Co si z článku odnést:

• Pokud člověk nezvládá splácet své závazky, může zahájit insolvenční řízení s cílem oddlužení.
• Banky přistupují k žadatelům po oddlužení obezřetně a posuzují jejich bonitu individuálně.
• Ideální doba pro žádost o hypotéku je alespoň 5 let po ukončení insolvence, ale některé banky mohou nabídnout úvěr i dříve.
• Pro získání hypotéky je klíčové řádně splácet závazky, nebýt v exekuci ani insolvenci a mít čistý úvěrový registr.
• Banky nahlížejí do úvěrových registrů BRKI, NRKI a SOLUS, kde jsou negativní záznamy evidovány i několik let po splacení dluhů.
• Při refinancování po insolvenci banky pečlivě prověřují bonitu a historii žadatele, proto je vhodné konzultovat možnosti s hypotečním specialistou.
• Nebankovní poskytovatelé úvěrů mohou mít méně výhodné podmínky, vyšší úrokové sazby a skryté poplatky, proto je nutné pečlivě číst úvěrovou smlouvu a ceník služeb.

Každý se může dostat do finančních potíží. Ztráta zaměstnání, dlouhodobá nemoc nebo nečekané výdaje mohou vést k tomu, že člověk přestane zvládat své závazky – ať už jde o nájem, telefonní účty nebo splátky půjček. V takové situaci často nezbývá než zahájit insolvenční řízení s cílem oddlužení.

„Ačkoliv insolvence pomůže s oddlužením, nesplacené dluhy jsou při žádosti o hypotéku vážným problémem. Banky pečlivě hodnotí bonitu klienta, protože neplatič pro ně představuje riziko. Navíc jim zákon ukládá povinnost důkladně prověřit schopnost žadatele úvěr splácet,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

V tomto článku se podíváme na to, jaké jsou podmínky pro hypotéku po insolvenci, jak dlouho trvá doba po insolvenci, než můžete o hypotéku žádat, a jaké kroky můžete podniknout, abyste zvýšili své šance na schválení.

Co je insolvence?

Insolvence je komplexní právní proces, který se aktivuje v situaci, kdy se člověk ocitne v tzv. úpadku, tedy není schopen plnit své finanční závazky vůči věřitelům. Tento stav je definován existencí více závazků, které jsou po splatnosti déle než 30 dní a které dlužník objektivně nemůže uhradit.

Cílem insolvenčního řízení je umožnit dlužníkovi nový začátek prostřednictvím oddlužení a zajištění alespoň částečného uspokojení věřitelů.

Možné způsoby řešení úpadku:

Oddlužení (osobní bankrot): 

• Dlužník podává návrh na povolení oddlužení, který obsahuje plán splácení dluhů.
• Po schválení soudem dlužník splácí část svých dluhů po dobu 3 let.
• Po uplynutí této doby mohou být zbývající dluhy odpuštěny.
• Od 1. října 2024 došlo ke zkrácení standardní doby oddlužení z 5 let na 3 roky pro všechny fyzické osoby.

Konkurz: 

• Pokud není oddlužení možné, soud nařídí konkurz.
• V tomto případě je veškerý majetek dlužníka zpeněžen a výtěžek je rozdělen mezi věřitele.
• Konkurz je obvykle nařízen, když dlužník nemá dostatečné příjmy na splácení dluhů nebo se dopustil nepoctivého jednání.

Insolvence je tedy nástroj, který pomáhá řešit tíživou finanční situaci a dává lidem druhou šanci. Je však důležité si uvědomit, že se jedná o závažnou událost, která má dlouhodobé důsledky.

Insolvence a hypotéka

Insolvence nemusí znamenat konec snu o vlastním bydlení. Někteří lidé se po jejím ukončení ptají, zda mají šanci dosáhnout na bankovní úvěr na bydlení. Získání hypotéky po oddlužení je možné, ale banky k žadatelům přistupují s větší opatrností.

Miroslav Majer k insolvenci dodává: „Je důležité si uvědomit, že každá banka má svá vlastní kritéria a postupy, a proto se podmínky pro hypotéku po insolvenci mohou lišit. Obecně platí, že čím déle po ukončení insolvence žádáte, tím vyšší jsou vaše šance na úspěch.“

Kolik let čekat na hypotéku po insolvenci?

Občas se objevuje otázka: Je možná hypotéka během insolvence? Odpověď je jednoduchá – není. Ideální doba pro podání žádosti je alespoň 5 let po ukončení insolvence. Tento čas vám umožní prokázat finanční stabilitu a zlepšit bonitu. Některé banky mohou žádost posoudit i dříve, ale je nutné počítat s přísnějšími podmínkami a vyšší úrokovou sazbou.

Jak získat hypotéku po insolvenci

Po ukončení insolvence je získání hypotéky možné, ale vyžaduje důkladnou přípravu. Klíčové je řádně splácet veškeré své závazky, abyste prokázali finanční disciplínu. Nesmíte být v exekuci ani insolvenci, jinak vám banky úvěr neposkytnou.

Tipy, jak zvýšit bonitu pro banku po insolvenci:

• Řádně a včas splácejte veškeré své závazky (nájem, energie, platby mobilním operátorům).
• Zbytečně se nezadlužujte u bank či nebankovních společností.
• Pravidelně spořte a vytvářejte si finanční rezervu.
• Pokuste se navýšit pravidelné příjmy ze zaměstnání nebo podnikání.
• Využijte rady finančního poradce pro hypotéku po insolvenci. Vyplatí se požádat o pomoc odborníka, který vám poradí s přípravou žádosti a zvýší vaše šance na její schválení.

