V roce 2022 se poptávka po nemovitostech extrémně propadla. Zatímco v prvních měsících roku jsme ještě mohli mluvit o ochlazení na realitním trhu, vývoj v jeho druhé polovině již připomínal tuhou zimu.

Zájem kupujících o nemovitosti byl totiž minimální. To potvrzují i data z aktuálního průzkumu fintech startupu hyponamíru.cz mezi zástupci vybraných realitních kanceláří v Česku. Oslovení realitní makléři se shodují v tom, že zájem kupujících se ve druhé polovině loňského roku snížil. 

„Za propadem poptávky po nemovitostech stojí především vysoké úrokové sazby hypoték. Ty se ve druhé polovině roku přehouply přes hranici pěti procent. Banky reagovaly na rostoucí základní úrokové sazby vyhlašované Českou národní bankou. V prvním pololetí roku 2022 zvyšovala centrální banka sazby hned čtyřikrát. Dvoutýdenní repo sazba se od konce června loňského roku drží na rovných sedmi procentech. Výraznější pokles sazeb je zatím v nedohlednu,“ uvádí k vývoji sazeb Miroslav Majer, CEO startupu hyponamíru.cz. 

Nabídka nemovitostí rostla

Ještě v druhé polovině roku 2021 nebylo těžké prodat prakticky jakoukoliv nemovitost. O byty a rodinné domy v atraktivních lokalitách se běžně ucházely desítky zájemců a prodávající mohli nemovitost prodat tomu, kdo za ni nabídl nejvyšší cenu. V úvodu roku 2022 se ovšem karta definitivně obrátila a v nabídkách realitních kanceláří se začaly postupně hromadit neprodané nemovitosti. Ve druhém pololetí už téměř všichni oslovení realitní makléři zaznamenali rostoucí počet volných nemovitostí k prodeji. 

„I když po několikaletém výrazném růstu začaly ceny nemovitostí klesat, k oživení na realitním trhu nedošlo. Problémem jsou především drahé hypotéky. A nejen to. Na domácnosti také začala doléhat vysoká inflace. Ve společnosti rovněž sílí obavy z přicházející recese.  Lidé vyčkávají, jak se situace vyvine a s pořízením vlastního bydlení vyčkávají,“ dodává Miroslav Majer. 

Podle průzkumu měly dvě třetiny klientů realitních kanceláří zájem o koupi konkrétní nemovitosti z jejich nabídky. Oproti prvnímu pololetí je také patrný pokles zájmu o vyhledání konkrétní nemovitosti ke koupi. Ve druhé polovině roku 2022 vznesl tento požadavek na realitního makléře pouze jeden klient z deseti. 

Roste zájem o starší nemovitosti

V druhém pololetí loňského roku rostl zájem o starší nemovitosti. O tyto byty a rodinné domy se ucházely na dvě třetiny klientů realitních kanceláří. V prvním pololetí to byla zhruba polovina. Důvodem může být příznivější cena. Právě ceny starších nemovitostí totiž v roce 2022 klesaly mnohem výrazněji než ceny novostaveb.

Miroslav Majer k výsledkům průzkumu dodává: „Češi mají dlouhodobě největší zájem o byty ve městech. Na tomto trendu se nic nezměnilo ani ve druhé polovině loňského roku, kdy téměř dvě třetiny zájemců o vlastní bydlení hledaly právě tyto nemovitosti. Při srovnání prvního a druhého pololetí je patrný rostoucí zájem o rodinné domy v menších městech a na vesnicích (pozn. 11 % versus 33 %).“

Prodávající marně vyhlíží kupce

S klesajícím zájmem o nemovitosti úzce souvisí i doba potřebná k nalezení vhodného kupce. Zatímco v prvních měsících roku 2022 se více než polovina nabízených nemovitostí prodala do dvou měsíců, na konci téhož roku se doba prodeje protáhla na půl roku i více. Pouze jedna z deseti nemovitostí byla prodána do dvou měsíců. Kdo potřeboval rychle najít kupce, musel poskytnout výraznou slevu. 

Cenový strop je 6 milionů korun

Většina Čechů nehodlá vydat za nemovitost více než šest milionů korun. Nejčastěji lidé poptávají byty a rodinné domy s cenovkou do tří milionů (29 %). O jeden milion více si může dovolit zaplatit dalších 24 % kupujících. Přibližně čtvrtina zájemců hledá nemovitost s cenou mezi pěti a šesti miliony korun. 

„Dosáhnout na požadovanou výši hypotéky je po růstu úrokových sazeb zejména pro mladší žadatele obtížnější. Ještě loni v prvním pololetí převažovaly mezi kupujícími mladé rodiny a páry okolo 30 let věku (89 %), ve druhé polovině to bylo už jen 44 %. Další nejsilnější skupinu zájemců tvoří rodiny a páry ve věku okolo 50 let,“ dodává k průzkumu Miroslav Majer.

