukci. Peníze je možné využít také na pořízení chaty či chalupy, musí ovšem splňovat podmínky pro celoroční bydlení. Hypotéku nemusíte mít po celou dobu splácení u jedné banky. Můžete ji refinancovat, tedy vzít si úvěr u jiné nové banky a úvěr u stávající banky doplatit. 

Podmínky hypotéky

Každý zájemce o úvěr na bydlení musí splňovat podmínky pro získání hypotéky. Základní podmínkou je věk žadatele, přičemž minimální věková hranice je 18 let, někde dokonce 21 let. Banky si individuálně stanovují i horní věkovou hranici. Miroslav Majer k tomu dodává: „Jednotlivé banky přistupují k věku žadatele trochu jinak, proto některé umožňují splácet například do 65 let věku, jiné mohou připustit několik let navíc. Ideální vstupní věk je mezi 28 a 36 lety, protože si můžete zvolit nejdelší nabízenou dobu splatnosti a získat nejnižší možnou měsíční splátku hypotéky.“ 

Maximální délka hypotéky, tedy nejdelší možná doba její splatnosti, je aktuálně 30 let. Jedinou výjimkou je mBank, kde lze hypotéku při splnění podmínek splácet až 40 let.

Banky se musí řídit pravidly ČNB

Banky se musí držet platné legislativy. Ze zákona mají poskytovatelé hypoték povinnost řádně posoudit, zda budete schopni úvěr bez problémů splácet. Proto se banky vždy zajímají o výši a zdroj vašeho příjmu a výši stávajících finančních závazků. Pokud je žadatelů o hypotéku více, sledují banky i jejich příjmy. Pokud máte záznam v registru dlužníků, banka vám žádost o hypotéku s nejvyšší pravděpodobností zamítne. 

Dosáhnu na hypotéku?

Maximální výše hypotéky se odvíjí od bonity zájemce o hypotéku. Poskytovatelé hypoték se řídí platnými limity úvěrových ukazatelů (pozn. LTV, DTI a DSTI), jejich výši nastavuje Česká národní banka. Důležitá je rovněž hodnota zastavované nemovitosti. Po vyhodnocení těchto parametrů zjistíte, zda dosáhnete na hypotéku. 

Ukazatel LTV napoví, zda si neberete příliš vysoký úvěr. Vyjadřuje procentní poměr mezi výši úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. Od začátku dubna 2022 je horní hranice tohoto ukazatele 80 % (pozn. 90 % pro žadatele mladší 36 let). 

Ukazatele DTI poměřuje výši poskytnutého úvěru s výši vašeho čistého ročního příjmu. Tento ukazatel má odhalit vaše případné předlužení. Horní hranice tohoto příjmového ukazatele je na úrovni 8,5násobku vašeho ročního příjmu (pozn. 9,5násobku pro žadatele o hypotéku mladší 36 let).

Ukazatel DSTI pomáhá určit maximální možnou výši hypotéky dle příjmu, tedy jestli zvládnete ze svých příjmů hypotéku splácet. Jedná se o procentní podíl celkové výše všech vašich měsíčních splátek úvěrů na čistém měsíčním příjmu. Maximální hranice tohoto ukazatele je 45 % čistého měsíčního příjmu (50 % pro žadatele mladší 36 let). (pozn. Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI. Budou hypotéky dostupnější? Dozvíte se v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.)

Zajímejte se také o to, jaké příjmy se počítají do hypotéky.

Doklady potřebné k vyřízení hypotéky

Při sjednávání hypotéky se zajímejte o to, co je potřeba k vyřízení hypotéky. Potřebovat budete především řadu dokumentů. Přesný seznam požadovaných dokladů zjistíte u svého hypotečního specialisty. 

V první řadě je nutné mít s sebou dva doklady totožnosti. Ty předkládá žadatel o hypotéku a všichni případní spolužadatelé. Využít můžete občanský průkaz spolu s řidičským průkazem. Pokud řidičský průkaz nevlastníte, můžete použít jako alternativu cestovní pas nebo rodný list.  

