Změny v cenotvorbě a jejich vliv na vaše hypoteční úvěry

Od 25. dubna 2024 UniCredit Bank mění ceník hypotečních úvěrů a zavádí nový parametr nazvaný „Aktivita na účtu“. Tento parametr vyžaduje měsíční zasílání částky rovnající se 1,5 násobku anuitní splátky a tři transakce kartou každý měsíc. Neplnění této podmínky povede ke zvýšení úrokové sazby o 0,2 % ročně.

S novou úpravou sazby u účelové hypotéky začínají na úrovni 4,89 % ročně. Kvalifikace pro tuto sazbu zahrnuje fixaci na dva nebo tři roky, LTV až 80 %, sjednání úvěrového pojištění, splnění podmínky „Aktivita na účtu“ a úvěr nad 1 000 000 Kč. Další snížení sazby o 0,1 % ročně je možné při předložení certifikátu PENB A/B, což je součást nabídky Nízkoenergetické hypotéky.

Tržní ceny bytů, rodinných domů a stavebních pozemků v dlouhodobém horizontu rostou. Od roku 2010 do čtvrtého čtvrtletí roku 2023 se podle dat Eurostatu ceny nemovitostí určených k bydlení více než zdvojnásobily (pozn. růst o 123 %). Spolu s cenami nemovitostí postupně roste i průměrná výše sjednávané hypotéky. Letos v březnu se dostala na částku 3,45 milionu korun (zdroj ČBA Hypomonitor).

„Banky při vyřizování hypotéky potřebují znát hodnotu nemovitosti, která je poskytnuta do zástavy. Nejčastěji se jedná přímo o nemovitost financovanou sjednávaným úvěrem, bance je ovšem možné nabídnout do zástavy i jinou vhodnou nemovitost. Zda ji přijme, záleží na jejím rozhodnutí,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Odhad ceny nemovitostí pro hypotéku

Zájemci o financování vlastního bydlení se mohou zajímat o to, k čemu banka potřebuje odhad nemovitosti. Odpověď je jednoduchá: Pomocí odhadu nemovitosti zjistí, za jakou částku by bylo možné danou nemovitost rychle prodat (pozn. v případě nesplácení úvěru). Pro účely hypotéky se tedy banka snaží zjistit obvyklou realizovanou cenu. Ta je zpravidla o něco nižší než cena uvedená na inzertních a realitních portálech.  

Každá banka má pro stanovení hodnoty nemovitosti vlastní interní metodiku. Při určování hodnoty využívají cenové mapy a také mohou přihlížet k aktuálním cenám srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě (pozn. jedná se o takzvanou porovnávací metodu, kdy odhadce porovná vypočtenou cenu nemovitosti s podobnými nabídkami na trhu). Odhad může banka realizovat interně nebo prostřednictvím externích smluvních odhadců. V praxi se běžně stává, že hodnota stejné nemovitosti vychází u jednotlivých bank trochu odlišně.

Miroslav Majer k tématu doplňuje: „Pokud hypotékou plánujete financovat koupi starší nemovitosti, posoudí odhadce její aktuální stav a stanoví reálnou tržní cenu. V případě rekonstrukcí a výstaveb se pracuje s cenou budoucí, která zohledňuje zhodnocení nemovitosti po dokončení stavebního záměru.“ 

Faktory ovlivňující cenu nemovitosti

Při odhadu nemovitosti pro banku se zohledňuje celá řada faktorů. Podstatný vliv na cenu má lokalita, ve které se nemovitost nachází, její dopravní obslužnost a celková občanská vybavenost. Mezi další důležité faktory patří například technický stav nemovitosti, její rozloha, dispozice a vybavenost. 

Co ovlivňuje cenu nemovitosti:

• Lokalita
• Stáří a technický stav nemovitosti
• Rozloha a dispozice nemovitosti
• Příslušenství (např. garážové stání, sklep, terasa, zahrada nebo bazén)
• Úroveň vybavení, kvalita použitých materiálů a technologií
• Věcná břemena a právní vady

Tržní hodnota vs. odhadní hodnota

Tržní cena nemovitosti a její odhadní cena pro banku jsou dvě různé hodnoty. V prvním případě je cena nemovitostí formována trhem, tedy aktuální nabídkou nemovitostí a poptávkou po nich ze strany kupujících. Naproti tomu odhadní cena je vypočtená a je výsledkem profesionálního posouzení hodnoty dané nemovitosti. 