Řada kupujících měla připravenou hotovost

Nejvýhodnější vyjednávací pozici mají při nákupu nemovitostí zájemci s připravenou hotovostí. Podle oslovených realitních makléřů se v druhé polovině loňského roku obešlo bez úvěru přibližně 44 % kupujících. Ostatní zájemci o nemovitost řešili financování vlastním úvěrem nebo požádali o nabídku hyponamiru.cz.

Za spolupráci při průzkumu jmenovitě děkujeme vybraným společnostem: Real Spektrum, a.s., CENTURY 21, NEXT REALITY, ALVA REAL s.r.o., DOMA realitní makléři, Reality Kuchtíčková – Ing. Monika Skutecká, PROKONZULTA, a.s., Šebestová s.r.o., Soňa Kloser Mančíková reality s.r.o., Market Real, Petr Syrovátka – realitní poradce, HOME Hunters, s.r.o., Realitní kancelář Lorenc Michael s.r.o., LENS reality, Reality-Veselí, Servio s.r.o., Úvěrové Centrum Reality s.r.o., Real Inspire s.r.o., Fidoma Reality, s.r.o.

Přečtěte si, jak si vyvíjela situace na hypotečním a realitním trhu v první polovině roku 2023.

Většina Čechů splácí hypotéku více než dvě desetiletí. Během takto dlouhé doby se může v životě mnohé změnit, a proto se vyplatí už od samého začátku přistupovat k výběru úvěru na bydlení strategicky. Zvážit je třeba i možná rizika hypotečního úvěru. 

„Zájemci o hypotéku by měli dobře znát podmínky uzavření hypotéky. Nestačí srovnávat pouze výši nabízených úrokových sazeb. Hypotéku je třeba vybírat například i s ohledem na financovanou nemovitost, rychlost vyřízení hypotéky, možnosti předčasného splacení nebo vstupní věk žadatele o úvěr. S výběrem hypotéky se vyplatí vždy poradit se zkušeným hypotečním poradcem, který má detailní přehled o aktuálních nabídkách na trhu,“ doporučuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz

Na co lze hypotéku využít

Hypotéka je účelový úvěr. Peníze od banky je možné využít na výstavbu, nákup nebo rekonstrukci nemovitosti určené k trvalému bydlení. Nejčastěji jsou hypotékou financovány byty v osobním vlastnictví, rodinné domy nebo stavební pozemky. Úvěr je rovněž možné využít k refinancování již sjednané hypotéky.

Hypotéku nelze sjednat na všechny nemovitosti. Nezískáte například hypotéku na družstevní byt, protože ho nemůže banka zatížit svým zástavním právem.

Hypotéka a alternativní formy bydlení

Češi v posledních letech stále častěji vyhledávají i různé alternativní formy bydlení. Typickým příkladem jsou rekreační nemovitosti, stavby z vyřazených lodních kontejnerů nebo takzvané modulární domy. 

„Sjednání hypotéky na tyto nemovitosti má svá specifika a jednotlivé banky přistupují k jejich financování rozdílně. Aby například modulární dům byl pro banku akceptovatelnou zástavou, musí být pevně spojen se zemí, zapsán v katastru nemovitostí, stát na vlastním pozemku a mít číslo popisné či evidenční. Tento dům musí být rovněž celoročně obyvatelný a napojen na základní inženýrské sítě,“ uvádí Miroslav Majer.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky

Řada lidí začíná s výběrem hypotéky teprve v okamžiku, kdy má vybranou konkrétní nemovitost. Počítejte s tím, že vyřízení hypotéky trvá minimálně čtyři až pět týdnů. Doba vyřízení hypotéky není u všech bank stejná. Podívejte se, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky v našem videu, které pro vás připravil Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Konkrétní informace vám rádi poskytnou naši hypoteční specialisté.

Schválení hypotéky urychlíte, když budete mít připravené doklady pro vyřízení hypotéky. Seznam potřebných dokumentů vám sdělí hypoteční poradce. 

Hypotéka bez nemovitosti

„V uplynulých letech poptávka po nemovitostech výrazně převyšovala jejich nabídku. Prodávající často dávali přednost zájemcům, kteří měli připravenou hotovost. Pokud ji nemáte, je možnou alternativou pohotovostní úvěr,“ doplňuje Miroslav Majer.  

Jedná se o předschválený hypoteční úvěr, který se banka zaváže poskytnout ještě předtím, než máte vybranou konkrétní nemovitost. Ovšem pozor. Předschválená hypotéka je pro vás také závazkem budoucího čerpání úvěru.

Před sjednáním tohoto úvěru si pozorně přečtěte podmínky čerpání hypotéky. V případě nečerpání nebo nedočerpání podstatné části hypotéky si banka naúčtuje sankční poplatek. Podrobně se tomuto tématu věnujeme v článku Jak funguje hypotéka bez nemovitosti. 

Dosáhnu na potřebnou výši hypotéky?