Jak ovlivňuje registr dlužníků šanci na hypotéku

Důležité je nemít negativní záznamy v úvěrových registrech, jako jsou BRKI, NRKI nebo SOLUS, do kterých banky nahlížejí při posuzování žádostí. Pokud jste měli v minulosti dluhy, je vhodné si před podáním žádosti ověřit, zda už byly z registrů odstraněny.

V bankovních a nebankovních registrech, konkrétně v BRKI a NRKI, jsou údaje o úvěrových závazcích uchovávány po celou dobu trvání úvěru a následně ještě 4 roky po jeho úplném splacení. V registru SOLUS jsou záznamy o dluzích evidovány po dobu 3 let od úplného splacení dluhu, přičemž v případě dluhů vůči telekomunikačním operátorům se tato doba zkracuje na 1 rok.

Refinancování hypotéky po insolvenci

Toužíte po nižší splátce hypotéky po insolvenci? Pozor, banky mají svá pravidla. Důkladně zvažte tento krok. Nová banka totiž vždy zkoumá bonitu – vaši schopnost splácet dluhy. Pokud zjistí nedávnou insolvenci a neuplynula doba, kterou stanovuje jako bezpečnou, refinancování zamítne.

Doporučujeme probrat možnosti refinancování s nezávislým hypotečním specialistou. Pomůže vám zvolit správný postup při refinancování po insolvenci, seznámí vás s aktuálními možnostmi financování bydlení po ukončené insolvenci a podělí se o své osobní zkušenosti s bankami po ukončení insolvence.

Zkušený poradce vám po posouzení vaší situace vybere nejvýhodnější hypotéku pro klienty po insolvenci. Rovněž vám sdělí, jaká je maximální výše hypotéky po insolvenci a výše úrokové sazby po skončení insolvence.

Jak se připravit na schůzku v bance po oddlužení

Před výběrem poskytovatele hypotéky byste už měli mít jasno, jak vysoký úvěr požadujete a jakou nemovitost plánujete financovat. K posouzení žádosti o hypotéku banky požadují doložit dokumenty, které prokazují vaši aktuální finanční situaci a informace k financované nemovitosti.

Vzhledem k vaší dřívější insolvenci bude banka obzvláště pečlivě zkoumat stabilitu vašich příjmů. Proto si připravte potvrzení od zaměstnavatele o trvání pracovního poměru a výši příjmu. Pokud podnikáte, připravte si podaná daňová přiznání za poslední období.

Jak prokázat příjem bance po oddlužení?

K doložení výše příjmů mohou posloužit například výplatní pásky za několik měsíců, výpisy z bankovních účtů nebo daňové přiznání (pokud podnikáte). Připravte si rovněž požadované podklady k financované nemovitosti. 

Mějte na paměti, že potřebné dokumenty k hypotéce po oddlužení se mohou mírně lišit v závislosti na bance. Poskytovatelé hypoték si předkládané dokumenty ověřují, proto je důležité, aby byly aktuální.

Co dělat při zamítnutí hypotéky po insolvenci

Pokud vám banka zamítla hypotéku, nezoufejte – i s ohledem na své zkušenosti po insolvenci můžete podniknout kroky, které zvýší vaši šanci na její schválení. Nejprve se snažte zjistit důvod zamítnutí a zkontrolujte své záznamy v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS). Objeví-li se v nich negativní zápisy, je potřeba počkat na jejich vymazání.

Důvodem zamítnutí může být také nízký příjem. V takovém případě pomůže další pravidelný zdroj příjmů, spolužadatel s dobrou bonitou nebo dozajištění úvěru další nemovitostí. Řešením může být i snížení požadované výše hypotéky. Další možností je využití nebankovní hypotéky po insolvenci.

Nebankovní poskytovatel hypotéky po oddlužení

Kromě bankovní hypotéky po insolvenci lze k financování vlastního bydlení využít také úvěr od nebankovní společnosti. Tito poskytovatelé mohou být dostupnější pro klienty s horší bonitou, ale je nutné počítat s méně výhodnými podmínkami a vyššími úrokovými sazbami.

Někteří nebankovní poskytovatelé si mohou účtovat vysoké poplatky za sjednání a vedení úvěru nebo jeho předčasné splacení. Před podpisem smlouvy si proto pečlivě prostudujte všechny podmínky a ujistěte se, že rozumíte všem poplatkům a závazkům.

Pozor na zbytečné chyby

Nejčastější chyby při žádosti o hypotéku po oddlužení spočívají především v nedostatečné přípravě a podcenění specifických požadavků bank. Mnoho žadatelů nevěnuje dostatečnou pozornost kontrole úvěrových registrů, což může vést k nepříjemným překvapením při schvalování úvěru. 

Další častou chybou je nedostatečné doložení příjmů nebo nepravdivé informace o finanční situaci. Problémem bývá také neuvážený výběr banky – každá instituce má totiž odlišná kritéria pro posuzování žádostí po insolvenci. Proto je klíčové předem zjistit podmínky dané banky a tím předejít zbytečnému zamítnutí žádosti.

Růst cen bytů se zrychluje, rozdíly mezi kraji dál narůstají

Od poloviny minulého roku sledujeme nepřetržitý růst nabídkových cen bytů. Výjimkou byl únor 2025, kdy došlo ke krátkodobé korekci. Nic ale nenasvědčuje tomu, že by měl současný trend výrazně zpomalit.

