Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je možný jen se souhlasem družstva. Zjistěte, jak celý proces probíhá a na co si dát pozor.
Co si z článku odnést:
Družstevní bydlení v Česku představuje alternativu ke klasickému vlastnictví nebo nájmu. Přestože má tato forma užívání bytu historickou tradici, podíl domácností žijících v družstevních bytech dlouhodobě klesá. Zatímco v roce 2005 obývalo družstevní byt téměř 14 % domácností, v roce 2024 to bylo už jen 5,6 %. Mnoho družstevních bytů bylo v minulosti převedeno do osobního vlastnictví.
„Na realitních portálech jsou v nabídce tisíce družstevních bytů. Kupující by si měli uvědomit, že vlastníkem bytu je družstvo, a nelze jej proto při financování klasickou hypotékou zastavit. Existují však i jiné možnosti, jak družstevní podíl financovat. Pokud prodávající slibuje možnost převodu do osobního vlastnictví, je na místě obezřetnost. Před podpisem rezervační smlouvy je nutné si ověřit řadu klíčových informací,“
upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Družstevní a osobní vlastnictví bytu nejsou totéž. Hlavní rozdíl spočívá ve vlastníkovi bytové jednotky. V případě družstevního bydlení je vlastníkem družstvo, zatímco u osobního vlastnictví konkrétní soukromý majitel. Obyvatel družstevního bytu je pouze nájemcem, který bývá zpravidla zároveň členem družstva.
U družstevních bytů jsou předmětem vlastnictví členská práva v bytovém družstvu. Pokud to umožňují stanovy nebo družstvo udělí souhlas, může dojít k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Pro převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je klíčový souhlas družstva. Bez něj nelze převod uskutečnit a člen družstva na něj nemá žádný zákonný nárok.
Výjimkou jsou případy, kdy takový nárok vyplývá ze stanov nebo ze smlouvy, například ze smlouvy o smlouvě budoucí. O převodu obvykle rozhoduje členská schůze, která má podle zákona i stanov příslušnou pravomoc.
Pokud bylo členovi družstva v minulosti písemně slíbeno právo na převod, například smluvním závazkem nebo stanovami, a po splnění všech podmínek (včetně splacení anuity) družstvo převod odmítne, může se svých práv domáhat soudní cestou. Postup zpravidla zahrnuje písemnou výzvu družstvu a případně žalobu.
Kupujete družstevní byt s příslibem převodu do osobního vlastnictví? Přečtěte si, co říkají stanovy družstva o převodu. Stanovy družstva jsou pro převod klíčové!
Kromě souhlasu bytového družstva je nutné splnit i další podmínky. Je třeba vyrovnat veškeré finanční závazky vůči bytovému družstvu. Situaci může komplikovat existence zástavních práv, například bankovní hypotéky nebo úvěrů vázaných na celý dům. V takovém případě je nutné nejprve vyrovnat vlastní podíl na úvěru.
Součástí procesu je také přesné zaměření bytu, které slouží jako podklad pro vyhotovení prohlášení vlastníka. Tím se bytová jednotka jednoznačně vymezí, včetně podílů na společných částech domu. Následně se připraví kompletní dokumentace, zejména smlouva o převodu vlastnictví bytu a další podklady potřebné pro zápis do katastru nemovitostí.
Prvním krokem je podání žádosti představenstvu bytového družstva. Představenstvo ji zařadí na nejbližší jednání členské schůze. Pokud členská schůze převod bytu schválí, následují další kroky.
Co je prohlášení vlastníka při převodu bytu? Družstvo (vlastník) musí právně vymezit jednotlivé bytové a nebytové jednotky. To se provádí prostřednictvím prohlášení vlastníka budovy, které obsahuje:
Součástí dokumentu jsou půdorysy všech podlaží s vyznačením bytů a společných prostor. Prohlášení je nezbytným podkladem pro zápis jednotek do katastru nemovitostí.