Banky při schvalování žádosti o hypotéku vyhodnocují bonitu klienta. K určení bonity je prováděn scoring. Banky sledují tři ukazatele, a to LTV, DTI a DSTI. 

První ze zmíněných ukazatelů představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti. V současné době již banky nenabízí 100% hypotéky. Na pořízení vlastního bydlení si tedy musíte připravit vlastní finanční prostředky. 

Žadatelé o hypotéku mladší 36 let mohou získat hypotéku až do výše 90 % LTV. U ostatních zájemců je maximální hranice LTV 80 %. 

Druhý ukazatel DTI je poměr výše poskytnutého úvěru a výše čistého ročního příjmu zájemce o hypotéku. Horní hranice tohoto ukazatele je pro žadatele mladší 36 let 9,5. U ostatních zájemců o hypotéku je hodnota 8,5. 

Třetí ukazatel DSTI ověří, zda zvládnete úvěr splácet. V procentech vyjadřuje poměr měsíčních splátek všech splácených úvěrů a výše čistého měsíčního příjmu žadatele o úvěr. U žadatelů mladších 36 let je maximální hodnota tohoto ukazatele 50 %. U ostatních věkových skupin je hodnota ukazatele 45 %. (pozn. Bankovní rada ČNB deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI. Budou hypotéky dostupnější? Dozvíte se v článku Dostupnější hypotéky díky zmírnění limitů.)

K výpočtu ukazatelů LTV, DTI a DSTI můžete využít online kalkulačky na stránkách České národní banky. Zajímejte se také o to, jaké příjmy se počítají do hypotéky.

Banky u zájemců o hypotéku prověřují řadu informací. Při nesplnění podmínek mohou žádost o úvěr zamítnout. Zjistěte, jaké jsou nejčastější důvody zamítnutí hypotéky.

Doba splácení a fixace hypotéky

Při sjednávání hypotéky se můžete sami rozhodnout, jak dlouho chcete úvěr splácet. Čím delší dobu splácení zvolíte, tím nižší bude vaše měsíční splátka hypotéky. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Při sjednávání hypotéky je důležitý vstupní věk žadatele. Ideální doba na sjednání hypotéky je mezi 28 a 36 lety. Banky mají nastavenou maximální věkovou hranici pro splacení úvěru. Některé umožňují splácet hypotéku například do 65 let, jiné mohou připustit několik let navíc. Maximální doba splatnosti hypotéky je u všech bank až na jednu výjimku 30 let.“

Úroková sazba a RPSN

Výše úrokové sazby je u hypoték nejsledovanějším parametrem. Při hledání nejvýhodnější hypotéky se kromě samotné výše nabízené sazby zajímejte také o hodnotu ukazatele RPSN (zkratka roční procentní sazba nákladů). 

Tento ukazatel zahrnuje veškeré nutné výdaje spojené s úvěrem a přesně vypovídá o celkové nákladovosti nabízeného úvěru. Pomocí RPSN můžete lépe srovnat nabídky jednotlivých bank.  

Kromě úrokové sazby obsahuje ukazatel RPSN například i poplatky za vyřízení žádosti o hypotéku, vedení úvěrového účtu, poplatky za převod peněžních prostředků apod. 

Poplatky a pokuty u hypoték

Při výběru hypotéky si porovnejte ceníky jednotlivých bank. U hypoték se můžete setkat například s poplatky za správu hypotečního úvěru, ocenění nemovitosti, expresní čerpání hypotéky nebo rezervaci finančních prostředků po překročení určené doby čerpání. 

„Zvažte i možnosti předčasného splacení hypotéky v průběhu fixace úrokové sazby. Pokud se rozhodnete splatit hypotéku před vypršením stanovené doby fixace, může vám banka účtovat takzvaně účelně vynaložené náklady. Sem patří například náklady na zaměstnance banky, který vyřizuje předčasné splacení, náklady na tisk a kopírování dokumentů a poplatky za notářské úkony. Už v okamžiku sjednání hypotéky se zeptejte, kolik si banka účtuje za případné předčasné splacení hypotéky mimo fixaci,“ doporučuje Miroslav Majer. 

Banky si účtují také pokuty za porušení smluvních podmínek. Prodražit se vám může například nečerpání nebo nedočerpání sjednané hypotéky, kdy si banka může účtovat sankci ve výši až 5 % z nevyčerpané částky. Hlídejte si rovněž odesílání měsíčních splátek. Při prodlení se splátkou vám banka účtuje sankci.   

Pojištění hypotéky

Jednou z podmínek bank je sjednání pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava. Banky požadují pojistit minimálně základní rizika včetně vodovodních škod. Nemovitost musí být pojištěna na hodnotu vycházející z odhadu nemovitosti, podle výše úvěru nebo stanovením pojistné částky v úvěrové smlouvě. 

Pozor si dejte na možné podpojištění nemovitosti. Pokud je hodnota majetku vyšší než sjednaná pojistná částka, kterou požaduje banka pro zajištění poskytnutého úvěru, nemusí být v případě škody vyplacené pojistné plnění dostatečné. 