„Bance je nutné doložit i výši a zdroj příjmu. Zaměstnanci potvrdí příjmy zaměstnavatel na speciálním formuláři banky. OSVČ potřebují minimálně jedno poslední daňové přiznání spolu s potvrzením úhrady nebo přeplatku daně. Banky také obvykle vyžadují několik posledních výpisů z bankovního účtu,“ vysvětluje Miroslav Majer. 

Seznam dokumentů 

Dokumenty požadované při sjednání hypotéky se liší i podle účelu využití hypotéky. Níže je seznam základních dokumentů, které banky od zájemců o hypotéku běžně vyžadují. Banky si samozřejmě mohou vyžádat i další doklady.

• Koupě nemovitosti – předkládá se návrh smluvní dokumentace (pozn. kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě a smlouvu o advokátní úschově).
• Rekonstrukce – předkládá se rozpočet na rekonstrukci. Pokud to vyžaduje zákon nebo rozsah stavebních prací, tak i projektovou dokumentaci.
• Výstavba – bance se předkládá rozpočet a projektová dokumentace nebo alespoň studie, která je jasně okótována a je z ní patrné, o jak velkou stavbu se jedná. Pro první čerpání hypotéky stačí předložit stavební povolení.
• Vypořádání majetku – vyžadovány jsou návrhy smluv na vzájemné vypořádání.

Co je potřeba k hypotéce 

Při sjednávání hypotéky je třeba vždy řešit i otázku pojištění nemovitosti v zástavě. Banka sjednání tohoto majetkové pojištění vyžaduje pro případ, že by došlo ke zničení či poškození nemovitosti. Pojištěna musí být minimálně základní rizika včetně vodovodních škod. Podrobně se tématu pojištění nemovitosti věnujeme v článku Jak na pojištění nemovitosti financované hypotékou. 

Jak si vzít hypotéku?

Sjednání hypotéky nemusí na první pohled vypadat jako snadný úkol. Nemusíte se ale ničeho obávat. Zkušený hypoteční specialista vám vždy ochotně poradí, jak získat hypotéku. Společně si nejen porovnáte aktuální nabídky bank, ale také vyberete nejvhodnější řešení ušité na míru.

Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték, vám přináší již druhý díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás bude online CEO hyponamíru Miroslav Majer.

Každý má své vlastní představy o bydlení, což hraje důležitou roli při rozhodování mezi koupí domu a výstavbou. Pokud člověk chce bydlet v domě přesně podle svých představ, stavba může být lepší volbou. Pokud však člověk není ochoten dělat kompromisy a nechce čekat na dokončení stavby, vítězí koupě již postaveného domu. Dalším faktorem je cena. Při koupi domu je třeba počítat s vyjednáváním o ceně a nakoupit tak s možnou slevou, zatímco u stavby je určení celkové ceny náročnější. Lokalita také podstatně ovlivňuje cenu dané nemovitosti. Více o tomto tématu v našem článku Kupovat nebo stavět? Co se aktuálně vyplatí?

Při půjčování peněz platí jednoduché pravidlo: půjčujte si jen na nezbytné věci, které vám vydrží déle než doba splácení úvěru. Ale jak si vybrat tu správnou půjčku? Když si berete hypotéku nebo jiný úvěr, je důležité umět spočítat všechny poplatky a úroky, které vás budou čekat. A právě tady vám pomůže RPSN – tento ukazatel vám totiž řekne, o kolik danou půjčku přeplatíte. Co RPSN vlastně znamená a jak se počítá? Dozvíte se v našem článku na webu Co je důležitější – RPSN nebo úrok?

Pokud se chystáte na cestu do světa hypoték, nezapomeňte si přibalit dvě důležité pojistky – majetkovou a životní. Majetkové pojištění je nutností, kterou si banka vyžaduje jako záruku pro poskytnutí hypotéky. Tato pojistka chrání váš domov před různými nebezpečími a je tedy nutné ji mít. A co životní pojištění? To není sice povinné, ale je zodpovědné ho mít bez ohledu, zda máte hypotéku nebo ne. V hyponamíru vám pomůžeme nastavit pojištění tak, aby bylo co nejvýhodnější a nejefektivnější. Nebojte se tedy vydat na cestu k hypotéce s jistotou, že máte všechny pojistky na svém místě. Více najdete v článku Hypotéka a pojištění: co nepodcenit a na co si dát pozor.