Setkat se můžete i s dalšími druhy odhadů. Příkladem je odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení. Tento odhad se provádí primárně za účelem stanovení hodnoty nemovitosti po zemřelém. Nelze ho tedy využít jako odhad pro banku při žádosti o hypotéku. 

Hodnota nemovitosti a LTV

Hodnota nemovitosti je důležitá i pro stanovení maximální výše poskytnutého úvěru. Banky se při poskytování hypoték musí řídit limity úvěrových ukazatelů České národní banky. V současné době je pro banky závazný pouze ukazatel LTV, který vyjadřuje procentní poměr mezi výší poskytnutého úvěru a hodnotou nemovitosti v zástavě. 

Příklad výpočtu LTV: Pokud je hodnota nemovitosti například 8 milionů korun a výše poskytnuté hypotéky 6 milionů korun, zjistíte hodnotu LTV dosazením do následujícího vzorce:

LTV = (výše poskytnutého úvěru / hodnota zastavené nemovitosti) × 100

Po dosazení vychází hodnota LTV na 75 %.

Miroslav Majer k výpočtu LTV dodává: „Aktuálně je maximální hranice ukazatele LTV pro žadatele o hypotéku mladší 36 let nastavena na 90 %. V ostatních případech je horní hranice tohoto ukazatele 80 %. Další dva úvěrové ukazatele DTI a DSTI nejsou v tuto chvíli pro banky závazné, ale ČNB poskytovatelům hypoték doporučuje dodržovat určité limity. Hodnota ukazatele DTI by podle centrální banky neměla překročit 8násobek ročního příjmu. Hodnota ukazatele DSTI by měla činit maximálně 40 %.“ 

Jak probíhá odhad nemovitosti

Odhad hodnoty nemovitosti banka zajistí a provede sama. Stačí jen dodat veškerou požadovanou dokumentaci. Potřeba je doložit aktuální list vlastnictví a nabývací titul. Výpis z listu vlastnictví je k dispozici za administrativní poplatek na katastru nemovitostí. Nabývacím titulem se rozumí smlouva, která dokazuje, kdo je majitelem nemovitosti a jakým způsobem došlo k jejímu nabytí. 

Jak dlouho trvá odhad nemovitosti

Vždy záleží na době, kdy se odhad zpracovává. Obecně trvají odhady déle před Vánoci nebo v době prázdnin a dovolených. Za optimální situace by nemělo zpracování odhadu nemovitosti zabrat více než 14 dní. Při rychlé domluvě s odhadcem lze získat odhad i za jeden týden.

A jak dlouho platí odhad nemovitosti? Obvykle se odhad nemovitosti považuje za aktuální po dobu do 6 měsíců od vyhotovení. 

Odhad nemovitosti cena

Každá banka má vlastní cenovou politiku. Odhad nemovitosti mohou nabízet banky zdarma i za poplatek. Pokud je poplatek účtován, zaplatíte v případě odhadu hodnoty bytu do 4 tisíc korun. V případě rodinných domů se ceny obvykle pohybují do 8 tisíc korun. 

Hypotéka a nízký odhad 

V případě, že odhad nevyjde podle očekávání, stále se nabízí několik možností, jak zvládnout nízký odhad nemovitosti. Níže uvádíme některé z nich:

• Výběr vhodné banky: U každé banky vychází odhad nemovitosti trochu jinak. Existuje tedy šance, že jiná banka ohodnotí nemovitost na požadovanou částku.  
• Doplnění vlastních zdrojů: Pokud je výše požadované hypotéky vzhledem k hodnotě nemovitosti příliš vysoká, je třeba doplnit více vlastních zdrojů. Tím pádem si tedy sjednáte o něco nižší hypotéku, pro kterou je hodnota nemovitosti dostatečná. 
• Další zajištění úvěru: Bance je možné nabídnou do zástavy další nemovitost, čímž můžete dosáhnout na vyšší hypotéku. Nemusí se nutně jednat o vaši vlastní nemovitost. Vložit do zástavy lze i cizí nemovitost, pokud se na tom ovšem s jejím majitelem dohodnete.  
• Vyjednání nižší kupní ceny nemovitosti: Další možnosti je vyjednání nižší kupní ceny nemovitosti. Slevu je možné získat jak u starších nemovitostí, tak i novostaveb.  