Příklad: Pokud vznikne škoda například ve výši 100 tisíc korun a pojištění je sjednáno pouze na 70 % hodnoty majetku, vyplatí vám pojišťovna pouze 70 tisíc korun. Část vzniklé škody tedy budete muset zaplatit ze svého.

Banka vám obvykle při sjednávání hypotéky rovnou nabídne i pojištění nemovitosti. Při využití této nabídky získáte drobnou slevu z úrokové sazby (pozn. nejčastěji ve výši 0,1 až 0,2 procentního bodu). Pokud vám banka pojištění nabídne, vyplatí se spočítat jeho výhodnost. Při srovnání nabídek více pojišťoven totiž často najdete cenově výhodnější řešení.

Kromě pojištění nemovitosti si můžete k hypotéce dobrovolně sjednat také pojištění domácnosti a pojištění schopnosti splácet. 

V roce 2022 jsme byli svědky zásadního obratu trendu na hypotečním i realitním trhu. Extrémní růst úrokových sazeb hypoték výrazně zhoršil dostupnost vlastního bydlení. Zájem Čechů o nemovitosti se oproti minulým rokům dramaticky propadl a ceny bytů i rodinných domů začaly opatrně klesat.

„Vysoké úrokové sazby vedly k extrémnímu poklesu zájmu o hypotéky. V loňském roce se poptávka po nových hypotékách propadla meziročně o více než 80 procent. Hypotéky se citelně prodražily nejen novým zájemcům, ale také lidem, kterým skončila sjednaná doba fixace stávající hypotéky,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Úrokové sazby hypoték se pravděpodobně udrží nad hranicí pěti procent i v roce 2023. Koho v tomto roce čeká refixace hypotéky, musí počítat s výrazným navýšením měsíční splátky úvěru. Více nyní lidé zaplatí i za většinu dalších položek v rodinném rozpočtu. Rostoucí výdaje mohou některé domácnosti dostat až do situace, kdy jim nezbyde dostatek peněz na vysoké splátky hypotéky.

O kolik vzrostly výdaje domácností?

Zdražování pociťují všechny domácnosti. V listopadu 2022 spotřebitelské ceny v Česku meziročně stouply o 16,2 procenta.

Nejvýznamnější položky v rodinných rozpočtech obvykle tvoří nezbytné výdaje spojené s vlastním bydlením, stravováním, dopravou a odíváním. Podle údajů Českého statistického úřadu vzrostly meziročně ceny potravin a nealkoholických nápojů o 26 procent. V současné době se české domácnosti potýkají s vyššími cenami energií. Meziročně vzrostly výdaje na bydlení, vodu, energie a paliva o téměř 17 procent. 

Spotřební koš každé domácnosti je jiný, proto se skutečné výdaje mohou od těchto statistických údajů výrazněji odchylovat.

Češi zatím splácí hypotéky zodpovědně

Češi podle statistiky centrální banky splácí sjednané hypotéky velmi poctivě. Pouze u 0,57 procenta hypoték dochází k potížím se splácením (pozn. ve statistikách se tyto hypotéky označují jako nevýkonné). 

Miroslav Majer k tomu dodává: „V listopadu 2022 byl podíl nesplácených hypoték nejnižší v historii. Data potvrzují, že Češi až na výjimky přistupují k hypotékám velmi zodpovědně. I když nyní lidé čelí rostoucím úrokovým sazbám a vysoké inflaci, stále zvládají své závazky splácet. Zhoršující se ekonomická situace může samozřejmě vést k růstu počtu nesplácených hypoték. Dramatický nárůst problémových hypoték osobně neočekávám.“

Jak se vyhnout platební neschopnosti?

Splátka hypotéky dlouhodobě a pravidelně odčerpává z rodinného rozpočtu významnou částku. Před sjednáním hypotéky zvažte, jak vysokou splátku zvládnete pohodlně splácet. Myslete také na to, že výše splátky hypotéky nebude po celou dobu trvání úvěru stejná. Po vypršení doby fixace vám banka nabídne aktuální tržní sazbu. Ušetřit můžete při správném refinancování hypotéky. 

Jak se vyhnout riziku neschopnosti splácet závazky vůči bance? Doporučení je prosté. Po celou dobu splácení hypotéky si udržujte dostatečnou finanční rezervu na horší časy. Stranou si odložte peníze minimálně na šest měsíčních splátek hypotéky. V případě výpadku pravidelného příjmu nebo jiné nenadálé situaci bude splácení hypotéky snazší.  

Hledejte úspory

Kromě udržování finanční rezervy se zaměřte i na pravidelné výdaje. U řady položek totiž můžete výrazně ušetřit a získat peníze navíc například na pokrytí vyšší splátky hypotéky. S rostoucími cenami energií se vyplatí hledat úspory v domácnosti. 