Průměrná cena bytu překonala hranici 5 milionů korun už v listopadu 2024, a meziročně vzrostla o 660 tisíc korun. Růst je však nerovnoměrný – zatímco Praha letos překonala hranici 8 milionů korun, v Jihomoravském kraji se byty prodávají v průměru za téměř 6 milionů. Také Středočeský kraj s průměrnou cenou 5,4 milionu je lehce nad celostátním průměrem.

Na opačné straně spektra zůstávají Ústecký kraj (2,1 mil. Kč) a Moravskoslezský kraj (3 mil. Kč), kde jsou byty stále relativně dostupné.

Regionální trendy vývoje cen se výrazně liší. Největší meziroční nárůst cen hlásí Praha, Jihočeský a Královéhradecký kraj, zatímco Kraj Vysočina je jedním z mála, kde ceny meziročně klesly.

Cenu nemovitosti ovlivňuje více faktorů. Prvním z nich je lokalita, kterou se rozumí nejen město či konkrétní čtvrť, ale i blízkost k dopravním uzlům, školám a obchodům. Dalším významným faktorem je velikost a dispozice nemovitosti – větší a lépe uspořádané domy či byty jsou obvykle dražší. Stav nemovitosti, včetně kvality stavebních materiálů a úrovně údržby, také hraje důležitou roli. 

Situaci na trhu nemovitostí rovněž určují ekonomické faktory. Především nastavení úrokových sazeb hypoték ovlivňuje dostupnost financování a tím i poptávku po nemovitostech. V obdobích levných hypoték poptávka i cena nemovitostí roste. Dopad na nemovitostní trh mohou mít také změny v legislativě, stavebních předpisech či daních.

Nakonec je tu i sociální aspekt, jako jsou demografické změny a životní styl obyvatel, které mohou ovlivnit atraktivitu různých typů nemovitostí. Všechny tyto faktory dohromady vytvářejí komplexní obraz, který určuje konečnou cenu nemovitosti.

Predikce vývoje cen nemovitostí v roce 2026

Český realitní trh čeká v roce 2026 pravděpodobně mírný růst. Ceny rezidenčních nemovitostí by se mohly zvýšit o 5 až 8 %. Konkrétní vývoj se však bude lišit podle regionu, lokality i typu a kvality nemovitosti.

Poptávka po bydlení zůstane velmi silná. Největší přetlak bude patrný zejména v Praze a Brně, kde počet dokončených novostaveb dlouhodobě nestačí pokrýt zájem kupujících.

Hlavním impulzem k nákupu bude pokračující růst cen nemovitostí. Nové rezidenční projekty přibývají pomalu, především kvůli složitým a zdlouhavým povolovacím procesům. Někteří developeři navíc na konci loňského roku oznámili dočasné pozastavení připravovaných projektů. Důvodem byly vysoké a obtížně akceptovatelné ceny stavebních prací a materiálů. Omezená výstavba tak bude i nadále vytvářet tlak na růst cen.

Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů by měl mít na realitní trh pouze omezený dopad. Výrazné zlevnění hypoték se neočekává a některé predikce naopak počítají v roce 2026 s mírným růstem sazeb.

Růst cen novostaveb se promítne i do zdražování starších nemovitostí. Přesto zůstane pořízení bytu ve starším cihlovém nebo panelovém domě cenově dostupnější alternativou.

Vývoj cen nemovitostí v únoru 2026

Únor 2026 přinesl na český trh s byty rozmanitý vývoj, kdy ceny v průměru rostly v 9 ze 13 sledovaných krajských měst. Zatímco některé regiony zaznamenaly skokové posílení, u jiných došlo k citelné korekci směrem dolů. Nejdynamičtější růst v únoru vykázaly Jihlava, Pardubice a Ústí nad Labem, zatímco největší pokles postihl Olomouc a Ostravu.

Nejrychlejší růst zaznamenala Jihlava, kde průměrná cena za metr čtvereční po lednovém oslabení opět prudce vzrostla o 4,9 % na 67 628 Kč/m². Velmi silný měsíc mají za sebou také Pardubice s nárůstem o 4,8 % na 85 925 Kč/m² a Ústí nad Labem, kde se cena zvýšila o 4,7 % na 47 940 Kč/m². Výrazněji si polepšil i Hradec Králové, který vzrostl o 3,8 % na 96 295 Kč/m².

Mírnější růst pokračoval v Plzni (2,5 %, 87 383 Kč/m²) a ve Zlíně (2,3 %, 86 434 Kč/m²). Největší města si v únoru udržela stabilitu s jen velmi pozvolným nárůstem: v Brně ceny stouply o 0,7 % na 120 574 Kč/m², v Českých Budějovicích o 0,6 % na 82 776 Kč/m² a v Praze se průměr zvedl jen o 0,3 % na 150 819 Kč/m².

Na opačné straně žebříčku se ocitla Olomouc, která zaznamenala největší propad o 3,9 % na 90 155 Kč/m². Výraznější pokles postihl také Ostravu, kde se ceny snížily o 3 % na 68 490 Kč/m². Jen mírné korekce pak vykázaly Karlovy Vary (-0,7 %, 70 885 Kč/m²) a Liberec (-0,3 %, 78 075 Kč/m²).

Vývoj cen nemovitostí v lednu 2026

Leden 2026 přinesl na český trh s byty převážně růstový trend. Průměrné ceny za metr čtvereční meziměsíčně vzrostly v 11 ze 13 sledovaných krajských měst. Nejvyšší dynamiku si udržely Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc. Ke korekci cen došlo pouze v Jihlavě a Karlových Varech.