Po vyhotovení prohlášení se podá návrh na vklad k příslušnému katastrálnímu úřadu. Ten dokument přezkoumá a rozhodne o jeho povolení. Prohlášení se uloží do sbírky listin, kde je veřejně dostupné.
Po zápisu jednotek do katastru lze uzavřít smlouvu o převodu konkrétní bytové jednotky. Níže uvádíme, co musí obsahovat smlouva o převodu družstevního bytu:
Na základě této smlouvy se provede zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí.
Při převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví může vzniknout zákonná povinnost založit společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tato situace nastává, pokud v domě vznikne alespoň pět jednotek, z nichž nejméně čtyři patří různým vlastníkům (družstvo se počítá jako jeden vlastník).
Pokud družstvo po převodu nespravuje většinu bytů, SVJ se musí založit. SVJ přebírá odpovědnost za správu a financování společných částí domu, jako jsou střecha, chodby nebo výtah. Všichni vlastníci jednotek se musí řídit stanovami SVJ, účastnit se schůzí a podílet se na rozhodování i hrazení nákladů.
Než začnete s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví, spočítejte si, kolik za něj celkově zaplatíte. Největší položkou bývá nesplacená část úvěru družstva, která se rozpočítává mezi jednotlivé byty podle členského podílu.
Jaké další poplatky platíte při převodu bytu? Počítejte s poplatkem za vklad do katastru nemovitostí (standardně 2 000 Kč), náklady na technické zaměření bytu a výdaje za právní služby spojené s přípravou smlouvy o převodu.
Některá družstva si účtují i drobné administrativní poplatky a může být nutné dorovnat nedoplatky na službách, fondu oprav nebo zálohách. Náklady na převod bytu se liší podle výše anuity, velikosti bytu, pravidel konkrétního družstva a rozsahu právních služeb.
Existuje několik způsobů, jak financovat převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. U menších částek je nejjednodušší využít vlastní úspory nebo půjčku od rodiny. Pokud je potřeba vyšší suma, řešením může být klasická hypotéka na družstevní byt, předhypoteční úvěr, americká hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření.
„Klasickou hypotéku lze využít pouze tehdy, pokud bance poskytnete do zástavy jinou vlastní nemovitost. Pokud takovou nemovitost vlastníte a můžete ji zastavit, jde o nejjednodušší variantu. Oproti americké hypotéce nabízí nižší úrokovou sazbu a delší dobu splatnosti,“
doplňuje Monika Cahová, hypoteční specialistka Hyponamíru.cz.
Pokud je předem jasné, že byt bude v krátké době převeden do osobního vlastnictví, lze požádat o předhypoteční úvěr. Ten se po převodu automaticky změní na klasickou hypotéku a banka si následně zapíše zástavní právo k bytu.
K financování lze využít také americkou hypotéku. I v tomto případě však musíte bance nabídnout do zástavy jinou vhodnou nemovitost.
Další možností je úvěr ze stavebního spoření. Oproti ostatním formám financování nevyžaduje do určité výše zajištění nemovitostí. Úvěrem lze pokrýt jak nákup družstevního podílu, tak i následný převod bytu do osobního vlastnictví.
Postup vyrovnání anuity je jednoduchý. Družstvo vám sdělí aktuální částku, kterou je třeba uhradit. Tu musíte jednorázově zaplatit ještě před podpisem smlouvy o převodu. Teprve po uhrazení celé anuity družstvo umožní převod bytu do osobního vlastnictví a byt může být zapsán do katastru nemovitostí. Bez úplného vypořádání anuity převod není možný.
Samotný převod družstevního bytu do osobního vlastnictví není zdaněn. Daňové povinnosti řešíte až při případném prodeji již převedeného bytu.
Pokud byt prodáte, může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Od daně jste osvobozeni, pokud splníte některou z těchto podmínek:
Pokud žádnou z podmínek nesplníte, musíte z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou zaplatit daň z příjmu (aktuálně 15 % zisku). Časový test se počítá od okamžiku, kdy jste se stali vlastníkem bytu zápisem do katastru.