Tipy pro vyšší odhad nemovitosti

Aby někteří zájemci dosáhli na požadovanou výši hypotéky, hledají způsoby, jak zvýšit odhadní hodnotu nemovitosti. Mnoho možností bohužel není. Odhadce totiž vždy posuzuje aktuální stav nemovitosti. K nepatrnému navýšení odhadu může přispět, pokud je nemovitost na první pohled udržovaná. Před návštěvou odhadce proveďte drobné opravy a generální úklid. 

Refinancování s nízkým odhadem

Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí v čase stabilně rostou, je nízký odhad nemovitosti v případě refinancování stávající hypotéky spíše výjimkou. Tato situace může nastat v případě, že při refinancování navyšujete hypotéku. 

Pokud je odhad nemovitosti pro banku nízký, zvažte výše popsané možnosti, jak zvládnout nízký odhad nemovitosti. 

Dlouhodobý výhled českého hypotečního trhu

Klesající úrokové sazby a zlepšující se tržní nálada přinesly v březnu další nárůst hypoteční produkce. Podle údajů Hypomonitoru ČBA bylo v tomto měsíci poskytnuto 5 152 hypotečních úvěrů s celkovým objemem přesahujícím 17 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 49,8 % a meziměsíční růst o 15,5 %. Na první pohled se tyto čísla jeví pozitivně, avšak podrobnější analýza ukazuje, že situace není zcela bez problémů.

Březnový objem úvěrů je sice na úrovni let před rekordním rokem 2021, avšak počet poskytnutých úvěrů výrazně zaostává za obdobím po finanční krizi v letech 2008 – 2010. V porovnání s březnem 2021, kdy bylo poskytnuto více než 16 tisíc úvěrů, je tento růst relativně skromný. Na druhou stranu, počet týdně registrovaných poptávek podle statistik společnosti Golem Finance je srovnatelný s druhou polovinou roku 2021 a vykazuje rostoucí tendenci, což může být ovlivněno sezónností, ale také zvýšenou ochotou klientů řešit odložené financování bydlení.

Detaily nového úrokového režimu u Moneta Money Bank

Moneta Money Bank dne 18. dubna zvýšila úrokové sazby u všech svých fixací o 0,2 % ročně. Nyní je nejnižší sazba pro pětiletou fixaci stanovena na 4,94 % ročně.

Sazby jsou aplikovány za předpokladu splnění podmínek LTV do 80 %, minimální výše úvěru 1 milion korun, uzavření volitelného pojištění s BNP Paribas Cardif Pojišťovnou a vedení aktivního účtu u MONETA Money Bank s měsíčním kreditním příjmem alespoň 15 000 Kč.

Změny v hypotečních úvěrech: Větší příležitosti pro mladé

V letošním roce jsme svědky zvýšeného výskytu hypotečních úvěrů s vyšší hodnotou LTV (Loan to Value) poskytovaných bankami. Z analýzy podílu hypoték podle pásma LTV vyplývá, že hodnota úvěrů s LTV mezi 80 a 90 % se zdvojnásobila oproti loňsku a dosáhla 19,5 %.

Meziměsíční srovnání také ukazuje signifikantní nárůst o 2,2 procentních bodů. Tento trend je částečně důsledkem uvolnění regulatorních omezení ze strany České národní banky, kdy byl parametr DSTI zrušen 1. července 2023 a následně limit DTI od 1. ledna 2024. V současné době platí pouze LTV limit do 80 %, který se zvyšuje na 90 % pro žadatele do 36 let.

Tato změna umožňuje klientům větší riziko a vyšší úvěrové částky než dříve, což se týká hlavně mladších žadatelů do 36 let, kteří si mohou dovolit ušetřit vlastní prostředky a zvýšit LTV nad 80 %. Navíc banky mohou častěji poskytovat výjimky na LTV, což vede k růstu podílu úvěrů s vyšším LTV.

Vysoké úrokové sazby hypoték, které se blíží šesti procentům, a neustále rostoucí ceny nemovitostí. Tato situace mnohým lidem komplikuje plány na koupi vlastního domova nebo bytu a vede je k hledání alternativních způsobů financování bydlení. Existuje několik možností, z nichž každá přináší určité výhody a nevýhody.

Mezi hlavní alternativy patří:

• úvěr ze stavebního spoření,
• nezajištěný spotřebitelský úvěr,
• státní půjčka,
• model rent-to-own.

