Srovnávat nájemné s příjmy z krátkodobého pronájmu nestačí. O skutečném výnosu z pronájmu rozhodují provozní náklady, čas potřebný ke správě nemovitosti i daně.
Vlastníte investiční nemovitost a rozhodujete se mezi dlouhodobým pronájmem a krátkodobým ubytováním přes platformy jako Airbnb nebo Booking? Na první pohled nabízí krátkodobý pronájem výrazně vyšší příjmy. Po započtení všech nákladů už není rozdíl tak jednoznačný.
„Při hodnocení investice do nemovitosti k pronájmu nestačí porovnat pouze výši nájemného a příjmy z krátkodobého ubytování. Důležité je správně spočítat očekávaný čistý výnos, tedy částku, která majiteli zůstane po odečtení veškerých výdajů spojených s pronájmem,“
doplňuje Jiří Krejčí, CSO fintech startupu hyponamíru.cz.
Pro srovnání vezměme byt o dispozici 2+kk a užitné ploše 50 m² v širším centru Prahy. Jeho současná hodnota je 8,5 milionu Kč. Nemovitost není zatížena hypotékou.
Při dlouhodobém pronájmu může majitel nemovitosti v této lokalitě požadovat nájemné ve výši 25 tisíc Kč měsíčně. Energie a služby hradí nájemce samostatně. Po započtení pětiprocentního rizika neobsazenosti, například při výměně nájemníků, bude očekávaný roční příjem 285 tisíc Kč.
Z této částky je nutné odečíst náklady, které nelze přenést na nájemce. Patří mezi ně například platby do fondu oprav nebo rezerva na větší opravy a rekonstrukce. Tyto fixní náklady majitel vyčíslil na 35 tisíc Kč za rok.
Po započtení těchto výdajů vychází roční zisk před zdaněním na 250 tisíc Kč. Výnosnost nemovitosti tak bude v tomto případě 2,94 % ročně.
Od ledna 2026 platí nová pravidla pro drobné opravy v pronajatém bytě, které hradí nájemce:
U bytu o velikosti 50 m² tak může nájemce za drobné opravy v průběhu roku zaplatit maximálně 7 500 Kč. Náklady nad tento limit už hradí majitel nemovitosti.
Krátkodobý pronájem může přinést vyšší příjmy, ale jsou s ním spojeny i výrazně vyšší náklady. Pokud majitel pronajímá byt v průměru za 3 800 Kč za noc, dosáhne při 50% obsazenosti hrubého ročního příjmu přibližně 690 tisíc Kč.
Od tohoto příjmu je nutné odečíst provozní náklady. Majitel hradí veškeré energie, internet, úklid, praní prádla i provize rezervačních platforem. Součástí kalkulace by měla být i rezerva na opravy a větší investice do nemovitosti. V našem příkladu představují tyto výdaje 30 % příjmů, tedy přibližně 207 tisíc Kč ročně.
Roční zisk před zdaněním a odvody je přibližně 483 tisíc Kč, což odpovídá ročnímu výnosu ve výši 5,7 %. Krátkodobý pronájem v tomto případě generuje vyšší příjem.
Pokud uvažujete o nemovitosti ke krátkodobému pronájmu, zaměřte se na turisticky atraktivní lokality. Zajímavou investicí jsou nejen byty v blízkosti center měst, ale také veletržních areálů nebo multifunkčních hal.
Investiční nemovitost nemusí být financována pouze z vlastních zdrojů. Využít lze úvěr, nejčastěji hypotéku. Splátky úvěru jsou však dalším výdajem, který výrazně ovlivňuje výslednou ziskovost investice.
Od dubna letošního roku musí zájemci o hypotéku na investiční nemovitost splnit také přísnější podmínky.
„Podle doporučení České národní banky by poskytovatelé hypoték a úvěrů na financování nemovitosti k pronájmu nebo třetí a další nemovitost měli uplatňovat přísnější limity. U ukazatele LTV je limit 70 %. Současně se sleduje také celkového zadlužení DTI žadatele o úvěr. Výše všech splácených úvěrů by neměla překročit sedminásobek čistého ročního příjmu,“
uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.
Dlouhodobý pronájem je na správu jednodušší. Pokud nájemník pravidelně platí nájemné a o byt se stará, majitel obvykle řeší jen běžnou komunikaci, kontrolu plateb a případné větší opravy. Správa takového bytu zabere přibližně jednu až dvě hodiny měsíčně.
Krátkodobým pronájmem můžete vydělat více, ale jeho správa vyžaduje výrazně více času. Majitel musí například investovat do reklamy, komunikovat s hosty, řešit jejich příjezdy a odjezdy, zajišťovat úklid, řešit případné škody a vyřizovat administrativu spojenou s ubytováním. Tyto činnosti běžně zaberou několik desítek hodin měsíčně.
„Pronajímatel by měl při krátkodobém pronájmu zohlednit i hodnotu svého času. Pokud si hodinu práce cení například na 500 Kč, správa nemovitosti v rozsahu 30 hodin měsíčně vychází na 15 tisíc Kč. Pokud majitel nechce řešit každodenní provoz nebo pronajímá více nemovitostí, může správu svěřit specializované firmě. Ta si obvykle účtuje přibližně 20 až 30 % z ceny ubytování.“
dodává Jiří Krejčí.
Dlouhodobý pronájem nemovitosti se nepovažuje za podnikání a nevyžaduje živnostenské oprávnění. Příjmy z něj nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Pronajímatel tak po uplatnění výdajů zaplatí pouze daň z příjmů.
Krátkodobý pronájem je podnikání, protože se jedná o ubytovací službu. Vyžaduje živnostenské oprávnění a pronajímatel musí odvádět sociální a zdravotní pojištění. Po uplatnění výdajů odvádí také daň z příjmů.
Při využívání zahraničních platforem (Airbnb, Booking) si ověřte, zda vám nevzniká povinnost registrovat se k DPH jako identifikované osobě a odvést DPH z přijaté služby od platformy.
Byty jsou obecně určeny k trvalému bydlení. Poskytování krátkodobého ubytování turistům naplňuje znaky ubytovací služby, nikoli klasického nájmu. V některých případech může vyžadovat změnu účelu užívání stavby.
Zároveň s sebou nese přísnější požadavky na požární bezpečnost, hygienu, hluk i soulad s povoleným způsobem užívání stavby. Pokud je nemovitost užívána v rozporu s kolaudací, může stavební úřad nařídit nápravu, zakázat pokračování činnosti a uložit pokutu.
Do rozhodování vstupují finanční i nefinanční faktory. Krátkodobý pronájem se vyplatí až tehdy, když hrubý výnos dosáhne minimálně dvojnásobku příjmu z dlouhodobého pronájmu. V uvedeném příkladu to znamená roční příjmy kolem 600 tisíc Kč, což odpovídá přibližně 43% roční obsazenosti.
Neméně důležitá je i nefinanční stránka. Každý investor má jiné preference. Někdo upřednostňuje pasivní příjem s minimem starostí, jiný bere pronájem jako plnohodnotné podnikání a je ochoten věnovat čas správě nemovitosti.
