Firemní hypotéka umožňuje podnikům financovat nákup či výstavbu nemovitostí. Jaké jsou možnosti, podmínky a na co si dát pozor?
V Česku působilo ke konci loňského roku téměř 850 tisíc právnických osob. Většinu z nich tvoří obchodní společnosti, zejména společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti, komanditní společnosti a veřejné obchodní společnosti. Mnohé z nich již řešily nákup nemovitosti a financování s tím spojené.
„Firmy mohou financovat koupi nebo výstavbu nemovitosti různými způsoby. Možností a kombinací je celá řada. Kromě klasického bankovního úvěru lze využít například emisi dluhopisů nebo dnes velmi populární investiční crowdfunding. Vždy záleží na konkrétním případě,“
uvádí Jan Klusák, specialista na úvěry pro právnické osoby z fintech startupu Hyponamíru.cz.
Hypotéka pro právnické osoby, podnikatelská hypotéka, hypotéka na firmu, firemní hypotéka nebo hypotéka pro s.r.o. jsou označení, se kterými se můžete běžně setkat, i když nejsou zcela přesná. Ve skutečnosti nejde o hypotéku v pravém slova smyslu, ale o firemní úvěr na koupi nemovitosti. Pro zjednodušení budeme i my používat pojem hypotéka pro právnické osoby.
Spotřebitelská hypotéka slouží k financování vlastního bydlení občanů, například nákupu, výstavby nebo rekonstrukce rezidenční nemovitosti. Sjednávají si ji vždy fyzické osoby a banky se při jejím poskytování musí řídit zákonem o spotřebitelském úvěru a dalšími právními předpisy. Ty chrání spotřebitele a zajišťují, aby měl k dispozici dostatek jasných a srozumitelných informací, například o výši úrokové sazby, RPSN nebo možnostech předčasného splacení.
Firemní hypotéka může být využita k financování komerčních i rezidenčních nemovitostí. Pořízená nemovitost musí sloužit k podnikání. Některé banky však umožňují financovat i nemovitosti, které slouží zároveň k bydlení i podnikání. Například lékař si může pořídit rodinný dům, kde bydlí a zároveň provozuje soukromou praxi.
Na rozdíl od spotřebitelského úvěru se firemní hypotéka řídí obchodním právem a podmínky úvěru jsou stanoveny individuálně v rámci obchodní smlouvy. Ochrana dlužníka je v tomto případě nižší a závisí především na vyjednaných podmínkách.
Zkušený úvěrový specialista vám pomůže nejen s výběrem vhodného financování, ale také vás provede celým procesem sjednání úvěru. Pomůže vám s přípravou potřebných dokumentů, což sjednání úvěru výrazně urychlí. Poradí vám také, kdy použít americkou hypotéku vs. účelovou, podle konkrétní situace vaší firmy. Jeho zkušenosti využijete i při refinancování hypotéky pro právnické osoby.
Firemní hypotéku lze využít na různé účely spojené s podnikatelskými aktivitami. Mezi hlavní možnosti patří:
Maximální doba splatnosti firemní hypotéky bývá nejčastěji do 15 let. Jak dále uvádí Klusák: „Najdou se i banky, které nabídnou delší dobu, a to až 25 let. Stejně jako u klasické hypotéky je možné zvolit délku fixace. Aktuálně jsou nejžádanější tříleté fixace. Úrokové sazby jsou oproti hypotékám pro občany mírně vyšší a nejčastěji se pohybují mezi 4,5 a 6,5 %. Výjimkou jsou úvěry pro bytové domy a SVJ, kde sazba aktuálně klesá pod 4 %. Nastavení sazby se samozřejmě odvíjí od rizikovosti konkrétního klienta i jeho záměru.“
Výše LTV u firemní hypotéky se liší podle typu nemovitosti. U rezidenčních nemovitostí dosahuje až 80 %. V případě komerčních nemovitostí bývá LTV nižší. Například u skladů a průmyslových areálů se LTV pohybuje mezi 40 až 60 % a potřeba vlastního kapitálu je vyšší. Financování je velmi často zamítnuto u nemovitostí, jako jsou chemičky, zbrojovky nebo objekty určené pro hazardní hry.