„V mnoha případech se jako nejlepší volba jeví úvěr ze stavebního spoření nebo využití služeb rent-to-own. Státní půjčky a nezajištěné spotřebitelské úvěry mohou mít řadu nevýhod a nemusí poskytnout dostatečné finanční prostředky na pořízení nemovitosti,“ zdůrazňuje Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.cz

Možnost č. 1: Půjčka ze stavebního spoření

Oblíbenou alternativou k hypotéce se jeví úvěr ze stavebního spoření, který nabízí dvě hlavní varianty:

• Překlenovací úvěr neboli meziúvěr je dostupný, pokud ještě nemáte na stavebním spoření naspořeno dostatečnou částku. Tuto možnost můžete využít hned po založení účtu ve stavební spořitelně. Při tomto typu úvěru splácíte pouze úroky a nejde o umořování samotného dluhu.
• Standardní úvěr získáte, když máte na stavebním spoření naspořeno dostatečné množství finančních prostředků, obvykle mezi 30 až 50 % z celkové potřebné částky. Splácení zahrnuje jak úroky, tak hlavní dluh.

Je také možné požádat stavební spořitelnu o hypoúvěr, jehož podmínky jsou však velmi podobné tradiční hypotéce, a proto se jím zde dále nebudeme zabývat.

Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření

Hlavní předností tohoto typu úvěru je možnost získat financování i bez předchozího spoření. Můžete tak získat až několik milionů korun.

Další výhodou je stálost úrokové sazby po celou dobu splácení, což vám zaručuje finanční stabilitu bez obav z náhlých změn.

Na druhé straně může tento úvěr přijít dražší ve srovnání s hypotékou, kde existuje možnost profitovat z poklesu úrokových sazeb.

Výhody úvěru ze stavebního spoření

• překlenovací úvěr získáte i bez úspor
• úroková sazba se nemění
• nižší úrok než u nezajištěných spotřebitelských úvěrů

Nevýhody úvěru ze stavebního spoření

• u překlenovacího úvěru splácíte pouze úroky – dluh zůstává stejný
• nemůžete vydělat na poklesu úrokových sazeb
• pro získání řádného úvěru musíte naspořit předepsanou částku a získat dostatečně vysoké hodnoticí číslo

Možnost č. 2: Nezajištěný spotřebitelský úvěr

Nezajištěné spotřebitelské úvěry jsou vnímány odborníky jako další alternativa financování nemovitosti. Tyto úvěry jsou dostupné jak u bank, tak u nebankovních společností, což zákazníkům nabízí širokou paletu možností.

Obvykle se nezajištěné úvěry hodí pro potřeby menších částek, typicky jsou to statisíce korun, jelikož limity takových půjček bývají výrazně nižší než u hypotečních úvěrů.

„Neúčelové půjčky se nejvíce hodí pro situace, kdy potřebujete financovat dokončení stavby nebo rekonstrukci a z jakýchkoliv důvodů nechcete nebo nemůžete využít hypotéku,“ vysvětluje Miroslav Majer, majitel společnosti hyponamíru.cz.

Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru

Jednou z hlavních výhod nezajištěného spotřebitelského úvěru je možnost jeho získání i v situacích, kdy by vaše žádost o hypotéku nebyla schválena. Na druhou stranu, jako alternativa k hypotéce se nezajištěný spotřebitelský úvěr příliš nehodí z několika důvodů. Přináší s sebou výrazně vyšší úrokové sazby, nenabízí tak vysoké finanční částky a splatnost těchto úvěrů bývá kratší ve srovnání s hypotékami.

Výhody spotřebitelského úvěru

• získáte ho i v případě, že na hypotéku nedosáhnete

Nevýhody spotřebitelského úvěru

• vyšší úrok než u hypotéky nebo půjčky ze stavebního spoření
• získáte méně peněz než u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření
• oproti zmíněným variantám má kratší dobu splatnosti

Možnost č. 3: Státní půjčka

Státní půjčka představuje další zajímavou alternativu k hypotečnímu úvěru, přičemž její hlavní předností je nízká úroková sazba, díky které je financování bydlení více přístupné.

Specifika a podmínky státních půjček se liší v závislosti na aktuálně vyhlášených programech vlády.

Jedním z hlavních problémů je, že poslední nabídka státní půjčky proběhla v roce 2022 a byla určena osobám do 40 let věku.
V současnosti se programu, který by byl nejpodobnější nabídce státních půjček, nejvíce blíží program Oprav dům po babičce. Tento program ovšem nabízí pouze dotace na renovaci domů a zefektivnění bydlení, nikoliv na pořízení nové nemovitosti.