Nejrychlejší růst zaznamenal Hradec Králové, kde průměrná cena za metr čtvereční vzrostla o 5 % na 92 748 Kč za m². Výrazně ožil také trh v Ústí nad Labem, kde ceny stouply o 4,4 % na 45 798 Kč za m². V Olomouci se ceny zvýšily o 4,1 % na 93 840 Kč za m².

Silné tempo růstu potvrdily i České Budějovice s nárůstem o 3,9 % na 82 306 Kč za m² a Pardubice, kde ceny vzrostly o 3,8 % na 81 966 Kč za m². Nad dvouprocentní hranicí se pohyboval růst v Liberci 2,4 %, Ostravě 2,4 % a Zlíně 2,3 %. Mírnější tempo vykázala největší města. V Brně ceny vzrostly o 1,5 % na 119 728 Kč za m² a v Praze o 1 % na 150 388 Kč za m². Nejpomaleji rostla Plzeň s nárůstem o 0,6 % na 85 241 Kč za m².

K poklesu došlo v lednu pouze ve dvou městech. Nejvýraznější korekci zaznamenala Jihlava, kde průměrná cena klesla o 4 % na 64 444 Kč za m². Mírný pokles o 0,6 % nastal v Karlových Varech, kde se cena snížila na 71 371 Kč za m².

Vývoj cen nemovitostí v roce 2025

Rok 2025 se do historie českého realitního trhu zapsal jako rok velkého „probuzení“. Po období stagnace a vyčkávání z let 2023 a 2024 se kupující definitivně smířili s tím, že žádný dramatický pád cen nenastane. Podle dat České bankovní asociace a dalších analytických portálů byl uplynulý rok ve znamení silné poptávky, která vyhnala ceny nemovitostí na nová maxima.

Ceny bytů rostly napříč celým trhem. Novostavby si v první polovině roku připsaly 4,9 % a v Praze průměrná cena za metr čtvereční v nových projektech poprvé překročila hranici 167 tisíc Kč. Regiony však nezaostávaly. Průměrná cena starších cihlových bytů se dostala nad 80 tisíc Kč za metr čtvereční.

Největší překvapení ale přinesl segment rodinných domů. V některých lokalitách zdražily téměř o pětinu, což v praxi znamenalo, že průměrný dům během roku podražil o více než milion Kč.

Hypoteční trh zažil v roce 2025 svou renesanci. Přestože úrokové sazby klesaly jen velmi pomalu a banky je většinu roku držely nad hranicí 4,5 %, objem nově sjednaných úvěrů vystoupal na 321 miliard Kč. Jde o nejlepší výsledek od rekordního roku 2021. Trh táhla především odložená poptávka. Lidé, kteří nákup nemovitosti několik let odkládali, se rozhodli k nákupu i za cenu vyšších splátek, často motivováni obavou z dalšího zdražování.

Vývoj cen nemovitostí 2024

V roce 2024 český realitní trh zaznamenal výrazné oživení. Celkové prodeje nemovitostí vzrostly podle dat ČBA o 34 %, přičemž novostavby vykázaly dokonce 51% nárůst. Tento trend naznačuje návrat k úrovním aktivity před krizí v roce 2022. Největší podíl na prodejích měly Praha a Středočeský kraj, zejména v segmentu novostaveb.

Ceny nemovitostí v roce 2024 rostly rychleji – v průměru o 10,7 %. To znamená, že na konci roku byly průměrné ceny nemovitostí o 10,7 % vyšší než o rok dříve. Největší růst zaznamenaly starší byty v Praze, jejichž ceny vzrostly o 18 %. Za růstem cen stály především Praha, Brno a Středočeský kraj.

Dostupnost bydlení se však nadále zhoršovala, protože růst cen nemovitostí převyšoval růst příjmů obyvatel. Dlouhodobě přetrvává nedostatek dokončených bytů, což dále prohlubuje nerovnováhu na trhu.

Přečtěte si: Na západě jsou nemovitosti dražší než v Česku. Lidé na ně ale snáze dosáhnou

Vývoj cen nemovitostí 2023 

Rok 2023 se zapsal do historie jako rok poklesu. Prodalo se nejméně bytů a domů od roku 2015, konkrétně 55 180 bytů a 34 769 domů. Ve srovnání s rokem 2022 se prodalo o 9 % méně bytů, o 17 % méně domů a o 19 % méně chat a chalup. Ceny bytů v roce 2023 meziročně klesly o 5,8 %, zatímco ceny rodinných domů zůstaly na stejné úrovni. Poklesu se vyhnuly pouze pozemky, jejichž ceny v průměru vzrostly o 7,2 %.

Vývoj cen nemovitostí 2022

Rok 2022 byl charakterizován prudkým růstem cen nemovitostí. Ceny bytů meziročně vzrostly o více než 16 %, zatímco ceny domů se zvýšily o 11 % oproti roku 2021. Tento rok byl také poznamenán výrazným poklesem prodeje nemovitostí a snížením poptávky kvůli vysokým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů.

Vývoj cen nemovitostí 2021

V roce 2021 pokračovala vysoká poptávka po nemovitostech, což vedlo k dalšímu výraznému růstu cen. Podle Českého statistického úřadu vzrostly meziročně ceny bytů o 22,2 % a ceny rodinných domů o 19,2 %. Rok 2021 byl rekordní nejen v růstu cen, ale i v počtu prodaných nemovitostí, kdy se prodalo 73 605 bytů a 55 941 domů.

