Koupě domu a jeho krátkodobé pronajímání může být výnosnou investicí. Výslednou ziskovost ale výrazně ovlivňují obsazenost, dosažitelná cena za noc a náklady na provoz.
Chcete koupit dům na investici a krátkodobě ho pronajímat? Prvním krokem je výběr lokality. V rekreačních oblastech jsou častými hosty rodiny s dětmi nebo skupiny přátel, ve městech naopak turisté či lidé na pracovních cestách. Počítejte s tím, že poptávka není po celý rok stejná. Někde se většina pobytů soustředí do několika měsíců, jinde je zájem během roku vyrovnanější.
„Nemovitost vybírejte s ohledem na cílovou skupinu. Zajímejte se o technický stav domu, jeho dispozici i možnosti stavebních úprav. Z cen ubytování v daném místě a obsazenosti lze následně odhadnout možné tržby a porovnat je s náklady na koupi a provoz,“
doplňuje Jiří Krejčí, CSO fintech startupu hyponamíru.cz.
Pokud chcete dům v rekreační oblasti, zaměřte se na místa s dostatečnou turistickou poptávkou. Mezi známé rekreační oblasti patří například Krkonoše, Lipensko, Šumava, Třeboňsko nebo Pálava.
Podle průzkumu agentury CzechTourism plánovalo strávit letní dovolenou v roce 2026 v tuzemsku 77 % Čechů. Nejčastějšími cíli byly Jihočeský a Jihomoravský kraj. V průzkumu k zimní dovolené plánovalo pobyt v tuzemsku 44 % oslovených, nejčastěji v Libereckém a Královéhradeckém kraji.
Pro krátkodobý pronájem jsou zajímavé zejména lokality s letním i zimním vyžitím. Příkladem je Lipno, kde v létě přitahuje návštěvníky přehrada a v zimě lyžařský areál.
Jinou možností je Praha se silnou poptávkou zahraničních turistů. U většího domu připadá v úvahu také rozdělení na několik samostatných apartmánů.
Při výběru lokality vám mohou pomoci statistiky Českého statistického úřadu nebo data na portálu Tourdata agentury CzechTourism. Údaje o návštěvnosti regionu ale samy o sobě nevypovídají o obsazenosti konkrétního typu ubytování.
Při výběru domu vycházejte z toho, komu ho chcete pronajímat. Rodiny s malými dětmi ocení dětskou přistýlku, jídelní židličku nebo hernu. Příjemným bonusem je zahrada s prolézačkou, houpačkou, pískovištěm nebo trampolínou. Řada rodin tráví dovolenou i se psy. Pokud nabízíte ubytování s domácími mazlíčky, připravte pro ně potřebné zázemí.
U větších rodin či skupin se hodí prostorná společenská místnost, více samostatných ložnic a koupelen. Výhodou je také vlastní parkování u domu. Luxusněji vybavené domy mohou nabídnout bazén, saunu či vířivku.
Jiří Krejčí dále dodává: „Standardem je dnes kompletně vybavená kuchyně s moderními domácími spotřebiči, pohodlné postele a dostatek úložných prostor. Vybavení přizpůsobte také lokalitě. Například v Krkonoších hosté využijí prostor pro lyže a sušení oblečení, na Lipensku nebo Šumavě úschovnu kol.“
U domů na pronájem počítejte s rozdíly mezi hlavní sezonou a zbytkem roku. Zajímejte se proto, kolik nocí lze reálně obsadit během letních či zimních prázdnin a jaký je zájem o ubytování na jaře, na podzim nebo během běžných pracovních dnů.
Budoucí obsazenost nemovitosti při krátkodobém pronájmu lze pouze odhadnout. Vodítkem mohou být srovnatelné domy v okolí nebo dosavadní výsledky konkrétního objektu.
Pokud kupujete dům, který se už krátkodobě pronajímá, vyžádejte si historii rezervací a tržeb alespoň za poslední dva až tři roky. Samotné tvrzení prodávajícího, že dům má stálou klientelu nebo zavedený provoz, ještě nevypovídá o skutečné obsazenosti.
