Co je možné postavit na pozemku typu zahrada a za jakých podmínek

Co si z článku odnést:

• Na zahradě lze bez povolení stavět drobné stavby, pokud splní stanovené parametry.
• Tyto stavby musí mít jedno nadzemní podlaží, zastavěnou plochu do 40 m², výšku do 5 metrů a podsklepení maximálně do 3 metrů.
• Je nutné dodržet odstup minimálně 2 metry od hranice sousedního pozemku, jinak stavba spadá do kategorie jednoduchých staveb a vyžaduje povolení.
• Drobné stavby nesmí sloužit k podnikání, trvalému ani rekreačnímu bydlení a musí být doplňkem k bydlení.
• Minimálně 50 % plochy pozemku musí zůstat schopné vsakovat dešťovou vodu.
• Pro stavby určené k bydlení, rekreaci nebo stavby v chráněných oblastech je nutné podat žádost o povolení a doložit projektovou dokumentaci.
• Obce mohou stanovit vlastní limity pro zastavěnost pozemku a podíl zeleně, proto je nutné ověřit územní plán.
• Od 1. července 2025 jsou účinné klíčové změny pro drobné stavby. Zjednodušuje se povolování, zavádí se jednotné řízení a rozšiřují se možnosti staveb bez povolení. Plná digitalizace řízení však zatím nefunguje.

Úvahy o stavbě nového rodinného domu vždy začínají výběrem vhodného pozemku. Jelikož stavebních parcel je zejména ve městech a jejich těsné blízkosti nedostatek, nabízí se řešení využít k výstavbě rodinného domu zahradu. Abyste mohli provést převod zahrady na stavební pozemek, je třeba splnit několik podmínek. 

„Zahrady jsou oproti zasíťovaným stavebním pozemkům levnější. Nevýhodou ovšem je, že ne vždy je možná změna zahrady na stavební pozemek. Pokud tedy plánujete stavět na zahradě, před koupí pozemku se ujistěte, zda je převod na stavební pozemek možný a zda je pozemek pro stavbu domu vhodný svojí polohou a velikostí. Počítejte i s případnými výdaji na dovedení inženýrských sítí a vybudování příjezdové komunikace. Připravte se také na to, že převod zabere určitý čas a nevyhnete se administrativě,“

upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Než popíšeme, jak udělat ze zahrady stavební pozemek, vysvětlíme si několik základních pojmů.  

Co je pozemek a parcela

V katastrálním zákoně je pozemek definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí určitou přirozenou nebo člověkem vytvořenou hranicí (např. hranicí vlastnickou, stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím apod.). 

Pozemky se evidují v podobě parcel. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen a zobrazen v katastrální mapě a také označen parcelním číslem. Parcely je možné rozdělit do dvou podkategorií, a to na stavební parcely (tzn. pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří) a pozemkové parcely. 

Pozemky se člení podle druhů na:

• Zastavěné plochy a nádvoří
• Zemědělské pozemky
• Lesní pozemky
• Vodní plochy
• Ostatní plochy

Kam patří zahrada?

Zahrada se podle katastrálního zákona řadí mezi zemědělské pozemky. Do stejné skupiny patří rovněž orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty.  

Jak zjistit typ pozemku

Pozemky se evidují v katastru nemovitostí. Před koupí zahrady si zjistěte maximum dostupných informací o pozemku. Miroslav Majer dále doplňuje: „Seriózní realitní makléř nebo přímo majitel pozemku vám už při prvním kontaktu sdělí veškeré aktuální informace. Požadujte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Využít samozřejmě můžete také aplikaci katastru nemovitostí.  Zde se dozvíte nejen to, o jaký druh pozemku se jedná, ale také například jaká je jeho výměra, kdo je veden jako vlastník, jaká jsou případná omezení vlastnického práva nebo zda je součástí pozemku i nějaká stavba. Zobrazit si můžete mapu s vyznačením hranic pozemku.“ 

Nový stavební zákon

Nový stavební zákon platí od 1. července 2024. Klíčové změny pro drobné stavby začaly platit 1. července 2025. Oproti původnímu zákonu se zjednodušily povolovací procesy. Místo dvou oddělených řízení probíhá jedno komplexní povolení na jednu žádost.

Rozšířily se i možnosti pro drobné stavby bez stavebního povolení. Zákon stanovuje kratší lhůty pro vyřízení, zavádí přehlednější kategorizaci staveb a dává obcím více pravomocí při regulaci zastavěnosti a podílu zeleně.