Témata

• Kupovat nebo stavět? Co se aktuálně vyplatí
• Co je důležitější – RPSN nebo úrok?
• Hypotéka a pojištění: co nepodcenit a na co si dát pozor

Při výběru hypotéky nebo jiného typu spotřebitelského úvěru je důležité srovnat celou řadu parametrů. Jako první byste se měli zajímat o to, kolik peněz za úvěr od banky nebo nebankovní finanční společnosti dohromady zaplatíte. Důležitá je nejen výše nabízené úrokové sazby, ale také další poplatky s úvěrem spojené. Při pohledu do sazebníku budete možná překvapeni, kolik poplatků si může poskytovatel úvěru účtovat. 

„V případě hypoték se můžete setkat s poplatkem za vyhodnocení vaší žádosti o úvěr, odhad ceny zastavované nemovitosti, rezervaci finančních prostředků, postupné čerpání peněz, správu úvěru nebo změny ve smlouvě. A to není vše. Kromě poplatků je v případě pořízení vlastního bydlení na hypotéku třeba počítat i s dalšími nutnými výdaji, a to například za pojištění nemovitosti, výpis z katastru nemovitosti nebo advokátní či notářskou úschovu peněz,“ vyjmenovává Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Kolik stojí půjčka?

Cena půjčení peněz se odvíjí od více faktorů. Jedním z hlavních je nastavení základních úrokových sazeb v ekonomice. V současné době je repo sazba centrální banky na úrovni 7 procent. Od této sazby se odvíjí úročení úvěrů. 

V blízkosti repo sazby se pohybuje úrok hypotéky. V prosinci 2022 byla podle Hypomonitoru České bankovní asociace průměrná úroková sazby u nových úvěrů těsně pod hranicí 6 procent. Miroslav Majer k tomu dodává: „Dalšími důležitými parametry, které ovlivňují výši úrokových sazeb u hypoték, jsou celková výše úvěru vůči hodnotě zajištění (pozn. s nižšími sazbami se můžete setkat u úvěrů s LTV nižším než 80 %), zvolená doba fixace úrokové sazby a v neposlední řadě také bonita zájemce o půjčku.“ 

Pozor na rychlé půjčky

Výrazně dražší jsou oproti hypotékám ostatní druhy spotřebitelských úvěrů. Příkladem mohou být neúčelové hotovostní půjčky, úvěry čerpané v rámci kreditní karty či kontokorentní úvěry. U těchto úvěrů se roční úrokové sazby nejčastěji pohybují v rozmezí mezi 12 a 27 procenty. 

Nejdražší jsou takzvané půjčky do výplaty. Za vypůjčení nízké částky do 10 tisíc korun s dobou splatnosti několika týdnů může poskytovatel požadovat úrok ve výši několika stovek procent. Při výběru půjčky se vyplatí sledovat Index odpovědného úvěrování, který sestavuje nezisková organizace Člověk v tísni. 

Co je to úrok a RPSN?

Abyste zjistili, kolik stojí půjčka, zajímejte se o výši úrokové sazby a hodnotu ukazatele RPSN. I když se finanční gramotnost Čechů neustále zlepšuje, mnozí nedokážou přesně vysvětlit, co je to úrok a RPSN. 

Poskytovatelé úvěrů v rámci reklamy pracují především s úrokovou sazbou a s oblibou před ni vkládají předložku od. Z pohledu zájemce o půjčku je ovšem mnohem důležitější RPSN. Ze zákona musí být hodnota RPSN uvedena v inzerci půjček, bývá ovšem většinou napsána mnohem menším písmem než úroková sazba. Níže se podíváme na to, co je to úrok a RPSN, jaký je mezi nimi rozdíl a který z těchto údajů je důležitější.

Jak vypočítat úroky z půjčky

Úrok vyjádřený v absolutní částce uvádí, kolik peněz zaplatíte za poskytnutí finančních prostředků. Představte si velmi zjednodušený příklad, který vám pomůže pochopit, co je úrok. Pokud si půjčíte 10 000 korun na jeden rok a na konci této doby vrátíte 12 000 korun, půjčení peněz vás stálo rovné dva tisíce (pozn. u úvěru nebyly účtovány žádné další poplatky). 