„Majitelům rodinných domů se při současných cenách energií vyplatí investovat nejen do kvalitního zateplení, ale také moderní fotovoltaiky a tepelného čerpadla. Tyto investice jsou podporovány státem, a to v rámci programu Nová zelená úsporám. K financování lze využít také například úvěr ze stavebního spoření,“ doplňuje Miroslav Majer.   

Spotřebu energie snížíte rovněž výměnou starých domácích spotřebičů a svítidel. Nejnižší spotřebu má moderní LED osvětlení. Nemalou částku lze ušetřit také správným hospodařením s pitnou vodou. Úsporné vodovodní baterie a splachovadla vám ušetří stovky litrů vody ročně. Šetřit mohou i majitelé rodinných domů se zahradou. Například k zalévání trávníků a záhonů se vyplatí maximálně využívat dešťovku. 

Nemám na hypotéku. Co s tím?

Pokud vám schází peníze na splátku hypotéky, nabízí se hned několik způsobů, jak situaci řešit. V případě přechodného nedostatku financí zvažte půjčku v nejbližší rodině. Výhodou je, že peníze obvykle získáte velmi rychle a bezúročně. 

Do problémů se splácením hypotéky se může dostat i z důvodu dlouhodobé nemoci nebo ztráty zaměstnání. Pro tyto případy se vyplatí mít sjednáno vhodné pojištění hypotéky. 

„Při výběru pojištění se zajímejte o to, jaké podmínky je nutné splnit pro vyplacení pojistného a jaké má pojištění výluky. Peníze od pojišťovny obvykle nedostanete hned, ale teprve po uplynutí určité doby od ztráty zaměstnání. Běžně se jedná o dobu tří a více měsíců. První měsíce si tedy musíte vystačit s vlastními úsporami,“ dodává Miroslav Majer. 

Konsolidace stávajících úvěrů

Kromě hypotéky můžete splácet i další krátkodobé či střednědobé spotřebitelské úvěry a půjčky. Více úvěrů je možné konsolidovat, což znamená sloučit je do jednoho . 

Konsolidací půjček ušetříte na poplatcích za správu několika úvěrů. Sloučením úvěrů můžete získat výhodnější úrokovou sazbu a snížit si tak celkovou měsíční splátku. 

Dobré je také pobavit se s bankou o možnosti prodloužení splatnosti úvěru nebo odkladu  splátek.

Odložení nebo snížení měsíčních splátek hypotéky

V určitých případech vám tuzemské banky umožní odložit až několik měsíčních splátek hypotéky. Například Komerční banka může vyhovět žádosti o odložení splátky jistiny úvěru po dobu až šesti měsíců. mBank zase nabízí odložení splátek jistiny úvěru až na devět měsíců, a to v případě ztráty zaměstnání nebo nemoci trvající jeden měsíc a déle. Splácení hypotéky je možné odložit maximálně dvakrát. Po dobu odkladu splátek jistiny se platí pouze úroky.

Kromě odkladu splátek se lze s tuzemskými bankami domluvit i na dočasném snížení měsíční splátky. Při snížení měsíční splátky dochází k prodloužení délky splácení.

Odklad splátek i dočasné snížení výše splátky je krajním řešením. Nevýhodou je, že zaplatíte na úrocích více než při dodržení původního splátkového kalendáře. Současně banka zaznamená tuto skutečnost do úvěrového registru, což vám může v budoucnu ztížit nebo zcela zablokovat cestu k dalším úvěrům.

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky znamená její převedení k jiné bance, která nabízí nižší úrokovou sazbu nebo jiné výhody. Rozdíly v úrokových sazbách bank jsou dnes minimální a refinancování za současných podmínek nedává příliš smysl. Jakmile začnou úrokové sazby klesat a banky budou více usilovat o nové klienty, poskytne refinancování opět zajímavou příležitost ke snížení měsíční splátky hypotéky.

Podrobně se tématu refinancování hypotéky věnujeme v článku 3 kroky, jak zvládnout refinancování hypotéky

Pronájem nemovitosti

Pokud máte více možností bydlení, přichází v úvahu i pronájem nemovitosti s hypotékou. Ceny nájmů v posledních měsících rostou a nouze není ani o zájemce o bydlení v podnájmu. Peníze získané pronájmem nemovitosti můžete využít na splátku hypotéky. 

Prodej nemovitosti 

Krajní možností je také prodej nemovitosti s hypotékou. V současné době je ovšem výhodnější nemovitost držet a případný prodej realizovat až po oživení realitního trhu. „I když nejsme realitka, umíme pomoci s prodejem nemovitosti. Propojujeme prodávající se zájemci o vlastní bydlení,“ uzavírá Miroslav Majer. 

Blíží se jedny z nejhezčích svátků v roce. Pojďme se společně ohlédnout za uplynulým rokem.

V roce 2022 se toho na hypotečním i realitním trhu odehrálo opravdu hodně. Zažili jsme hned několik náročných situací – vysoké úrokové sazby, rostoucí ceny nemovitostí a historicky nejvyšší míru inflace od roku 1993. Těmto hrozbám jsme se postavili čelem, usilovně pracovali na technologiích a spustili jsme pro vás hned několik nových služeb.