Plná digitalizace stavebního řízení však zatím nefunguje. Portál stavebníka, který měl umožnit vyřízení stavebního povolení kompletně online, je nyní v přechodném hybridním režimu. Žádosti lze podávat elektronicky, ale část procesu stále vyžaduje papírové dokumenty a osobní jednání na úřadě. Tento provizorní stav má trvat minimálně do konce roku 2027, což znamená, že stavebníci musí počítat s delšími lhůtami a pečlivější přípravou podkladů.

Stavby na zahradě

Co lze postavit na pozemku vedeném jako zahrada? Na zahradním pozemku můžete bez stavebního povolení postavit drobné stavby, například pergolu, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo zahradní domek. Musí však splnit stanovené parametry: jedno nadzemní podlaží, zastavěná plocha do 40 m², výška do pěti metrů a případné podsklepení maximálně do hloubky tří metrů.

Je také nutné dodržet odstup alespoň dva metry od hranice sousedního pozemku. Pokud tuto vzdálenost nedodržíte, stavba už nesplňuje podmínky pro drobnou stavbu a spadá do kategorie tzv. jednoduchých staveb. V takovém případě je nutné získat povolení od stavebního úřadu, předložit projektovou dokumentaci a doložit souhlasy dotčených sousedů.

Minimálně polovina plochy pozemku musí zůstat schopná vsakovat dešťovou vodu. Drobné stavby mohou sloužit jen jako doplněk k bydlení a nesmí být určeny k podnikání, trvalému ani rekreačnímu bydlení.

Pro stavbu určenou k bydlení nebo rodinné rekreaci, pro větší stavby nebo pro umístění stavby blíže než dva metry k hranici bez souhlasu souseda je nutné podat žádost o povolení. To platí i pro stavby v chráněných oblastech, památkových zónách nebo při rozsáhlejších terénních úpravách.

Každá obec si navíc může stanovit vlastní limity pro maximální zastavěnost, například 30 % plochy zahrady, nebo povinnost zachovat určitý podíl zeleně. Proto je vždy vhodné ověřit si aktuální územní plán dané lokality.

Jak udělat ze zahrady stavební pozemek

„Pokud kupujete zahradu se záměrem přeměnit ji na stavební pozemek, jako první nahlédněte do platného územního plánu obce či města. Tento dokument upravuje základní koncepci rozvoje a uspořádání daného místa. Určuje například, kde mohou vzniknout nové stavby, jaké plochy mají sloužit pro bydlení, kde budou komerční prostory nebo třeba park,“

vysvětluje Miroslav Majer. 

Územní plán máte k dispozici na obecním, městském a stavebním úřadě, do jehož evidence pozemek spadá. Tento dokument je rovněž dostupný online na internetových stránkách obecních a městských úřadů. 

Z územního plánu se dozvíte, zda je váš pozemek umístěn v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území. 

Napojení na inženýrské sítě

Pokud máte zahradu v místě označeném jako zastavěné nebo zastavitelné území, máte velkou šanci na úspěch. Jedná se totiž o plochy, které jsou již zastavěné nebo jsou určeny územním plánem k zastavění.  

V případě, že je možné zahradu změnit na stavební parcelu, prověřte, zda lze napojit budoucí dům na inženýrské sítě. K pozemku je nutné zajistit především přívod elektřiny a pitné vody. Výhodou je, pokud je možné dům napojit i na kanalizaci. Odpadnou vám starosti s instalací vlastní čističky odpadních vod nebo septiku.  

K pozemku musí vést také přístupová cesta z veřejné komunikace. Cesta musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému. 

Pokud je pozemek zahrady vhodný pro stavbu domu, navštivte stavební úřad a proberte zamýšlený stavební záměr. Informujte se, jaký dům je možné na pozemku postavit a jaké dokumenty je třeba pro stavební řízení připravit. 

Zjistěte, na co si dát pozor při koupi zahrady a jak ji lze financovat.

Nestavební pozemek

Jestliže z územního plánu zjistíte, že pozemek není zahrnut do zastavitelného území, nemůžete na něm stavět. Můžete se pokusit o změnu územního plánu, jedná se ovšem o dlouhý a velmi komplikovaný proces, na jehož konci nemusí dojít k vámi požadované změně. Změnu územního plánu musíte sami iniciovat na obecním či městskému úřadě.