Poskytovatelé úvěrů většinou neuvádí výši úroku v absolutní částce, ale procentem. V tomto případě se mluví o úrokové sazbě. Nejčastěji se úroková sazba vztahuje k ročnímu období, což poznáte z označení zkratkou p.a. (pozn. per annum). Úrokové období může být i kratší. Setkat se lze například s se čtvrtletní, měsíční, týdenní nebo dokonce denní úrokovou sazbou. 

A jaká bude výše roční úrokové sazby ve výše zmíněném příkladu? Pokud vám vyšlo 20 % p. a., počítali jste správně.

Co je RPSN

RPSN je zkratka, která je sestavena z počátečních písmen ukazatele roční procentní sazba nákladů. Oproti úrokové sazbě se jedná o údaj, který mnohem přesněji vypovídá o nákladovosti nabízeného úvěru. Zahrnuje totiž nejen úrokovou míru, za kterou úvěrová společnost půjčku poskytuje, ale také veškeré poplatky s půjčkou spojené. 

Poplatky si poskytovatelé úvěrů mohou účtovat například za vyřízení půjčky, za uzavření smlouvy, vedení úvěrového účtu, výběr prostředků, výpisy z účtu a podobně. Kompletní seznam a výši poplatků najdete v sazebníku finanční společnosti. 

Poplatky u hypoték

Výši poplatků se vyplatí sledovat především při sjednávání dlouhodobých úvěrů, kam patří především hypotéky. Nižší úroková sazba totiž nemusí ve výsledku nutně znamenat levnější hypotéku. „Ušetřit můžete například za odhad ceny nemovitosti. Některé banky či hypoteční specialisté totiž tuto službu mohou nabízet zdarma například v rámci akční nabídky. Při financování výstavby či rekonstrukce hypotékou se zajímejte o výši poplatku za postupné čerpání úvěru. Banky mohou mít jen určitý počet čerpání zdarma. Důležité je také zvlášť srovnávat nabídky hypoték s a bez pojištění. Cena pojištění totiž měsíční náklady úvěru značně zvýší,“ upozorňuje Miroslav Majer. 

Při srovnávání hypoték ušetříte čas, pokud využijete hypoteční bankovnictví hyponamíru. Chytrý algoritmus za vás srovná aktuální parametry hypoték na trhu a vybere nejvhodnější nabídky. 

Jak vypočítat RPSN

Vypočítat RPSN manuálně není snadné. Naštěstí tento ukazatel nemusíte počítat sami a poskytovatelé úvěrů ho vždy uvádějí. Využít můžete také různé internetové kalkulačky RPSN (např. na stránkách dTest). 

Pokud ovšem máte rádi čísla, můžete si výši RPSN sami vypočítat. Vstupními údaji jsou výše úvěru, výše pravidelné měsíční splátky, doba splácení, interval splácení a výše jednorázových a pravidelných nákladů spojených s půjčkou. 

V zákoně o spotřebitelském úvěru je k dispozici RPSN vzorec. 

• X – je roční procentní sazba nákladů,
• m – je číslo posledního čerpání,
• k – je číslo čerpání, proto 1 ≤ k ≤ m,
• Ck – je částka čerpání k,
• tk – je interval vyjádřený v letech a zlomcích roku mezi datem prvního čerpání a datem každého následného čerpání, proto t1 = 0,
• m′ – je číslo poslední splátky jistiny nebo nákladů,
• 1 – je číslo splátky jistiny nebo nákladů,
• Dl – je výše splátky jistiny nebo nákladů,
• sl – je interval vyjádřený v letech a zlomcích roku mezi datem prvního čerpání a datem každé splátky jistiny nebo nákladů.

Výsledná hodnota RPSN je uvedena v procentech. Ve srovnání s úrokovou sazbou je tato hodnota zpravidla vyšší. 