Obsazenost počítejte pouze z nocí, kdy bude dům skutečně k dispozici hostům. Pokud ho například nabízíte 300 nocí v roce a 150 z nich se podaří pronajmout, obsazenost činí 50 %.
Při plánování počítejte také s horším scénářem. Nižší obsazenost nebo nutnost snížit cenu za noc se mohou do výsledku promítnout výrazněji než několik mimořádně úspěšných termínů v hlavní sezoně.
Při odhadu ceny za noc vycházejte z nabídek srovnatelných domů v dané lokalitě. Vyberte nemovitosti s podobnou kapacitou, počtem ložnic a koupelen, vybavením a polohou.
Porovnejte jejich ceny během letních a zimních prázdnin, o Vánocích, v silvestrovském týdnu a mimo hlavní sezónu. Rozdíl bývá také mezi pracovními dny a víkendy. Do srovnání zahrňte minimální délku pobytu, poplatek za úklid a případné slevy za delší pobyt.
Pro základní přehled si vyberte alespoň 10 srovnatelných domů na Airbnb, Bookingu nebo dalších ubytovacích portálech. Nabídkové ceny ale berte jako orientační. Z veřejné nabídky zpravidla nezjistíte, za jakou cenu se pobyt skutečně prodal.
Lokalitu máte vybranou, znáte cílovou skupinu a máte představu o cenách i možné obsazenosti. Na řadě je výběr konkrétní nemovitosti. Může jít o starší dům, novostavbu nebo projekt, který se teprve bude stavět. Každá varianta má jiné nároky na počáteční investici a jiný prostor pro úpravy podle plánovaného způsobu pronájmu.
U staršího domu se zaměřte především na technický stav a rozsah nutné rekonstrukce. Kromě střechy, oken, rozvodů a vytápění zvažte také dispozici. Přesouvání příček, vybudování dalších koupelen nebo změny kuchyně mohou původně výhodnou koupi výrazně prodražit.
Novostavba obvykle nevyžaduje rozsáhlou rekonstrukci, její dispozice ale nemusí krátkodobému ubytování vyhovovat. U projektu ve výstavbě může být naopak větší prostor domluvit změny ještě před dokončením, například upravit dispozici, počet koupelen nebo přípravu pro další vybavení.
Rozhodněte také, zda chcete pronajímat celý dům jedné skupině, nebo vytvořit několik samostatných apartmánů. Druhá varianta umožňuje pronajímat jednotlivé části domu odděleně, vyžaduje však odpovídající dispozici a zpravidla také více vybavení a stavebních úprav. Předem je nutné ověřit, zda takové využití odpovídá povolenému účelu užívání stavby.
Vhodný dům nemusíte hledat jen prostřednictvím realitní kanceláře. Tip na nemovitost vám mohou dát také známí nebo můžete přímo oslovit majitele vybraných domů.
Před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte, kdo nemovitost vlastní a zda na ní neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení. Pozornost věnujte také přístupové cestě. Pokud vede přes cizí pozemek, musí mít vlastník domu právně zajištěný přístup. Prověřte rovněž napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci nebo plyn a případná omezení jejich kapacity.
Skutečný stav domu porovnejte se stavební dokumentací. Problémem mohou být nepovolené přístavby, změny dispozice nebo jiné stavební úpravy. U domu určeného ke krátkodobému ubytování si ověřte také povolený účel užívání stavby a zda odpovídá plánovanému způsobu využití.
Před koupí prověřte zejména:
Dům můžete koupit z vlastních úspor, financovat úvěrem nebo oba zdroje kombinovat. Úvěrem lze financovat nejen samotnou koupi, ale také rekonstrukci nemovitosti. Fyzické osoby mohou využít hypotéku na investiční nemovitost. U investičních hypoték doporučuje Česká národní banka přísnější limity než u úvěrů na vlastní bydlení.
„Česká národní banka doporučuje přísnější pravidla pro financování nemovitostí určených k pronájmu a také třetí a další obytné nemovitosti. Banka by měla poskytnout úvěr maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti. Zároveň by měl celkový dluh žadatele odpovídat nejvýše sedminásobku jeho čistého ročního příjmu,“
uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.