Vývoj cen nemovitostí 2020

Rok 2020 byl pro realitní trh mimořádný. Poptávka po nemovitostech několikanásobně převýšila nabídku, což vedlo k nárůstu cen nemovitostí o 8 % oproti roku 2019. Průměrná cena za metr čtvereční bytu poprvé překročila 50 000 Kč. Češi utratili za nemovitosti 470 miliard korun, což bylo o 72 miliard více než v roce 2019. Celkem se prodalo 46 799 bytů za 149,5 miliardy korun

Vliv inflace na ceny nemovitostí

Dlouhodobé statistiky ukazují, že tempo růstu cen nemovitostí v České republice výrazně převyšuje inflaci. Výjimkou byly pouze roky spojené s koronavirovou krizí a vypuknutím války na Ukrajině, kdy došlo k rekordnímu růstu cen v ekonomice. Inflace je jedním z klíčových faktorů ovlivňujících ceny nemovitostí. Pokles inflace má přímý dopad na budoucí růst cen nemovitostí. Když inflace klesá, dochází ke snížení úrokových sazeb u hypoték, což podporuje poptávku po nemovitostech. Vyšší poptávka pak přirozeně žene ceny nemovitostí vzhůru.

Vývoj úrokových sazeb a cen nemovitostí

Jak vyplývá z předchozího odstavce, ceny nemovitostí jsou ovlivněny nejen inflací, ale také s ní úzce souvisejícími úrokovými sazbami. Například v roce 2023, kdy ČNB nastavila přísné podmínky pro schvalování úvěrů a dlouhodobě udržovala vysoké úrokové sazby, výrazně klesl počet realizovaných realitních transakcí. Na trhu převažovali kupující platící hotově bez využití úvěru. Nízká poptávka vedla k postupnému poklesu cen nemovitostí. Začátkem roku 2024 se však situace na realitním trhu změnila, když ČNB snížila úrokové sazby a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Počet zájemců začal narůstat a ceny nemovitostí pozvolna rostou.

Co si z článku odnést:

• Česká národní banka (ČNB) má pravomoc stanovovat limity pro poskytování hypoték, které jsou pro banky závazné.
• Aktuálně je pro banky závazný pouze ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti).
• Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice LTV 90 %, pro starší žadatele 80 %.
• ČNB doporučuje obezřetnost při posuzování ukazatelů DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátek k příjmu), ale tyto limity nejsou závazné.
• V roce 2025 se neočekávají zásadní legislativní změny týkající se hypoték.
• Předpokládá se pozvolný pokles úrokových sazeb, ale ty zůstanou vyšší než před krizí.
• Při výběru hypotéky je důležité zvážit nejen úrokovou sazbu, ale i poplatky a další náklady.
• Refinancování hypotéky je možné, ale je třeba zohlednit poplatky za předčasné splacení, které se mohou lišit v závislosti na podmínkách banky.

Česká národní banka má ze zákona pravomoc upravovat vybrané podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. V praxi nastavuje hranice limitů úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit.

„Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Definice úvěrových ukazatelů:

• LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.
  Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu stanovenou ČNB.
• DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený.
  Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7. 
• DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem.
  Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %.

Aktuální změny legislativy a regulací pro rok 2025

V roce 2025 se neočekávají žádné zásadní legislativní změny týkající se hypotečních úvěrů. Česká národní banka (ČNB) ponechává jako jediný závazný ukazatel LTV. Je však důležité sledovat aktuální informace od ČNB a dalších relevantních institucí, protože legislativa a regulace se mohou průběžně měnit.

Hypoteční trh 2025

Vývoj úrokových sazeb v roce 2025 bude klíčový pro trh hypoték. Očekává se, že centrální banka bude pokračovat ve snižování sazeb, avšak velmi pozvolným tempem. Tento trend by mohl podpořit poptávku, což by vedlo k vyššímu zájmu o financování bydlení.

Jak ovlivní inflace hypotéky v roce 2025? Pokud se inflace bude vyvíjet podle očekávání ČNB, úrokové sazby hypoték mohou dále klesat. Je však třeba počítat s tím, že úrokové sazby 2025 zůstanou vyšší než před krizí, i když budou nižší než v roce 2023.

Financování bydlení 2025

S ohledem na očekávaný vývoj úrokových sazeb je důležité pečlivě zvážit vhodnou dobu fixace hypotéky. Jaké jsou výhody a nevýhody fixace úroků v roce 2025? Při očekávaném poklesu sazeb může být výhodnější kratší fixace. Po jejím uplynutí lze totiž získat lepší podmínky a snížit si tak měsíční splátku hypotéky.

Při výběru hypotéky je nutné zohlednit individuální potřeby a finanční možnosti žadatele. Důležitou otázkou zůstává, jaká délka splatnosti je nejvýhodnější. Při kratší splatnosti je třeba počítat s vyšší měsíční splátkou. Výhodou ovšem je, že celkově zaplatíte na úrocích méně.

Stejně tak je třeba sledovat podmínky schválení hypotéky a to, jaké změny čekají hypotéky v roce 2025, jelikož nové regulace i vývoj sazeb mohou ovlivnit dostupnost financování.

Plánujete koupi nemovitosti, ale nevíte, jestli dosáhnete na potřebnou hypotéku? Zjistěte, kolik si maximálně můžete půjčit na bydlení.