Po několika letech růstu začaly ceny rodinných domů klesat. Zejména starší nemovitosti jsou v meziročním srovnání levnější až o desítky procent. Cenu si navzdory stávající slabé poptávce stále drží novostavby. I u nich ovšem není v budoucnu vyloučen mírný cenový pokles. Záležet bude především na vývoji poptávky. 

Vyplatí se nyní koupit již postavený rodinný dům nebo je výhodnější jít cestou vlastní výstavby? „Jednoznačná odpověď myslím neexistuje. Každý má totiž jiné preference a při rozhodování většinou nebývá jediným kritériem cena nemovitosti. Kdo například potřebuje rychle vyřešit vlastní bydlení, obvykle dá přednost koupi domu. Pokud si chce rodina naopak postavit atypický dům podle vlastních představ, zvolí si pravděpodobně výstavbu od základu. Při rozhodování mezi koupí a výstavbou domu je třeba zvážit všechna pro a proti možných variant,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Koupě novostavby

Nejrychlejší a nejjednodušší cestou k vlastnímu bydlení je koupě dokončené novostavby rodinného domu. Nejširší výběr domů k brzkému nastěhování nabízí probíhající developerské projekty. Kdo chce bydlet rychle, musí počítat s vyšší cenou.

Pořízení novostavby rodinného domu totiž není zejména v Praze, Brně a dalších větších městech a jejich blízkém okolí levnou záležitostí. Například v okruhu 20 kilometrů od Brna se dnes ceny novostaveb nejčastěji pohybují v rozmezí od 13 do 17 milionů korun. 

Cena se odvíjí od zvolené lokality, velikosti domu a přilehlého pozemku, použitých stavebních materiálů i úrovně vnitřního vybavení. Developeři mohou nabízet jak dokončené rodinné domy k okamžitému nastěhování, tak i domy ve fázi hrubé stavby. 

Někteří developeři lákají zájemce o vlastní bydlení na hypotéku s velmi výhodnou úrokovou sazbou. Zjistěte, zda se jedná o seriózní nabídku nebo marketingový tah.

Vyjednávejte o ceně

Zdražení hypoték vedlo k výraznému poklesu poptávky po nemovitostech. Kupující se zajištěným financováním jsou nyní ve výhodě a mohou se pokusit vyjednat slevu. Někteří developeři se sami snaží rozhýbat trh tím, že vám v ceně novostavby dodají také například kuchyňskou linku nebo jiné vybavení domu. 

Miroslav Majer k tomu dodává: „U některých developerů se můžete setkat s kompenzací splátky hypotéky. Například po dobu několika let vám mohou doplácet rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky s aktuální tržní úrokovou sazbou a splátkou s vypočtenou akční sazbou 2,99 procenta. V tomto případě se vyplatí počítat, protože nabídka v podobě kuchyně „zdarma“ může být ve výsledku výhodnější. Důležité je sledovat i další parametry a podmínky hypotéky. Nechte si proto vypracovat nezávislé srovnání nabídek hypoték od více bank.“

Koupě staršího rodinného domu

Starší rodinné domy jsou oproti novostavbám finančně dostupnější. Při výběru je vždy nutné řádně posoudit její současný technický stav a odhadnout náklady na plánované opravy. Zejména domy z první poloviny minulého století již většinou neodpovídají dnešním standardům, a navíc bývá jejich užívání energeticky náročné. Uvažujete o koupi domu? Chystáte se na prohlídku vyhlédnuté nemovitosti? Poradíme vám, na co všechno se ptát při koupi domu.

Po vlně zdražování materiálů a stavebních prací v uplynulých dvou letech jsou dnes rekonstrukce a opravy finančně velmi náročné. Dopředu si tedy spočítejte, kolik bude stát například nová hydroizolace a zateplení celého domu, výměna oken a dveří, výměna elektroinstalace, rozvodů vody, stavební úpravy v interiéru nebo kompletní rekonstrukce koupelny. 

Do roku 2021 se podle monitoringu společnosti ÚRS CZ meziročně měnily ceny stavebních materiálů pouze v řádu jednotek procent. V letech 2021 a 2022 přišlo mimořádné zdražování a ceny některých stavebních materiálů se měnily i o desítky procent během jednoho měsíce. Od začátku roku 2021 do konce roku 2022 vzrostly ceny stavebních materiálů v průměru o více než 40 procent. 