Rozšířili jsme je například o pojištění nemovitosti a pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr, které chrání vás i váš majetek. Dále jsme vám umožnili využívat službu online ocenění nemovitosti a zároveň vám pomáháme najít vhodnou nemovitost díky agregátoru inzerce. V neposlední řadě jsme rozjeli službu Hlídače hypotéky, který vyhodnocuje výhodnost refinancování hypotéky a v případě, že najdeme výhodnější podmínky pro vaši hypotéku, dáme ihned vám vědět.

Očekáváme, že rok 2023 bude víc náročný než ten letošní. Díky navazujícím partnerstvím budeme čelit boji za lepší hypotéku i nadále a v plné síle. Těm, kdo se chystají kupovat bydlení, přejeme co nejnižší úrokovou sazbu. A vám, kteří se chystáte na refinancování slibujeme, že budeme hledat to nejvýhodnější řešení.

Za celý tým hyponamíru vám přejeme hodně zdraví, rodinné pohody a mimo to i zvládnutí pracovních výzev následujícího roku.

Posláním Státního fondu podpory investic je pomáhat rozvíjet bydlení v České republice. Z rozpočtu tohoto fondu jsou vypláceny například úvěry na energetickou modernizaci bytových domů, úvěry pro obce na vybudování sociálního bydlení, regeneraci sídlišť, modernizaci panelových domů nebo revitalizaci brownfieldů.

„V roce 2022 mohli lidé do 40 let věku také žádat o státní půjčku na pořízení nebo modernizaci obydlí z programu Vlastní bydlení. V tomto roce bylo v rozpočtu programu připraveno celkem 700 milionů korun. Státní fond podpory investic zastavil příjem žádostí už k 20. dubnu 2022. Důvodem bylo vyčerpání rozpočtu, protože už v polovině dubna zájemci podali žádosti v souhrnné výši převyšující 713 milionů korun,“ uvádí podrobnosti ke státní půjčce na bydlení Veronika Kráčmar Hegrová z fintech startupu hyponamiru.cz. 

Státní půjčka 2023

Státní fond podpory investic v okamžiku pozastavení příjmu žádostí do programu Vlastní bydlení v dubnu 2022 plánoval jeho znovuotevření ještě na podzim téhož roku. K tomu ovšem již nedošlo. A státní půjčku na bydlení pro mladé nebude možné čerpat ani v roce 2023. Z rozpočtu fondu totiž nebude podporováno vlastnické bydlení fyzických osob.

Pro koho je státní půjčka na bydlení

Státní půjčka na bydlení z programu Vlastní bydlení byla určena pouze pro omezenou skupinu zájemců. Prostředky bylo možné využít na pořízení nebo modernizaci obydlí. Nutné bylo splnění několika základních podmínek. Jednou z hlavních byla maximální věková hranice. O úvěr mohli společně žádat manželé nebo registrovaní partneři, pokud alespoň jeden z nich ke dni podání žádosti o úvěr nedosáhl věku 40 let. Žádat o úvěr mohli i jednotlivci do 40 let trvale pečující o dítě, které nedosáhlo ke dni podání žádosti 15 let. 

Další důležitou podmínkou pro získání státní půjčky na pořízení vlastního bydlení bylo to, že žadatelé nesměli vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitost. S žádostí o půjčku neuspěli ani nájemci družstevního bytu. Podmínkou pro získání peněz na pořízení nemovitosti bylo to, že nemovitost musela sloužit k trvalému bydlení a musela mít popisné číslo. Pouze evidenční číslo nestačilo.

Majitelé nemovitostí mohli využít státní půjčku na rekonstrukci. Z úvěru bylo možné financovat pouze opravy vlastní nemovitosti, půjčku tedy nešlo využít například na rekonstrukci družstevního bytu. 

Potřebné dokumenty ke státní půjčce

K žádosti o státní půjčku bylo nutné přiložit i celou řadu dokumentů. Veronika Kráčmar Hegrová k tomu doplňuje: „Zájemci o státní půjčku museli Státnímu fondu podpory investic doložit výši svého příjmu. Zaměstnanci předkládali potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele a OSVČ daňové přiznání. Při podání žádosti museli mít zájemci již vybranou konkrétní nemovitosti, protože k žádosti se přikládal i odhad nemovitosti. U výstavby nemovitosti byla jednou z povinných příloh i hotová projektová dokumentace.“

Státní fond podpory investic požadoval v případě přidělení úvěru na výstavbu či pořízení nemovitosti také vinkulaci živelního pojištění. 

Výše státní půjčky na bydlení

Na pořízení rodinného domu včetně pozemku bylo možné získat maximálně 3,5 milionu korun, nejvýše však 90 procent z pořizovací ceny nebo skutečných nákladů na výstavbu. V případě pořízení bytu byla maximální výše úvěru 3 miliony korun, nejvýše však 90 procent z ceny jednotky. Na modernizaci obydlí bylo možné získat úvěr od 50 000 do 750 000 korun. 