Aktuální parametry LTV, DTI a DSTI

Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je aktuálně horní hranice ukazatele LTV  90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici.

„Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %,“ doplňuje Miroslav Majer.

Kdy banky mohou překročit stanovené limity?

Zákonná úprava připouští, že až pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity úvěrových ukazatelů splňovat, pokud je poskytovatel úvěru přesvědčen, že klient hypotéku v budoucnu bez problémů splatí.

Specialisté na hypotéky z portálu hyponamiru.cz mají tu zkušenost, že se do povoleného pětiprocentního limitu má šanci dostat pravděpodobněji „ideální klient“ banky, což je například žadatel s nemovitostí v žádané lokalitě, s vyšším vzděláním, který vykonává méně rizikovou profesi apod. (pozn. parametrů může být daleko více).

Miroslav Majer k tomu dodává: „Profil ideálního klienta si každá banka sestavuje sama. Udělení výjimky při nesplnění úvěrových limitů je čistě na bance. Po zohlednění rizikového profilu daného klienta se může rozhodnout tuto výjimku udělit.“

Poplatky a další náklady u hypoték v roce 2025

V roce 2025 je při výběru bankovní hypotéky klíčové pečlivě porovnat nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré poplatky spojené s hypotékou. Tyto náklady se mohou mezi bankami výrazně lišit a zahrnují například poplatky za ocenění nemovitosti, vyřízení úvěru nebo vedení úvěrového účtu.

Kromě toho je nutné počítat i s dalšími výdaji, jako jsou poplatky za pojištění nemovitosti nebo případné náklady na právní služby spojené s koupí nemovitosti.

Před podpisem úvěrové smlouvy je nezbytné pečlivě prostudovat všechny podmínky a porovnat nabídky různých bank, aby nedošlo k nečekaným nákladům a bylo možné získat co nejvýhodnější financování.

Bezpečné sjednání hypotéky online: Online hypotéka je v posledních letech stále častěji vyhledávanou alternativou k osobnímu sjednání úvěru na bydlení. Z pohodlí domova nebo kanceláře si nejenom rychle a bezpečně srovnáte aktuální nabídky jednotlivých bank, ale také vyřídíte veškerou administrativu spojenou se sjednáním hypotéky. Hypotéka online je bezpečná hypotéka!

Možnosti refinancování hypotéky

Hypotéku lze refinancovat kdykoliv, nejvýhodnější je však počkat na konec fixace. Pokud v roce 2025 zvažujete refinancování hypotéky před uplynutím sjednané doby fixace, je důležité sledovat poplatky spojené s předčasným splacením.

Vláda v červnu 2023 schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přinesla změny v oblasti předčasného splacení hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Nová pravidla platí od 1. září 2024 a umožňují bankám v některých případech účtovat si za předčasné splacení hypotéky až 1 % z předčasně splacené částky. Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku. Přečtěte si, kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky po 1. září 2024.

Pravidla a podmínky pro hypotéky 2025

V roce 2025 se očekává pozvolný pokles hypotečních sazeb, což povede k růstu poptávky po úvěrech na bydlení. S tímto růstem poptávky budou pravděpodobně dále růst i ceny nemovitostí, takže se na pokles sazeb nemusí vyplatit čekat.

Pro banky zůstává závazný pouze limit ukazatele LTV, zatímco jiné ukazatele nejsou právně závazné. Žádné zásadní legislativní změny se neplánují, ale při refinancování hypotéky je důležité zvážit poplatky spojené s předčasným splacením.

Hypoteční trh se dočkal dalšího zlevnění. Česká spořitelna od 14. března 2025 snížila úrokové sazby u všech fixací jak pro Hypotéku České spořitelny, tak pro Americkou hypotéku o 0,1 % p.a.

Jaké jsou nové úrokové sazby?

• Hypotéka České spořitelny nyní začíná na 4,89 % p.a.
• Podmínkou je LTV do 80 %, fixace na 3, 4 nebo 5 let, splácení z účtu u ČS a sjednání úvěrového pojištění.
• Americká hypotéka nově startuje na 5,39 % p.a. (za podmínky aktivního využívání běžného účtu a sjednání úvěrového pojištění).

Další sleva pro ekologické bydlení

Česká spořitelna podporuje energeticky úsporné bydlení a nabízí slevu 0,2 % p.a. při doložení PENB A/B. Tato sleva je vyšší než běžná 0,1% sleva a platí do 4. června 2025.

Co si z článku odnést:

• Nízká úroková sazba nemusí znamenat nejlevnější hypotéku.
• RPSN je klíčový ukazatel pro porovnání hypoték – ukazuje skutečné náklady úvěru, a proto je důležité ho sledovat místo samotné úrokové sazby.
• Banky si účtují různé poplatky, například za sjednání úvěru, ocenění nemovitosti, čerpání úvěru nebo změnu smluvních podmínek, což může hypotéku prodražit.
• Předčasné splacení hypotéky může být zpoplatněno – během fixace si banky mohou účtovat až 1 % z nesplacené částky, zatímco na konci fixace a v zákonem určených situacích je splacení zdarma.
• Refinancování hypotéky může přinést úsporu – nejvýhodnější je při poklesu úrokových sazeb.
• K hypotéce je povinné pojištění nemovitosti, ale banky často nabízejí i pojištění schopnosti splácet, které je dobrovolné a je třeba ho pečlivě porovnat.
• Mít více finančních produktů u jedné banky může být výhodné, například pro jednodušší schvalování hypotéky nebo získání lepších podmínek.
• Bankovní a nebankovní hypotéky se liší v podmínkách, ceně i rizicích – bankovní hypotéky mají nižší úroky a vyšší regulaci, zatímco nebankovní jsou dražší, ale dostupnější.