„K požadované kupní ceně staršího domu připočítejte veškeré výdaje spojené s jeho rekonstrukcí. Počítejte s tím, že hodnota domu se po rekonstrukci nezvýší o celou částku vloženou do oprav. Na to je třeba myslet zejména v případě, kdy plánujete využít hypotéku. Pokud vyjde rekonstrukce například na 2,4 milionu korun, banka může počítat se zhodnocením jen o dva miliony,“ upozorňuje Miroslav Majer.

Jak financovat rekonstrukci domu

Rekonstrukci domu je možné financovat hypotékou nebo úvěrem od stavební spořitelny. Výhodou druhé možnosti je, že až do určité částky není vyžadována zástava nemovitosti. Například od Buřinky můžete získat nezajištěný úvěr na rekonstrukci až do výše 2,5 milionu korun. Doba splatnosti úvěru je až 25 let. Oproti hypotéce je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou. 

Pomocí úvěru ze stavebního spoření je možné financovat také pořízení fotovoltaiky na střechu domu nebo tepelného čerpadla. Podrobně se tomuto tématu věnuje článek Jak financovat pořízení fotovoltaiky a tepelného čerpadla. 

Kdy uvažovat o demolici domu

Rekonstrukce staršího rodinného domu se nemusí v některých případech finančně vyplatit. Demolice a následná výstavba nového domu je obvykle ekonomicky výhodnější, pokud jsou ve špatném technickém stavu základy stavby, nosné zdi nebo pokud plánujete výrazně změnit dispozici domu. 

Při prohlídce rodinného domu se zajímejte také o použité stavební materiály. Staré vesnické domy mohou být postaveny nejen z pálených, ale také nepálených cihel (pozn. nazývají se také jako vepřovice). Jejich nevýhodou je, že nejsou odolné vůči působení vody. Pokud dojde k jejich namočení, velmi rychle ztrácí pevnost. 

Výstavba domu od základů

Jednou z hlavních výhod výstavby nového rodinného domu je možnost realizace vlastních představ o bydlení. Vybrat si můžete buď z nabídky projektů typový dům, nebo si nechat zpracovat vlastní architektonický návrh a projektovou dokumentaci. 

Při návrhu nového domu je nutné zohlednit nejen dispozici stavebního pozemku, ale také respektovat aktuální územní plán. V tomto dokumentu je především popsáno, co se v dané lokalitě smí stavět. Zjistíte z něj také, zda se pozemek nenachází v ochranném pásmu, jak velkou část pozemku je možné zastavět, jak daleko od hranice pozemku můžete stavět nebo jak je řešeno napojení na inženýrské sítě.

Pokud se nehodláte zabývat tím, jak postavit dům, svěřte tuto odbornou činnost zavedené stavební firmě. Najdou se však i tací, kteří neváhají stavět svépomocí. I když stavba domu bude trvat déle, jeho pořízení obvykle vyjde levněji. 

Chystáte se stavět dům? Tento návod vás provede celým procesem od výběru pozemku až po kolaudaci, včetně cen, tipů a dotací.

Financování stavby domu

Jak financovat výstavbu domu? V úvahu přichází více možností. Stavět můžete z vlastních úspor nebo také s pomocí úvěru. „Většina Čechů využívá kombinaci vlastních zdrojů a hypotečního úvěru. Při výběru hypotéky na výstavbu nemovitosti se zajímejte o možnosti průběžného čerpání finančních prostředků. Důležité je také správně odhadnout výši hypotéky. Ceny stavebních materiálů i práce v posledních dvou letech výrazně rostly a případné cenové výkyvy nejsou vyloučeny ani v budoucnu. Dejte si proto záležet na přípravě položkového rozpočtu stavby,“ dodává Miroslav Majer. 

Hyponamíru, specialista na online hypotéky a online refinancování hypoték, vám přináší letošní první díl HypoNews, vašeho průvodce světem hypoték. Provázet vás nově bude online CEO hyponamíru Miroslav Majer.