U nižších částek, například na rekonstrukci, stojí za zvážení také úvěr ze stavebního spoření. Jednotlivé možnosti se liší úrokovou sazbou, splatností, požadavky na zajištění i dalšími podmínkami.
S krátkodobým pronájmem souvisí řada průběžných výdajů. Vedle nich počítejte také s rezervou na budoucí opravy a obnovu vybavení.
Mezi pravidelné provozní výdaje patří zejména:
Významnou položkou mohou být energie. Spotřebu během pobytu lze zahrnout do ceny ubytování nebo účtovat hostům samostatně. Náklady ale vznikají i v době, kdy je dům prázdný, například na jeho vytápění.
Pokud má krátkodobý pronájem charakter ubytovací služby, jde o podnikání. S touto činností souvisí také odvody na sociální a zdravotní pojištění.
Výši rezervy na opravy a obnovu vybavení přizpůsobte stáří a technickému stavu domu a rozsahu jeho vybavení.
Pokud si dům spravujete sami, přímý výdaj za správu sice nevzniká, při hodnocení investice ale počítejte také s časem věnovaným rezervacím, komunikaci s hosty, úklidu, údržbě a řešení provozních problémů.
Nejprve spočítejte, kolik dům vydělá po odečtení nákladů spojených s krátkodobým pronájmem, bez ohledu na způsob financování jeho koupě. Od celkového ročního příjmu odečtěte provozní výdaje včetně nákladů na správu a rezervy na opravy. Výslednou částku vydělte celkovými náklady na pořízení a zprovoznění nemovitosti a vynásobte stem.
Příklad: Dům, do jehož pořízení bylo vloženo 8 mil. Kč, přinese za rok na krátkodobém pronájmu 650 tis. Kč. Provozní výdaje dosáhnou 150 tis. Kč, takže čistý provozní výnos činí 500 tis. Kč. Po vydělení vloženou částkou vychází roční výnos na 6,25 %.
Pokud koupi financujete úvěrem, sledujte vedle výnosu také to, kolik peněz vám po zaplacení splátek úvěru skutečně zůstane. Splátka jistiny sice není provozním nákladem jako energie nebo úklid, protože zároveň snižuje váš dluh, představuje ale skutečný výdaj. Proto ji musíte zahrnout při posouzení, zda příjmy z pronájmu pokryjí nejen provoz domu, ale také splácení úvěru.
Před koupí si stanovte, jaký výnos od investice očekáváte, a spočítejte, jaká cena za noc a obsazenost jsou k jeho dosažení potřeba. Nestačí vycházet pouze z nejlepší části sezony.
Zvlášť sledujte fixní náklady, které vznikají bez ohledu na počet hostů, a výdaje spojené s každým pobytem. Čím menší část ceny za noc po odečtení variabilních nákladů zůstává, tím více nocí musí dům během roku prodat.
Výpočet proveďte alespoň pro realistický a méně příznivý scénář. Pokud investice vychází pouze při vysoké obsazenosti a cenách dosažitelných v hlavní sezoně, je její výsledek výrazně citlivý na slabší poptávku.
Záleží na konkrétní nemovitosti a jejích výsledcích. Pokud se už krátkodobě pronajímá, podívejte se na příjmy, obsazenost a náklady za poslední roky. U nemovitosti, která se zatím nepronajímala, je odhad budoucích příjmů méně spolehlivý. Proto počítejte i s variantou nižší obsazenosti a nižší ceny za noc.
O výsledku rozhoduje především čistý provozní výnos a při financování úvěrem také cash flow po splátkách úvěru. Teprve z nich poznáte, zda příjmy pokryjí provoz domu a zda zbývající výnos odpovídá vloženým penězům i práci spojené se správou nemovitosti.
Počítejte také s tím, že krátkodobé ubytování má oproti běžnému dlouhodobému pronájmu jiné daňové a administrativní povinnosti. Pokud má charakter ubytovací služby, jde o podnikání a potřebujete příslušné živnostenské oprávnění. Příjmy z ubytovací služby se zdaňují jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, nikoli jako příjmy z nájmu podle § 9. S provozem souvisejí také další povinnosti, například hlášení ubytovaných cizinců nebo výběr a odvod poplatku z pobytu v obcích, které jej zavedly.