Při výběru úvěru na bydlení se někteří Češi zaměřují na úrokovou sazbu a hledají tu „nejlevnější hypotéku“. Nízký úrok ale ještě neznamená, že jde o nejvýhodnější řešení. Ve skutečnosti celkové náklady na úvěr závisí na mnoha dalších faktorech, které mohou financování výrazně prodražit.

„Jedním z klíčových ukazatelů, který by měl každý zájemce o hypotéku sledovat, je RPSN – roční procentní sazba nákladů. Tento ukazatel zahrnuje nejen úrok, ale i další poplatky a náklady spojené s úvěrem. Díky němu lze objektivně porovnat jednotlivé nabídky a zjistit, která hypotéka je skutečně nejvýhodnější,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Dnes se podrobně podíváme na to, co vše ovlivňuje nákladovost hypotéky, proč nestačí sledovat pouze úrokovou sazbu a na co si dát pozor, aby vás zdánlivě levná hypotéka nakonec nevyšla pořádně draho.

Rozdíl mezi úrokem a RPSN u hypoték

Při porovnávání hypotečních nabídek se zaměřte na ukazatel RPSN. Ten zahrnuje nejen úrokovou sazbu (cenu za vypůjčení peněz), ale také všechny další poplatky spojené s úvěrem, jako je poplatek za sjednání úvěru, vedení úvěrového účtu nebo pojištění schopnosti splácet.

Ukazatel RPSN umožňuje objektivně porovnat celkové náklady na hypotéku napříč různými bankami a poskytovateli. Čím nižší je hodnota RPSN, tím levnější hypotéka ve skutečnosti je – bez ohledu na samotnou výši úroku.

Na co si dát pozor? Některé banky sice lákají na nízkou úrokovou sazbu, ale kompenzují si to vyššími poplatky, což může reálné náklady na hypotéku výrazně zvýšit. Proto je důležité vždy sledovat celkovou výši RPSN, ne jen samotný úrok.

Poplatky hypotéky

Banky si mohou účtovat různé poplatky. Zatímco některé jsou dnes často nulové, jiné mohou být stále významné. S jakými poplatky se v cenících bank můžete setkat?

Poplatky u hypoték:

• Poplatek za sjednání úvěru – většina bank poplatek za sjednání hypotéky neúčtuje, ale například Komerční banka si aktuálně účtuje 4 900 Kč a UniCredit Bank 2 900 Kč.
• Poplatek za ocenění nemovitosti – za odhad nemovitosti obvykle zaplatíte 4 000 až 6 000 Kč, v závislosti na bance a typu nemovitosti. Některé banky nabízejí odhad zdarma v rámci promo akcí.
• Poplatek za čerpání úvěru – první čerpání bývá zdarma, ale další mohou být zpoplatněna. Výše poplatku za druhé a další čerpání se obvykle pohybuje do 500 Kč.
• Poplatek za prodloužení čerpání – banka si může účtovat poplatek za odklad termínu, do kdy musíte úvěr vyčerpat. Výše poplatku se liší podle banky a délky prodloužení.
• Poplatek za vedení úvěru – většina bank tento poplatek neúčtuje. Pokud ano, pohybuje se nejčastěji mezi 50 a 200 Kč měsíčně.
• Poplatek za změnu smluvních podmínek – pokud požadujete změnu ve smlouvě (např. změna zajištění, fixace úrokové sazby apod.), banky si obvykle účtují několik tisíc korun, v závislosti na konkrétní změně a podmínkách banky.

V cenících bank najdete i další poplatky, například administrativní poplatky za papírové výpisy zasílané poštou, poplatek za expresní čerpání nebo za nedočerpání úvěru. Počítat je třeba i s poplatkem za vklad do katastru nemovitostí, který činí 2 000 Kč za každý jednotlivý návrh na vklad vlastnického či zástavního práva.

Miroslav Majer k poplatkům dodává: „Snažíme se poplatky co nejvíce snižovat nebo klientům kompenzovat, aby jejich hypotéka byla co nejvýhodnější. Je však důležité myslet na to, že banky poplatky pravidelně upravují a často nabízejí různé akční slevy. Proto se vyplatí vše pečlivě porovnat, například prostřednictvím našeho hypotečního bankovnictví, kde najdete aktuální nabídky na jednom místě.“

Poplatky spojené s předčasným splacením hypotéky

Předčasné splacení hypotéky může být spojeno s poplatky, které závisí na fázi úvěru a podmínkách banky. Na konci fixace je splacení vždy zdarma, stejně jako v některých životních situacích, například při rozvodu nebo při prodeji nemovitosti po více než dvou letech vlastnictví. 

Při předčasném splacení během fixace si však banky mohou účtovat až 1 % z nesplacené jistiny úvěru, konkrétně 0,25 % za každý započatý rok zbývající do konce fixace. Kromě toho mohou účtovat administrativní poplatky, které se pohybují v řádu několika stokorun. Podrobně se tomuto tématu věnujeme článek Předčasné splacení hypotéky.

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky znamená převedení úvěru k jiné bance za výhodnějších podmínek. Kdy je refinancování hypotéky nejvýhodnější? Především při poklesu úrokových sazeb nebo při konci fixace, kdy lze změnit banku bez sankcí. Důvodem k refinancování ovšem může být i nabídka lepších podmínek či jiných výhod.