Srovnání spotřebitelské a firemní hypotéky
| Spotřebitelská hypotéka | Firemní hypotéka | |
| Účel | Nemovitosti určené k trvalému bydlení | Rezidenční i komerční nemovitosti |
| Zajištění úvěru | Zástava nemovitosti | Zástava nemovitosti |
| Splatnost | Až 35 let | Obvykle do 15 let |
| Úroková sazba | 4,56 %* | 4,5 – 6,5 % |
| Doložení příjmů | Příjmy ze zaměstnání, OSVČ daňová přiznání, případně další uznatelné příjmy | Účetní a daňové výkazy |
Zdroj: *ČBA Hypomonitor, červen 2025
Podnikatelské úvěry jsou určeny jak pro OSVČ (živnostníky), tak pro firmy (právnické osoby). Oba typy subjektů je mohou využít na financování nemovitostí spojených s podnikáním. Forma ručení se však výrazně liší.
OSVČ ručí za podnikatelský úvěr celým svým majetkem, tedy i osobním. Pokud přestane splácet, věřitel může postihnout nejen podnikatelský, ale i osobní majetek živnostníka.
Firma (například s.r.o.) obvykle ručí pouze svým firemním majetkem. Majitel nebo jednatel osobně neručí, pokud nepodepíše zvláštní ručitelské prohlášení (osobní ručení). V případě nesplácení věřitel obvykle může sáhnout pouze na majetek firmy.
V obou případech platí, že podnikatelský úvěr musí být využit výhradně na podnikatelské účely, nikoli na nákup soukromého bydlení pro podnikatele nebo jeho rodinu.
Nejjednodušší je využít služeb nezávislého úvěrového specialisty pro právnické osoby. Nemusíte sami vyhledávat a srovnávat aktuální nabídky jednotlivých bank. Nejenže tak ušetříte spoustu času, ale specialista vám také pomůže vyjednat ty nejlepší podmínky.
Společně projdete veškeré podmínky hypotéky pro právnické osoby. Zajímejte se nejen o výši úrokové sazby, ale i o požadavky na zajištění nemovitostí, tedy jaké je LTV firemní hypotéky, jaká je maximální výše úvěru, doba splatnosti a možnosti předčasného splacení.
Jakmile si vyberete banku, podáte žádost a začíná proces schvalování. Banka prověří hospodaření vaší firmy. Bude požadovat účetní závěrky, výkazy o příjmech a výdajích, případně podnikatelský plán nebo informace o očekávaných zakázkách. Posoudí také hodnotu nemovitosti, kterou chcete použít jako zajištění.
Když všechno sedí, banka vám předloží návrh úvěrové smlouvy. Po podpisu můžete čerpat peníze, a to buď najednou, nebo postupně podle typu financování.
Banka vždy pečlivě vyhodnocuje bonitu firmy. Při podání žádosti o úvěr jsou vyžadovány účetní a daňové výkazy minimálně za poslední dva roky. K žádosti se obvykle přikládá výpis z obchodního rejstříku a doklady totožnosti statutárních zástupců. Úvěrovou smlouvu podepisují zástupci firmy, například jednatelé, a je důležité, aby ani tyto osoby nebyly v insolvenci nebo exekuci.
Důležité jsou také dokumenty k financované nemovitosti. Problémem jsou právní vady, exekuce, některá věcná břemena nebo zástavní práva. Hodnotu nemovitosti určuje odhadce pověřený bankou.
Požadavky bank na podnikatelské hypotéky se mohou lišit. Proto je vhodné zjistit si konkrétní podmínky včas.
Délka schvalování hypotéky pro právnické osoby se většinou neliší od běžné hypotéky pro občany. Pokud má firma připravené všechny potřebné dokumenty, může být schválení hotové i během několika týdnů. Standardní doba vyřízení se obvykle pohybuje do jednoho měsíce.
U firemní hypotéky se můžete setkat s různými poplatky, jejich výše a struktura závisí na konkrétní bance. Mezi běžné patří poplatky za vedení účtu, za sjednání úvěru, za předčasné splacení hypotéky a za odhad nemovitosti.
U rezidenčních nemovitostí se cena odhadu obvykle pohybuje mezi 5 až 10 tisíci korunami podle typu objektu. V případě komerčních nemovitostí, například průmyslového areálu, může být odhad výrazně dražší a dosáhnout i částky přes 50 tisíc korun. Některé banky však tyto poplatky v rámci speciálních nabídek dočasně neúčtují.
Banky současně vždy vyžadují pojištění nemovitosti, která slouží jako zástava. Dobrovolně si lze sjednat i další typy pojištění, například pojištění schopnosti splácet.