„Státní půjčka na bydlení nestačí. Ceny nemovitostí v posledních třech letech výrazně rostly a na přelomu let 2021 a 2022 již dosáhly svého vrcholu. Většina zájemců musela řešila otázku, jak doplnit státní půjčku na bydlení. Dofinancování hypotékou bylo v tomto případě problematické, protože státní půjčka s sebou obnáší zástavu nemovitosti. A banky obecně nechtějí mít zástavu jako druhé v pořadí. Řešením často býval úvěr ze stavebního spoření, u kterého není vyžadována zástava nemovitosti,“ dodává Veronika Kráčmar Hegrová. 

Splatnost státní půjčky až 30 let

Kdo si stačil včas podat žádost o státní půjčku a získal ji, musel schválenou částku začít čerpat do jednoho roku od uzavření smlouvy. Příjemce úvěru musel také ve stejném termínu předložit doklady prokazující účelné vynaložení úvěru. Standardní doba splatnosti úvěru na modernizaci obydlí byla 10 let od uzavření smlouvy. V případě pořízení nemovitosti to bylo 30 let. 

Státní fond podpory investic umožňoval přerušení splácení jistiny až na dobu dvou let z důvodu narození či osvojení dítěte, ztráty zaměstnání nebo úmrtí člena domácnosti. Celková doba splatnosti v těchto případech nesměla u úvěrů na pořízení bydlení přesáhnout 35 let a u úvěrů na modernizaci 12 let. 

Lákadlem byl nízký úrok

Úroková sazba státní půjčky na bydlení se odvozuje od základní referenční sazby Evropské unie pro Českou republiku. Stanovena byla i minimální výše úrokové sazby, a to na úrovni jednoho procenta. Od začátku roku tato sazba výrazně rostla a od 1. září 2022 je její výše 6,95 procenta. Úroková sazby byla fixní po dobu 5 let. Veronika Kráčmar Hegrová k tomu dodává: „Ještě v polovině loňského roku byla úroková sazba státní půjčky na bydlení oproti hypotéce výrazně nižší. Financování bydlení půjčkou z programu Vlastní bydlení se tedy vyplatilo. Ve druhé polovině letošního roku se ovšem situace obrátila a finančně výhodněji vychází hypotéky.“

Zdroj: sfpi.cz 

Kdy má smysl státní půjčka na bydlení

Státní půjčka na bydlení dávala smysl především v době nízkých základních úrokových sazeb. Bylo totiž možné získat úvěr s velmi nízkou úrokovou sazbou. Jednou z velkých nevýhod bylo zastropování maximální výše úvěru. Ne každému na pořízení vlastního bydlení nebo rekonstrukci stačila nižší částka. Vzhledem k cenám nemovitostí si většina zájemců o státní půjčku musela zajistit další zdroje financování jinde.

Vzpomínáte si, jaký boj o nemovitosti sváděli kupující v roce 2021? O byty i rodinné domy se ucházely desítky zájemců a zejména nemovitosti na dobré adrese se v nabídkách realitních kanceláří většinou neohřály ani týden. Poptávka po nemovitostech natolik převyšovala jejich nabídku, že prodávající v řadě případů přistupovali k prodeji v aukci. Nemovitost získal ten zájemce, který nabídl nejvyšší částku.

V roce 2022 se vývoj na trhu realit zásadně změnil. Výrazně ubylo kupujících a doba prodeje nemovitosti se prodloužila až na několik měsíců. Růst cen nemovitostí se definitivně zastavil a ve druhé polovině roku začaly ceny dokonce klesat. Zlevňovali především ti majitelé nemovitostí, kteří potřebovali rychle prodat. Obrat trendu se nevyhnul ani trhu hypoték.

„Vývoj hypotečního trhu v roce 2022 zásadním způsobem ovlivnil růst úrokových sazeb. V dubnu navíc začaly platit nové limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI, které zhoršily dostupnost úvěrů na bydlení. Domácnosti se v průběhu roku rovněž potýkaly s extrémní inflací. Výdaje domácností za bydlení výrazně navýšily především rostoucí platby za energie,“ uvádí důvody poklesu zájmu o hypotéky Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Hypoteční trh 2022

I když zatím nejsou k dispozici konečné statistiky za rok 2022, celkový objem sjednaných hypoték se bude pohybovat okolo 196 miliard korun. Pro srovnání v roce 2021 to bylo historicky nejvyšších 541 miliard korun. 