Kdy má smysl krátká vs. dlouhá fixace? Krátká fixace je výhodná, pokud očekáváte pokles sazeb, zatímco dlouhá fixace chrání před růstem úroků. 

Jak postupovat při ukončení fixace hypotéky? Je vhodné včas porovnat nabídky bank a požádat o refinancování několik měsíců před koncem fixace. Vyhnete se tak případným poplatkům a ušetřete na úrocích.

Jaké pojištění je nutné k hypotéce

K hypotéce je povinné pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava, aby byla banka chráněna v případě škod. Kromě toho banky často nabízejí pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění, které je dobrovolné. 

Stejně jako u hypoték se vyplatí srovnávat nabídky, protože ceny i podmínky se mohou výrazně lišit. Pojištění sjednané přímo u banky nemusí být vždy nejvýhodnější, proto je dobré zvážit i nabídky od jiných poskytovatelů.

Je výhodné mít více finančních produktů u jedné banky?

Mít více finančních produktů u jedné banky může přinést zajímavé výhody. Banky často zvýhodňují klienty, kteří u nich mají běžný účet, spoření nebo pojištění. Kromě finančních úspor to může usnadnit i proces schvalování úvěru – pokud si hypotéku berete v bance, kde máte účet, nemusíte například dokládat výši příjmů, protože banka už má o vašich financích přehled. To nejen zrychlí celý proces, ale také sníží administrativní náročnost při žádosti o úvěr.

Jak vybrat hypotéku s nejnižšími poplatky

Chcete-li získat nejlevnější hypotéku, porovnejte nabídky více bank a sledujte nejen úrokovou sazbu, ale i poplatky za sjednání, vedení úvěru nebo předčasné splacení. Některé banky nabízí odhad nemovitosti zdarma nebo slevy při sjednání dalších služeb. 

Jak vyjednat lepší podmínky pro hypotéku? Nebojte se oslovit banku s konkurenční nabídkou a požádat o snížení poplatků. Pomoci může i zkušený hypoteční poradce, který zná aktuální akce a slevy. 

Nejčastější chyby při výběru hypotéky

Při výběru hypotéky se lidé často dopouštějí chyb, které je mohou stát nejen peníze, ale také způsobit spoustu starostí. Zde jsou ty nejčastější:

• Nepořádek v dokumentech: Chybou je, když lidé nemají v pořádku doklady potřebné k vyřízení hypotéky. Banky vyžadují celou řadu dokumentů, a pokud nejsou kompletní nebo v pořádku, může se proces schvalování hypotéky výrazně prodloužit.

• Nedostatečné posouzení bonity: Řada lidí si předem neověří, co ovlivňuje schvalování hypotéky (příjmy, registry, účel). Banky pečlivě posuzují bonitu žadatele, tedy jeho schopnost splácet úvěr. Pokud žadatel nesplňuje požadavky banky, může být jeho žádost o hypotéku zamítnuta.
• Ignorování podmínek bank: Lidé si často neověří podmínky pro získání hypotéky v bance. Každá banka má své vlastní podmínky a požadavky, a proto je důležité si je předem zjistit a porovnat.
• Nesprávná volba fixace: Další chybou je nesprávná volba fixace úrokové sazby. Mnoho lidí si neuvědomuje, že fixace úrokové sazby ovlivňuje výši splátek hypotéky po celou dobu fixace.
• Neuvážené zvážení fixace: Je nutné vždy zvážit výhody a nevýhody fixace úroku. Fixace úrokové sazby sice zajišťuje stabilitu splátek, ale také může znamenat, že v případě poklesu úrokových sazeb nebude žadatel moci využít výhodnější nabídky.

Co dělat, když neschválí hypotéku v bance?

Pokud vám banka neschválí hypotéku, nezoufejte a nejprve zjistěte důvod zamítnutí. Nejčastějšími příčinami bývá nízký příjem, nedostatečné zajištění úvěru nebo záznam v registrech dlužníků. 

Poté se zaměřte na odstranění překážek – u nízkého příjmu může pomoci bonitní spoludlužník, vyšší podíl vlastních zdrojů nebo nabídka další nemovitosti k dodatečnému zajištění úvěru. Máte-li záznam v registrech, snažte se ho co nejrychleji vyřešit. 

Každá banka má jiná schvalovací kritéria, proto se vyplatí oslovit i jinou instituci. V krajním případě lze zvážit nebankovní hypotéku, ale je nutné pečlivě prověřit podmínky, aby byla bezpečná.

Nebankovní hypotéka vs. bankovní hypotéka

Bankovní hypotéky poskytují pouze banky s licencí od České národní banky, zatímco nebankovní hypotéky nabízejí nebankovní společnosti. Banky obvykle stanovují přísnější podmínky pro schválení, vyžadují vyšší bonitu a doložení příjmů. Naopak nebankovní poskytovatelé mají mírnější kritéria, což ale často znamená vyšší riziko a vyšší náklady. 

Úrokové sazby a poplatky jsou u bank nižší, zatímco nebankovní hypotéky bývají dražší. Výhodou nebankovních hypoték je rychlejší vyřízení, často v řádu dnů, zatímco bankovní hypotéky obvykle trvají déle. Bankovní hypotéky jsou bezpečnější díky přísné regulaci, zatímco u nebankovních hypoték je nutné pečlivě prověřit podmínky i důvěryhodnost poskytovatele.