Jak na hypotéku v roce 2023? Podmínky pro získání hypotéky se oproti předchozímu roku nemění a zůstávají stejné. Zvýhodnění zůstanou žadatelé do 36 let. Co je pro letošní rok v plánu? Uvažuje se o zrušení parametru DSTI (poměr splátky vůči vašemu platu) z důvodu vysokých úrokových sazeb. Více se dozvíte v našem článku Jak na hypotéku: Na co se ptát při uzavírání hypotéky.

Vlivem rostoucí míry inflace, která v roce 2022 přesáhla úroveň 16 %, došlo k plošnému zdražování potravin, pohonných hmot, energií a dalších kategorií. Z těchto důvodů vám nemusí zbýt peníze na splátky hypotéky. Nebojte se sáhnout do svých rezerv nebo se poptat v rodině. Pokud nemáte tuto možnost, komunikujte se svou bankou. Ta vám může umožnit odklad splátek až o půl roku. Čeká vás konec fixace? Pokud ano, určitě využijte možnosti refinancování úvěru a prodlužte si dobu splatnosti na 30 let, tím se sníží vaše měsíční splátky. Pro více tipů mrkněte na článek na téma Nemáte na splátku hypotéky? Jak tomu předejít a jak z toho ven?

Jak si vedl realitní trh v roce 2022 a jaký je výhled pro rok 2023? První polovina roku byla velmi příznivá a nemovitosti se poptávali v podobném objemu, jako v roce 2021. Zlom nastal v druhé polovině roku 2022, kdy se zájem o koupi nemovitosti brutálně snížil. Jestliže jste v situaci, kdy chcete svou nemovitost prodat, počkáte si průměrně půl roku, než najde svého kupce. Délku prodeje ovlivňuje i cena nemovitosti, lidé totiž za aktuální tržních podmínek vyhledávají nemovitosti v hodnotě do šesti milionů korun. Pro další statistiky zavítejte na na náš článek Velký průzkum realitního trhu v roce 2022.

Témata

• Jak na hypotéku v roce 2023
• Nemáte na splátku hypotéky? Tipy, jak z toho ven
• Jak si vedl realitní trh v roce 2022

V roce 2022 se poptávka po nemovitostech extrémně propadla. Zatímco v prvních měsících roku jsme ještě mohli mluvit o ochlazení na realitním trhu, vývoj v jeho druhé polovině již připomínal tuhou zimu.

Zájem kupujících o nemovitosti byl totiž minimální. To potvrzují i data z aktuálního průzkumu fintech startupu hyponamíru.cz mezi zástupci vybraných realitních kanceláří v Česku. Oslovení realitní makléři se shodují v tom, že zájem kupujících se ve druhé polovině loňského roku snížil. 

„Za propadem poptávky po nemovitostech stojí především vysoké úrokové sazby hypoték. Ty se ve druhé polovině roku přehouply přes hranici pěti procent. Banky reagovaly na rostoucí základní úrokové sazby vyhlašované Českou národní bankou. V prvním pololetí roku 2022 zvyšovala centrální banka sazby hned čtyřikrát. Dvoutýdenní repo sazba se od konce června loňského roku drží na rovných sedmi procentech. Výraznější pokles sazeb je zatím v nedohlednu,“ uvádí k vývoji sazeb Miroslav Majer, CEO startupu hyponamíru.cz. 

Nabídka nemovitostí rostla

Ještě v druhé polovině roku 2021 nebylo těžké prodat prakticky jakoukoliv nemovitost. O byty a rodinné domy v atraktivních lokalitách se běžně ucházely desítky zájemců a prodávající mohli nemovitost prodat tomu, kdo za ni nabídl nejvyšší cenu. V úvodu roku 2022 se ovšem karta definitivně obrátila a v nabídkách realitních kanceláří se začaly postupně hromadit neprodané nemovitosti. Ve druhém pololetí už téměř všichni oslovení realitní makléři zaznamenali rostoucí počet volných nemovitostí k prodeji. 

