Nový stavební zákon od ledna 2027: Co se mění pro stavebníky

Co si z článku odnést

• Novela stavebního zákona má zjednodušit povolování staveb a omezit počet samostatných stanovisek. Změny se budou zavádět postupně.
• V roce 2027 mají dál fungovat dosavadní stavební úřady. Nové krajské úřady rozvoje území mají jejich agendu převzít od 1. ledna 2028.
• Základní zákonné lhůty jsou už dnes 30 dnů pro jednoduché stavby a 60 dnů pro ostatní. Úřad je může za stanovených podmínek prodloužit.
• Stavba běžného rodinného domu bude i nadále vyžadovat povolení. U rekonstrukcí a drobných staveb záleží na rozsahu prací a zákonných podmínkách.
• Hotovou projektovou dokumentaci nebude nutné automaticky přepracovat. Novela počítá s jejím přechodným využitím po dobu tří let.
• Řízení zahájená před účinností novely se mají obecně dokončit podle nových procesních pravidel, pokud přechodná ustanovení nestanoví výjimku.

Kdo bude v roce 2027 vyřizovat povolení stavby, nevyřídí vše na jednom novém „superúřadě“ ani automaticky nezíská povolení do 60 dnů. Některé změny stavebního řízení se projeví až v roce 2028.

„V médiích se často setkáme s označením nový stavební zákon 2027. Tento termín ovšem není správný. Jde o novelu stavebního zákona č. 283/2021 Sb., kterou Poslanecká sněmovna 9. září 2026 schválila navzdory zamítavému stanovisku Senátu a prezident Petr Pavel ji podepsal 17. září téhož roku,“

doplňuje Miroslav Majer, CEO fintechového startupu hyponamíru.cz.

Co přinese nový stavební zákon od roku 2027

Novela má za cíl zjednodušit povolování staveb, omezit počet samostatných stanovisek a lépe propojit práci úřadů. Počítá také se vznikem jednotné státní stavební správy a větší odpovědností obcí a krajů za územní plánování.

Srovnání starého a nového zákona

Co začne platit 1. ledna 2027 a co až v roce 2028

V roce 2027 má probíhat první etapa reorganizace stavební správy. Úřad rozvoje území má vzniknout od 1. ledna 2027, zatímco nová krajská struktura a územní pracoviště mají podle plánů fungovat v plném režimu od roku 2028.

Některé dílčí změny, například používání nových pojmů při klasifikaci staveb, mohou začít platit ještě před rokem 2027. Jejich účinnost závisí na vyhlášení novely ve Sbírce zákonů.

Jak se změní stavební povolení

Současný stavební zákon už upravuje jediné řízení o povolení záměru, v němž se posuzuje umístění i povolení stavby. Novela tedy tento princip nezavádí poprvé, ale mění především spolupráci stavebních úřadů s dalšími institucemi.

Jedno řízení a jedno rozhodnutí

Novela má stavebníkům ubrat část administrativy tím, že propojí posuzování veřejných zájmů s rozhodováním stavebního úřadu. V roce 2027 však zůstane zachována část dosavadního systému dotčených orgánů a samostatných stanovisek.

Jaké budou lhůty

Už současný § 196 stavebního zákona stanoví základní lhůtu 30 dnů pro jednoduché stavby a 60 dnů pro ostatní stavby. Rodinný dům splňující podmínky jednoduché stavby tak spadá do třicetidenní lhůty.

Úřad může lhůtu v zákonem stanovených případech prodloužit o 30 nebo 60 dnů. Pokud řízení přeruší kvůli vadám žádosti, začne po jejich odstranění běžet znovu. Překročení lhůty samo o sobě neznamená automatické povolení.

Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí vyřízení povolení rodinného domu do 60 dnů jako cíl reformy. Nejde však o záruku skutečné doby vyřízení.

Kam podat žádost

V roce 2027 se stavebníci s běžnou žádostí obrátí na příslušný dosavadní stavební úřad. Podat ji bude možné podle příslušných pravidel elektronicky přes Portál stavebníka či datovou schránku nebo v listinné podobě. Pro projektovou dokumentaci mohou platit zvláštní požadavky na její formu.

Jak se změny dotknou stavby rodinného domu

Stavba běžného rodinného domu bude nadále vyžadovat povolení záměru a soulad s územním plánem.

Kdo už má projekt hotový, nemusí ho automaticky přepracovávat. Novela počítá s možností předkládat dokumentaci podle dosavadních předpisů ještě tři roky od účinnosti příslušné úpravy. U zahájených řízení bude navíc možné za stanovených podmínek použít dosavadní požadavky na stavbu, pokud jsou pro stavebníka příznivější.

Co se mění u rekonstrukcí a drobných staveb

To, zda bude při rekonstrukci, přístavbě nebo stavbě garáže či pergoly potřeba povolení, závisí na konkrétní podobě záměru. U rekonstrukcí záleží například na zásahu do nosných konstrukcí nebo změně způsobu užívání. U zahradních staveb rozhodují rozměry, účel a umístění.

Nelze proto předpokládat, že od roku 2027 bude možné všechny garáže, pergoly, bazény nebo zahradní domky stavět bez povolení.

Přechodná ustanovení počítají se zastavením již zahájeného řízení, pokud daná stavba podle nových pravidel povolení nevyžaduje.

Co nový stavební zákon znamená pro stavební pozemky

Novela automaticky nemění nezastavitelné pozemky na stavební parcely. Před koupí pozemku je proto nadále nutné prověřit územní plán, přístup, možnost napojení na infrastrukturu a případná omezení výstavby.

Jak se změní územní plánování

Od roku 2027 mají obce a kraje pořizovat vlastní územně plánovací dokumentaci v samostatné působnosti. Některé rozpracované územní plány se budou dokončovat podle dosavadních pravidel.

Novela zároveň počítá s přechodem na jednotný standard dokumentace a převodem podkladů do Národního geoportálu územního plánování.

Co bude s řízením zahájeným před rokem 2027

Řízení zahájená před účinností novely se mají obecně dokončit podle novelizovaných procesních pravidel, pokud přechodná ustanovení nestanoví výjimku. Podání žádosti ještě v roce 2026 tedy nezaručuje dokončení celého řízení podle dosavadních pravidel.

Některá dříve vydaná stanoviska a rozhodnutí si za stanovených podmínek zachovají právní účinky. Zvláštní pravidla platí také pro vybraná odvolání a změny již povolených projektů.

Nový stavební zákon a hypotéka na výstavbu

Při financování výstavby domu banky běžně požadují projektovou dokumentaci, stavební povolení, rozpočet a harmonogram výstavby. Hypotéku stavebníci zpravidla čerpají postupně podle průběhu stavby.

„Pokud novela skutečně urychlí povolování staveb, budou moci stavebníci dříve zahájit výstavbu. Rozhodující bude, jak se nové postupy osvědčí v praxi,“

doplňuje Miroslav Majer.

Co udělat, pokud plánujete stavbu v roce 2027

Kdo se chystá v roce 2027 stavět, nemusí odkládat projekt na rok 2028 ani uspěchat podání žádosti před koncem roku 2026.

Před koupí pozemku je vhodné prověřit podmínky výstavby. U hotového projektu je potřeba ověřit, zda bude možné použít stávající dokumentaci, a před podáním žádosti zjistit, který úřad je příslušný a jaké podklady bude vyžadovat. Pokud už řízení běží, bude rozhodující jeho fáze a přechodná ustanovení novely.