Přečtěte si: Jak se financovalo bydlení před 50 lety ve srovnání s dneškem

Výhody a nevýhody státní půjčky

Veřejně podporované úvěry v minulosti patřily mezi oblíbené alternativy k hypotečním úvěrům. V současnosti však pro potenciální zájemce neexistuje vhodný státní program.

„K rychlému poklesu zájmu o státní půjčky v předchozích letech došlo hlavně kvůli komplikované administrativě a nízkým částkám, které byly žadatelům nabízeny. Ty často nepostačovaly na pořízení vlastního domova,“

vysvětluje Libor Vojta Ostatek, expert na úvěry ze společnosti Broker Trust.

Výhody státní půjčky

• nízké úroky

Nevýhody státní půjčky

• aktuálně není vypsaný vhodný program
• složitá administrativa 
• nízké limity úvěru (u předchozího vypsaného programu)

Možnost č. 4: Model rent-to-own

Rent-to-own model představuje zajímavou alternativu k hypotečnímu financování, kterou nabízí některé společnosti, jako je například Mooy. Ačkoli je tento model ve Velké Británii známý již padesát let, v České republice se jedná o relativní novinku posledních let. Jedná se tedy o inovativní metodu financování nemovitostí.

Jak tento model funguje?

„Zájemci si vyberou nemovitost a dohodnou se s firmou provozující rent-to-own model na jejím nákupu. Po dobu smluvně stanoveného období v ní mohou bydlet, přičemž platí nájemné a současně spoří peníze, které jim později umožní nemovitost od rent-to-own společnosti odkoupit,“

vysvětluje princip Miroslav Majer, majitel portálu hyponamiru.cz

Výhody a nevýhody modelu rent-to-own

Tento model je vhodný pro ty, kteří hledají možnost, jak financovat koupi domu nebo bytu bez nutnosti získávání bankovního úvěru, zejména pokud na hypotéku v současnosti nemají nárok. Zároveň nabízí jistotu, že o vybranou nemovitost nepřijdou.

Díky společnostem nabízejícím rent-to-own model získáváte předkupní právo na nemovitost, a to za předem jasně určenou cenu. 

Další výhodou je možnost volby – můžete se sami rozhodnout, zda chcete nemovitost v konečné fázi zakoupit, či nikoliv. Tato flexibilita vám poskytuje větší svobodu ve srovnání s jinými způsoby financování.

Výhody rent-to-own modelu

• nemovitost můžete mít, i když nemáte dost úspor na získání hypotéky
• vyhnete se dalšímu zdražování nemovitostí
• jasně dané podmínky pro odkoupení nemovitosti

Nevýhody rent-to-own modelu

• nemovitost vám hned nepatří – majitelem je rent-to-own společnost a vy jí platíte nájem

Alternativní financování bydlení vs. hypotéka

Většina uvedených alternativ k financování bydlení sdílí základní princip s hypotečními úvěry, tedy poskytují formu půjčky. Na rozdíl od hypoték však nemusí být tyto půjčky vždy zajištěny nemovitostí, což je časté zejména u menších částek.

Další možnost, jak financovat bydlení, představují rent-to-own platformy, jako je například společnost Mooy. V tomto případě neberete tradiční půjčku. Místo toho bydlíte v nemovitosti jako nájemník a současně spoříte na její pozdější koupi. Tento model vám zároveň zaručuje, že o své vysněné bydlení nepřijdete, jelikož máte zajištěno předkupní právo na nemovitost.„Model rent-to-own vám nabízí cestu k vlastnictví nemovitosti i v situacích, kdy by vám běžná hypotéka nebyla dostupná,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamiru.cz

Je rent-to-own přístupné financování bydlení?

Ano, využití rent-to-own platform, jako je Mooy a další, může být řešením v mnoha specifických situacích. 

Tento model může pomoci například:

• osobám s dočasnými pracovními smlouvami, které by jinak hypotéku nezískaly, 
• podnikatelům s nepravidelnými příjmy, 
• v situacích, kdy vás vysoké splátky běžné hypotéky přesahují vaše finanční možnosti. 

Díky rent-to-own modelu máte možnost pokračovat v bydlení ve vybrané nemovitosti a současně spořit na její koupi za výhodnějších finančních podmínek.

Pokud tedy řešíte podobné výzvy ve financování vašeho bydlení, rent-to-own model může být vhodnou alternativou k tradiční hypotéce, která vám umožní dosáhnout na vlastní domov bez nutnosti okamžitého velkého finančního závazku.