„I když po několikaletém výrazném růstu začaly ceny nemovitostí klesat, k oživení na realitním trhu nedošlo. Problémem jsou především drahé hypotéky. A nejen to. Na domácnosti také začala doléhat vysoká inflace. Ve společnosti rovněž sílí obavy z přicházející recese.  Lidé vyčkávají, jak se situace vyvine a s pořízením vlastního bydlení vyčkávají,“ dodává Miroslav Majer. 

Podle průzkumu měly dvě třetiny klientů realitních kanceláří zájem o koupi konkrétní nemovitosti z jejich nabídky. Oproti prvnímu pololetí je také patrný pokles zájmu o vyhledání konkrétní nemovitosti ke koupi. Ve druhé polovině roku 2022 vznesl tento požadavek na realitního makléře pouze jeden klient z deseti. 

Roste zájem o starší nemovitosti

V druhém pololetí loňského roku rostl zájem o starší nemovitosti. O tyto byty a rodinné domy se ucházely na dvě třetiny klientů realitních kanceláří. V prvním pololetí to byla zhruba polovina. Důvodem může být příznivější cena. Právě ceny starších nemovitostí totiž v roce 2022 klesaly mnohem výrazněji než ceny novostaveb.

Miroslav Majer k výsledkům průzkumu dodává: „Češi mají dlouhodobě největší zájem o byty ve městech. Na tomto trendu se nic nezměnilo ani ve druhé polovině loňského roku, kdy téměř dvě třetiny zájemců o vlastní bydlení hledaly právě tyto nemovitosti. Při srovnání prvního a druhého pololetí je patrný rostoucí zájem o rodinné domy v menších městech a na vesnicích (pozn. 11 % versus 33 %).“

Prodávající marně vyhlíží kupce

S klesajícím zájmem o nemovitosti úzce souvisí i doba potřebná k nalezení vhodného kupce. Zatímco v prvních měsících roku 2022 se více než polovina nabízených nemovitostí prodala do dvou měsíců, na konci téhož roku se doba prodeje protáhla na půl roku i více. Pouze jedna z deseti nemovitostí byla prodána do dvou měsíců. Kdo potřeboval rychle najít kupce, musel poskytnout výraznou slevu. 

Cenový strop je 6 milionů korun

Většina Čechů nehodlá vydat za nemovitost více než šest milionů korun. Nejčastěji lidé poptávají byty a rodinné domy s cenovkou do tří milionů (29 %). O jeden milion více si může dovolit zaplatit dalších 24 % kupujících. Přibližně čtvrtina zájemců hledá nemovitost s cenou mezi pěti a šesti miliony korun. 

„Dosáhnout na požadovanou výši hypotéky je po růstu úrokových sazeb zejména pro mladší žadatele obtížnější. Ještě loni v prvním pololetí převažovaly mezi kupujícími mladé rodiny a páry okolo 30 let věku (89 %), ve druhé polovině to bylo už jen 44 %. Další nejsilnější skupinu zájemců tvoří rodiny a páry ve věku okolo 50 let,“ dodává k průzkumu Miroslav Majer.

Řada kupujících měla připravenou hotovost

Nejvýhodnější vyjednávací pozici mají při nákupu nemovitostí zájemci s připravenou hotovostí. Podle oslovených realitních makléřů se v druhé polovině loňského roku obešlo bez úvěru přibližně 44 % kupujících. Ostatní zájemci o nemovitost řešili financování vlastním úvěrem nebo požádali o nabídku hyponamiru.cz.

Za spolupráci při průzkumu jmenovitě děkujeme vybraným společnostem: Real Spektrum, a.s., CENTURY 21, NEXT REALITY, ALVA REAL s.r.o., DOMA realitní makléři, Reality Kuchtíčková – Ing. Monika Skutecká, PROKONZULTA, a.s., Šebestová s.r.o., Soňa Kloser Mančíková reality s.r.o., Market Real, Petr Syrovátka – realitní poradce, HOME Hunters, s.r.o., Realitní kancelář Lorenc Michael s.r.o., LENS reality, Reality-Veselí, Servio s.r.o., Úvěrové Centrum Reality s.r.o., Real Inspire s.r.o., Fidoma Reality, s.r.o.

Přečtěte si, jak si vyvíjela situace na hypotečním a realitním trhu v první polovině roku 2023.