Miroslav Majer k tomu dodává: „Z dlouhodobého pohledu není celkový objem sjednaných hypoték až tak tragický, podobných hodnot dosáhl hypoteční trh v roce 2019. Horší zprávou ovšem je, že většinu ročního objemu tvoří hypotéky uzavřené hned v úvodu roku 2022. Od září jsme svědky dramatického meziročního poklesu celého trhu, a to až o 85 procent.“  

Vývoj úrokových sazeb 2022

Za propadem zájmu o hypotéky stály především rychle rostoucí úrokové sazby. Zatímco na začátku roku 2022 se ještě průměrná úroková sazba u nových hypoték pohybovala těsně nad hranicí tří procent, v listopadu to bylo již okolo šesti. Splátky hypotéky vzrostly o několik tisíc korun.

Například u úvěru ve výši tři miliony korun s dobou splatnosti 30 let je při úrokové sazbě tři procenta měsíční splátka hypotéky 12 648 korun. Pokud se úroková sazba zvýší na šest procent, vzroste splátka té samé hypotéky o více než pět tisíc korun na téměř 18 tisíc korun. 

„Úrokové sazby hypoték rostly především v první polovině roku 2022. Česká národní banka v té době rychle zvyšovala základní úrokové sazby. Vyhlašovaná repo sazba je jedním z atributů, který určuje, za jaký úrok se budou peníze půjčovat. Naopak v posledním čtvrtletí je již patrná stagnace úrokových sazeb hypoték,“ doplňuje k vývoji hypotečního trhu Miroslav Majer. 

Rok extrémní inflace

Česká národní banka v průběhu roku 2022 zvyšovala základní úrokové sazby hned čtyřikrát. K poslední změně došlo 23. června, kdy se repo sazba zvedla na rovných 7 procent. Důvodem zvyšování sazeb ze strany ČNB byla rychle rostoucí inflace, která meziročně rostla dvouciferným tempem. Podle podzimní prognózy centrální banky by se měla průměrná roční míra inflace za rok 2022 vyšplhat na 15,8 procenta. To je nejvíce od roku 1992. V příštím roce by se měla inflace podle stávajícího odhadu dostat na 9,1 procenta. 

Obavy z budoucnosti

Vysoké úrokové sazby nejsou jediným problémem, který přispěl k zamrznutí poptávky po hypotékách. Mnozí Češi se začínají obávat budoucnosti. „Extrémní inflaci pociťují všechny domácnosti. Výrazně více než loni si připlatíme za vše od energií přes potraviny až po různé služby. Ekonomika se dostává do recese a zanedlouho poroste i nezaměstnanost. Z obavy možné ztráty příjmu a rostoucích výdajů mnohé domácnosti přehodnotily myšlenku pořízení vlastního bydlení,“ uvádí Miroslav Majer. 

Doba fixace hypotéky

V roce 2022 je patrná změna trendu u preferované doby fixace hypotéky. Zatímco ještě na začátku roku dávali žadatelé o hypoteční úvěr přednost dlouhodobé fixaci, v druhé polovině roku častěji volili kratší tří či pětiletou fixaci. Vysvětlení je poměrně jednoduché. Inflace a s ní i úrokové sazby budou v horizontu dvou až tří let klesat. Při refixaci hypotéky nebo jejím refinancování je možné dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. 

Realitní trh 2022

Ve vývoji realitního trhu nastal velký zvrat. Po mnohaletém růstu začaly ceny bytů a rodinných domů pozvolna klesat. Podle odhadu hyponamíru odstartoval pokles ve třetím čtvrtletí roku 2022. Nemovitosti oproti roku 2021 ovšem zlevnily pouze o jednotky procent. Ceny si držely stavební pozemky, kterých je na trhu dlouhodobě nedostatek. 

Nejvíce klesaly ceny starších nemovitostí. V případě novostaveb byly ceny poměrně stabilní a většina prodávajících nezlevnila. Developeři hledali cesty, jak přilákat kupující. Místo slevy častěji nabízeli například kuchyňskou linku zdarma nebo zvýhodněné financování. Zejména ve druhé polovině roku 2022 je patrná stagnace realitního trhu. Kupující i prodávající zatím vyčkávají. Ke stabilizaci na trhu realit může dojít až v okamžiku, kdy klesnou úrokové sazby hypoték. 

Kdy se dočkáme stabilizace na hypotečním trhu?

Zájemců o hypotéku v roce 2022 výrazně ubylo. K výraznému obratu v brzké době nedojde. „Celkově očekávám, že z pohledu celkového objemu sjednaných hypoték bude rok 2023 ještě horší než rok 2022. První čtvrtletí roku 2023 bude pro hypoteční trh stále velmi náročný. Drobnou změnu k lepšímu očekávám nejdříve ve druhém a třetím čtvrtletí. S výraznějším oživením na realitním trhu a stabilizaci na hypotečním trhu můžeme počítat nejdříve v roce 2024,“ odhaduje Miroslav Majer. 

Jaký byl hypoteční a realitní trh v roce 2023

Po celý rok 2023 se hypoteční sazby držely vysoko a zájem Čechů o pořízení vlastního bydlení byl oproti předchozím rokům výrazně slabší. Přečtěte si, co přinesl rok 2023.